Ensiksi pahoittelen nollapostaustani, koska olen tässä ketjussa vain oppia hakemassa, enkä anna nyt mitään vastineeksi kenellekään.
Mutta kuitenkin, esitän hämmentävän kysymyksen: Miten voi olla mahdollista, että neljä vuotta ketjun aloittamisesta keskustellaan vieläkin siitä, miten uudiskohteet arvostetaan taseeseen!? Koska olemme Suomen parhaassa sijoitusyhteisössä, niin esitän vastaavalle analyytikolle @Olli_Koponen, että kertoisitko, miten tämä menee? Arvostetaanko uudiskohteen valmistunut asunto YIT:n taseessa siihen arvoon, millä sitä asunto-osakeyhtiömuotoisena yritetään myydä, vai siihen arvoon, mikä on ollut sen rakennuskustannus YIT:lle?
Vai siihen arvoon, mikä arvostushetkellä asunnolla on, jos se on vähemmän kuin yllämainitut kaksi kohtaa? Esim. asumattomana kaksi vuotta ja laaja vesi- ja homevahinko: todellinen arvo voi olla selvästi alle rakennuskustannusten, sitä ehkä yritetään myydä optimistisesti jollain hinnalla, mutta todellinen arvo voi kuitenkin olla jotain pienempää ja kirjanpidossa periaatteessa pitäisi tätä hapatettua hintaa käyttää.
Kiinteistöjen arvostuksessa käytetään usein ulkopuolisia asiansa osaavaksi tunnustettuja asiantuntijoita. Mitä pidempään kiinteistöt roikkuvat taseessa, sitä helpommin sinne syntyy eroa sen hinnan välille, millä omistajuus oikeasti vaihtuu, ja sen, mitä siitä halutaan uskoa tai jopa, mitä siitä on kirjattu kirjanpitoon. Kirjanpidossa pitäisi tehdä alaskirjauksia, jos on näyttöjä siitä, että asuntoa tai kiinteistöä ei voi myydä sillä hinnalla, millä ne kirjanpidossa näkyvät. Tekevätkö yhtiöt sitten näin? Arvon arvioijat voivat hyvinkin päätyä erilaisiin näkemyksiin, joten mikä niistä sitten on oikea.
Uskaltaisin melkein väittää, että hinnat taseissa joustavat helpommin ylöspäin kuin alaspäin, ellei näyttö alaspäin menosta ole erityisen selkeää.
Ei ole tarvetta olla talousjohtajan kanssa erimielinen. Talousjohtaja kertoo asuntojen olevan valuoitu niiden asuntojen hinnalla kirjanpito ehtojen mukaisesti. Näistä tuossa olikin jo KPLn linkki ylempänä.
Ehkä tätä asiaa hahmottaessa kannattaa alkuun unohtaa kirjanpito ja miettiä asiaa juridisesta kulmasta. Taseeseen kirjataan noin käytännössä yhtiön omaisuus eli varat ja velat. Tässä kohtaa kyse on siitä mitä omistetaan ja kuka omistaa. Lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiö omistaa tontilla olevat rakennukset ja mahdollisesti lisäksi itse tonttia joko kokonaan tai osittain. Ja kyllä rakennusyhtiö omistaa rakennusvaiheessa asunto-osakeyhtiön osakkeista 100%, mutta se ei muuta sitä että asunto-osakeyhtiö omistaa rakennukset ja mahdollisesti tontin tai sen osan. Rakennusyhtiö taasen omistaa osakkeet. Se miksi asunto-osakeyhtiö omistaa rakennukset tulee asunto-osakeyhtiälaista ja tämän yhtiömuodon käyttötarkoituksesta.
Talousjohtaja myös mainitsee, että hintapaine ei ole sellainen joka pakottaisi arvonalennuksiin. Nyt kun rakennusliikkeet ovat myyneet taseessaan olevia huoneistoja, niin alennusmekanismiksi on valittu kaikkea muuta kun alennus varsinaisesta asunto-osakkeesta. Esimerkiksi YIT tarjoutui omassa kampanjassaan maksamaan kaikki vastikekulut seuraavalta kahdelta vuodelta. Tällaisessa mekanismissa yksi osasyy on kirjanpidollinen ja se ettei näistä asunto-osakkeista tulisi omaisuuserien kirjanpidollista tappiota ja niitä arvonalenemisia. Toki osatuloutus antaa alennuksille muitakin käsittely mahdollisuuksia kuin niiden purkamisen arvonalenemisen kautta tulokseen.
Itse talousjohtajana käyttäisin tällaisessa tilanteessa termiä “pretty damn close” - siis kysymykseen onko riskinä taseen alaskirjaukset asuntojen osalta. Siis tilanteessa, jossa ainoastaan annetukset 2 vuoden vastikemaksupoistot (hoitovastike, rahoitusvastike) estävät alaskirjaukset - tällöinhän todellisuudessa asunnot tulisi alaskirjata - mielestäni myös kirjanpidon näkökulmasta koska muutoin kirjanpidon periaatteita sovellettaisiin liian joustavasti ja hämäävästi. Karkeasti annettu alennus olisi tai on ollut 5-10 % - ja tämä ei siis aiheuta huolta.
Tässä on nyt siis se ristiriita että talousjohtaja sanoi asiaan liittyen “nowhere near” - ja tämä kyllä vahvasti viittaa ettei kyse ole vastimaksualennuksista, eli noin 5-10 %:n alennuksesta, vaan alaskirjaus vaatisi selkeästi suuremman prosentuaalisen miinuksen. Oman käsitykseni mukaan hän vertaa rakennuskustannuksiin.
YIT antoi perjantaina tulosvaroituksen vuoden 2023 oikaistun liikevoittonsa osalta. Odotimme tulosvaroitusta, mutta taseen omistusten käyvän arvon alaskirjaukset laskivat tuloksen odotuksiemme alapuolelle. Omaisuusmyyntien vuoksi kassavirta vahvistui vertailukaudesta, mikä oli positiivista. Markkinatilanne on edelleen heikko Suomessa, mikä edelleen luo painetta taloudelliselle tilanteelle yhtiön kasvavien asuntovarastojen kanssa. Arvostus on mielestämme haastavalla tasolla lähivuosille, kun samalla riskit sekä tulostason että taseaseman osalta ovat koholla.
Omaperusteiset asunnot kirjautuvat liikevaihtona ja tuloksena, kun ne ovat myyty ja valmistuneet. Taseessa rakentamiskustannuksien tai alhaisemman arvon mukaisesti. Myydessä kertyy liikevaihto ja tulos muodostuu rakentamisen hinnan (kustannusten) ja myyntihinnan erotuksena.
YIT on Suomen suurin rakennusyhtiö, joka on toiminut jo yli sadan vuoden ajan. Mutta toimiiko se seuraavat sata vuotta vielä?
YIT:n taloudellinen tilanne on heikentynyt nopeasti viime vuosina, ja se on ilmoittanut useista toimenpiteistä, joilla pyritään parantamaan heikkoa tilannetta.
Mikä on YIT tilanne, kannattaako siihen sijoittaa vai onko se kuuluisa putoava puukko?
Kokkolan urheilupuiston allianssin rakennustyöt alkavat
YIT, osana allianssia on allekirjoittanut sopimuksen Kokkolan urheilupuiston toteutusvaiheesta allianssimallilla. Allianssissa rakennustöistä vastaa YIT, pää- ja arkkitehtisuunnittelusta UKI Arkkitehdit Oy ja Arkkitehtitoimisto Jääskeläinen Oy, rakennesuunnittelusta Ramboll Finland Oy ja taloteknisestä suunnittelusta Granlund Oy. Allianssin tilaajana toimii Kokkolan Urheilupuisto Oy. Tiedotimme hankkeen kehitysvaiheesta keväällä 2022.
Kehitysvaiheen aikana allianssikokonaisuuden sisältöä ja toteutusta on suunniteltu tarkemmalle tasolle ja toteutusvaiheen ensimmäisen vaiheen arvioiduksi kokonaiskustannukseksi määriteltiin noin 56 miljoonaa euroa, josta YIT:lle kirjattava osuus on noin 47 miljoonaa euroa. Sopimus kirjataan vuoden ensimmäisen neljänneksen tilauskantaan.
Rakennustyöt aloitetaan helmikuussa 2024 ja Kokkolan urheilupuiston on määrä valmistua keväällä 2026. Nyt käynnistyvään ensimmäiseen vaiheeseen sisältyy sisäurheilulajien ja tapahtumien käyttöön tuleva monitoimihalli, sekä sen yhteyteen toteutettava UEFA kategoria 2 jalkapallostadion.
Hanke sisältää myös kaksi muuta vaihetta, joista toisen vaiheen kehitysvaihe, joka sisältää kahden harjoitusjään rakentamisen, saatiin käyntiin syyskuun lopussa. Viimeinen, eli kolmas vaihe sisältää vanhan jäähallin saneerauksen, ja sen kehitysvaihe käynnistettiin marraskuussa.
YIT on valittu Meilahden apteekin, keskuskeittiön ja pysäköinnin uudisrakennuksen kehitysvaiheen kumppaniksi
YIT on valittu Meilahden apteekin, keskuskeittiön ja pysäköinnin uudisrakennuksen kehitysvaiheen kumppaniksi. Hankkeen tilaajana on HUS Kiinteistöt Oy ja se toteutetaan yhteistoiminnallisena projektinjohtourakkana Helsingin Meilahden sairaala-alueelle. Sopimuksen virallinen allekirjoitus tapahtuu aikaisintaan valitusajan päätyttyä. Kehitysvaiheen jälkeiseen toteutusvaiheeseen tähtäävän hankkeen tilaajan määrittämä arvio projektinjohtourakan tavoitebudjetille on noin 170 miljoonaa euroa. Tavoitebudjetti täsmentyy kehitysvaiheessa.
Uudisrakennuskokonaisuuden laajuus on yhteensä noin 44 000 bruttoneliömetriä, josta pysäköinnin osuus on noin 19 000 bruttoneliömetriä. Hanke sisältää louhinta- ja maarakennustyöt sekä 11-kerroksisen uudisrakennuksen rakennustyöt, piha-alueineen. Kerroksista viisi on maanpäällisiä ja kuusi maanalaisia.
YIT:n sekä HUS Kiinteistöt Oy:n strategisena tavoitteena on kulkea kohti vähähiilisyyttä. Kehitysvaiheessa pyritään huomioimaan HUSin ympäristöohjelman tavoitteet mahdollisimman laajasti.
Kehitysvaihe aloitetaan heti kun sopimus on allekirjoitettu alkuvuonna 2024 ja tavoitteena on siirtyä hankkeen noin neljä ja puoli vuotta kestävään toteutusvaiheeseen syksyllä 2024.
YIT maksaa YIT Kodin ostajan asuntolainalle 2 % korkosuojan viideksi vuodeksi asuntolainan viitekorkoon, kun asiakas ottaa lainan YIT:n kumppanipankista ja tekee kaupan muuttovalmiista YIT Kodista aikavälillä 29.1.–30.4.2024.
Kaikkea yritetään ja myös kohtuullisen innovatiivisesti.
Käsittääkseni asunnonostoa voi blokata:
-asuntokaupan ketjuuntuminen
-epävarmuus tulevaisuudesta (työttömyys tms)
-odotukset markkinahintakehityksestä, eli asunnot halpenesivat. Tosin isompaan asuntoon vaihtavalla tämä pienentää välirahaa
-lainakorkojen nousu
-yms
Lainakorkojen osalta ihmisillä on vähän näköalattomuutta siinä mielessä että vaikea on ottaa tällä hetkellä euribor 12kk lainaa (3,7%) vaikka laina-aika olisi 15 vuotta, mutta jos se onkin max 2% niin se voikin olla aivan toinen juttu. Myös mielessämme olemme Suomessa fiksaantuneet 12kk Euriboriin, toisin kuin muualla, vaikka kiinteisiin korkoihin on pankeilla pitkään ollut finanssi-instrumentteja.
Miten ymmärrän ECB:n käyrää niin mainitun viiden vuoden aikana bondikorot heijastelevat korkojen arvellaan laskevan niin että 12kk n 3,2%; 24kk n 2,6%; 36kk n 2,4%, jne.
Ei erityisen kallis myyntitäky jos täkynä käytettävä rahoitusinstrumentti tuota heijastelee, ja YIT:n taseesta poistuu asuntoja oletettavasti mielekkääseen hintaan. Lainat ja vastuut kuvittelen tällaisessakin järjestelyssä pankkien hoteissa kuten aina.
Erinomainen idea YIT:ltä. Luulisi muidenkin rakentajien tulevan perässä hyvinkin nopeasti.
Ostaja saa varmuuden seuraavaksi 5 vuodeksi ja parhaimmassa tapauksessa sitoumus ei tule edes maksamaan kovin paljoa rakennusyhtiölle. Voi toki olla, että riskin ottaa pankki, jolle YIT maksaa könttäsumman (YIT ostaa korkokaton lainalle viideksi vuodeksi) lainan ottohetkellä.
Onko YIT:llä yhtään kämppää myynnissä, jossa ei olisi jumalatonta taloyhtiölainaa rasitteena? Tuon korkokaton hyödyntäminen tietenkin vaatii sen oman osuuden muuttamista henkilökohtaiseksi lainaksi. Ensimmäisenä tuo karsii sijoittajat ostajista veks. Mutta ihan omistusasujan kohdallakin voi kysyä, että kuinka perusteltua on samaan aikaan muuttaa oma lainaosuus henkilökohtaiseksi velaksi, kun kuitenkin joudut kantamaan yhteisvastuuta muiden velasta. Ja pahimmillaan joudut tekemään sen taloyhtiöissä, joissa velkaa on melkein yhtä paljon kuin mitä taloyhtiön kämppien realistinen markkina-arvo olisi.
Perimmäinen idea tässäkin tietenkin on tarjota sellainen alennus kaupaksi käymättämistä kämpistä, jotka eivät näy asunnon myyntihinnoissa.
Pankki tässä todennäköisesti ei tule häviämään ja on varmasti varmistanut, että marginaalit yms. kustannukset ovat kohdallaan. YIT todennäköisesti maksaa erotuksen ja ottaa siitä kustannuksia itselleen varmasti juoksevaan malliin. Kunhan nyt vaan saataisiin ne asunnot myytyä.
Kustannustaakka ei ole mielestäni edes mitenkään äärimmäisen iso välttämättä, sillä yhtiö kuitenkin maksaa taloyhtiölainan korot ja muut vastikkeet tällä hetkellä ja niiden poistuminen asunnon myynnin yhteydessä tietenkin auttaa asiaa. Ellei YIT sitten maksa vielä 5 vuoden vastikkeita siihen päälle.
Mutta ennen kaikkea tämä kertoo kyllä YIT:n palavasta halusta nopeasti päästä äkkiä eroon heidän kasvavasta asuntojen määrästä taseessa.
Hieno idea YIT:tä, joka merkittävä sijoitus omassa salkussa. On varmaankin saanut neuvoteltua Aktian ja Nordean kanssa hyvät diilit korkosuojauksesta, parempia kuin yksittäisen henkilön ottamana. Luulisin tämän boostaavan kauppoja.
Helpostippa saa hienon idean leiman. YIT on tarjonnut viimeiset kuutisen kuukautta noin 15-20% suoria alennuksia, kun jotain luukkuja käyt vähänkään tosissaan potkimassa. Sitten jengi on menossa torille 2% viitekoron korkokatosta, kun 12kk juuribori on about 3,5% ja laskussa. Tietty osakkeenomistajan silmään erinomainen tarjous, mutta asiakkaalle aivan järjetön.
No jaa. Monissa korkosuojaustuotteissa on näennäisesti kiinteät hinnat. Asiakkaan on kuitenkin ollut helppo tinkiä perusmarginaalia alas sen korkosuojauksen ottamisen varjolla. Se hyöty vst. YIT:n saama alennus… Paha sanoa mihin suuntaan kallistuu.
Itse taas rohkenen epäillä. @Turpo1 toi edellä esille olennaisen. Tässä markkinassa varsin onneton tarjouskampis.
No eihän se ideaali ole, mutta korkojen nousu ja niiden seuraavien vuosien tason epävarmuus on varmasti montaa ostajaa mietityttänyt. Kokonaisuutenahan tämä on katastrofi ollut osakkeenomistajille ja lisää toimenpiteitä pitää kokoajan tehdä. Tuon päälle kun saa vielä 10 % hinnasta pois ja vastikkeet 10 vuodeksi maksuun, sehän on hyvä asunnonostajalle.
