Asuntojen arvostustaso

Korkoja lasketaan kyllä pääsääntöisesti silloin kun inflaatio hellittää…sen näkee melkein joka maasta missä vaihtuvakorkoiset on valtavirtaa mitä se tekee asuntojen hinnoille ja yleiselle toimeliaisuudelle kun rahat menevät korkojen maksuun…
Laskevat korot piristää markkinaa ja ihmisten ostovoima kasvaa ja silloin myös asuntojen hinnat yleensä nousevat.

Inflaatio hellittää koska talous jäähtyy, ihmisten ostovoima hyytyy ja työttömyys lisääntyy.

2 tykkäystä

Niin mutta korkoja ei lasketa sen takia että talous jäähtyy… Vaan inflaation suitsemiseksi ja se ei ole ihan sama asia… Talous on jäähtynyt jo pitkän aikaa euroopassa… Vaikka näillä onkin yhteys toisiinsa… Senkin uhalla että EKP näkee että talous kärsii niin korkoja ei olla laskettu ennenkuin näköpiirissä on että inflaatiotavoitteeseen päästään.
EKP tehtävänä on ylläpitää hintavakautta…

Palkkojen tulisi nousta reaalisesti, jotta hyvinvointi lisääntyy, ja näin Suomessakin on historiallisesti tapahtunut.
Asuntojen hintojen ei terveessä tilanteessa kuuluisikaan nousta samaa tahtia ja pilata ostovoiman kasvua, vaan asuntojen hintojen kuuluisi seurailla pikemminkin inflaatiota.

Tilanne on siis täysin normaali ja näin sen kuuluisikin olla.

1 tykkäys

Jos ennen 400k talo maksoi 2000 € / kk ja ruuat+kulut 1500 €, ja taskuun jäi palkasta vaikkapa 5000 € / kk, niin ei mitään ongelmaa tuo 3500 € / kk. Sitten iski korkopeikko ja asunto maksaakin 2800 € / kk ja ruuat+kulut 2200 €, niin ei porukka enää osta sitä 400k kämppää kun taskuun ei jäisi mitään. Sitten tyydytään esim. 250k - 300k kämppään. Kun tarpeeksi moni “tyytyy”, ei 400k kämpät enää mene kaupaksi, jolloin jossain kohtaa niiden hinnat joustaa alaspäin. Tai todennäköisemmin, kämppää ei myydä lainkaan, jos hinta jäisi liian matalaksi.

Mutta mitä itse korkojen säätämisen juurisyy. Kinastelin siitä tekoälyn kanssa ja tiivistelmä on jotakuinkin:

  • Kun inflaatio kasvaa, keskuspankit leikkaa rahan hintaa, jotta lainaamisen ja kulutuksen määrä kasvaisi ja talous lähtisi kasvuun
  • Miksi sitten halutaan kulutuksen ja talouden kasvua? Jotta olisi työtä ja tasaista kulutusta.
  • No miksi halutaan sitä, eikä tyydytä pitämään nykyistä elintasoa? Että elämänlaatu paranee (eri osapuolille eri tavoin) ja poikkeustilanteet (esim. korona) eivät romahduta saavutettua elintasoa.
5 tykkäystä

Jos korkoja ei nosteta inflaation kiihtyessä niin se monesti heijastuu tuotteiden ja palveluiden hintoihin ja sitä kautta palkkoihin ja saa kierteen aikaiseksi… Tämä taas pelaa vielä enemmän jonkun toisen globaalin toimijan taskuun… Ei euroopalla ole varaa olla yhtään kalliimpi…

Sp500 liikevaihdosta tulee 60% kotimarkkinasta…
Maailman suurin kotimarkkinaosuus vähän auttaa näissä hommissa ja palveluiden osuus vielä 80% talouden rakenteesta

Siksi, koska euroalueen suurten maiden tilanne niin vaatii. Suomen tilanteella ei ole mitään merkitystä.

Saksa on Suomen vientiteollisuuden ykkös maa. Jos siellä talous alkaa köhimään niin kohta köhii täälläkin.

3 tykkäystä

Suosittelen lukemaan niin ymmärätte miksi korkoja nostetaan tai lasketaan…

Ja yhdysvallat on nykyjään suurin vientimaa🙂

Tilastokeskus taas tilastoinut huoneistojen hintoja.

Tästäkin käyrästöstä voi valita oman biasin mukaisen otsikon itselleen, sillä vertailuajankohdan valinnan ja sijaintialueen mukaan hinnat ovat jo laskeneet, nousseet tai pysyneet samoina.

3 tykkäystä

Oikeassa olet. Erikoista että noinkin oleellinen tieto löytyi vasta kliksuttelemalla auki noita usein kysyttyjen kysymysten vastauksia. Ompa kyllä hämäävä tuote kun kokonaislaina-ajasta ei ole missään tuolla sivulla mainintaa kuinka pitkä se voi olla

Selkeyden vuoksi tuollaisista lienisi parempi puhua vaihtuvakorkoisena lainana jossa on X vuoden ajan vakiokoron takaava suojaus

Ei ole referenssiä, ja olen ilmeisesti kaikki nämä vuodet ollut väärässä kun olettanut, että kiinteäkorkoinen laina todella on kuten vaihtuvakorkoinen laina, jossa laina-ajan kuluessa lyhennetään koko lainapääoma. Ja se ilmeisesti aina on ollutkin lähempänä bullet-lainaa, jossa maksetaan pelkkiä korkoja. Lyhennetäänkö noissa tyypillisesti ollenkaan kiinteän koron jaksolla? Vai millaisella prosentilla? Tämäkään tieto ei Nordean mainossivulta selviä kuten ei kokonaislaina-aikanaan :face_with_diagonal_mouth:

Lyhennyssumma jaetaan koko laina-ajalle, tasalyhenteisessä lyhennyserän pysyessä samana, annuiteetissa tai tasaerässä käytetään korkona sitä kymmenvuotista.

1 tykkäys

Oma kiinteäkorkoinen lainani on ihan tavallinen tasaerälaina, jossa ensimmäinen korontarkistuspäivä on 10 vuoden päässä lainan nostosta. Lyhennystapa on kiinteä tasaerä eikä annuiteetti, jotta viitekoron muutokset eivät muuttaisi kuukausierää kiinteän(kään) koron aikana.

Käsittääkseni tämä on aivan normaali tapa tehdä kiinteäkorkoinen asuntolaina.

Johtunee siitä, että kyseinen sivu mainostaa korkotuotetta, ei asuntolainaa. Lainan markkinointimateriaali on toisella sivulla.

2 tykkäystä

Juuri näin. “Kiinteäkorkoinen asuntolaina” on pelkästään korkosuojaustuote, joka sidotaan lainaan - ei laina itsessään, kuten listattuna mm täällä:

Alleviivaa sitä että ei pitäisi käyttää laina-sanaa tuossa yhteydessä, vaan vaikkapa suojaus-sanaa

Olikohan tämä jo täällä/foorumilla?

“Verottajan mukaan tuloutettu yhtiölaina pitäisi osata maksaa pois asunnon oston tai myynnin yhteydessä, jos yhtiölaina halutaan myöhemmin lisätä asunnon myyntihintaan. Jos näin ei ole tehty, yhtiölainaa ei voi lisätä asunto-osakkeen hankintamenoon.”

Itse tiesin tuloutuksen ja rahastoinnin eroista, mutta en (ainakaan muistanut) tuota, että lainan maksaminen pitää ajoittaa ostoon tai myyntiin, jotta sen voi lisätä hankintamenoon.

Jutun henkilö oli maksanut yhtiölainan pois asuessaan ja lisännyt sen myydessä hankintahintaan. Verottaja muistutti tästä mätkäyttämällä 10k verot perään.

10 tykkäystä

Mitenhän tuo menee sitten jo maksettujen lyhennysten suhteen, jos maksaa velan pois myydessä? Onko vain myydessä pois maksettu osuus vähennyskelpoista?

2v asumissäännöllä tuo ongelma poistunee, mutta tiedä onko sellaista sääntöä enää 5 v päästä olemassa.

Aiheuttaako tämä tilanteen, että on erikseen asuntoja, jotka sopii sijoitukseen (yhtiölainat) ja sitten omilla lainoilla ostettuja asuntoja, jotka ei taas oikein verotussyistä sovi sijoitukseen? Ja omaan käyttöön ostaessa pitää yhtiölaina maksaa pois, jolloin asunto ei ole enää hyvä sijoituskohde. Ompas tehokasta.

1 tykkäys

Lukematta koko juttua (koska maksumuuri), niin pääsääntöisesti uudiskohteissa yhtiölainan maksaminen kk-rahoitusvastikkeena tuloutetaan ja kerta(osa)maksu rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa. Jälkimmäisen maksun tulouttaminen on uudiskohteissa harvinaista, usein rahoitusvastikkeen kohtelu (tuloutus/rahastointi) kirjanpidossa on määritelty yhtiöjärjestyksessä.

Sijoittaja voi vähentää tuloutetut kk-rahoitusvastikkeet kokonaan kuluna, mutta kaikilla lainanlyhennykset vain kasvattavat alkuperäisen myyntihinnan/hankintahinnan (maksettavan kauppahinnan) ja myyntivaiheen myyntihinnan eroa, josta luovutusvoittovero lasketaan. Jäljellä oleva yhtiölaina vain siirtyy uudelle omistajalle eikä sitä huomioida luovutusvoittolaskelmaan. Mikäli ostovaiheessa maksaa koko velattoman hinnan (myyntihinta + yhtiölainaosuus), se lasketaan hankintahinnaksi.

Toki jos alkuperäinen myyntihinta/hankintahinta on alempi kuin lopullinen myyntihinta, niin seuraa luovutustappioita. Mikäli asuntoa on käyttänyt omana asuntona vähintään kaksi vuotta, seuraa myynnistä luovutusvoittoverovapaus, jonka vastapuolena on se, ettei myöskään mahdollista luovutustappiota voi vähentää.

3 tykkäystä

Tilastokeskuksen mukaan ennusteen lähtötiedoista olisi jätetty Ukrainan pakolaiset pois.

Olennaista väestöennustetta lukiessa on ymmärtää, että sen tarkoitus on herättää päättäjiä: ennusteen tarkoitus on luoda kuva viimeaikaisen politiikan seurauksista, ja poliitikot voivat sitten harkita, halutaanko valitulla linjalla jatkaa.

Sijoittajan näkökulmasta sen arvo on vähäinen. Sen päälle pitää arvioida politiikkamuutosten todennäköisyys ja vaikutukset.

3 tykkäystä

Tämä Hypon video voi vähän kiinnostaa tässä ketjussa. :slight_smile:

Hypon asuntoluottoluokituksessa A-luokkaan tai parempaan yltää yhteensä 15 manner-Suomen kuntaa, ja viime vuonna vastaavan A:n tavoitti 21 kuntaa. Suhdanteet ja asuntokauppa ovat kulkeneet alamaissa, mutta koko maan tasolla maltillista muutosta nähdään sekä ylä- että alasuuntaan: 49 kunnan luokitus nousi ja 49:n laski yhdellä pykälällä.

1 tykkäys