No ei ne korkojen nousut sitten ilmeisesti ole vaikuttaneet sinunkaan arvioiden mukaisesti jos purnaat siitä että väärillä hinnoilla myydään markkinassa kautta linjan🙂
Kauppahan käy tietenkin oikeilla hinnoilla. Oikea hinta on se, kun ostaja ja myyjä löytävät toisensa.
Mitä asuntojen hintatasoon tulee, niin vaikkapa v. 2020 teki rahoituskustannukset huomioiden parempia diilejä sijoituskämpistä kuin nyt. Tietenkin lainansa hupihalpaan kiinteään korkoon / korkokattoon lukiten. Ja kyllä, olen sitä mieltä että varsinkaan sijoituskäyttöön tulevien asuntojen hinnat eivät ole reagoineet nousseisiin korkoihin riittävästi, kun puhutaan kasvukeskusten markkinoista laajassa mittakaavassa.
Olemme aiemmin myös keskustelleet asuntojen hintojen noususta. Olit jossain välissä sitä mieltä, että kannattaa kiirehtiä ostojen kanssa, koska kohta hinnat raketoi. Siitäkin keskustelusta on jo vierähtänyt vuosi tai enemmän. Hiljaista on ollut.
Näin se on… Pitkittynyt on heikko tilanne ja odotin erilaista lopputulemaa ja nopeampaa korkojen laskua. Ei vaikuta toimintaani mitenkään kun ei ole tarve ostaa eikä myydä.
Ja tässä asiassa olet ollut kyllä enemmän oikeassa kuin minä @JuhaR
En kyllä mitään suurempaa lasketteluakaan nää jos ei työllisyystilanne heikkene tai korot ampaise ylös uudestaan. Nään että varmaan ollaan vielä tämä vuosi patissa kun epävarmuutta joka puolella. Sota, suomen taloustilanne, korkojen suunta yms.
Jos sota päättyy, ostovoima kasvaa, työllisyys kehittyy positiivisesti ja korot vielä tippuvat 2% tasolle niin voi asuntokauppakin saada buustia… Tietysti jos hgi- pörssikin saisi vauhtia niin voi silläkin jotain vaikutusta olla asuntomarkkinaan
Tiedät hyvin että vaikkapa perheasuntojen tarjonta voi olla aika vajavaista vuokramarkkinoilla.
Vähän ehkä menee pilkun viilaamiseksi, mutta markkinahintahan määräytyy pääsääntöisesti kysynnän ja tarjonnan mukaan. Siihen voi vaikuttaa myös muut asiat, kuten vaikka kilpailutilanne (myyjillä tai ostajilla) tai vaikka joku sääntely esim. Hitas. Taloussuhdanne vaikuttaa nyt tällä hetkellä varmaan jossain määrin asuntoihin vaikka pahin inflaatio on taittunut.
Eli kun nämä kaikki asiat on päätynyt tasapainoon jollain tasolla määrittyy ns. tasapainohinta, eli sen hetkinen markkinahinta.
Riippuu ihan kuinka pieneltä alueelta ja tiukoiilla kriteereillä sitä kämppää etsii. Kun luottotiedot on kunnossa, työpaikka hallussa ja haussa ei ole mikään Kelan normeihin mahtuva luukku, alkaa sitä tarjontaa yleensä löytyä jo kummasti. Ja vielä jos laajennetaan vuokrakämpistä aso-kämppiin, mahdollisuudet kasvavat.
Meidän erillistalo on tyhjä, mutta välittäjä itse toi sinne huonekaluja kuvia ja näyttöjä varten
Eli meillä on siis sama tilanne. Olettaisin, että olisimme molemmat ostolaidalla, jos kokisimme asuntojen hintojen reagoineen korkojen nousuun riittävästi / liikaa ja vahvaa uskoa löytyisi lähitulevaisuuden hintojen nousulle.
Myönnän toki, että oma hintakäsitykseni perustuu tilastoihin ja asuntoilmoitusten pyyntihintoihin. Jos lähtisi ns. renkaita potkimaan ja tekisi ahkerasti ostotarjouksia, voisi markkinat näyttäytyä kiinnostavammalta.
Uskon että asuntojen hinnat vielä elpyvät. Ei näytä kuitenkaan houkuttelevalta se että vuokrat polkevat paikallaan vaikka kulut ovat nousseet reilusti (vastikkeet yms) ja kun filosofiana on ostaa uusia/uudehkoja kämppiä niin ei viitsi ottaa riskiä tässä markkinatilanteessa. Mielummin maksan vaikka enemmän kun näkymät ovat paremmat ja selkeämmät. Markkina on liian epärationaalinen🙂 taidan katsella muutaman vuoden eteenpäin.
Haluan että sota loppuu, työllisyyskehitys paranee, ostovoima paranee, kasvukeskuksien arvot löhtevät kehittymään positiivisesti, korkonäkymä on selkeämpi, vuokrakehitys on positiivista. Ehkä siinä vaihheessa uskaltaa taas lähteä investoimaan… Nyt voi yrittää kerätä vaikka käsirahaa🌞
Jos homma ei kehity oikeaan suuntaan niin käsirahat käytetään sitten vaikka matkailuun tai laatuviskeihin🙂
Markkinoilla myyjät ja ostajat ovat mitä ilmeisemmin kaivautuneet osittain poteroihinsa ja samaa henkeä on havaittavissa myös ketjun juupas - eipäs keskustelussa. Oman näkemykseni mukaan omaan käyttöönsä asuntoa ostavat ovat jonkin verran aktivoituneet, koska monikaan heistä ei laske kohteen kannattavuutta tuottovaatimuksen kautta.
Kopsasin tähän tuolta ylempää mielestäni osuvan graafin ammattisijoittajien tuottovaatimuksen kehityksestä:
Mielstäni tämä graafi kertoo, miksi kauppa on jumissa suurelta osin esimerkiksi asuntorahastojen osalta. Niiden taseeseen kirjatut arvostukset on ihan väärältä hehtaarilta edelleen ja moni yksityinen asuntosijoittaja tuntuu jääneen samaan jumiin.
Kauppa taitta tällä hetkellä käydä enimmäkseen omaa asuntoa hankkvien toimesta, jotka eivät juuri tuottoprosentteja vuokrakäytössä tuijota. Myytäviä asuntoja on vielä ruudun takana toviksi eteenpäin odottamassa, mikäli markkina vain ensi elpyy ja yhteisymmärrys hintatasosta löytyy.
Täytyy tässä keskustelussa tarkastella myös asuntojen reaalihintoja, ne vasta paljon ovatkin laskeneet. Palkat ja muut hinnat kuitenkin nousevat koko ajan, joten itse uskon kyllä että nimellishinnat tästä hitaasti kääntyvät pieneen kasvuun. Mutta kristallipalloa ei kellään ole…
Eikös tällä logiikalla myös Nokian osakkeen markkinahinta ole edelleen 65€/kpl näin kieli poskella ajateltuna? Typerät ostajat vain ei tajua tilannetta ja kannattaa vain siirtyä seuraavaan osakkeeseen jos arvolappu ei kelpaa pyyntihintaan.
Senhetkinen markkinahintahan nimenomaan tuossakin tilanteessa olisi 4€ siitä 100k pyyntihinnasta, jos kysyntää ei ole enempää. Pitäisin tuota 100k spekulatiivisena arviona joka joko toteutuu tai ei riippuen löytyykö joku ostaja.
Totta on että jos ei pakko ole myydä, niin tulevaisuuden arvo voi olla jotain muuta, jos sopiva henkilö sattuu tarjoamaan enemmän.
Oma veikkaus on että, kun rakennuskustannukset ja kulut eivät jatkossa taida joustaa, niin se on joko laatu tai tontin arvo joka yhtälössä laskee.
Tulevaisuudessa veikkaan että ihmiset tulevat käyttämään suuren % palkastaan terveydenhuoltoon samaan tapaan, kuin asumiseen/ruokaan/liikkumiseen, joka rokottaa em. hyödykkeisiin tarjolla olevaa rahamäärää. Luultavasti myös omaisten hoidon kuluja lykätään enenevässä määrin työikäisille.
Tällä viikolla on postissa tullut sijoitusasuntojen vastikelaskuja tälle vuodelle.
Kuten arvata saattaa, rahoitusvastikkeissa on selkeää laskua, 20-30% viime vuodesta. Kassavirta paranee tähän saakka tulleissa laskuissa 50-150€ /kk asuntoa kohden.
Uudet vastikkeet alkavat kohta päivittyä myös myynti-ilmoituksiin, joka todennäköisesti parantaa hieman sijoituskysyntää. Ainakin niiden sijoittajien osalta, jotka eivät laskeneet tätä sisään jo viime vuoden aikana.
Pari viestiä ylemmäs postaamaani ammattisijoittajien tuottovaatimuksen kehitys-graafia tulkitessa kannattaa vielä mielestäni ottaa pari seikkaa huomioon viimeisen parin vuoden ajalta:
-kiinteistöjen hoitokulujen nousu on ollut poikkeuksellisen nopeaa
-hoitokulujen nousua ei ole pystytty siirtämään täysimääräisesti vuokriin
-asunnoista on ollut paikallisesti selvää ylitarjontaa etenkin kasvukolmiossa
Kaikki nämä tekijät ovat laskeneet sijoittajien asunnoistaan saamia tuottoja viimeisen parin vuoden aikana. Tähän kun yhdistetään samanaikaisesti tapahtunut tuottovaatimuksen nousu, olisi asuntojen hintojen laskun tullut olla selvästi nähtyä voimakkaampaa sijoittaja-markkinassa.
Moni perustelee menneitä arvostuksia uudisrakentamisen hinnalla yms. tekijöillä, mutta itse lähestyisin asiaa ennemmin vuokralaisten maksukyvyn kautta. Tukien leikkaukset ovat saaneet vuokralaiset hakeutumaan halvempiin ja pienempiin asuntoihin ja tämän kehityksen voisi olettaa jatkuvan opiskelijoiden tukimuutoksen myötä. Vuokranantajien jaettavaksi tuleva potti on väistämättä ainakin hetkellisesti pienentymässä, koska vuokralaisten maksukyky heikkenee suurelta osin vuokralaisia. Tämä ei voi olla heijastumatta myöskään vuokrien lähiajan kehitykseen.
Paikkakuntakohtaiset erot tuntuu lisäksi olevan suuria, sillä paikoittain kärsitään jopa selvästä asuntopulasta. Silti näilläkin paikkakunnilla vuokralaisten maksukyky rajoittaa vuokrien nousua.
Itse en sijoitusasuntojen hintojen nousua lähivuosille povaisi, kun tähän kokonaisuuteen ynnää rahastojen, vaikeuksissa olevien instikoiden ja yksityissijoittajien myyntipaineen. Aika moni väärään aikaa ja väärin odotuksin asuntosijoittajaksi ryhtynyt olisi valmis hyppäämään veneestä pois, mikäli kuivin jaloin rannalle pääsisi. Tätä jumia puretaan markkinoilla minun nähdäkseni vielä pitkään.
Ei vaan markkinahinta on se millä kauppa käy ja toteutuu. Ei ostajan tai myyjän haaveissa/pyynneissä olevat arvotukset.
Itse en tästä asiasta enempää kirjoita koska näin se asia vaan on🙂
Ei se markkinahinta ole 4€, jos se kauppa ei toteudu ja harvoin totetuu jos osto ja myyntihinta eroaa merkittävästi toisistaan. Tuolla perusteella markkihinta olisi aina se mitä kukakin keksii tarjota mistäkin…
Näin se on osakkeissakin. Joku pyytää 5€ ja toinen tarjoaa 3€… Kyllä markkinahinta on se millä kauppa lopulta toteutuu ei se mitä kukakin keksii pyytää tai tarjota
Pakko antaa omakin näkemys edellä olevaan keskusteluun hintojen muodostumisesta.
Täydellisessä kilpailussa hyödykkeen hinta määräytyy kysysnnän ja tarjonnan mukaan. Täydellisen kilpailun vaatimuksia ovat:
- Hyödyke on täysin samanlainen kuin muut tarjolla olevat tuotteet.
- Tuotteesta on kaikki mahdollinen tieto kaikkien saatavilla.
- Markkina on erittäin likvidi.
- Kaikilla on pääsy markkinoille.
Kuten voidaan todeta niin edellä olevat asiat eivät täyty asuntomarkkinalla, eikä varsinkaan yksittäisten asuntojen kohdalla. Yleisestikään täydellisen kilpailun markkinoita on todella vaikea, ellei mahdoton löytää.
Markkinahinta terminä puolestaan kuvaa toteutunutta kauppahintaa, joka muodostuu siitä kun ostajan ja myyjän näkemyksestä hinnasts päästään sopuun. Eli sen yksittäisen myynnissä olevan hyödykkeen hinnasta. Asunnot eivät ole täysiä substituutteja keskenään, joten hintaa ei suoraan voi verrata naapurissa myynnissä olevan asunnon hintapyyntöön. Vaikka monesti näin tehdäänkin.
Jos kyse on vaikkapa kerrostaloasunnosta, niin eivätkö nuo vaatimukset täyty niin hyvin kuin niiden on mahdollista täyttyä? Kyllä ihan jokainen saa halutessaan siitä myynnissä olevasta kämpästä kaikki tiedot mitä siitä on olemassa ja saa tarjota. Tietenkään juuri samaa asuntoa ei ole toista, mutta useimmiten samasta talosta löytyy muita samankokoisia jne.
Kolmoskohta on tietty vähän suhteellinen käsite, kun markkina voisi olla hyvinkin likvidi. Osa myyntipuolesta elää vaan vielä harhakäsityksessä, että heidän pyyntihinta olisi lähelläkään markkinahintaa/likvidiä hintaa…
On tämä aika kummalinen keskustelu sijoitusfoorumilla.
Ei asuntojen hintataso ole mikään väittely- tai mielipidekysymys.
Muutama vuosi sitten oli historiallisen kuuma nousukausi, joka ulottui myös Suomeen asti. Korot alhaalla, ihmisillä töitä ja näkymät että luotto tulevaisuuteen todella positiiviset.
Noh nyt on täysin toisin. Se on vaikea maksaa kummoista summaa asumisesta, jos sitä rahaa ei yksinkertaisesti ole.
Tilanne on mielestäni nyt entisestään huonontunut. Kiinteistörahastojen sulkemiset ja niistä uutisointi on varmaan tehnyt sen että todella moni on säikähtänyt ja pistänyt välittömästi lunastuspyyntöä sisään. Nyt kaikilla kiinteistörahastoilla on hirveä myyntipaine koska ennen pitkää lunastukset pitää sallia ja sitten pitää olla fyrkkaa niiden maksamiseen. Kuka nämä kiinteistöt ja asunnot sitten ostaa nykyhinnoilla kun kaikki ovat myyntilaidalla?
Löytyykö pelastus ulkomailta? Isot kv. toimijat voivat kyllä ostaa kiinteistöjä kun hinnasta päästään sopuun. Ikävä vaan että nykyinen hintataso on sellainen että tuotto jää huonommaksi kuin US 10v bondeissa (4,62%) eli hinnan pitää olla selvästi ”markkinahintaa” alhaisempi.
Lisäksi kiinteistörahastoissa on velkavipua about 40%. Eli kun joudutaan myymään alkuperäistä hankintahintaa halvemmalla niin tappiot ovat vielä suurempia. Tästä voi tulla todella rumia tappiolukemia rahastoille.
Jos osakin näistä rahastojen asunnoista tulee avoimille markkinoille ”paniikkimyyntinä” niin ne kyllä pistävät ”markkinahinnat” koville.
No, mutta kyllähän osa porukasta toistelee aina sitäkin, että osakkeista ei tule tappiota ellei niitä myy. Kun markkina-arvoltaan ostohetkestä vaikka kolmasosaan romahtanutta roskaa roikuttaa salkussa, voi uskotella että mitään ei olla hävitty.
Rahastot omistaa sekä yksittäisiä kämppiä että kokonaisia taloja. Ihan alkuperäisen suunnitelman mukaankin niitä on ollut tarkoitus laitta lihoiksi, ja niin on toimittu näinäkin aikoina. OP-Vuokratuotto esim. myi puoli vuotta sitten toiselle rahastolle kertarykäyksellä yli puolentuhatta luukkua. Tai oikeammin kymmenen kerrostaloa:
Luulenpa, että rahastot valitsevat paniikkimyyntien sijasta ennemmin pitkän riesan tien. Mikäs siinä on rahastojen ovia pitää suljettuna; hallinnointipalkkiotkin juoksee.