Asuntojen arvostustaso

Tämä voisi olla hyvä strategia, mutta Finanssivalvonnalla voi olla toisenlainen mielipide. Asiaa on vatvottu julkisuudessa sen verran että Finanssivalvontakaan ei voi loputtomiin katsella.

Pari päivää sitten Fiva aloitti tarkistukset suurissa kiinteistörahastoissa sen osalta noudatetaanko arvonmäärityksessä lakia ja säädöksiä. Se kertoo siitä että virkamiehetkin ovat heränneet. Lisää ehkä kuulemme kun selvitystyö on valmis.

Ja täytyy muistaa että rahasto-osuudet ovat osuuden omistajien omaisuutta. Ei lunastuksia voi loputtomiin pantata vaikka se rahastoyhtön intressin mukaista olisikin.

6 tykkäystä

Tässä kuviossa on minusta suurin ongelma on epäilys että rahaston arvonmääritys on liian positiivinen. Se luo insentiivin vetää äkkiä rahat pois kun epäillään että laskennallinen hinta on reaalista korkeammalla. Jos ihmisten annetaan vetää rahat korkealla arvostuksella pois rahastosta jää lopuille luu käteen.

Rahastojen kannattaisi nyt päivittää arvot läpinäkyvästi. Vaikka arvo putoaisikin, se ainakin vähentää halukkuutta vetää varoja pois. Eli järkevästi toimittaisiin jos annettaisiin ihmisten vetää pois rahansa matalammalla arvostuksella jos he välttämättä haluavat ja antaa muiden odottaa arvon palautumista. Pahin tilanne on tämä missä se joka ei myy joutuu kärsimään ja kaikki haluaa siksi lunastaa. Ehkä Fivalla voi olla jotain tällaista mielessä.

19 tykkäystä

Tämä onkin hyvä huomio. Jos osuuden omistajilla ei ole luottamusta arvonmääritykseen niin siitä seuraa juuri se että haluaa äkkiä rahat lunastettua. Eräänlainen bank run tämä on, rahastolla on pääomaa mutta ei käteistä. Jos luottamus saadaan palautettua niin osuuden omistajien ei tarvitse tehdä lunastuspyyntöä varmuuden vuoksi eikä rahaston tarvitse ryhtyä paniikkimyynteihin. Luottamuksen palauttaminen on yksi syy miksi Fiva on lähtenyt tarkastamaan arvomäärityksiä.

Ja ei pidä unohtaa miten paljon tuo 40% ”maltillinen” velkavipu tekee turskaa jos omaisuuden arvo laskee. 10% arvonlasku on 16,7% tappio, 20% lasku on 33,3% tappio ja 30% lasku on 50% tappio.

8 tykkäystä

Hyviä kommentteja yllä, eri näkökohdista!

Avoimien rahastojen arvonmäärityksen tulisi olla joka tilanteessa mahdollisimman neutraali, koska sieltä voi samanaikaisesti lähteä sijoittajia ulos, kun toiset tulee sisään. Tässä nyt vaan pääsi käymään niin, että rahastojen arvoon kirjattiin excel-tuottoja nettomerkintöjen ollessa plussalla ja paniikki iski nettomerkintöjen kääntyessä miinusmerkkisiksi. Esimerkiksi OP-Vuokratuoton nettomerkinnät olivat vuonna 2023 150 miljoonaa euroa miinuksella ja nämä rahoitettiin ottamalla rahastolle 100 miljoonaa euroa lisää lainaa. Nyt voinemme todeta, että uloslähteneet saivat osuuksistaan ylihintaa ja jäljelle jääneet ovat näidenkin lunastusten maksumiehiä. Suljettujen rahastojen kohdalla samaa ongelmaa ei ole, mikäli sijoittajat tulevat sisään yhtäaikaisesti ja lähtevät ulos yhdessä.

OP-Vuokratuoton vuoden 2023 toimintakertomuksessa kerrotaan markkinoiden tuottovaatimuksen nousseen 1-2% vuoden aikana, mutta tätä vastaavia alaskirjauksia ei tehty rahaston arvostuksiin. Nyt rahaston asuntosalkun tuotto on jossain 3 - 3,5 % tuntumassa ja he kieltäytyvät realisoimasta omistuksiaan liian alhaiseen hintaan. Heillä ei ollut kuitenkaan mitään estoja kirjata salkkuun arvonkorotuksia, kun markkinoiden tuottovaatimus laski nollakorkojen aikana.

Käsitykseni mukaan markkinan seisahtunut tilanne on ollut alan sisäpiirin tiedossa jo pitkään ja se on entisestään hidastanut kaupankäyntiä. Nyt rahastojen sulkemisen kautta asia sai aiempaa enemmän huomiota, joka ilman muuta vaikuttaa jatkossa suuren yleisön käyttäytymiseen.

Kannattaa tiedostaa, että myös suljettuja rahastoja on myyntilaidalla eikä ne ole päässeet realisoimaan sijoituksiaan haluamassaan tahdissa. Itsellä on tiedossa kaksi rahastoa, jotka ovat kohta kolme vuotta pyrkineet ottamaan exitin huonolla menestyksellä. En tiedä paljonko vastaavia tapauksia on lisää, mutta niistä ei julkisuudessa ja lehtien palstoilla huudella. Tämän lisäksi hulluina vuosina väsäiltiin kummallisia härveleitä, joista OP Vuokrakoti Ky on yksi (omistajinaan YIT ja OP-Vuokratuotto)

33 tykkäystä

Keeps on giving.

Taidettu vähän laittaa ekstraa asuntojen arvostuksiin niin hankalampi sitten myyntipaineessa olisi myydä kiintoistöt markkinoilla. Aika surullista, mutta kyllähän näitä kuplia ollut isommillakin markkinoilla.

6 tykkäystä

Tämähän nyt on ihan selvää, ellei ole täysin kujalla. Rahasto saa palkkiot sen koon perusteella, ei sen mukaan mitä se tuottaa oikeasti.

Tuttu tekniikka Orava Asuntorahastosta, mutta vain epälikvidissä muodossa.

6 tykkäystä

Kohta lähtee myyntiin koronan jälkeen valmistunut yksiö Helsingistä hyvältä alueelta. Saapa nähdä miten pieni yksiö tekee kauppansa, hintapynnöksi muutamat tonnit päälle hankintahinnan.

Saa nähdä miten tässä rahastodraaman keskellä käy kauppa :grin:

Mielenkiintoista nähdä mitä fiva julkistaa noista tarkastuksista. Jos pitäisi arvata niin joku puolivillainen tiedote ”joissakin oli huomautettavaa” ja sitten rahastot tiputtaa arvostuksia muutaman symboolisen prosentin ja sulut jatkuu.

8 tykkäystä

Pidähän meidät ajan tasalla tästä. Mielenkiintoista olisi kuulla lisää miten kauppa käy.

Mitä lähteitä / keskusteluja muuten porukka seuraa täällä ajantasaista tietoa asuntomarkkinoista saadakseen? Tuntuu että keskustelupalstoilla on aika hiljaista asuntomarkkinoihin liittyen.

Itsellä seurannassa tämä foorumi, sijoitustieto, tilastokeskuksen julkaisut, Hurun podcasti ja pankkien katsaukset. Myös hyviä vinkkejä ketä kannattaa X:ssä seurata otetaan vastaan.

2 tykkäystä

Rakennuskustannusindeksi. Ei ole paljoa dyykannut? Kyllä se rakentaminen edelleen on ihanan kallista. Ei ne kustannukset ainakaan tämän mukaan ole alas tulleet (ainakaan työn osalta) ?

16 tykkäystä

Haahtelan lokakuun 24 raportti tiivistää olennaisen kustannuksista. Tarjoushintaindeksi: Rakentaminen on nyt poikkeuksellisen halpaa - Haahtela

Helmikuun lopulla Haahtela taitaa tehdä päivityksen tarjoushintaindeksiin, niin sitä odotellessa :+1:

2 tykkäystä

Näinhän sitä järki sanoisi että kun työvoimaa on saatavilla ja pyörittelee peukaloitaan niin urakat lähtisi halvalla.

Miten tuo rakennuskustannusindeksi ei lainkaan tue tuota tarjousindeksiä? Taitaa ainoaksi syyksi jäädä pystyssä olevien yritysten katteista tinkiminen.

5 tykkäystä

Tässä vähän ilmaista näytettä vaihtoehtoisesta todellisuudesta asuntojen arvostukseen maaseudulla. Muutamalla kymppitonnilla saisi ihan käyvän omakotitalon kesämökiksi, -80% hinnoista tippunut 15 vuodessa.

9 tykkäystä

Hyvää keskustelua suomen asuntomarkkinoista

5 tykkäystä

Ja uutisointien / otsikoiden koomisuus sen kuin jatkuu. Oikein “uskaltaa”. :D:

Rikkinäinen kello on toki joskus vielä oikeassa.

13 tykkäystä

Miksi ei kiihtyisi korkojen laskiessa, palkkojen noustessa ja vääjäämättä patoutuneen kysynnän avittamana.

Edelleen ihmiset muuttavat kasvukeskuksiin, jonne maaseudun asuntoja ei voi siirtää.

2 tykkäystä

Tiedä sitten kuinka pitkälle meneviä johtopäätöksiä noista näkemyksistä pitäisi tehdä laajemmin asuntomarkkinoita mietittäessä: “OP Uusimaa kertoi tiedotustilaisuudessa, että asuntokauppojen määrä on kasvanut erityisesti Espoon Westendissä, Tapiolassa ja Haukilahdessa sekä Helsingin Punavuoressa, Eirassa ja Etu-Töölössä.”

Se on jännää, että kun korot nousivat ja ostovoima laski, asuntojen hinnat eivät juurikaan kyykänneet. Sitten korkojen laskiessa ja ostovoiman palautuessa odotetaan, että se näkyisi heti hintojen nousuna.

Edelleenkin se viitekorko pyörii siellä 2,4 %:n hujakoilla. Se on selvästi vähemmän kuin missä korkeimmillaan käytiin, mutta jotain ihan muuta kuin se on kuin ne nollakorot, joiden aikana luotiin hintakupla.

25 tykkäystä

Kannattaa miettiä noita mainoksina. Pankithan myy lainaa, se on niiden bisnes. Aina välillä ne myy sitä enemmän kuin asiakas voi maksaa takaisin ja sitten tulee rysähdys. Palkat ovat muuten laskeneet jo useamman vuoden putkeen ja työttömyys lisääntynyt. Miten ne asuntojen hinnat nyt tässä heti nousisivat?

Ja ettei ollut juuri tämä OP, joka laittoi kiinteistörahaston lunastukset juuri kiinni.

Tilastokeskuksen tilaistoista näkee todellisen tilanteen.

18 tykkäystä

Noiden palkkojen suhteen on tosiaan aika kimurantti tilanne, kun eihän se ostovoima hääppöinen ole ollut, mutta ei myöskään monilla aloilla yritysten “maksuvoima”. Nythän sitä ollaan jo tänään jännän äärellä, että tuleeko liitoilla sopua. Jos sieltä kovat prosentit lyödään niin hyvä tietysti palkansaajille, mutta varsinkin rakennusalan lamaannuksen jatkuessa voi sitten vastapainona olla lisää lomautuksia jne. Että en nyt tiedä kuinka laajasti tuo ihmisillä lisää lainanottohaluja. Joillakin varmaan lisääkin, mutta joillakin on edelleen huoli huomisesta.

5 tykkäystä

Mikäli luet artikkelin, niin siinä todetaan kauppojen kasvavan enemmän kuin hintojen.

3%:n muutos hinnoissa olisi niin pieni, että se näkyy vain tilastoissa, koska yksittäinen myyjä ja ostajat eivät tiedä myyntihintojen todellista tasoa tietylle kohteelle per 1.1.2025.

Kun tilastot osoittavat nousua, on sillä vaikutusta yleiseen käsitykseen hintojen trendistä.

Niin ketkä sinne muuttaa ja maksaisi kohonneita asuntojen hintoja kun nykyiselläkään hintatasolla kauppa ei käy? Pitkällä aikavälillä muuttajat ovat pääosin ulkomaalaisia, jotka tekevät matalapalkkatyötä, kun syntyvyys Suomessa on historiallisen alhainen eikä suomalaisia muuttajia riitä pitämään markkinoita yllä.

Moni ulkomailla asuva tai asunut suomalainen näkee, kuinka maan tilanne on ajautunut onnettomaan tilanteeseen. Yhtälö, jossa yhdistyvät maailman korkeimpiin kuuluva verotus, ankea ilmasto ja Euroopan ylipainoisin ja apaattisin kansa, ei ole erityisen houkutteleva. Talouskasvua ei ole näkynyt 17 vuoteen ja kaikki merkit viittaavaat että tilanne ei parane ja jopa pahenee. Ei siis ihme, että menestyvät suomalaiset muuttavat yhä nopeammalla tahdilla esimerkiksi Espanjaan, jossa veroaste on kevyempi, sää parempi ja ihmiset yksinkertaisesti iloisempia.

Asuntojen ja osakkeiden hinnannousun yksi hiljaisesti sivuutettu mutta merkittävä este on Venäjän muodostama sotilaallinen uhka. Kun arvioidaan seuraavan kymmenen vuoden riskejä, on selvää, että Venäjän mahdollinen hyökkäys täytyy ottaa vakavasti. Oli todennäköisyys 15 % tai 30 %, ei ole yhdentekevää, jos omaisuuserän arvo voi tällöin romahtaa nollaan. Tämä on tekijä, josta ei haluta liikaa puhua, mutta joka vaikuttaa väistämättä sekä sijoituspäätöksiin että asumismarkkinoiden tulevaisuuteen.

12 tykkäystä