Asuntojen arvostustaso

Asuntosijoittaminen
4241

Ei niissä mitään alihintaan asuttu, vaan täysin sopimusten mukaisilla hinnoilla. Kuten jatkossakin.

Lehtisaaren keississä on muuten jäänyt aika vähälle huomiolle se, että aika possumaisesti Vantaan Seurakuntayhtymä yritti tehdä uutta vuokrasopimusta, jossa se olisi uuden vuokrauskauden jälkeen saanut lunastaa talot sopivaksi katsomallaan hinnalla tai määrätä ne purettavaksi. Tuo ehtohan kaatui oikeudessa kohtuuttomana ja jatkossakin yhtymällä on velvollisuus lunastaa talot käyvällä arvolla, mikäli vuokralainen ei jatka vuokrasopimusta.

3 tykkäystä
4242

Tarkoitin, että vuokra voi hypähtää yllärinä paljonkin. Muuten en ota kantaa, onko seurankuntien uudet vuokrat oikeassa vai väärässä tasossa. Mutta monien ns. arvoasuntojen hinnat romahti alueella.

4243

Joo totta, sopimuksen mukaan, mutta jutusta saa sen kuvan, että siinä ei ole ollut korotuspykäliä tai sitä ei ole sidottu indeksiin.

"– Vanhassa sopimuksessa vuokra oli jäänyt vuosikymmenien kuluessa huomattavasti jälkeen markkinavuokrasta, mikä johtui muun muassa maan arvon kohoamisesta. Vuokran palauttaminen markkinatasolle uudessa vuokrasopimuksessa on merkinnyt vuokran korotusta verrattuna aikaisempaan vuokrakauteen. "

Mikäli näin ei olekaan, niin nostan käden pystyyn virheen merkiksi.

Itse asuin aikanaan Herttoniemessä, jossa vanhat 50-60v vuokrasopparit päättyivät 2010 tienoilla. Tonttivuokrat nousivat useammalla eurolla per neliö. Uudessa sopimuksessa “hintashokkia” vähennettiin nostamalla vuokra asteittain uudelle tasolle. Jos muistan oikein, niin 5 vuoden kuluessa.

1 tykkäys
4244

Vanha vuokra oli ilman muuta edullinen. Mutta koska se oli sopimuksen mukainen, ei se ollut alihintainen :slight_smile:

Sitten jos mennään noihin tarkistettuihin vuokriin. Vantaan seurakuntayhtymän tuottovaade on 5 %, jonka lisäksi siis vuokraaja maksaa tontin kiinteistöveron. Jos seurakunnan rinnastaa kaupallisiin maanvuokraajiin - kuten mielestäni on toki oikeutettua tehdä - on tuo tavoite varmastikin ihan ok. Mutta aika monen lehtisaarelaisen sandaaleja hiersi se, että naapurissa talo saattoi seistä Helsingin seurakuntayhtymän tontilla ja sillä vuokranantajalla on paitsi maltillisempi tuottovaatimus, niin se myös hoisi kiinteistöveron maksamisen.

No täytyykö Vantaan seurakuntayhtymän sitten vuokrata maataan yhtä edullisesti kuin Helsingin seurakuntayhtymän? Ei tietenkään.

Itse en ihan heti ostaisi kämppää edes turvallisiksi miellettyjen seurakuntien tai säätiöiden mailta. Kaupungin vuokratontit sen sijaan ovat mielestäni varsin turvallinen vaihtoehto.

15 tykkäystä
4245

Eikä uusi ollut ylihintainen, uutinen aiheesta saatiin kuitenkin revittyä, ja monet käyttää sitä jollakin tavalla indikaationa siitä, mitä tulee tapahtumaan uusissakin vuokratonteissa.

Todellisuudessa suuret korotukset johtuivat siitä, että vanha vuokrasopimus oli niin alhainen nykyisiin markkinahintoihin nähden.

Toki riski on edelleen olemassa. Jos tontin vuokra kauden päätteeksi poikkeaa kovasti markkinahinnasta niin varmasti sitä nostetaan. Jotkut kauhistelevat miten paljon hintaa nostettiin, oikeampi lähestymistapa saattaisi olla miettiä miten edullisesti asuivat kymmeniä vuosia.

Toki toi Lehtisaaren keissi voi olla vielä vähän monimutkaisempi. Tontti lienee aika iso ja tehottomasti rakennettu mitä kukaan ei harkitsisi uusilla korkeilla hinnoilla. Lisäksi muutama vuosi sitten vuokratonteilla olevia asuntoja myytiin yllättävän kalliilla suhteessa omistustontilla oleviin. Jotkut ostajat varmasti katuvat päätöstään, myyjät tuskin. Eli aikaisempaan hyvin mustavalkoiseen näkemykseen - se riippuu. Moni kalliilla asuntonsa ennen korotuksia myynyt on varmaan sitä mieltä että tommosella voi tehdä hyvät voitot.

10 tykkäystä
4246

Uusi sopimus on kallis. Mutta koska se on sopimuksen mukainen, se ei ole ylihintainen.

Kalleus ei liity tietenkään vanhaan vuokrasopimukseen, vaan on ihan suhteutettavissa siihen, millaisin ehdoin vastaavia tontteja muut vuokraavat. Jos kaupungit - ja muistaakseni myös Helsingin seurakuntayhtymä - tavoittelevat tontille 4 %:n tuottoa, eikä vuokraajalle lankea tontin kiinteistöveroa, onhan se jotain ihan muuta kuin 5 %:n tuottotavoite ja siihen päälle vielä tontin kiinteistövero.

Lehtisaaresta puhuttaessa Helsingin seurakuntayhtymän tontit ovat vielä varsin hyvin vertailukelpoisia.

Tampereella on muuten käynnissä mielenkiintoinen keissi, ja tontti onkin ollut jo viisi vuotta sopimuksettomassa tilassa, eikä muutosta parempaan näy:

Mitään vastaavaa ei olla nähty kaupungin vuokrasopimusten osalta.

1 tykkäys
4247

Helsingin seurakuntayhtymä on myynyt vuokraoikeuksia eikä siten ole vertailukelpoinen kaupunkien vuokratontteihin. Tonttivuokra sopimuksissa maltillinen kaupunkien tarjoamia vastaava, mutta kilpailutuksissa tontin on saanut taho, joka on ollut valmis maksamaan suurimman kauppahinnan vuokrasopimuksesta annetulla vuokralla.

4248

Palataan näihin muiden kuin kaupunkien omistamiin tontteihin. Aamulehti uutisoi jälleen Tampereen Sorsapuiston keissistä (maksumuuri):

Koska vuosia sitten päättyneessä tontin vuokrasopimuksen uusinnassa ei olla päästy yhteisymmärrykseen, vaatii taloyhtiö nyt tontin omistajaa lunastamaan talon itselleen. 145 kämppää melkein Tamperetalon naapurissa ja aika paljon suuriakin asuntoja taloyhtiössä, joten taloyhtiön esittämä reilu 30 miljoonan euron lunastushinta kuulostaa ihan käyvältä.

7 tykkäystä
4249

Sitten sieltä tonttifirman johdosta löytyykin astetta kovempi pokerinpelaaja syvillä taskuilla. Ostaa koko talon ja häätää kaikki pois. Oppivathan olemaan.

Mutta miten tällaisessa tilanteessa oikeasti kävisi? Vuokralla asuvillahan vuokrasopimus jatkuisi normaalisti, mutta miten omistusasujilla? Vuokrasopimusta ei ole, joten mahdollinen irtisanomisaika olisi se mikä kauppasopimuksessa on?

Kauppasumma tilille ja kadotkaa asunnosta viikon kuluessa, olkaa hyvät.

4250

Ei löydy. Sieltä löytyy 300t liikevaihtoa tekevä ja 4 %:n omavaraisuusasteella toimiva yritys. Eikä firman omistajakaan mikään multimiljonääri ole, vaikkei toki mikään tyhjätaskukaan. Eli voi olla haastetta saada lainaa edes Oma Säästöpankista :smiley:

Mutta on kyllä mielenkiintoinen keissi. Olisikohan Lehtisaaressakin kannattanut lähteä samalle linjalle, kun kämppien hinnat olivat kuitenkin vanhan vuokrasopimuksen aikaan jotain ihan muuta kuin myöhemmin.

6 tykkäystä
4251

Eikös tuossa taloyhtiö pyydä 30 milliä, eli se olisi heille ilmeisesti oikein maistuva summa jaettavaksi? Ja tonttifirma voisi maksaa reilut 20 milliä?

Kai tuossakin joku laki on, että vaikka häädettäisiin, niin aikaa poistumiseen saa 6kk? Onkohan mitään ennakkotapausta.

4252

En nyt mistään löydä koko taloyhtiön neliömääriä, mutta kauppahistorian mukaan pääosa on 54 m2 ja sitten isompia.
Jos keskikoko olisi 70m2 noin asuinneliöitä olisi 10 000.
30M€ hinnalla neliöhinta olisi 3000€, halpa Tampereen keskustan taloyhtiöksi.

Eihän tontin nykyisen omistajan tarvitse rakennusta lunastaa. Kun kohde on houkutteleva (kuten minusta on), kaupan ehdot selvät ja epävarmuutta poistettu, tontille voi löytyä uusi maksukykyinen omistaja nopeastikin.

2 tykkäystä
4253

Asuntoähky kestää jopa viisi vuotta – Yksi kuva näyttää Suomen hintatakamatkan | Kauppalehti

“Talouden heikentyminen ajaa kotitaloudet asumaan halvemmin eli tiiviimmin, Kostiainen sanoo. Asuntojen kysyntä kasvaa siis väestönkasvua hitaammin.”

“Sijoittajien halua lähteä mukaan rakenteilla oleviin kohteisiin syö korkean vajaakäyttöasteen lisäksi kustannuksia hitaampi vuokrien nousu.”

“Vaikka rakentaminen on nyt puolittunut, asuntoja valmistuu yhä. Sekin hidastaa ylitarjonnan sulamista.”

3 tykkäystä
4254

Kannattaako nyt ostaa omistusasunto? Tässä pari artikkelia asuntomarkkina-aiheeseen → https://x.com/JuhaHaanpera/status/1932849043622793309

Keskustelin tänään kollegani kanssa, joka harkitsee ensimmäisen omistusasunnon hankintaa. Pohdimme yhdessä, onko nyt hyvä hetki astua asuntomarkkinoille. Erityisesti, mitä ensiasunnon ostajan kannattaa ottaa huomioon.

Uskon vahvasti, että omistusasunnon hankinta kasvukeskuksissa on nyt ja tulevaisuudessa järkevä päätös. Se ei ole vain koti, vaan myös pitkäjänteinen säästömuoto ja väline varallisuuden kasvattamiseen. Asuntolainan kuukausierissä säästyy vähitellen omaan omaisuuteen, toisin kuin vuokralla asumisessa, jossa varallisuus ei kerry.

Historiallisesti asuntojen omistaminen kasvukeskuksissa on ollut kannattava sijoitus. Väestönkasvu, työpaikkojen keskittyminen ja infrastruktuurin kehitys tukevat edelleen näiden alueiden kysyntää pitkällä aikavälillä. Vaikka markkinoilla onkin tällä hetkellä epävarmuutta, nämä tekijät eivät ole kadonneet mihinkään. Päinvastoin, ne antavat perustan vakaalle arvonkehitykselle tulevaisuudessa.

Entä asuntosijoittaminen. Voisiko nyt olla oikea aika harkita sitäkin?

Kerrostaloasuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa laskeneet keskimäärin noin 20 % huippuvuosista. Samalla korot ovat laskeneet noin kahden prosentin tasolle, mikä tekee velkavivulla sijoittamisesta jälleen houkuttelevampaa.

Käytetyt asunnot voivat nyt tarjota sijoittajalle kiinnostavan mahdollisuuden ostaa hyvä sijainti kohtuuhintaan, ennen kuin markkinat mahdollisesti taas kääntyvät. Vuokrakysyntä pysyy vahvana erityisesti opiskelijakaupungeissa ja työvoimaa vetävissä keskuksissa, mikä tukee sijoituksen kassavirtaa.

Mitä sijoittajan kannattaa nyt mielestäni huomioida?

  • Asunnon sijainti ja sen vuokrattavuus pitkällä aikavälillä

  • Rahoitusratkaisut ja korkotaso

  • Asunto-osakeyhtiön taloudellinen tila ja tulevat remontit

  • Mahdollisuus arvonnousuun seuraavien vuosien aikana

Asuntojen omistaminen ei ole pikavoitto, mutta se on useille suomalaisille ollut vuosikymmenten ajan toimiva tapa rakentaa varallisuutta. Uskon, että sama pätee myös tulevaisuudessa, erityisesti kasvukeskuksissa, joissa kysyntä säilyy ja kasvaa.

No niin, onko nyt aika ostaa ensimmäinen oma koti tai tehdä sijoitus tulevaisuuteen?

5 tykkäystä
4255

Tähän vasta-argumenttina voisi laittaa, että jos vuokra on pienempi kuin asuntolainan kuukausierä ja yhtiövastike niin varallisuutta voi kartuttaa sijoittamalla vaikka osakkeisiin tämän erotuksen.
Vuokralla asujaa ei myöskään rasita korjausvelan kasvu niinkuin omistusasujaa.

14 tykkäystä
4256

Ainakin Helsingissä on vuosina 1993-2022 tehnyt erittäin hyvän nousun omistusasunnolla. Pelkästään arvonnousu ollut suuruusluokkaa 600 % ja päälle vielä halvempi asumiskulu ja pakkosäästäminen.

Itselleni myös menttaalipuolella tärkeä omassa asunnossa asuminen.

Varmaan jossakin sijoituksessa olisi voinut saada paremman tuoton, mutta en olisi toiminut toisin jos nyt pitäisi uudelleen päättää.

Samalla hoituu myös hajautus.

4 tykkäystä
4257

Näin voi tosiaan tehdä. Mutta sijoittamisessa voi myös hyödyntää lainan lyhentyessä sitä omistusasunnon vapautuvaa vakuusarvoa.

Esittämäsi valhtoehto on kuitenkin oikein mainio. Harmillista kuitenkin on, että loppujen lopuksi aika pieni osa vuokralla asuvista toimii noin.

3 tykkäystä
4258

Eikös tuo suomalaisilla yleensä mene juuri toisin päin :smiley:

Asuntosijoittamisen pitkän nousukauden varjopuoli on se, että se sai monen tavallisen sijoittamisesta mitään tietämättömän ihmisen kuvittelemaan, että asuntosijoittaminen on turvallisempi ja parempi tapa sijoittaa kuin indeksisijoittaminen.

Todella monella on jo siinä omassa asunnossa kiinni käytännössä kaikki pennoset ja laina siihen päälle. Sitten ostetaan sijoitusasuntoja lisäksi, vaikka kiinteistöt on valtavassa ylipainossa jo ennestään.

Suomen asuntomarkkinalla on paljon tyhmää rahaa, jonka kuuluisi olla indeksirahastossa.

23 tykkäystä
4259

Teoria on teoriaa ja todellisuus on todellisuutta.

Mikäli nämä kaksi muotoa Omistusasuminen vs. vuorkalla + indeksirahasto halutaan verrata toisiinsa, niin joku voi hoitaa sen indeksivertailun.

Todellisuus; Ostimme ensimmäisen asunnon vuonna 1997 100 %:n velkapääomalla. Tänä päivänä kun nykyisen asunnon arvosta vähennetään jäljellä oleva laina, niin asunnon nettoarvo on melko tarkalleen seitsemän numeroinen tasaluku.

Ensimmäiset 15 vuotta lainahoito + vastikkeet ylittivät ko. asunnosta maksettavan vuokratason keskimäärin 200 eurolla/kk ja tämän jälkeen keskimäärin 500 eurolla/kk.

Paljonko olisi indeksisijoituksen arvon, mikäli olisimme joka kuukausi laittaneet tämän “ylijäämän” indeksirahastoon? Siihen päälle voi sitten vielä teoreettisesti laskea jonkin sijoituslainan, mikäli pankki olisi sellaisen myöntänyt ilman lisävakuuksia. Ainakaan 1990-luvun puolella pankit eivät olisi olleet kovinkaan innokkaita sellaisia myöntämään ja saatavan lainan määrä varmasti olisi ollut melko rajattu ja korko huomattavasti asuntolainasta maksettavaa korkeampi.

Laittakaa joku indeksisijoittamisen omistusasuntoa tuottavampana pitävä hlö linkkiä indeksin arvonkehityksestä samalta ajalta ja jos löytyy vielä käppyrä, jossa näkyy kehitys, mikäli nettoosinko olisi sijoitettu aina takaisin “indeksiin”. Muistakaa, että ensimmäisen kk sijoitus olisi 250 euroa ja ensimmäisen vuoden sijoitus kokonaista 3.000 euroa ja siitä sitten pikkuhiljaan kuukausi kuukaudelta ja vuosi vuodelta lisää.

Ei oteta tässä vaiheessa vielä huomioon edes myyntivoittoveron merkitystä, joka omistusasunnossa on 0 % ja indeksirahojen kotiutustilanteessa verottaja lohkaisisi arvonnoususta suuruusluokaltaan 1/3.

3 tykkäystä
4260

Googlesta löytyy SP500 vuodesta 1996, nousua 700%. Eli jotakin on vuokra-asujakin tienannut tuona aikana jos on erotuksen sijoittanut.