Pankissa työskennelleenä… Todella vähän tuli osakesalkkuja vakuudeksi. Suomalaiset osakesalkut lienevät keskimäärin niin pieniä, ettei niistä ole vakuuksina suurta iloa. Sisällöstä riippuen vakuusarvo on 40-70 % salkun markkina-arvosta. Private banking puolella varmaan yleisempää.
3 tykkäystä
Muistaakseni @Atte_Riikola kertoi jossain podissa (sijoituskästi?), että laittoi ensiasuntoonsa vakuudeksi osakesalkun ja ei tarvinnut muita vakuuksia tai omaa rahaa laittaa ollenkaan. Korjatkaa jos olen väärässä.
Tietääkseni tämä on tyypillinen järjestely myös pörssiyhtiöiden suuromistajilla. Omistat 10 miljoonan edestä yhtiösi osakkeita, siitä riittää pantattavaa lapsille, kesämökkiin yms.
Itse en kyllä osakkeita laittaisi, jonkun pomminvarman indeksi-etf:n voisin hyvinkin laittaa😅
1 tykkäys
Itsellä kokemus Nordeasta, kun hankimme uuden talon ja vanha asunto-osake jäi sijoitusasunnoksi (lopulta ei tarvinnut lisävakuutta, koska vakuusvaje oli niin pieni). Osakesalkku olisi käynyt vakuudeksi ja vakuusarvot osakkeille 40-60% riippuen missä indeksissä osakkeet ovat listattuna.
2 tykkäystä
Heh näin se meni ja ajankohta oli vielä marraskuu 2021. Vakuudeksi meni mm. Qt:n osakkeita, kun osake pyöri tuolloin jossain 130 eurossa. Ei mennyt montaa kuukautta, kun näiden vakuudeksi laitettujen osakkeiden arvo oli tullut reippaasti alle sen, mitä vakuutta alun perin olisi tarvinnut olla. Se on hyvä puoli, ettei asuntolainalle tule margin callia, joten se vakuusvaje oli sitten pankin riskienhallintaosaston ongelma 
Tuossa noin vuosi sitten jouduin muuttuneen elämäntilanteen johdosta tuon lainan pyöräyttämään uusiksi, niin yllättäen ei tässä markkinatilanteessa enää pankeille osakkeet olisi maistuneet vakuudeksi ihan samoilla ehdoilla kuin nollakorkoajan hulivilimarkkinassa 
Edit. Nyt vuosi sitte eräälle pankille esimerkiksi First Northiin listatut osakkeet eivät olisi kelvanneet ollenkaan vakuudeksi.
37 tykkäystä
Osakkeisen vakuusarvoa pankeille voi haarukoida esim. Nordnetin vastaavilla, hajonta on aika suurta enkä tiedä kelpaako ulkomaiset osakkeet tai ETFt lainkaan.
1 tykkäys
Nordealla puhuttiin osakkeiden osalta muistaakseni n. 50-60%:n vakuusarvosta, vaikka salkku olisi OMXH25 osakkeista koottu tai SP500-indeksi. Kyllähän noista jonkun vakuusvajeen paikkaisi, mutta liian isoa osaa salkusta ei halua vuosiksi pitoon.
Päädyin helppouden takia toiseen ratkaisuun ja sijoitusasunto päätyi kotilainan vakuudeksi. Siitä sain yli 100% vuoden 2015 ostohinnasta vakuutta.
Minä onnistuin tuollaisessa casessa vuosi sitten kun ostin rivarin ja myyjä vuokralaiseksi. Vuokrassa piti taipua muutaman kymppi, että päästiin maaliin.
Pitäisikö myydä…? Sain laskettelukeskuksen yhteydessä sijaitsevasta mökistä kiinnostavan tarjouksen, jossa saisin lähes 20K eur enemmän kuin itse maksoin pari vuotta sitten. Ongelmaksi pohdinnan tekee se, että mökki tuottaa nettotuottoa noin 8-10K eur vuodessa. Toisaalta, lyhytvuokraus aiheuttaa jonkin verran työtä, ja ainahan rahalle löytyisi muitakin kohteita…
2 tykkäystä
Vastaus kysymykseesi kuuluukin että uskotko saavasi pääomalle (sen mitä nettona saat verojen jälkeen mökistä) paremman tuoton jossain muualla, työlle tietysti pitää joku arvo laskea… Ihan sama tilannehhan se on jokaisen osakkeenkin kohdalla päivittäin joka sinulla on salkussa…
Toisaalta sekin painaa että onko lainaa mökiä vastaan vai ei. Vakuusarvot kun mökillä on varmasti paremmat kuin osakkeilla…
3 tykkäystä
Riippuu missä laskettelupaikassa ja kuin hyvällä sijainnilla ja kuinka paljon työtä vuokraus teettää?
Esimerkiksi Levillä tuntuu arvot vain nousevan.
Lappi tuntuu vetävän enemmän ja enemmän turismia, Rovaniemelläkin turistit maksaa käsittämättömän suuria summia talosta viikoksi.
5 tykkäystä
Kuinka herkästi siivoatte omaa asuntosalkkuanne?
Itselläni nyt yksi asunto mikä numeroiden valossa ei ihanteellinen. Kassavirta nyky korkotasolla -50€ ja syksyllä -23 pankin tehtyä uudet vakuusarvo määritykset kohteilleni niin vakuutta “palaa” kyseiseen kohteeseen todella paljon (tämä se suurin miinus). Asunnon kunto sen verran hyvä että remonttia ei arvon nostamiseksi kannata vielä tehdä.
Kohde muuten on loistopaikalla ja vuokralainen vaihtuu aina lennosta joten sen puolesta yksi helpoimmista asunnoistani.
Tiettyhän se pitäisi tuottavuuden kautta ajatella ja miettiä löydänkö paremmin tuottavaa tilalle jos myyn tämän, mutta kuinka muut? Hetikö toimenpiteisiin jos numerot ei toimi?
2 tykkäystä
Puhtaasti kassavirta edellä ei kannata mennä koska se ei sinänsä kerro kohteen tuotosta yhtään mitään. Kokonaistuotto voi olla ok negatiivisellakin kassavirralla ja toisinpäin. Kannattaa ottaa laskelmiin myös myynti ym. muut kulut mukaan. Jos myyt itse niin vaikutus on pienempi, mutta varainsiirtovero menee kuitenkin. Asuntoja ei pääsääntöisesti kannata vekslata kovin paljoa, yleensä nuo “vaihtokulut” syövät hyödyn pitkäksi aikaa.
Sitten vaikuttaa toki sekin että onko taloyhtiöön tulossa jotain remonttia, ym.
Loistopaikalla jos on niin arvo yleensä pysyy tai kasvaa. Näennäisesti paremmilla tuotoilla olevat on yleensä niitä hieman sivussa olevia joiden arvo sitten taasen valuu.
Mikäli bruttotuotto on paljon alle 5% ja kyseessä ei mikään uudiskohde niin aina kannattaa kartoittaa vaihtoehtoja. (PK-seutu poislukien, siellä tuo luku taitaa olla aika epärealistinen.)
3 tykkäystä
Pakko kysyä, mitä mahdat tarkoittaa bruttotuotolla ja kuinka sen lasket? Minun mielestäni edes PK-seudulta ei voi yksikään täyspäinen sijoittaja ostaa minkäänlaista sijoitusasuntoa 5% brottotuotolla. Itse en ostaisi edes 5% nettotuotolla.
Siivoukseen: riippuu ihan millä tavoitteella osto on tehty. Itsellä on salkussa asuntoja kolmessa eri kategoriassa: ”ikiholdi” +20 vuotta eli käytännössä uudiskohteita, jotka pidetään ainakin yhtiölainan loppuun saakka (näitä on holding-firman taseessa neutraloimassa verotusta sekä suoraan omistetut lasten perintöasunnot). Keskipitkä aika 10 vuotta eli ostettu ajatuksella ettei suuria peruskorjauksia tule 15 vuoteen ja arvonnousu on hyvää (näitä positiivisen kassavirran kohteita holdarin taseessa). Lyhyen kierron asunnot 1-3 vuotta ostettu kun onnistuu ostamaan alihinnalla (ulosoton tmv.) ja myynti kun tietty arvonnousu toteutuu (näitä on pari holdarissa).
3 tykkäystä
Bruttotuotolla tarkoitan tuottoa ennen korkokuluja ja veroja. Kuukausivuokra - vastike x 12 / hankintahinta (sisältäen varainsiirtovero). Eli esim. jos vuokra on 600€ ja vastike 100€ niin vuodessa se tekee 6000€, jos hankintahinta veroineen olisi 120 000€, olisi bruttotuotto silloin 5%. Siitä pois mahdolliset korkokulut ja sen jälkeen sitten vielä luonnollisesti maksetaan 30-34% veroa, eli ilman korkokuluja nettotuotto on tyypillisesti 3,5 - 3,3%.
Uudiskohteissa tahtoo olla vähemmän koska hankintahinta on korkeampi, mutta sitä kompensoi se että taloyhtiössä ei yleensä ensimmäisiin vuosikymmeniin tehdä mitään isompaa saneerausta. Sekä se että velkaosuuden saa vähentää kokonaisuudessaan veroista jos se on tuloutettu taseeseen, eli pienellä hienosäädöllä tuotto on sijoittajalle “verotonta”. Tämä siis riippuu täysin taloyhtiön kirjanpidosta.
Jos asunto on kovin keskeisellä paikalla niin eritoten isojen kaupunkien keskustoissa ei tahdo saada bruttotuottoa kun tuon 4-5%. Mikäli saa ostettua poikkeuksellisen halvalla, voi toki päästä 6% pintaan, mutta ei mitenkään tyypillistä. Lukemani mukaan Helsingissä on tyydytty jopa 3%:n tuottoihin koska on uskottu että arvonnousu sitten kompensoi.
Laitakaupungilla voi saada tuottoa 10% ja ylikin, sitten korjausvelkaisista pommeista voi saada yli 20%. Niitä sitten taas vääristää se että laitakaupungilla arvo ei yleensä kehity kun alaspäin, ja “pommeissa” se on jo negatiivinen jos korjausvelat realisoituu, eli nuokin prosentit ovat näennäisiä.
Oman pääoman tuotto (ROE) on sitten ihan eri juttu. Noissa 4-5% kohteissakin se voi olla paljon enemmän, velkavivusta riippuen. Eli silloin lasketaan se paljonko itsellä on siinä rahaa kiinni ja kaavat muutoin samat. Oman pääoman tuotto on tyypillisesti kymmeniä prosentteja, mutta laskee koko ajan kun pääomaa sitoutuu joka kuukausi lisää jos siis lyhentää koko ajan. Se on sinänsä sen verran harhaanjohtava tässä kontekstissa että yleensä puhutaan tuosta “vuokratulot miinus kulut jaettuna hankintahinnalla” prosentista joka on siis se luku jos ostaisit asunnon käteisellä tai saat siinä vaiheessa kun kaikki velat on maksettu.
Siitä ihan samaa mieltä että eipä nuo tuotot päätä huimaa. Olenkin sanonut monesti että jos ei aio remontoida ja nostaa huonokuntoisten asuntojen tasoa, on reaalista tuottoa melko haastava asunnoista saada suomessa. Inflaatio syö tuotot, joskin se syö sitä velkaakin, eli maksat velat aina “halvemmalla rahalla” takaisin kuin lainaa ottaessa joka toimii jonkinlaisena vastavoimana yhtälössä.
12 tykkäystä
Mitä ajatuksia tai vinkkejä teillä nousee mieleen sijoitusasunnon realisoinnista eli myynnistä? Jos jostain kohteesta haluaa eroon, niin miten se kannattaa toteuttaa ja mitä siinä tulee ottaa huomioon? Kuvitellaan siis skenaario, jossa asunto on par’aikaa vuokralla.
Minulla on yksi sijoitusasunto, jossa on ollut hyviä ja pitkäaikaisia vuokralaisia. Vuokralaiset kohtelee asuntoa kuin kukkaa kämmenellä, vuokrat tulevat ajallaan ja oikeastaan mitään ei kuulu missään. Asuntosijoittamiseni on ollut äärimmäisen passiivista, jossa touhun muistaa lähinnä kuukausittain tilille tulevista ja sieltä lähtevistä euroista.
Olen joskus leikitellyt ajatuksen kanssa, että pitäisiköhän tuo asunto myydä lähivuosina? Nyt ei nähdäkseni ole vielä hyvä aika myydä, vieläkin on markkinoilla pelkoja ties mistä ja markkina ei ole kovin houkutteleva. Mutta olen miettinyt sitä, miten tuo kannattaisi tehdä, jos sille tielle sattuu ja miten se sitten käytännössä tapahtuisi.
Asunnon voi toki myydä vuokrattuna. Onko siinä sitten järkeä tai miten se käytännössä onnistuu, se on toinen juttu. Olen hinnoitellut oman asuntoni aavistuksen alakanttiin, koska se houkuttelee osaltaan vuokralaista pitkään vuokrasuhteeseen. Nämä ovat toki aika subjektiivisia juttuja, että mikä nyt on oikea hinta kohteelle ja paljonko on turvallista tulla hinnasta vastaan.
Mutta näin maalaisjärjellä ajateltuna myynti voi vaikeutua, kun vuokralaiselta ei nyhdä aivan kaikkea mitä ehkä mahdollista olisi. Jos ostajana on asuntosijoittaja, niin hän todennäköisesti vääntää luvut Exceliin ennen myyntipäätöstä ja sitä kautta saa laskettua heikompia tuottoja, kun taas jos olisin hinnoitellut vuokrani selvästi yläkanttiin, niin laskelmat näyttäisivät paremmilta ja sitä kautta asunto houkuttelevalta.
Ja sitten taas jos joku on ostamassa asuntoa itselleen, niin tuleeko vuokralaisista taakka, joka laskee asunnon houkuttelevuutta?
Entä mitä vuokralainen ajattelee, jos oma koti menee myyntiin? Heillä on toki oikeus jäädä asuntoon hetkeksi eli heti kun kauppa kätellään niin uusi omistaja ei voi heitä heittää heti ulos. Mutta saattaisin vuokralaisena kokea itseni hieman petetyksi, jos vuokranantaja aikoo myydä asunnon alta pois. Mulla on ollut asuntosijoittamiseen myös se periaate, että pyrin mahdollisuuksien mukaan palvelemaan vuokralaista. Minulle saa laittaa matalalla kynnyksellä viestiä ja joskus olen korjannut/remontoinut/varustellut asuntoa vuokralaisen toiveita kuunnellen. Ehkä tämä puoli on ollut hinnan ohella osana siihen, että vuokralaiset ovat viihtyneet pitkään. Epäilykseni olisi, että harva vuokralainen ainakaan hyvällä tuota katsoo, jos asunto menee myyntiin ja vuokranantaja tulisi vaihtumaan johonkin toiseen. Puhumattakaan sitten siitä, että todennäköisesti asunnossa ravaisi välittäjää ja ostajaa, jonka seurauksena asumisrauhaan tulee säröjä.
Voisiko worst case olla se, että ilmoitan asunnon menevän myyntiin, josta vuokralainen säikähtää ja alkaa katsella uusia asuntoja. Lopulta vuokralainen vaihtaa asuntoa, mutta en saa asuntoa koskaan kaupaksi, joten minulle jää kokeilusta mustapekka käteen?
Optimaalinen ajankohta myydä asunto olisi todennäköisesti silloin, kun vuokralainen vaihtuu, mutta näissäkin aikaikkuna on hyvin lyhyt. Vuokranantajan olisi syytä tietää asiasta jo kuukausia ennen vuokrasopparin irtosanomisilmoitusta, jotta asunnon myymistä ehtii kokeilla. Se on nähdäkseni ihan tuhoon tuomittua, että samaan aikaan kun asunto on myynnissä, niin yrität löytää asuntoon vuokralaista. Kuka kantaisi muuttokuorman kämppään, josta voi tulla lähtö jo ennen kuin on kunnolla päässyt muuttamaan sisään?
Tietysti yksi mahdollinen variaatio olisi myös se, että saisi myytyä asunnon nykyisille vuokralaisille. Tämä tosin vaatii sen, että vuokralaiset oikeasti tykkäävät asunnosta ja se vastaa myös pidemmän tähtäimen asumiskuvioita. Mulla on kaksio opiskelijakaupungissa, joten asunnon myyminen vuokralaiselle valmistumisen/työelämään siirtymisen yhteydessä voisi olla vaihtoehto, mutta vaatisi aika monta tekijää kohdalleen toimiakseen. Kaikki kun eivät välttämättä jää valmistumisen jälkeen samalle paikkakunnalle jne.
Tässä vähän irrallisia ajatuksia heitettynä ilmoille. Mitä ajatuksia teillä herää?
Tämä kai se ykkösvaihtoehto on? Vaikka ei itse jäisi siihen opiskelujen loputtua asumaan voisi vuokrata sen ja maksaa vuokrilla seuraavan asunnon vuokraa/lainanlyhennystä. Kannattaa ainakin kysyä…
1 tykkäys
Miika Vuorensalon kirjoitus omistamisesta ja riskeistä. 
Tämän takia sanotaan, että tuotto ja riski menevät käsi kädessä. Mitä enemmän riskiä otat (tai kannat, näkökulmasta riippuen), sitä enemmän tuottoa yleisesti ottaen saat.
2 tykkäystä
Jos olet tyytyväinen vuokralaisiin ja saamaasi tuottoon, voisiko myyntiprosessin käynnistää vasta siinä kohtaa kun jättävät irtisanomisilmoituksen?
Itse ainakin hinnoittelen ostettaviin asuntoihin enemmän riskiä, joissa vuokralaiset valmiiksi sillä esim luottotietoja ei voi tarkistaa. Erityisesti jos vuokra alle markkinavuokran niin huomioin sen myös ostotarjousta tehdessä.
Asunto on mielestäni helpompi myydä ja siitä saa paremman hinnan jos sen myy tyhjillään. Tämä myös palvelee vuokralaista kuten mainitsit.
4 tykkäystä
Itse myynyt asunnot tyhjinä, joko remontin jälkeen tai vuokralaisen irtisanouduttua. Ostajan helpompi hahmottaa tilaa ja asunto näyttää siistimmältä. Toki nyt voi myyntiin mennä parikin kuukautta eli odottaisin kunnes markkina piristyy.
6 tykkäystä