Hervannasta ei itsellä ole vuokranantajakokemuksia. Samassa kaupungissa on kyllä jäänyt hyvien opiskelijavuokralaisten vuokrasuhteet ikävän lyhyiksi, mutta syynä on ollut yhteen muutto kumppanin kanssa. Toki onhan se uusi asuntokin voinut olla opiskelijakämppä
Yhtä kaikki, Tampereen 5000 uutta asukasta vuodessa ja rakennettavien opiskelijakämppien määrä ei yhtälönä mielestäni puhu vuokranantajan toimintaympäristön heikkenemisen puolesta.
Juu tottakai muutolla voi olla monta syytä. Vuokraan myös Porista kämppiä ja siellä opiskelijoiden pysyvyys on ollut paljon parempaa huonommissakin asunnoissa. Kyselen myös aina vuokrasuhteen päätteeksi vuokralaisen mietteitä asunnosta ja risuja ei ole tullut Hervannan kämpästä kertaakaan.
Em + omat kokemukset opiskelijana Hervannassa johtaa siihen päätelmään, että ainoa keskeinen muuttuja on se, ettei Porissa ole Toasin kaltaista toimijaa. Toki yhden kämpän otanta Hervannasta saattaa olla vähän pieni. Mikään ei myöskään estä vuokraamasta jollekin muulle kuin opiskelijalle, mutta tuntuu siltä, että lähes jokainen puhtaat luottotiedot omaava hakija Hervannassa on opiskelija.
Kun tuossa.kommentoin, että asuntosijoittamista vähemmän ymmärtävä saattaa helposti hahmottaa pieleen asuntosijoittamisen logiikkaa, niin ei kannata pahoittaa mieltään, sillä samanlaiseen ajatusharhaan voi mennä rahoituksen proffakin…
Kannattaa muuten laittaa tämä vuokranantajien uusi ekonomisti seurantaan. Tuli vaihdettua vuokranantaja 2024:ssä pari sanaa Eemelin kanssa ja on kyllä todella terävä tyyppi.
Miten muuten tuossa asuntorahastojen sulkemisessa käytännössä suojataan muiden omistajien etua?
Eli jos heitetään esimerkkinä kuvitteellinen case: rahastossa 100 identtistä asuntoa eli prosentin omistusosuus rahastossa vastaa yhtä sijoitusasuntoa. Asuntojen nimellisarvo 150 teur/kpl, mutta markkinoilta saa 120 teur/kpl.
10% osuuksista halutaan lunastaa. Rahasto myy “alennuksella” markkinoille 10 asuntoa hintaan 120 teur/kpl. Samalla kirjataan kaikki muut asunnot markkinahinnan mukaan arvoon 120 teur/kpl. Lunastukset maksetaan pois (120 teur x 10). Yksinkertaistuksen vuoksi oletetaan, että ei velkavipua. Jos velkavipua olisi, lunastus maksettaisiin tietenkin oman pääoman määrästä.
Jäljelle jää 90kpl asuntoja, jotka vastaavat jäljelle jäävää 90% rahasto-osuuksia 1:1. Toki rahasto-osuuksien arvo paperilla on laskenut vastaamaan vallitsevia markkinahintoja, mutta käytännössä pitkäjänteiset sijoittajat eivät ole hävinneet mitään, eikä heidän omistuksia ole myyty “alennushintaan”. Pitkäjänteisillä omistajilla on sama määrä samoja asuntoja, kuin ennen lunastustakin. Pitkäjänteisten omistajien rahasto-osuus tuottaa saman määrän vuokratuloja kuin ennen lunastusta. Ainoa ero on, että nimellisarvon laskettua osuuksia voi tankkailla paremmalla tuotto-odotuksella.
Eli pointtina se, että rahasto-osuuksia ei voi lunastaa lunastushetken nimellisarvolla, vaan rahaston nimellisarvo muutetaan vastaamaan markkina-arvoa ennen lunastuksen maksua. Tällöin pakkomyynnistä kärsii ainoastaan se, joka haluaa lunastaa omistuksensa ulos.
Tämä esimerkki on nyt tietenkin yksinkertaistettu. Rahastoilla on erilaisia asuntoja ja joillain on esimerkiksi kokonaisia kiinteistöjä, jolloin yksittäisiä asuntoja ei oikein voi myydä ja arvonmääritys ei ole yksinkertaista. Kuitenkin jos kyseessä on esimerkiksi op vuokratuoton kokoinen rahasto, niin “pyöristysvirheet” lienee aika pieniä. Vaikka markkina olisi miten kuollut tahansa, niin ei kokonaisen hyväkuntoisen kiinteistönkään myyntiin pitäisi montaa vuotta mennä, kunhan hinta on kohdillaan.
Onko tässä vielä joku keskeinen asia jota en tajua, vai miten niitä jäljelle jääviä omistajia suojellaan?
Ja eikö tästä seuraisi se, että kun rahaston arvo muutettaisiin vastaamaan todellista arvoa, niin arvoon sidotut ja kaikkien osuuksia omistavien pusseista otettavat hallintopalkkiot pienenisivät? Eikö sekin olisi ihan kaikkien omistajien etu?
Juu ja tämä vaikutus olisi merkittävä etenkin rahastossa, jossa on velkavipua vaikka se 50%. Eli jos kiinteistöjen arvoja alaskirjataan vaikkapa 15% → rahasto-osuuden arvo ja hallinnointipalkkio laskee 30%. Eli vanhalla arvostuksella 2% hallinnointipalkkiosta jäisi enää 1,4%. Tuollainen 0,6% on suuri ero hallinnointipalkkioissa, kun rahaston vuokraustoiminnan tuotto-odotus on lähtökohtaisestikin todella matala.
Olisi ja kuvatunlainen ratkaisu tarjoaisi pitkäaikaiselle sijoittajalle myös loistavan ostopaikan, nyt tätä mahdollisuutta ei ole. Mutta tuo ei ole rahaston eikä rahastonhoitajien etu ja he päättävät tällä hetkellä mitä muiden rahoilla tehdään.
Näitä kuukausikatsauksia on aina ilo kuunnella ja tuo Vuokranantajien ekonomisti on terävä kaveri.
Jos nyt oikein ymmärsin, niin Karlsson on mallintanut tuohon tarjontapuoleen tulevat aloitukset sisältäen vapaa rahoitteiset ja tuetun sosiaalisen ja sosialistisen asumisen muodot, mikä on toki ihan oikein.
Mutta jäin vaan itse pohtimaan sitä, että nyt kun vapaarahoitteisia uusia aloituksia ei käytännössä ole ja kysyntäpuolella on kuitenkin kysyntää muunlaisellekin asumismuodolle kuin tuetulle asumiselle, että kuinka hyvin kysyntä ja tarjonta tulevat tosiasiassa kohtaamaan tulevina vuosina? Voi toki olla, että asumispreferenssejä mukautetaan ja tapahtuu siirtymää asumismuodosta toiseen. Ehkä myös tuetulle asumiselle olisi vielä enemmän kysyntää jos sitä rakennettaisiin lisää? Toisaalta voisin kuvitella, että on myös sellainen tilanne tulevina vuosina, että markkinassa on jopa saman osamarkkina-alueen sisällä samanaikaisesti sekä ylitarjontaa että niukkuutta asumismuodosta ja tyypistä riippuen.
Helsingin Sanomat kirjoitti eilen Juli Livingin rauhattomasta taloyhtiöstä (maksumuuri):
Narkkareita pyörii asunnoissa ja käytävillä. Heitä tunkee väkisin ulko-ovesta sisään, yöpyy yhteistiloissa ja murtautuu häkkikomeroihin. Myös huumekauppa piha-alueella on voimissaan.
»”Nistit ovat ymmärtäneet, että tänne pääsee helposti asumaan”, Jani sanoo.
Juli-asunnon voi vuokrata netissä. Silloin vuokravakuutta ei peritä. Avaimet noudetaan avainhallinnaksi nimetystä paikasta. Vuokraamisessa on käytössä vahva tunnistautuminen pankkitunnuksilla tai mobiilivarmenteella.
”Kuka tahansa olisi voinut olla hakemassa avaimia, jos hakijalla olisi ollut netissä vuokrasopimuksen tehneen henkilötodistus. Kasvoton vuokraus netin kautta on iso juttu tässä”, sanoo Työpajankatu 6:n toinen asukas Tintti.»
Keskustelua jatkaen hesari julkaisi tänään mielipidekirjoituksen:
“Taloissa, joissa kuka tahansa voi vuokrata asunnon netissä ilman vakuusmaksua, ja avaimien saajan henkilötietojen varmentamista, ilmenee kohtuuttoman paljon häiriöitä.”
“Parhaillaan on tekeillä lakiuudistus asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL). Lakiin esitetään vuokrasopimuksen lisäpurkuperustetta, jotta vuokranantaja voisi raskauttavista syistä irtisanoa sopimuksen. Se ei kuitenkaan riitä, jos häätöprosessia ei saada nopeutettua käräjäoikeuksissa.”
Olipa hieno lukea tuollaisia mielipiteitä. Hienoa se oli siksi, että kirjoittajana oli Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja.
Olen muutamia vuokra-asuntoja hankkinut. Pidän melko tai hyvin tärkeänä, että suurin osa yhtiön asunnoista on käytössä omistusasuntoina. Jälkiviisana osaan myös pitää tärkeänä ettei yhtiössä ole Y-säätiön omistamia asuntoja.
Meidän taloyhtiön reilusta 60 huoneistosta 2 kpl on Y-säätiöllä. Niiden asukkaat ovat ainakin minun parinkymmenen vuoden hallituksessa olon aikana olleet ihan keskiverto vuokralaisia. Jos asukkaat ovat “tuoreita” maahanmuuttajia (eli tässä tapauksessa jonkinlaisia kiintiöpakolaisia tmv), niin ainut moitittava seikka on ollut, ettei vuokralaisille ole opetettu tarpeeksi hyvin talon sääntöjä tai käytäntöjä. Usein vuokralainen on kaupungin asuntotoimiston välittämä, jolloin opastus kuuluisi heille.
Enemmän harmeja on ollut yksittäisten sijoittajien vuokralaisista, kun vuokranantaja haluaa pitää vuokralaisensa hinnalla millä hyvänsä ja on hidas puuttumaan vuokralaisensa häiriköintiin. Mutta kyllä nekin ovat hoituneet.
Laki ja oikeusturva on nykyisellään ihan levällään:
Taloyhtiö voi yhtiöjärjestyksessä kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen, mutta se vaatii yksimielisen päätöksen.
Kunnan rakennusvalvonta hyvin todennäköisesti myös kieltää lyhytaikaisen vuokrauksen, jos joku kateellinen airbnb:stäsi sinne valittaa.
Eli jos haluat lyhytaikaisvuokrausta harrastaa, niin se kannattaa tehdä hissunkissun.
Lyhytvuokrauksesta on lakiuudistus tällä hetkellä kierroksella, mutta huhujen mukaan lupaavan alun jälkeen se jäi semmoiseen limboon, että kyseisen lakiuudistuksen varaan en laskisi.
Henkilökohtaisesti harkitsisin aika tarkkaan mikäli olisin tekemässä asuntosijoitusta sillä oletuksella, että ostettavaa asuntoa pystyy pyörittämään airbnb:ssä tästä ikuisuuteen.
Ja se onkin oikein. Oman kodin satunnainen vuokraaminen on ok. Jos tarkoitus on valjastaa asunto yksinomaan majoituskäyttöön, silloin kannattaa perustaa hotelli. Asunnot eivät ole majataloja, ja on hienoa että monet kaupungit ovat laittaneet touhun kuriin. Samaa päättäväisyyttä toivoisi taloyhiöiden hallituksilta.
Tampereen kaupungin rakennusvalvonta myöntää rakentamislupia kiinteistön omistajan tai haltijan hakemuksesta. Rakentamislupa tarvitaan rakennuksen tai sen osan, kuten huoneiston, olennaiseen käyttötarkoituksen muuttamiseen. Asuinhuoneiston muuttaminen majoitushuoneistoksi on olennainen käyttötarkoituksen muutos (RakL 42.3 § kohta 3).
Rakentamisluvan myöntämisen edellytyksenä on, että asemakaava sallii huoneiston käyttötarkoituksen muuttamisen majoitushuoneistoksi ja lupahakemus täyttää rakentamismääräykset. Huoneiston käyttötarkoituksen muutos ei saa johtaa käyttäjien turvallisuuden tai terveydellisten olojen heikentymiseen.
Rakennusvalvonta valvoo, että huoneistoja ei käytetä rakentamisluvan vastaisesti. Rakennusvalvonnalla on toimivalta kieltää rakentamislain 147 §:n nojalla rakentamisluvan vastainen käyttö sakon uhalla tapauksissa, joissa huoneistoa käytetään rakentamisluvan vastaisesti.
Joo en ole tekemässä. Tämä tuli vaan mieleen kun lueskelin uutisia että Harkimon Helsingin kämppä on AIRBNssä ja se on ”arvotalo” että miten voi varmistua jos ostaa kämpän ettei ole naapurissa hollitupa