Asuntosijoittaminen

Itse näen edelleenkin järkeä niissä alle 5 %:n vuokratuoton velkavivutetuissa kohteissani. Pitkäaikaisesti korkosuojatun lainakannan keskikorko kun on päälle 1,2 %:ssa ja kämppien asuinalueiden kehitysnäkymät ovat positiiviset. Tämän päivän korkotasolla tuottavaade totta kai olisi suurempi.

Riskejä miettiessä vuokratuotosta puhuttaessa itse kiinnittäisin prosenttien lisäksi huomiota myös prosenttien laatuun. Eikä tuossa ole kyse pelkästään asetelmasta muuttotappiokunnat vst. kasvukeskukset, vaan myös alueellisen vuokrahinnoittelun kilpailukyvystä. Itse olen pyrkinyt pitämään vuokratason maltillisena, kun verrokiksi otetaan alueellisesti ja kunnollisesti vertailukelpoiset vapaarahoitteiset kämpät, enkä myöskään ole haalinut niitä kaikkein pienimpiä asuntoja. Jollain toisella taas on tavoitteena hakea sitä alueen maksimivuokraa, joka etenkin miniyksiöiden kohdalla taitaa kasvukeskuksissakin kohdata melkoista vastatuulta sekä nyt että tulevaisuudessa.

Mitä Harri Huruun tulee, niin tunnistan ja tunnustan hänen erikoisosaamisensa ö-luokan asuntomarkkinoilla (Kokemäki, Huittinen…). Silti kyllä kohtuullisen vahvasti kyseenalaistan tuon arvonnousuajattelun, että varallisuutta syntyy kun ostetaan ketään kiinnostamattomilta alueilta asuntoja “alle markkinahinnan” ja isketään muovimaton päälle uudet laminaatit (no en sano, että Huru tekee noin, mutta tuotahan se arvonousuremontointi monella on). Saahan sitä toki aina uskotella oman omaisuuden arvostaan mitä haluaa. Se on sitten huolestuttavampaa, kun jotkut pankitkin ostavat huuhaa-uudelleenarvioinnit.

Ps. Noiden mainittuen Kokemäen ja Huittisten lähettyviltä Harjavallan keskustan seudulta nuijittiin toissailtana kaupat 55 m2 kaksiosta hintaan 5000 euroa: Kerrostalo, Kaksio 55 m², 1976, Harjavalta | Huutokaupat.com Etuovi.comin talosivun mukaan vielä viime vuosikymmenellä vastaavankokoisista luukuista pyydetitiin tuossa yhtiössä keskimäärin n. 50t euroa.

15 tykkäystä

Kiitos hyvistä mietteistä. Itsellä tosiaan ajatuksena ostaa se 3-5 asuntoa, mikä mahdollistaisi sitten aikanaan esimerkiksi lapsille vanhempien reaaliomaisuuden hyödyntämisen omissa asunnoissaan.

Olen toki opiskellut mainittuja pitkän linjan ammattilaisia ja heidän mietteitään, mutta itse haen asuntokohteita joiden vuokrattavuus on äärimmäisen hyvä sekä isot remontit olisivat tehty lähihistoriassa (taloyhtiössä sekä asunnossa). Näin ollen koen tuon rahoitusriskin siedettäväksi, jota on mahdollista hallita erilaisilla mekanismeilla kuten kiinteällä korolla tai vaikka kiinteällä tasaerälainalla.

Aika laihaksi jää pelivara, jos 4 % vuokratuoton kämppään haet kiinteän koron nykymarkkinassa. Veikkaan että tällä hetkellä kiinteä korko on vähintään 3 % (euribor swapit ~2,6 %). Ja tuokin 4 % vuokratuotto on todennäköisesti laskettu 100 % käyttöasteella, 0 eur vuokravälityspalkkioilla, 0 eur vuosibudjetilla kodinkoneiden vaihtoon jne.

Tasaerälaina toki helpottaa kassavirran ennustettavuutta, mutta ei vaikuta vuokratuottoon. Eli vaikka pahimassa tapauksessakin kassavirta pysyisi kohtuullisella tasolla, niin se tuoton yhtälö taustalla voi kääntyä pahasti päälaelleen. Jos vaikka korot ampaisee taivaisiin, niin joutuisit lapioimaan rahaa lainanhoitoon vanhaan tahtiin, mutta lainat ei pienenisi juuri yhtään.

Toki jos haluat ottaa näkemystä arvonnousun puolesta, niin homma on eri.

7 tykkäystä

“Mitä Harri Huruun tulee, niin tunnistan ja tunnustan hänen erikoisosaamisensa ö-luokan asuntomarkkinoilla (Kokemäki, Huittinen…). Silti kyllä kohtuullisen vahvasti kyseenalaistan tuon arvonnousuajattelun, että varallisuutta syntyy kun ostetaan ketään kiinnostamattomilta alueilta asuntoja “alle markkinahinnan” ja isketään muovimaton päälle uudet laminaatit (no en sano, että Huru tekee noin, mutta tuotahan se arvonousuremontointi monella on). Saahan sitä toki aina uskotella oman omaisuuden arvostaan mitä haluaa. Se on sitten huolestuttavampaa, kun jotkut pankitkin ostavat huuhaa-uudelleenarvioinnit.”

Samaa mieltä; niin kauan kun pienessä kunnassa riittää vuokralaisia niin kassavirtaa tulee ja asunnolla on sijoittajalle arvoa. Mutta siinä vaiheessa kun vuokralaisen saaminen alkaa olla liki mahdotonta, on asunnon arvo käytännössä lähellä nollaa ellei kyseessä ole juuri se koko kylän paras taloyhtiö, joka pidetään viimeiseen asti pystyssä (ja todennäköisesti siinäkin vuokrausaste laskee).

Osta, vuokraa ja vaurastu - kirjan opit ovat ehkä taas enemmän toimivia kuin aikoihin. Kassavirtakiima on ajanut monia ostamaan asuntoja huonoista sijainneista ja niistä pyritäänkin nyt eroon parilla tonnilla.

Karkeasti laskettuna pikkupaikkakunnan asunnon pitää olla ostaessa todella halpa, että siitä jää oikeasti pitkällä aikavälillä plussalle, jos sen arvoksi olettaa nolla 20 vuoden päästä.

Esimerkiksi sijoittaja ostaa pikkukunnasta 9000:lla käteisellä.

  • Remonttiin vaikkapa 2000€ (pakollista, että saa vuokralaisen sinne)
  • Vastike 180€, Vuokra 350€ (vuokratuotto 22,3%)
  • Vuokrattuna 11,5 kk / vuosi keskimäärin
  • Kassavirtaa tulisi noin 120€/kuussa eli 1310€ vuodessa (11,5kk).
  • Arvonlaskua 550€ vuodessa, jos asunnon arvo on 20 vuoden päästä nolla
  • Vuodessa siis varallisuutta tulisi lisää 1310€ - 550€ = 760€ eli alkuperäistä käytettyä summaa saa aika pitkään maksaa.

Pikkukunnissa vuokrat ovat pienet ja laskelma ei huomioinut remontteja eikä juuri muutakaan, mutta sanoisin silti, että liki ilmaisella pitää saada, että voi muuttotappiokunnassa tehdä rahaa. Nykytilanne Excelissä voi näyttää hyvälle, mutta pitkällä ajalla tilanne kääntyy huonoksi.

8 tykkäystä

Sijainnin korostaminen on toki merkityksellinen asia. Mutta noin muuten Orava ja Turunen ovat jakaneet mielestäni niitä surkeimpia oppeja asuntopoiminnan suhteen. Eli osta niitä pienimmistä pienimpiä kämppiä, äläkä edes erehdy miettimään voisitko itse asua sellaisessa asunnossa. Ja kuulemma ne yksiöt ovat aina kaikkein turvallisimpia vuokrattavuuden kannalta.

Tuo ajattelutapa synnytti kiiman rakentaa niitä 20 m2:n koppeja kasvukeskuksien lähiöihin. Nyt tiedämme lähihistoriasta, ovatko ne yksiöt olleet niitä turvallisimpia kohteita vuokrattavuuden kannalta kasvukeskuksissa. Samalla voimme miettiä, millaisiksi ne 20 m2:n kopeilla täytetyt talot kehittyvät, kun niissä ei asu käytännössä lainkaan omistusasujia, opiskelijakysyntä laskee, ja jo uudenkarheina ne ovat melko lahjakkaasti kertänneet ns. hankalampaa asukaskuntaa. Tilanne tuskin paranee, kun asuntojen uudenkarheus katoaa ja vaihtuu ajan patinaksi.

Kaikesta pikkukunnista lausumastasi olen samaa mieltä.

15 tykkäystä

Näyttäis tuolla puhutulla sijainnilla olevan tasan yksi vapaana oleva vuokrattava kerrostaloyksiö ja vuokranantajana juurikin tämä suosittu sijoittaja.

Mielenkiintoinen markkina kyllä harjoittaa vuokraustoimintaa kun saa tarjota paikkakunnan ainoata vapaana olevaa yksiötä. Hyväkuntoisella asunnolla varmaan pääsee lähes 100% vuokrausasteeseen.

Kysyntää ei kuitenkaan ihan älyttömiin taida siltikään olla, kun asunnon vuokraa on jouduttu laskemaan.

Prosentit on isoja, mutta eurot pieniä. Ei kovin houkutteleva yhtälö varsinkaan jos ei ole paikkakunnalta kotoisin ja joutuu ostamaan kaiken palveluna. Uuden jääkaapin hankinta ja vuokranvälityspalkkio kun sattuu osumaan samalle vuodelle, niin tuotot lähentelee nollaa.

Taidan kyllä jatkossakin jättää nämä syrjäseutujen asuntosijoitukset osaavimmille ja keskittyä mielummin ostamaan niitä 4-5% vuokratuoton asuntoja Helsingistä.

5 tykkäystä

Itselläni sijoituskriteereinä on kasvukeskukset sekä noin 30 neliön yksiöt ja joko uudet tai uudehkot joissa mahdolliset remontointitarpeet ovat pitkällä tulevaisuudessa. Asuntojen arvot on ottaneet jonkin verran osumaa, mutta tämä onkin maratonpeliä eikä pikavoittoja. Tarkoituksena pitää 15v->.

En hae viimeistä tuottoa vaan panostan sijaintiin ja kohtuulliseen ostohintaan. Excelit olivat tuossa hiukka väärässä asennossa hetken koska velkavipua paljon, mutta en lähtenyt velkaa lyhentämään, koska velkavipu toimii myös toiseen suuntaan. Olen pitänyt kämppien määrät myös pienenä koska en halua ottaa riskiä liikaa… Kyllä näiden pyörittäminen välillä harmaita hiuksia tuo, jos sattuu usemmasta vaihtumaan vuokralainen samaan aikaan.

Ehkä hommaan jossain vaiheessa vielä yhden tai pari jos velkavipu laskee liikaa… Ei viitsi verottajalle liikaa alkaa maksamaan pääomaveroakaan. Velkavivulla voi nostaa omanpääoman tuottoa merkittävästi jos korot on jokseenkin maltilliset. Jotenkin järkevä velkavipu menee mielestäni 50-80% haarukassa…

7 tykkäystä

Tämä sijaintikeskustelu tuntuu jakautuvan binäärisesti kahteen vaihtoehtoon:

  1. kasvukeskuksen ytimen alle 4 % vuokratuoton uudiskohde
  2. näivettyvän pienpaikkakunnan 20 % excelvuokratuoton neukkukuutio, joka on täysin autioitunut parin vuosikymmenen kuluttua.

Kuitenkin noiden väliin mahtuu paljon erilaista nyanssia. Eli vaikka Jyväskylästä, Lahdesta tai Tampereen laitamilta voi ostaa 2000-luvun asunnon 6% vuokratuotolla. Huomattavasti enemmän selkänojaa kassanhallintaan ja optimistina voi odottaa pientä arvonnousuakin.

8 tykkäystä

Ilmeisesti siis yhtiölainoitettuja kohteita? Laitatko myyntihinnat sitten aina omasta taskusta? Miten kassavirrat on nyt lähtenyt kehittymään?

Itselleni olisi aika hidas tapa kasvattaa salkkua, koska olen persaukinen ja myyntihintojen säästäminen kestäisi vuosia.

Ei ole yhtiölainoitettuja, ei vuokratontilla. Mitä tarkoitat laitatko myyntihinnat omasta taskusta?
Siis velkaa haetaan pankista ja itse olen pitänyt velkavivun korkealla, mutta joutuuhan noista jonkin prosenttiosuuden itse kustantamaan, jotta pankin riskiä poistuu.

Hallituksen leikkausten seuraus: Asumistukimenot putosivat 400 miljoonalla eurolla vuodessa | HS.fi

"Nordean ekonomistin Juho Kostiaisen keskiviikkona julkaistun analyysin mukaan asumistukileikkaukset näkyvät nyt merkittävästi vuokra-asuntojen markkinoilla.

Vaikka niin sanotun kasvukolmion eli Helsingin, Turun ja Tampereen asukasmäärä kasvaa nopeasti, asuntokuntien kasvu on huomattavasti hitaampaa.

”Asumistuen enimmäisvuokrarajojen lasku, suojaosan poisto sekä opiskelijoiden siirto yleiseltä asumistuelta takaisin opiskelijoiden asumistuelle elokuusta alkaen ovat saaneet monen vuokra-asujan muuttamaan pienempään asuntoon, asumaan pidempään vanhempien luona tai suosimaan kimppakämppiä”, Kostiainen kirjoittaa. "

3 tykkäystä

Tampereen Vuoreksen alueella on ihan kiinnostava ilmiö käynnissä.

Itse muutin tänne vuokralle avio-eron jälkeen. Ajattelin keräileväni itseäni hetken aikaa melko halvassa yksiössä, kyseinen hetki venyi 2 vuodeksi ennen kuin hiljattain tein asuntokaupat. Tämän yksiön hinta oli vuokrattaessa 550 joka nousi 2 vuoden aikana 610 euroon. Nyt lähtiessä suostuin näyttämään asuntoa tuleville vuokralaisille, ja eilen kävi nuori katsomassa asuntoa ja ilmeisesti haluaa kohteen.

Tulimme puhuneeksi vuokrasta, ja hän sanoi että hän oli saanut tarjouksen tästä asunnosta 550 eurolla. Tuli kertoneeksi myös että edellinen asuntonsa tällä alueella oli ollut saman hintainen, mutta vuokra oli kiivennyt nyt jo 640 euroon parin vuoden aikana, siksi muutto. Hänen yksityinen vuokranantajansa oli sanonut että silläkin hinnalla asunto on miinuksella reippaasti, enkä ihmettele. Tällä alueella yksiöiden lähtöhinnat ovat jossain 130k tietämillä. Hieman ali tai yli.

Jäin pohtimaan onko kyseessä hidas korjaus markkinoilla alaspäin, kun ylikalliista inventaariosta jota ei pystytä myymään edes ±0 hinnalla yritetään saada edes jotain irti opiskelijoilta, joiden tukia on leikattu. Vai onko kyse pienemmästä ilmiöstä ja alueellisesta vaihtelusta. Lieneekö täällä jollakin näkemystä asiaan? Vai onko tämä normaali tapa vuokrata?

11 tykkäystä

Ilmiönä tämä kertoo siitä, että nyt on vuokra-asunnon vaihtajan markkinat. Vaihtamalla saat todennäköisesti halvemman asunnon ja kylkiäisinä voi vielä saada yhden kuukauden vapaata asumista. Vuokrataso ei ole juuri noussut moneen vuoteen ja jollain alueella vuokrat on jopa laskeneet.

Vuokranantajia on moneen lähtöön, mutta sun kohdalle nyt sattui sellainen joka tekee vuosittaiset vuokrankorotukset tilanteesta riippumatta toivoen, että jatkaisit asumista. Osa taas on jättänyt korotukset tekemättä useammalta vuodelta, kun pelkää menettävänsä vuokralaisen.

1 tykkäys

Myynti-ilmoitus sattui olemaan jäänyt auki välilehdelle. Siellähän tuo on vieläkin, eikä nähtävästi ainoatakaan tarjousta ole jätetty. Tosin on mennyt vajaa kaksi kuukautta vasta.

3 tykkäystä

Myyntihinnalla viittasin jos olisi ollut taloyhtiölainallisia kohteita ja omasta taskusta, koska myyntihinnalle harvemmin saa pankista lainaa koska iso taloyhtiölaina.
Taloyhtiölainan veroetua et ole siis nähnyt kannattavaksi? Tod.näk niissä kuitenkin sitä ollut jos uusia/uudehkoja…

Varmasti alue kohtaista, jota ohjaa kysyntä ja tarjonta.

Viimeisin vuokra-asuntomme noin kahden vuoden takaa (3h+k+s) maksoi meille 1350€/kk. Meidän irtisanottua uusi hinta taisi olla 1480€. Samasta talosta on nyt tarjolla identtinen asunto 1580€.

Helsingin kantakaupunki, jossa toki kolmioista ei vuokralla ehkä ylitarjontaa ole.

Alle satkullakin lähtee Vuoreksesta uudenkarheita yksiöitä.130k:lla saa jo halvimmat kaksiot. No olipa summa kumpi tahansa, niin siinä vuokranantaja on laskenut mukaan jo taloyhtiölainan lyhennyksenkin miinukselle joutuessaan.

En kyllä ymmärrä, miksi tuollaisia asioita alkaa vuokralaiselle selittämään, tai miten ne ylipäätään liittyy vuokran määrään. Vähän sama kuin vuokralainen alkaisi pyytämään vuokraloordilta alennusta sillä perusteella, että sillä on jo kämppälainat maksettuna ja rahaa jää tilille vuokraa laskemallakin.

13 tykkäystä

Veroetua olisi varmasti saanut mutta verot jokatapauksessa maksettava myydessä jos ei kikkaile kirjojen siirron kanssa. Nuo oli soveltuvia itselleni omalla tontilla ja ilman isoa taloyhtiölainaa joka itsessään saattaa olla riskistä. Vähemmän riskiä, mutta kyllä suurella velkavivullakin saa ihan mukavasti vähennyksiä aikaiseksi.
Enemmän painoi vaakakupissa sopivat kohteet oikealla sijainnilla. Ja noissa ylisuurissa taloyhtiölainoissa nään sen verran riskiä että itse en sitä halunnut ottaa.

2 tykkäystä

Lisäksi näissä kannattavuusvertailuissa kannattaa muistaa, että varsinkin takavuosina suuri taloyhtiölaina tuppasi nostamaan pienten asuntojen velatonta hintaa. Epäilemättä suuren sijoittajakysynnän vuoksi.

Itse ostin jokunen vuosi sitten uudiskohteesta sijoitusluukun, jossa koko yhtiössä ei ollut euroakaan yhtiölainaa. Hinta oli selvästi halvempi kuin vertailukelpoisissa lainallisissa yhtiökohteissa.

1 tykkäys

Tätä ihmettelin hieman itsekin. Liekö kyseessä ollut kokematon yksityinen vuokraloordi jonka tapana on kaataa omia ongelmia vuokralaisen niskaan. Tai sitten kyseessä on vain todella huono taktiikka pitää vuokalainen.

Minulla saattaa olla vanhaa tietoa ja hinnat ovat kenties viime kuukausina laskeneet täällä. En ole aluetta enää seurannut koska siitä huudetaan täysin perustelematonta preemiota. Tänehän piti tulla vaikka minkälaista kauppaa ja palvelua lähelle. Lopputulos pyöreä nolla, ja alueen pohjoispääty alkaa olemaan aluetta jossa kukaan ei halua enää ongelmallisten asukkaiden takia olla.

1 tykkäys