Kauppalehden artikkelisssa oli vertailtu pankkeja. OmaSp:llä oli selkeästi suurin luottotappio/luottokanta ratio (0,28), kun muilla pankeilla 0,01-0,09 väliin.
Mitäköhän tämä ratio tarkoittaa (jutussa ei avattu)?
1 tykkäys
Niin tuo ratio lienee vahvistettujen luottotappioiden suhde lainakannasta, eli 0,28%.
Luottotappiot ovat olleet viimevuosina todella pieniä, vaikka korot ovatkin olleet korkeammalla.
Nythän OmaSP korotti luottotappiovarausta, toteutuneet sitte selviävät tilikausittain myöhemmin ja vain toteutuneet syövät tulosta.
Mutta on kiistatonta, että OmaSP:n asiakaskunnan kiinteistö- ja autojobbareiden luotoissa piilee reippaasti luottotappioriskiä.
2 tykkäystä
Uskaltaisin väittää, että pankki on tiettyjen asiakkaidensa kanssa tilanteessa, jossa ongelma on täysin ja ainoastaan pankin ongelma.
Tulee mieleen vanha tapaus, jossa pankinjohtaja soitti ylivelkaantuneelle yrittäjälle ja kertoi heillä olevan ongelma. Yrittäjä totesi ettei hänellä ole mitään ongelmaa, mutta sinulla on. 
28 tykkäystä
Sävyjä on lukuisia.
Ei suinkaan kaikki näistä läpi sormien katsotuista asiakkaista ole samassa tilanteessa. On näitä Rintasia ja muita, joiden kanssa pankki joutuu purra tuppeaan, mutta myös paljon muita, joilla sitä täppää on laittaa lisää lainan vakuudeksi tai laina irtisanotaan. Osalla se refi järjestyy irtisanomisen jälkeen muualta, mutta osalla ei välttämättä ole vaihtoehtoa kuin jatkaa OmaSp:n kanssa.
Tämä tiukka korjausliike vaatii toki tahtoa ihan OmaSp:n hallituksen ja pääomistajien tasolta. Se näyttää edelleen ainakin julkisissa toimissa puuttuvan, mutta konehuoneessa saattaa olla kuhina päällä.
1 tykkäys
Ei pankki pyydä lisävakuuksia olemassa olevien luottojen vakuudeksi jos ne jää hoitamatta. Jos pyydetään lisää maksuaikaa niin sitten ehkä. Siinä kartoitetaan maksukyky ja jos se ei riitä niin sitten perintään. Ne menevän vaan sitten perintään. Eri asia on jos pyydetään kokonaisuuteen lisää lainaa.
En puhu hoitamattomasta luotosta vaan vääristä tiedoista, joita lainahakemukseen on annettu ja vakuutettu tietojen paikkansapitävyys.
1 tykkäys
Vääriä tietoja annettiin paljon - 80- 90 luvun taitteen pankkikriisin aikoihin. Kiinteistö kauempana vakuudeksi ja panttikirjoja riittävästi. Kun Arsenal niitä alkoi perimään ei mitään rakennuksia ollut. Pelkkä tontti ja ehkä työmaakoppi. Kyllä se kaatui luotonmyöntäjän piikkiin. Niitä kohteita yritettiin sitten myös tiedustella paikkakunnan toisista pankeista, mutta eivät oikein innostuneet auttamaan. Pankit kärsivät nahoissaan. Ei tyhjataskuja juurikaan yritetty pistää vastuuseen. Kuluja vain olisi syntynyt.
4 tykkäystä
Tällä kommentilla osuit pitkälti naulan kantaan, sillä erotuksella että ylisuuria kiinnityksiä on OmaSp:ssa haettu ihan tietoisesti. Ihan vaan esimerkkinä yksi varsin tuore kohde, jossa omistajilla on omaa rahaa kiinni miljoonan verran ja pankista lainaa 30 miljoonaa. Kiinnityksiä tähän kohteeseen on kuitenkin pankin hallussa 40 miljoonaa.
Tällaiset veivaukset saa näyttämään siltä, että kohteessa olisi turvaavat vakuudet. Tämän lisäksi luottoriskiraportoinnissa tuo 40 miljoonaa raportoidaan samassa poolissa pankin hallussa olevien kiinteistövakuuksien kanssa.
IItsellä on tiedossa useita vastaavia tapauksia suurten asiakkuuksien kohdalla ja siksi en luota lainkaan pankin raportoimien vakuuksien todelliseen arvoon. Siellä on helposti 20-30% sakkaa, jotka realisoituvat mahdollisen maksukyvyttömyyden koittaessa.
Be careful out there!
14 tykkäystä
Onkö tälle(kään) väitteelle esittää yhtään mitään muuta todistetta kuin oma “tuntemuksesi”? Aiemmat kirjoituksesi kun ovat poikkeuksetta alkaneet “epäilen” “arvaan” “tämä tarkoittanee” tai “minusta tuntuu” kaltaisilla aidon asiantuntijan tunnusmerkeillä!
Mielestäni tässä ketjussa harvinaisen usein tiettyjen nimimerkkien toimesta esiintyvälle asioiden arvailemiselle ja mustamaalaamiselle saisi pikkuhiljaa laittaa pisteen, tarvittaessa ylläpidon toimesta.
6 tykkäystä
Tästäki tapauksesta minulla on julkisesti saatavilla olevat dokumentit hallussani, en kai muuten tällaista täällä edes kirjoittaisi?
Juu, aina sama mies valittamassa jos joku yrittää jotain informaatiota jakaa.
19 tykkäystä
Ei ole positiota OmaSp:ssä eikä ole ollut. Tulevaisuudesta en tiedä, mutta ei kuitenkaan näiltä tasoilta tai edes seuraavan 12kk kuluessa. Tuskin ikinä.
Yrkkärit haetaan tyypillisesti aina 1,3x lainasummalle. Täten yrkkärien määrällä ei voi perustella, jotenkin vakuuksia olisi kokattu yrkkärien arvolla. Kyllä ne yrityskiinnitysten alaiset varat katsotaan normaalissa prosessissa erikseen, onko niillä jotain aitoa arvoa.
Kiinteistökiinnitykset ja osakepantit asia erikseen ja niissä noiden arviokirjojen kokkaus on osa BRRR-strategiaa.
1 tykkäys
Insinööri ei tunnu ihan olevan asoiden tasalla. Kärkeviä kommennteja, mutta ei rakentavia tai muuten asiallisia kommentteja. Sama tuntuu jatkuvan
14 tykkäystä
Yrityskiinnitykset on tosiaankin huono vertailukohta, koska käytännössä maksukyvyttömyyden kohdatessa niiden arvo voi olla nolla ja siksi niitä nykyään aika vähän käytetään.
Kiinnityksillähän on tarkoitus turvata saatavat mahdollisessa maksukyvyttömyystilanteessa. Saatavat pitävät sisällään lainan pääoman, kertyneet korot ja muut perinnästä aiheutuvat kustannukset. Tähän perustuen kiinteistön lievä ylipanttaus on ihan perusteltua. Säännönmukaiselle kymmenien prosenttien ylikiinnityksille kiinteistöjen kohdalla on itse vaikea nähdä perusteita, vaikka tuota harrastavat muutkin pankit.
Oleellista on kuitenkin mielestäni noiden hallussa olevien kiinnitysten todellinen vakuusarvo.
3 tykkäystä
Tuossa yllä toisessa viestissä puhuttiin yrityskiinnityksistä, mutta myös kiinteistö- ja vuokraoikeuskiinnitysten osalta on pankkien ihan yleinen tapa hakea (ainakin yritysrahoituksessa) 1,3x luoton pääomaa vastaavat kiinnitykset. Se kuinka paljon on kiinnityksiä ei vaikuta millään tavalla siihen mikä on tuon kohteen arvo vakuutena. Tuon osalta ketään ei johdeta harhaan, toimitaan vain ohjeistuksen mukaisesti. Ajatusmalli on, että jos homma menee kiville ja rästi ja perintäkulut kasvavat, kiinnityksiä on varmasti riittämään pääoma + korot + viivästyskorot + kaikki perintään liittyvät kustannukset, ja pankki saisi omansa pois. Lähtökohtaisesti tuo yhtälö toimii vain sellaisessa markkinassa, jossa lainan määrä on pienempi kuin kohteen arvo tai kohteen markkina-arvo on lainavuosien aikana kasvanut.
Perusmallina: Luoton pääoma x 1,3 = kiinnitysten määrä.
Tietysti pankki voi tästä poiketa tapauskohtaisesti pl ARA lainat, joissa toteutuksen ehtona on, että kiinnityksiä on vakuutena vähintään 1,3x pääoma. Ja edelleen kiinnitysten määrä ei millään tavalla vaikutu vakuusarvoon pl. se, että vakuutta ei voi olla kiinnityksiä enempää.
4 tykkäystä
Kyllä. Yrityskiinnityksiä haettiin ja laitettiin vakuudeksi ns. täytevakuutena eikä niistä varsinaista vakuutta kertynyt juurikaan. Varasto ja muu omaisuus kun vaihtuu koko ajan. Vakuuden todellinen arvo ja panttikirjojen määrä ovat eri asia kunhan panttikirjoja on vähintään haettu vakuusarvoon. Usein haetaan vaikka kaksinkertainen määrä ja pantataan kaikki.
2 tykkäystä
Kiinteistökiinnityksissä oleellista on myös omarahoituksen osuus kiinteistöä hankittaessa. Jos 100t€ kiinteistön ostoon käytetään omaa rahaa 30t€ ja pankista lainataan 70t€, antaa 90t€ kiinnitys turvaa rahoittajalle myös mahdollista arvonlaskua vastaan. 100% rahoituksella samaan kohteeseen 130t€ kiinnitys ei samaa turvaa rahoittajalle tuo.
3 tykkäystä
Aikoinaan olen kuullut ylikiinnityksistä käytettävän nimitystä “tapettipaperi”. Varsin osuva kuvaus. Vaan nykyisinhän panttikirjat ovat paperittomia, joten niitä ei voi käyttää edes tapettipaperina, harmi.
5 tykkäystä
Korjauksena, että perusmallina: Luoton pääoma x 1,3 = vakuuden arvo.
Ei missään nimessä. 1,3 x luoton pääoma on kiinnitysten nimellisarvo. Käypä arvo ja käyvästä arvosta kunkin pankin hieman vaihtelevalla arvostusprosentilla laskema vakuusarvo on täysin irrallaan kiinnityksistä.
Jos tarkoitit vakuuden arvolla sitä maksimimäärää mitä pankki realisoinnissa voi saada ko. kohteesta itselleen (tietysti kuinkin samalla enintään pääoma, korko ja kulut) niin sitten kyllä, mutta kun ketjussa on paljon ihmisiä, jotka eivät työskentele vakuusdellisen rahoituksen parissa, on harhaanjohtava rinnastaa kiinnitysten arvo jollain tavalla vakuuden arvoon.
4 tykkäystä
Ihan mullakin kun juuri otin taloa varten lainan on kiinnityksiä about tuo 1,3xlaina. Maksoin noin 30% käteisellä. Talo kävi vakuudesta 75% ostohinnasta, joten en tarvinnut lisävakuuksia. En näe siinä mitään ihmeellistä että kiinnitykset on selkeästi lainaa suuremmat. Kiinnitykset taas on aivan eri asia kuin vakuusarvo.
3 tykkäystä