Osakesijoittaminen

Ovaro - uusi nimi, uudet kujeet?

Kiitos jälleen hyvästä vastauksesta.

Otan vielä esille yhden pointin liittyen yhtiön rahoitustilanteeseen:

Yhtiö tulee siirtymään tilinpäätöksessä 2018 ulkopuolisen arvioitsijan tekemään arvonmääritykseen.
Jos oletetaan, että kiinteistöjen arvot pysyvät samana Q4 2018 aikana, niin kiinteistökantaan tullaan tekemään 5,0M€ alaskirjaus.

Minun matematiikallani tämä 5 miljoonan alaskirjaus heikentää omavaraisuusasteen noin 42-43 %:iin ja samalla nostaa LTV:n noin 54-55%:iin. Samalla EPRA NAV putoaa noin 9 euroon, kuten olette ennustaneetkin.

Huomaamme, että tämän jälkeen meillä ei kovin paljon ole liikkumavaraa myydä niitä isoja, huonotuottoisia kohteita ainakaan kovin suurella alennuksella, koska tämä heikentää suoraan lisää rahoituksen tunnuslukuja.

Yrityksen uusi johto on kyllä hyvä ja he tekevät ihan oikeita asioita.

Katsoessani rahoitustilannetta kokonaisuudessaan päädyn kuitenkin seuraavaan johtopäätökseen:

OSAKEANTI TAI HYBRIDILAINA VUOSINA 2019 - 2020 NÄYTTÄÄ HYVINKIN MAHDOLLISELTA

Jotta yhtiö saadaan kunnolla saneerattua, on sen omaa pääomaa jotenkin vahvistettava. Muuten vain potkitaan tölkkiä eteenpäin. Tilanne ei ole tyydyttävä yhtiölle itselleen eikä sijoittajille: Tulos säilyy huonona, saatavan rahoituksen ehdot heikkona ja yhtiö saa koko ajan olla selittelemässä sijoittajille, miksei saneeraus etene nopeammin.

Mahdollisen hybridilainan korko tulisi olemaan todella suolainen, jolloin olemme taas tilanteessa, jossa rahoituskulut syövät operatiivisen tuloksen.

Osakeanti olisi taas sijoittajille henkisesti tuskallinen ja sillä olisi osakekohtaisia tunnuslukuja dilutoiva vaikutus.

Näistä todennäköisimpänä pidän jonkinlaista suunnattua antia, jonka kokoa tai aikataulua en lähde tässä arvailemaan.

Olen nyt kuitenkin ääneen sanonut tämänkin mahdollisuuden olevan olemassa ja aika näyttää toteutuuko se. Lasken siis osakeanniksi minkä tahansa toimenpiteen, jonka seurauksena yhtiön ulkona olevien osakkeiden lukumäärä kasvaa. Myös siis uusien kiinteistökohteiden hankinnan suunnatulla annilla, jossa siis maksuvälineenä toimivat yhtiön omat osakkeet (apportti)

2 tykkäystä

Kiitos pointistasi. Olen tässä kyllä täysin eri mieltä kanssasi. Omavaraisuusaste- ja LTV-arviosi näyttävät olevan oikein oletetun 5 MEUR:n alaskirjauksen jälkeen. Kuitenkin, kun perheasunnot myydään niin vakavaraisuus paranee, ei heikkene ja liikkumavaraa tulee siis lisää. Perheasuntoihin 79,3 MEUR kohdistuu taloyhtiölainaa 44,6 MEUR. Niiden LTV-% on siis korkeampi kuin koko Ovaron ja vaikka ne myytäisiin 10 %:n tappiolla tasearvoon niin omavaraisuusaste nousisi ja LTV-% laskisi transaktion jälkeen eli rahoituksen tunnusluvut paranisivat. Omavaraisuusaste voisi nousta jopa 53 %:n terveelle tasolle tuolla 10 %:n myyntitappio-oletuksella jos olettaa ettei myyntivoittoveroja realisoidu (epävarmaa). Todella paljon saisi mennä vikaan jos hybridilainaan tai osakeantiin jouduttaisiin tukeutumaan. Mikäli näin kävisi niin omistaja-arvoa tuhoutuisi väistämättä. En näe että saneeraukseen tarvittaisiin niinkään pääomaa vaan nyt on kiinni johdon tekemisestä.

3 tykkäystä

Melko pieni tuo 0,4% - muistaakseni valtuutus on noin 9% osakekannasta… edellyttänee rahoitustilanteen parantumista.

1 tykkäys

Omien osakkeiden osto pörssikurssin ollessa alle osakekohtaisen nettovarallisuuden on kuin rahaa printtaisi, vai kuinka? Tein laskelman.

Q3 2018:
86 765 000 € oma pääoma
9 598 910 kpl osakkeita
osakekohtainen oma pääoma: 9,039€

hankitaan 40 000 osaketta, maksaa 198 780 € (4,9695 € osakekurssi):
86 571 220 € oma pääoma
9 558 910 osakkeita
osakekohtainen oma pääoma: 9,056€ (+0,19 %)

Kärsivällistä omistajaa palkitaan osakekohtaisen varallisuuden kasvulla, mutta maksu menee yhtiön jättäville. Kiinteistöjen arvonmuutokset (-3,165 M€ Q1-Q3 2018) heikentävät arvoa nopeammin kuin omien osakkeiden ostoon käytetty kassavirta sitä lisää. Ensimmäiseltä kolmelta kvartaalilta tuo arvon heikennys oli -1,6 % laskettuna kiinteistökannan käyvästä arvosta (199617 - 3165) / 199617 - 1 = -0,016.

2 tykkäystä

Omien osakkeiden ostojen pitäisi olla yli 10x nyt ilmoitetusta, jotta rupeaisi olemaan olennaista vaikutusta. Mielestäni silti pieni positiivinen merkki siitä, että nykyinen johto tekee oikeita asioita ja keskittyy omistaja-arvoon. Omistettujen kiinteistöjen arvonmuutokset ovat olleet tänä vuonna ja oikeastaan koko pörssilistautumisen ajanjanjakson todella synkkiä. Uudella johdolla on iso työmaa edessä, jotta kiinteistöportfolio saataisiin muokattua tuottavaksi.

4 tykkäystä

Tämä omien osakkeiden ostotilanne on varsin mielenkiintoinen. On aika ajatusleikille! Teoriassa jos omien osakkeiden ostot jatkuvat hamaan tappiin asti kaikella liikenevällä kassavirralla, yhtiön viimeinen osakas omistaa P/B arvon säilyessä 0,5:ssä yhtiön koko oman pääoman, jonka määrä on puolet nykyisestä. Toisaalta yhtiön tuloskehitys on ollut niin heikkoa, että alle 1:n price-to-book arvostus on perusteltua. Yhtiön oman pääoman tuotto ei siis täytä sijoittajien tuottovaatimusta. Omien osakkeiden ostot eivät paranna operatiivista tulosta, mutta kylläkin lisäävät kaikkia osakekohtaisia tunnuslukuja mukaan lukien osakekohtainen nettovarallisuus, vaikka omien osakkeiden osto heikentää sen absoluuttista määrää.

Varmistetaan asia havainnollistavalla laskulla. Oletetaan, että yhtiö likvidoi varallisuuttaan, maksaa velkansa pois ja ostaa omia osakkeitaan takaisin niin, että puolet omasta pääomasta kuluu. Oletetaan myös, että yhtiön markkina-arvo on aina puolet omasta pääomasta supertehokkailla markkinoilla. Osakkeen hinta siis nousee jokaisen oston seurauksena. Kirjoitin koodinpätkän, joka laski lopputuloksen.

Ennen:
86 765 000 € oma pääoma
9 598 910 kpl osakkeita
Osakekannan markkina-arvo 43 382 500 €
Osakkeen hinta 4,52 €
Osakekohtainen oma pääoma 9,039 €

Jälkeen:
43 382 495 € oma pääoma (-50,0 %)
2 666 363 kpl osakkeita (-72,2 %)
Osakekannan markkina-arvo 21 691 247 € (-50,0 %)
Osakkeen hinta 8,135 € (+80,0 %)
Osakekohtainen oma pääoma 16,259 € (+80,0 %)

*Laskelma osoittaa että arvioin väärin. Yhtiön viimeisen osakkaan omistuksen määrä ei ole puolta nykyisestä, vaan sen alle.

Tämä kuvitteellinen tilanne vaikuttaa paradoksaaliselta. P/B-luvusta tulee käyttökelvoton ja siksi ainoa järkevä hinta osakkeelle on hinnan suhteuttaminen osakekohtaiseen kassavirtaan, jota omien osakkeiden takaisinosto lisää, mikäli kassavirta säilyy samalla tasollaan. Yhtiön likvidoituessa P/B:n pitäisi lähestyä yhtä.

Koko lasku tietysti heittää häränpyllyä jos yhtiö tekee tappiota ja markkinat ovat oikeassa arvioidessaan kiinteistöjen todellisten myyntihintojen olevan pienempiä kuin mitä taseeseen on kirjattu.

Onko @Jesse_Kinnunen tämä näkemys Ovarosta paikkaansa pitävä?

http://rahamias.blogspot.com/2018/12/ovaron-tase-on-ilmapallo-joka-odottaa.html?m=1

2 tykkäystä

Oikea näkemyshän selviää vasta myöhemmin sitten kun/jos Ovaro saa myytyä tavoittelemansa 41 % kiinteistöportfoliostaan. Mielestäni blogissa on tehty useita oikeita havaintoja. Ovaro ei tule saamaan esittämiään tasearvojaan vastaavaa hintaa myynneistään erityisesti näiden uusien perheasuntojen osalta. Kuitenkin lopussa perustelut johtopäätöksen taustalla eivät ole vahvoja: ”Oletetaan siis, että Ovaron taseessa on ilmaa 30 %. Se tarkoittaa, että todellinen osakekohtainen nettovarallisuus olisi noin 6,6 euroa. ”. Tämä on todella voimakas statement ja kaipaisi perusteluja. Blogissahan kirjoittaja löysi viitteitä, että ilmaa olisi huomattavasti vähemmän.

Jos katsoo Ovaron kiinteistömyyntejä viime vuosilta niin ne eivät tue väitettä näin merkittävästä yliarvostuksesta. Vuonna 2017 Ovaro myi 8,9 MEUR:lla asuntoja noin 4 % alle niiden tasearvon ja vuonna 2016 noin 11,6 MEUR:lla noin 2,6 % alle tasearvon ja vuonna 2015 noin 6,1 MEUR:lla noin 3,3 % alle niiden tasearvojen. Näiden lisäksi tuli toki myös kulut välityspalkkioista, mutta nämäkin huomioiden ei olla lähelläkään kirjoittajan esittämää tasoa. Itse arvioin viimeisessä raportissani, että EPRA NAV voisi olla noin 8,1 euroa per osake saneerauksen jälkeen eli kun perheasunnot on myyty. Tämä on toki huomattavasti alle viimeisen Q3’18 EPRA NAV:in 9,48 euroa per osake, mutta selvästi esitetyn 6,6 euron yläpuolella.

6 tykkäystä

Melko suurella varmudella tiedän, että Ovaro on syksyn mittaan myynyt ainakin yhden listalla olleen asunnon, oletan, että useampiakin. Nyt vaan tarvittaisiin joku, jolla on tuttu kiinteistövälittäjä…hehän saavat helposti katsottua toteutuneet kauppahinnat, mikä vähentäisi mutun määrää laskelmissa.

Blogin kirjoittaja on vetänyt mutkat suoriksi ja saanut omintakeisella arvonmäärityksellä osakkeen hinnaksi 5,30 euroa.

Vaikka se olisi “väärin laskettu”, markkina on hinnoitellut osakkeen jo pitempään 5,00-5,50 euron haarukkaan - eli sijoittajat uskovat taseessa olevan reilusti ilmaa. Inderesin oma tavoitehinta on vain 5,80 eli luottamus ei ole kovin korkealla sielläkään.

Miksi näin @Jesse_Kinnunen , jos taseessa ei ole ilmaa kuin korkeintaan muutama prosentti ja EPRA NAV on saneerauksen jälkeen yli 8 euroa? Voiko markkina olla näin pahasti väärässä? En tunne Ovaron tapausta tarkemmin, mutta asuntomarkkinat yleisesti ovat laajasti seurattu ja läpinäkyvä markkina.

Markkina ei ole täysin väärässä. Ovaron saneeraukseen liittyy merkittäviä riskejä ja saneerauksen jälkeinen tuottotaso on epävarma. Lisäksi sijoittajien luottamus yhtiötä kohtaan on (täysin oikeutetusti) erittäin matala yhtiössä aikaisemmin tehtyjen virheiden ja omistaja-arvon tuhoutumisen takia. Näiden syiden takia merkittävä alennus NAV:iin on tällä hetkellä täysin perusteltu. Teoriassa Ovaron osake pitäisi olla arvostettu lähelle NAV:ia vain jos osakkeen tuottotaso yltäisi tuottovaatimukseen eli osakkeen tuotto-odotuksen pitäisi nousta luokkaa 10 %:n tasolle. Tämä ei ole realistista 12kk aikajänteellä ja siksi meidänkin tavoitehinta alittaa huomattavasti tuon NAV:in.

Meidän viimeisin tavoitehinta (12kk päähän) on tosiaan 5,80 euroa ja viimeisin annettu suositus on lisää. Pidämme saneerauksen onnistumista uuden johdon myötä todennäköisenä ja saneerauksen edetessä sijoittajien luottamus todennäköisesti vähitellen vahvistuu, mikä tukee arvostusta. Vuodet 2018-2019 jäävät kuitenkin tuloksen osalta hyvin heikoiksi ja sijoituskeissiin liittyy myös riskejä.

4 tykkäystä

Tänään loppuu hallintoyhtiön soppari. JLL kiinteistöjen arvonmäärittäjäksi.

1 tykkäys

Harmi etteivät ottaneet rahamiästä, tuota Suomen Michael Burrya. Nyt joudutaan elämään JLL:n arvioiman vedätystaseen varassa Roinisen klaanin nauraessa matkalla pankkiin meidän hölmöjen yksityissijoittajien kustannuksella.

Onneksi totuus löytyy rahamiähen excelistä, jossa on käytetty jopa useampaa Oikotien asuntoa verrokkina koko Ovaron asuntoportfoliolle, eikä mitään naurettavia JLL:n multifaktorianalyyseja.

Harvemmin kuulee melkein 50% alle NAVin arvostetun kiinteistösalkun olevan “ilmapallo joka odottaa puhkeamistaan”, mutta Ovaron kohdalla kaikki näyttää olevan mahdollista. :sweat_smile:

3 tykkäystä

Kukaan ei ole vielä väittänyt, että Ovaron arvo olisi vähemmän kuin 50% alle NAV. Siinä on tämän keissin suola: ainoa osake maailmassa jonka nojalla kehtaa velkavivuttaa häpeilemättä. Riskinä ainoastaan se, että 2v tuotto odotus on 0% ja optiona se että tuotto saattaakin olla 40%.

1 tykkäys

Kukaan ei ole vielä väittänyt, että Ovaron arvo olisi vähemmän kuin 50% alle NAV. Siinä on tämän keissin suola: ainoa osake maailmassa jonka nojalla kehtaa velkavivuttaa häpeilemättä. Riskinä ainoastaan se, että 2v tuotto odotus on 0% ja optiona se että tuotto saattaakin olla 40%.

Jos asuntomarkkinat droppaa, niin Orava on immuuni tälle vai? Jos kauppa ei käykään tasehintaan, niin Kurre ei tipu puusta? Neukkuneliöt ja ylisuuret jämäkämpät, joita kukaan muu ei halunnut ostaa liikkuvat joka tapauksessa, koska markkinalait kääntyvät ylösalaisin Kurren kohdalla? :smile:

Jos vivuttaa, niin siitäkin joutuu maksamaan korkoa, joka syö tuottoa, että jos Kurren tuotto pysyy nollassa, niin takkiin tulee, eikä tuotto ole muna.

Ettei vain Inderesissä mentäisi jo toisen kerran metikköön Kurren kanssa ja lahkolaiset perässä… :wink:

2 tykkäystä

Jep, tämä yhdistettynä “too early”:n on riski. Mutta sitä velkaa ei ole pakko nostaa ennen kuin tulee tilaisuus johon kannattaa tarttua. Ostamalla oravaa noin hintaan 50% alle NAV et heikennä likividiteettiäsi, ellet 1) ole luottokelvoton tai 2) tulee finanssikriisityyppinen credit crunch.

Jos asuntomarkkinat -50%, niin Orava on katastrofissa. Kukaan ei tiedä paljonko markkinat tulee laskemaan. Nykykurssi ei onneksi kovin ruusuisia näkymiä hinnoittelekaan.

2 tykkäystä

Nyt vasta ehdin kunnolla silmäilemään Ovaroa. Kiitos palstalaisille havainnollistavasta keskustelusta ja @Jesse_Kinnunen selkeästä ja ymmärrettävästä analyysista!

Itse luvut vaikuttivat hiukka huolestuttavilta, kun käänteen isoin pihvi on muiden toimintojen porftolion asuntojen myynti pienellä alennuksella tasearvoon ja siitä saatavien varojen sijoittaminen (selvästi) tuottavampiin kohteisiin. Inderesin arvion mukaan muiden toimintojen portfolion nettovuokratuotto on heikko, ja sitä se olisi vaikka asunnot myytäisiin 90% hinnalla tasearvosta. Kysymys herää, että kuka “muut toiminnot” -porftolion asunnot tuohon hintaan ostaisi ja miksi? Tuskin ainakaan kukaan sijoitus/vuokraustarkoituksessa.

Tässä ketjussa aiemmin mainitut myyntihinnat (2,6%-4% alle tasearvon) kuulostavat hyvältä, mutta onko niiden edustavuudesta käsitystä? Vai onko ne myyty juurikin siksi, että myyntihinnan ja vuokratuoton suhde on niiden osalta ollut sillä hetkellä kohdillaan?

Ymmärrettävästi Ovaron käypä arvo nousee merkittävästi jos yhtiö kykenee myymään matalan tuotto-odotuksen kiinteistöjä hyvään hintaan ja käyttämään rahat huomattavasti korkeamman tuotto-odotuksen kohteisiin. Tempun uskottavuutta voi itse kukin arvioida sijoituspäätöstä tehdessään.

3 tykkäystä

Umpisurkea tuloshan sieltä tuli…

Saa nähdä, millaisin sanakääntein Inderesin jannut taas yrittää pyöräyttää mustan valkoiseksi :blush:

1 tykkäys

Jesse varmaan päivittää huomiseen rapsaan sen mainion “skenaarion” jossa koko myytäväksi luokiteltu salkku (250 asuntoa) on myyty tämän vuoden aikana ja tilalle on ostettu korkeatuottoisia liiketiloja ja jonka jälkeen Ovaro tahkoaa kovaa operatiivista tulosta jo vuonna 2020 :grinning:

Kun kämppiä on saatu helmikuun puoliväliin mennessä myytyä kokonaiset 5 kpl, niin mitenkähän realistiselta tämä “skenaario” oikein näyttää?

2 tykkäystä

Itse olen ammattimainen kiinteistösijoittaja. Satun tietämään varsin hyvin, miten vaikea hommaa on nopeasti kääntää ympäri, kun salkku on ostettu täyteen Suomen asuntomarkkinoiden suurin piirtein heikointa ainesta vuosikaudet.

Kun se ei vaan käy niin helposti, että tuosta noin vaan myydään ne huonot pois ja ostetaan hyvää tilalle, vaikka analyytikot kuinka niin kuvittelisivat.

Helppoa on laskea excelillä ja maalailla skenaarioita, mutta jos todellinen ymmärrys toimialasta puuttuu, niin metsäänhän se menee.

Milloinkahan tämä alkaisi myös Inderesille valkenemaan?

1 tykkäys