Tässä on nyt mielenkiintoiset ajat sekä rahaston osuudenomistajilla että itse yhtiön osakkeen omistajilla.
Rahaston NAV ei ole kaukana ATH arvosta ja tätä asiaa monet alalla pitävät hyvin kyseenalaisena, etenkin jos vertaa kilpailijoihin ja muuhun kiinteistömarkkinaan. NAV kuitenkin muodostuu yksinkertaistettuna kaavalla laskentapäivän rahaston varat - rahaston velat toisin sanoen kiinteistöjen arvo + rahavarat - velat. Vuokratulot NAVia toki pitää elossa, mutta väittäisin, että kiinteistöjen oikea arvo on suuri kysymysmerkki. Jos vaikka esimerkiksi jokainen kiinteistö olisi alueella, jossa ei ole kahden vuoden aikana myyty yhtäkään kiinteistöä, niin miten rahaston omistamat kiinteistöt voidaan arvottaa, ottamalla neliöhinta jostain 100km päässä olevasta seuraavasta kylästä, jossa on tehty yksi kiinteistökauppa? Nyt toki kiinteistöjä omistetaan ympäri suomea, mutta niitä on myös jossain aivan metsässä, jossa todennäköisesti ei ole hirveästi vertailukohtia. Toisaalta sitten isommat kaupungit joissa kiinteistöjä omistetaan, niin siellä kauppa ei käy tai käy liian alhaisella hinnalla. Eli muut myy kiinteistöjä ilmeisesti ihan polkuhintaan, jos niitä menee kaupaksi? Tästä herää kysymys, että miten kiinteistöjen arvot on keksitty? Jos kiinteistöt eivät mene kaupaksi sillä hinnalla, jolla ne on NAViin laskettu, niin silloin niiden arvoja ja NAVia pitäisi varmaan laskea? Tällaista ei kuitenkaan juurikaan ilmeisesti ole kyseisen rahaston kohdalla tapahtunut. En toki osaa aivan tarkasti sanoa miten kiinteistöjen arvostusprosessi toimii tämän rahaston tapauksessa, mutta kyllä tämä hieman kyseenalaiselta vaikuttaa.
Laitetaan lunastukset kiinni, koska kiinteistöjä ei saada myytyä, ei myydä kiinteistöjä, koska hinnat ovat liian matalat. Eli firmalla on näkemys, että kiinteistön arvo on X, mutta se ei mene sillä hinnalla kaupaksi. Eikö tällöin sen pitäisi näkyä myös NAVissa? Muutenhan jokaisen kiinteistön kohdalla voidaan todeta, että kiinteistön arvon pitäisi olla XY, jolloin NAV ei laske vaikka kiinteistöt eivät mene kaupaksi. Tämä tuntuu todella keinotekoiselta NAV-arvon korkealla pitämiseltä. Olen kohtuullisen varma, että rahaston NAVin pitäisi romahtaa, kuten muillakin rahastoilla on käynyt, ellei sitten rahasto pidetä vuosia kiinni ja NAV-arvoja keinotekoisesti ylhäällä.
En ole sen kummemmin itse yhtiöön perehtynyt, mutta olettaen, että tämä rahasto on kohtuullisen isossa roolissa yhtiön tuloksenteossa, niin voi olla ikävät ajat edessä, jos tätä ei ole kunnolla huomioitu. Olettaen, että rahaston NAV laskisi kunnolla, niin tuottosidonnaista palkkiota ei todennäköisesti pystytä perimään pitkään aikaan, koska rahastolla on käytössä ns. high-water-mark-arvo eli jos vaikka nyt vuoden 2023 lopun NAV olisi edellinen kerta, kun tuottosidonnaista on peritty, niin tällöin seuraavan kerran tuottosidonnaista voidaan periä, kun rahasto on tuottanut tarpeeksi hyvin + noussut yli tuon vuoden 2023 lopun NAV-arvon, jos en ihan väärin ole ymmärtänyt.
Vielä lisäksi, jos NAV laskee → rahaston AUM laskee → alhaisemmat hallinnointipalkkiot. Jos lunastuksia tulee paljon → rahaston AUM laskee → alhaisemmat hallinnointipalkkiot.
Hoivakiinteistöt -rahaston AUM on lähes 2x muiden rahastojen yhteenlaskettu AUM, joten kyllä tämä kohtuullisen riskin asettaa itse yhtiölle ainakin näin rahastojen näkökulmasta.