Tässä on muutama kohta miten hoivakiinteistöjen arvoa määritetään… Ja ainakin ne kohteet mitkä Titanium on historiassa myynyt ovat vastanneet arvotusta…
Hoivakiinteistöjen arvonmääritys tapahtuu monivaiheisena prosessina, jossa huomioidaan useita kiinteistön taloudelliseen tuottavuuteen, sijaintiin ja rakenteellisiin ominaisuuksiin liittyviä tekijöitä. Alla on yleiskatsaus arvonmäärityksen keskeisiin vaiheisiin ja tekijöihin:
1. Tuottoarvomenetelmä
Hoivakiinteistöjen arvonmäärityksessä käytetään usein tuottoarvomenetelmää, koska kiinteistön arvo perustuu sen kykyyn tuottaa vuokratuottoja. Tämä tarkoittaa vuokrasopimusten ja niistä saatavien kassavirtojen analysointia.
- Vuokrasopimukset: Pitkäaikaiset ja vakaat vuokrasopimukset lisäävät kiinteistön arvoa.
- Vuokrataso: Sopimuksen mukainen vuokra verrattuna markkinavuokriin.
- Hoitokulut: Kiinteistön ylläpidon, korjausten ja hallinnon kustannukset vähennetään vuokratuloista, jolloin saadaan nettotuotto.
- Tuottovaatimus: Tuottovaatimus (cap rate) määrittää, kuinka paljon sijoittaja vaatii tuottoa suhteessa riskiin. Alhainen tuottovaatimus tarkoittaa korkeampaa kiinteistön arvoa.
2. Vertailuarvomenetelmä
Jos markkinoilla on samankaltaisia hoivakiinteistöjä, niiden kauppahintoja käytetään vertailupohjana. Vertailukelpoisia kiinteistöjä voivat olla esimerkiksi palvelutalot, hoivakodit tai terveyskeskukset.
- Sijainti: Sijainti vaikuttaa merkittävästi vertailuarvoon, koska esimerkiksi hoivakiinteistöjen kysyntä on korkeampaa kasvukeskuksissa.
- Kiinteistön tyyppi: Kiinteistön käyttötarkoitus ja tekninen kunto huomioidaan.
3. Rakennuksen ja kiinteistön tekniset ominaisuudet
Hoivakiinteistöissä tekniset ja toiminnalliset ominaisuudet vaikuttavat arvonmääritykseen.
- Kunto ja elinkaari: Rakennuksen tekninen kunto ja jäljellä oleva käyttöikä ovat ratkaisevia.
- Tilojen muunneltavuus: Hoivakiinteistöjen joustavuus eri käyttötarkoituksiin lisää arvoa.
- Energiatehokkuus: Vähäiset ylläpitokustannukset ja hyvä energiatehokkuus nostavat arvoa.
4. Markkinatilanne
Hoivakiinteistöjen arvonmääritykseen vaikuttaa markkinatilanne, kuten kysyntä ja tarjonta.
- Väestön ikääntyminen: Ikääntyneen väestön kasvu lisää hoivakiinteistöjen kysyntää.
- Kilpailutilanne: Alueella olevien muiden hoivakiinteistöjen määrä vaikuttaa kysyntään ja vuokratasoon.
5. Sijainti ja ympäristö
Sijainti on erityisen tärkeä tekijä hoivakiinteistöjen arvonmäärityksessä. Kiinteistön läheisyys palveluihin, julkiseen liikenteeseen ja asiakaskunnan tarpeisiin vaikuttaa arvoon.
6. Riskit ja sopimusehdot
Pitkät vuokrasopimukset ja vuokralaisten vakavaraisuus vähentävät riskiä ja lisäävät arvoa.