Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä

Osakkeet
,
2125

Podissa 02.05.2025 Sauli ja Kasper kävivät läpi varainhoitosektorin pörssiyhtiöitä.

Podin mukaan ainakin kahdella em. yhtiöistä on jonkinasteisena ongelmana jakeluverkoston puutteet. Lopuista useimmat luullakseni kilpailevat harvalukuisista sekä erittäin kustannustietoisista ja vaativista instituutio asiakkaista, pienellä myyntiporukalla.

Titanium taas on ihan kohtuullisesti panostanut jakeluverkostoon. Joka varmasti pystyisi myymään muutakin kuin Hoivaa. Mitään arvoa tai arvostusta ei kuitenkaan ilmeisesti kukaan ole myyntipumpulle antanut.

Jos Titanium päätyisi missään muodossa yritysjärjestelykuvioihin, veikkaan että ajurina tai avainkysymyksenä silloin kuitenkin on nimenomaan myyntiorganisaatio.

2 tykkäystä
2126

Titaniumin keskeinen haaste on sen myyntikoneen heikko teho. Koska Titaniumin palkkiot tulevat käytännössä täysin rahastoista, ovat nettomerkinnät rahastoihin per myyjä hyvä tapa tarkastella yhtiön myynnin tehoa. Viimeisen 6 vuoden aikana taso on vaihdellut 2024 -0,5 MEUR:n ja 2021 1,6 MEUR:n välillä ja keskimäärin viimeisen 6v aikana yhtiö on kerännyt nettomerkintöjä per myyjä 0,8 MEUR. Tämä taso on hyvin vaatimaton ja esimerkiksi UB:llä vastaava luku ilman omaisuudenhoidon myyntiä on edeltävän kuuden vuoden ajalta noin 6 MEUR. Todellisuudessa UB:n uusmyynti per myyjä on vielä tätä korkeampi, sillä yhtiö myy tämän lisäksi merkittävän määrän muita varainhoitopalveluja mitä tämä 6 MEUR ei huomio. Alexandrian osalta nettomerkinnät (sis. struksit ja rahastot) ovat keskimäärin olleet aiemmin mainittu noin 3 MEUR/v, eli myös moninkertaiset Titaniumiin nähden. Hyvä huomioida, että myös Alexandrialla myyntikone toimii arvioni mukaan edelleen aliteholla ja yhtiöllä pitäisi olla aineksia nostaa myynnin tehoa vielä selvästi tuosta.

Titaniumin myynnissä on tärkeä huomioida se, että historiassa suhteellisesti matala myynti per myyjä on ollut ihan ok, koska myynti on ollut pitkälti Hoivaa (sekä jonkin verran Baltiaa) ja näissä rahastoissa palkkiorakenne on ihan hurja. Kuitenkin jos myydään matalamman palkkiotason tavaraa, niin tuo myynti per työntekijä luku ei kyllä ole millään riittävä, vaan se pitää saada hilattua ylöspäin.

Tästä ollaan samaa mieltä, mutta numeroiden valossa ei oikein tunnu pystyvän. Tämä on edelleen itselle jonkin sortin mysteeri, että miksi näin on. Paras arvaus on se, että Titanium ei ole valtaosalleen asikkaitaan varainhoitaja, vaan tuotetalo josta on ostettu Hoivaa (ja Baltiaa). Hoiva ja Baltia ovat uniikkeja tuotteita joita ei ole joka talolla tarjolla ja näin ollen niillä on pystytty erottumaan. Sitten kun samalle asiakkaalle (yleensä pääsalkku löytyy jostain pankista/muilta varainhoitajilta) pitäisi lähteä myymään perusrahastoja mitä asiakas voi ostaa muualta, niin tämä muuttuukin paljon vaikeammaksi. Tämän takia olen korostanut jo vuosia, että Titaniumin pitäisi kyetä siirtymään enemmän kohti varainhoitajaa, millä sen asiakaskohtaista ansaintaa olisi mahdollista nostaa ylemmäs.

Ilman parempia näyttöjä myynnistä, niin aika vaikea antaa tuolle myyntikoneelle kovin isoa hintalappua :thinking:

18 tykkäystä
2127

Voisiko myynnin ongelma olla myös se, että Titaniumin tuotepaletti on aika… rajallinen?
Selailin suomalaisia varainhoitajia läpi tässä joku aika sitten. Titaniumilla tosiaan on Hoiva, Baltia ja Asunto jotka olivat selkeästi omia, pohdittuja tuotteita joissa selvästi on ollut paljon tietotaitoa pelissä ja myyntiluvut ovat olleetkin sen mukaiset.

Muu tarjonta on sanalla sanoen surkeaa tai ainakin vahva tuntemus, että on tehty täysin vasurilla.
“Ai niin, ollaan varainhoitajia, pitäisikö meillä olla jotain osake tai korkorahastoja?”
Osakerahastoja, joissa TER on ~ 2%, on merkintä- ja lunastuspalkkiota. Historia näillä on aika lyhyt joten ei nyt enempää paneuduta noiden performanssiin. Kasvuosinko-rahastossa sentään kokeillaan jotain “omaa” mutta muita rahastoja (osake- ja korkorahastoja) penkoessa löytyykin isoimpina sijoituksina ETF:t. Eli rahastojen rahastoja isoilla kuluilla.
Korkorahastossa (TER 1,2% p.a., 1% lunastus, 1% merkintä) suurimmat sijoitukset ovat iShares $ Treasury Bond 1-3yr UCITS ETF sekä Amundi Euro Government Bond 25+Y UCITS ETF. Molempia saa nordnetistä 0,07% kuluilla. Tämä vaikuttaa jotenkin vaan todella, todella laiskalta ja hieman ahneelta.

Salkunhoitajan nimeä ei löydy mistään rahastoista. Kyllä suomen kokoisessakin markkinassa salkunhoito on varsin henkilöitynyttä, iso osa sijoittajista tietää Mika Heikkilän, Petri Deryngin tai vaikka Pasi Havian. Näissä kaikissa salkunhoitajana on “Titanium Rahastoyhtiö Oy”. Tekisikö mieli laittaa tällaiseen rahastoon minimisijoitus (20 tuhatta euroa) edellä mainituilla spekseillä?

AUM:it ovat näissä rahastoissa pieniä (isoin vähän yli 50M€, loput selvästi pienempiä), eikä ihme.

Tällaista odottaisi vaikkapa Alexandrialta mutta koska kaikkien rahastojen minimimerkintä on 20 tonnia, pitäisi tällaista tuotepalettia sitten myydä keskimääräistä varakkammille ja ehkä näinollen myös valveentuneemmille sijoittajille.

Itse olen sijoittanut aktiivisiin rahastoihin (Proprius, PYN) mutta ei tulisi kyllä mieleenkään ryhtyä tällaisen puljun asiakkaaksi jos tarjonta on tätä tasoa. Titaniumin ehdottomasti mielenkiintoisimmat tuotteet ovat nuo ensin mainitut (hoiva, baltia, asunto) mutta nyt kun niiltä on vedetty matto alta, talo muutoin vaikuttaa aika ontolta.

Okei, onhan tuolla varainhoito (jossa siinäkin lunastus- ja merkintäpalkkio, oikeasti?) mutta jos sinulle tarjotaan alkupalaksi hernemaissipaprikaa ja nötköttiä (kaviaarit eli kiinteistörahastot kaatuivat lattialle, pahoittelut siitä, tarjolla taas myöhemmin) niin tuskin olet into piukassa kokeilemaan Talon Erikoista pääruoaksi niiden jälkeen

Tässä nyt vaan tällaisia mahdollisen asiakkaan/yksityissijoittajan näkökulmia Titaniumin tarjoomasta.

23 tykkäystä
2128

Hyviä huomioita. Mutta voisiko kyse olla pikemminkin siitä, ettei Titaniumilla oikein ole viime vuosina ollut tavaraa mitä myydä. Kuin että myyntiorganisaatio olisi tehoton?

Nimittäin perusosakerahasto on teknisesti aika helppo pistää pystyyn. Tarvitaan hyvä ja vetävä nimi rahastolle ja läppäri. Myytävää tavaraa riittää napin painalluksella eikä sen ostamisessa ja myymisessä ole rajaa tai estettä.

Toisin on kiinteistörahastojen osalta. Ennen kuin mitään tapahtuu, on kiinteistö kyettävä myymään käyttäjälle, siihen on pystyttävä hankkimaan rahoitus ja lopuksi on vielä oltava organisaatio, joka kohteen pystyy määrättyyn hintaan rakentamaan/rakennuttamaan. Jos rahasto-operaattori arvioi, että mahdollisessa rakennettavassa kiinteistökohteessa on liian alhainen tuotto, ei projektiin ryhdytä eikä kiinteistöä rakenneta. Ja silloin ei myöskään myyntiorganisaatiolla ole mitään mitä myydä. (Astetta huonompi vaihtoehto varmasti on, että ensin myydään ja kerätään rahat sijoittajilta ja sitten yritetään puoli väkisin löytää rahoille jokin alhaisen tuoton kohde?)

Nollakorko ajan loppua kohden kiinteistöjen tuottovaateet ja sitä kautta nettokassavirrat laskivat yhä alemmas. Uusia pelureita, kuten uusia yhteiskunta/hoiva rahastoja tuli kentälle, kilpailu koko kiinteistösijoittamisen kirjossa oli kovaa ja tuotto perustui yhä enemmän arvonnousuun. Hoivakiinteistöjen osalta sokerina pohjalla oli vielä sotesotkut, kuten hankintakiellot ja hyvinvointialueiden oikeus purkaa vuokrasopimus tietyissä tapauksissa.

Vuosikymmenien (vuosisadan) suurimman korkoshokin jälkeen, kun kiinteistörahastoja on mm jouduttu sulkemaan, jälkiviisaiden on ollut helppo monella tapaa kritisoida kiinteistörahastojen konseptia. Vaikka selvää tietysti on, ettei ikuiseksi kuvitellun nollakorkoajan kiinteistörahasto voi olla menestys jos markkinakorot nousevat muutamassa kuukaudessa 5%:n pintaan. Eikä koron noususyklin pituudesta ole tietoa. Suuria ongelmia varmasti syntyy ja sopeutuminen vie aikansa. (Mission impossible lienee nollakorkoaikana rakentaa kiinteistörahasto, joka toimii korkojen rajussa nousussa ja korkeassa korkoympäristössä: nettokassavirran pitäisi olla vajaa 10% ja velkavipu vähäinen sekä käteiskassa suuri.)

Tuuria vai taitoa, kuka tietää, joka tapauksessa jälkikäteen arvioituna Titanium hoiti nollakorkoajan lopun kiinteistöhypen erittäin tyylikkäästi. Titanium ei juurikaan lähtenyt alhaisten nettokassavirtojen kiinteistöprojekteihin. Ei asunto-, hoiva-, eikä baltia-rahastossa.

Paha vain, että luultavasti siksi ei tavaraa ole ollut viime vuosina määräänsä enempää myyntiorganisaatiolle myytäväksi ja tulokset ovat jääneet laihoiksi. Mutta siinäpä olisi synergia, jos jollakulla taas on tavaraa mutta jakeluorganisaatiossa on puutteita.

10 tykkäystä
2129

Fivan alkuvuodesta tekemistä tarkastuksista oli julkaistu tiivistelmät.
Ei niistä toki (vähemmän yllättäen) kauheasti tietoa irtoa, muuta kuin verrokkien osalta että Titaniumilla merkittävyys oli vähäinen vs OP:lla ja Ålandsbankenilla kohtalainen. S-Pankista tiivistelmä oli tullut jo aikaisemmin, siellä merkittävyys suuri.

Tarkastuksen havaintojen kokonaismerkittävyys oli vähäinen.

10 tykkäystä
2130

Auts! Varma tieto kun piti olla, että talot on kohta tyhjiä rötisköjä. Niiden arvoa on kasvatettu vuosi toisensa perään mihinkään perustumattomalla vuolaalla exel-rahalla ja yliarvostuksen on oltava jotain 50% luokkaa.

No ehkä edellä olevien kaltaiset odotukset olivat kuitenkin vähän “raflaavia ja yliampuvia”. Kun huomioidaan, että hoivan kiinteistöjen neliökohtainen arvo on noussut keskimäärin noin 1,5% vuodessa vaikka rakennuskanta on uusiutunutkin, nettokassavirta huitelee 6% pinnassa maltillisella lainavivulla ja rakennuskustannukset ovat nousseet 19% inflaatiopyrähdyksen aikana.

10 tykkäystä
2131

Finanssivalvonta tutki vaan prosessia eikä yksittäisten omistusten oikeaa arvonmääritystä eli sijoittajan riski on edelleen olemassa…

Edit:

Jos nämä kiinteistörahastot saisi sen myymällä millä arvolla ne on taseessa niin kukaan ei olisi sulkenut rahastojaan nostoilta.

8 tykkäystä
2132

Näitä kohteitahan myytiinkin juuri ennen kuin korot lähti kunnolla nousuun ja OPn mätäpaise puhkesi ja paskoi koko sektorin maineen hetkeksi aikaa. Eihän tällä hetkellä asuntomarkkinat vedä mihinkään suuntaan niin paha siinä on Titaniuminkaan mitään diilata.

7 tykkäystä
2133

Kyllä ne kaupaksi menee ”markkinahintaan” mutta kun se markkinahinta on niin paljon pienempi kuin hinta millä ne on arvostettu taseeseen niin eivät myy.

Jossain vaiheessa tämäkin kupla puhkeaa

9 tykkäystä
2135

Toukokuun rapsat julkaistu.

Tuotto osuudet maksettu toukokuussa.

Hoiva maksoi kohtuullisen 9,4 milj. potin, joka on kuitenkin yli 50% enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Kassavirrasta arviolta puolet jäi jakamatta.

Toisilla kuppi on puoliksi täynnä, toisilla puoliksi tyhjä, vaikea sanoa mitään varmaa mutta omasta mielestäni tilanne näyttäytyy ihan kohtuulliselta. Ajatellen kanissa olevia lunastuksia.

4 tykkäystä
2136

Ei kyllä Sauli on tässä aivan oikeassa. Titaniumin myyntikoneisto on naurettavan heikkoa.

Itse olin pitkään Titaniumin asiakas. Hoivaa omistin vuosia. Kertaakaan minuun ei oltu sinä aikana yhteydessä, että kiinnostaisiko minua sijoittaa vaikkapa Hoivaan lisää tai muihin rahastoihin. Kun Baltia tuli valikoimiin selvitin itse rahaston speksit ja sijoitin siihen Hoivan lisäksi. Myyjän rooli oli siis vaan “ottaa tilaus vastaan”.

Noin 1-2 vuotta sitten lunastin kummatkin rahastot Titaniumilta pois. Olisin voinut kuvitella, että viimeistään tässä vaiheessa myyjä olisi ollut minuun yhteydessä. Mutta ei.

Titaniumin myynti on aivan olematonta. Mielestäni myyjien pitäisi enemmän proaktiivisesti olla asiakkaisiin yhteydessä ja tarjota erilaisia näkemyksiä ja vaihtoehtoja. Sanotaanko nyt näin, että itse olen heille kaikilla mittareilla ideaaliasiakas.

Nyt siellä vaan odotellaan ja otetaan mahdollisia tilauksia vastaan mikäli asiakkaita kiinnostaa ostaa. Ei hyvä.

22 tykkäystä
2137

Toivottavasti tämä viesti menee perille yhtiölle asti. Kovasti on kerrottu Titaniumista osakkeenomistajille eri yhteyksissä, että panostavat myyntiin jne., mutta tämä on kyllä karua kertomaa siihen nähden.

10 tykkäystä
2138

Loppuvuodesta 2017, listautumisen aikana, Titaniumin hallinnoimien rahastojen AUM oli noin 112 milj.

Viimeisten rapsojen mukaan rahastojen AUM on nyt 731 milj…

Eli rahastoja on myyty ainakin 619 miljoonalla.

Plus mitä on jaettu osuuden omistajille tuottoina, maksettu korkoja, maksettu hallinnointipalkkioita. Miinus arvon korotukset. Ehkä näin, tällaisella kaavalla. Hoivan tuotto on ollut 139% perustamisesta eli vuodesta 2013. Josta ehkä puolet on jaettu osuuden omistajille. Miinuspuolella, neliöhinnoin laskettuna, arvoja on korotettu ehkä noin 1,5% vuodessa.

Arvioisin, että rahastoja on, em. speksit huomioiden, myyty listautumisen jälkeen jotain 650 - 750 miljoonalla. Siis 7,5 vuodessa. Joista kolme vuotta kiinteistömarkkina on ollut totaalisen shokissa korkotasojen noustua lyhyessä ajassa satoja prosentteja. Lähes nollasta melkein 5 prosenttiin.

Joku ne rahastot on siis viimekädessä myynyt ja mikäs muu kuin Titaniumin myyntiorganisaatio. En suoritusta enkä myyntipumpua assettina ihan arvottomina pitäisi. Tehkää paremmin jos osaatte. Vaikka muutama kuiva vuosi onkin nyt kiistämättä takana.

Disclaimer: Tiedoksi, että pörssikurssi on nyt kutakuinkin sama kuin listautumisannissa (vs. AUM:in muutos). Ja kiinteistörahastojen tuotto, jossa on huomioitu velkavipu, on edelleen aivan markkinoiden parhaimmistoa. Ja mieluummin parantunut kuin huonontunut.

7 tykkäystä
2139

Niin. Jos myyntinä voidaan pitää tilausten vastaanottoa niin varmasti kyllä. Hoiva on ollut puhutuin/tunnetuin rahasto markkinoilla jo pitkään ja mielestäni kasvu nyt ei kerro itse myynnin laadukkuudesta yhtään mitään. Taivas varjele mitä vielä tapahtuisi, jos myyntiorganisaatio alkaisi ihan oikeasti myymään.

1 tykkäys
2140

No viestini olikin vain faktaa. Se kannattaa aina ja heti kyseenalaistaa :wink:

5 tykkäystä
2141

Täällä olisi kaikki huippumyyjiä, jos saisivat myydä Juhla Mokkaa 2€ paketti usean vuoden ajan. Nollakorkoaikana Hoiva oli todella helppo myydä, kun tuotto oli kovaa ja tasaista sekä tuote asiakkaille helposti ymmärrettävä.

Myynnin hyvyys testataan nyt kun markkina on vaikea ja ehkä nousemassa alhon pohjalta. Nyt pitäisi soitella kaikki potentiaaliset asiakkaat läpi ja luoda uskoa kiinteistömarkkinaan. Titaniumin osake tulee tuplaamaan kyllä nykytasosta, mutta ajankohtaa on hyvin hankala sanoa.

4 tykkäystä
2142

Joo jos ei tarvitse myydä ja tuotteet käy kaupaksi niin silloin vain nostetaan hintaa. Kaikille ei kuitenkaan riitä ostettavaa.

2143

Ei nämä toimi kuin vähittäiskaupat. Jos on hyvä tuote joka myy itsensä niin voi valita asiakkaat.

Ja silloin valitaan parhaat tyypit. Myyjän valinta.

2144

Hoivan ongelma oli myös pitkään, että ei meinannut löytyä sopivia sijoituskohteita mihin tunkea rahaa, jos tulee uusia merkintöjä. Tämäkin dynamiikka varmaan firman sisällä aiheuttanut erilaisia ongelmia Hoivan suhteen, mutta oleellinen kysymys, että miksi myyjät eivät puske muita tuotteita samoille asiakkaille?

1 tykkäys
2145

Pari lainausta Hesarin 16.6. 22:24 päivätystä jutusta.

“Itä-Uudenmaan, Keski-Suomen ja Lapin hyvinvointialueet menettävät käytännössä autonomiansa palveluiden järjestämisessä.”

"Keski-Suomen hyvinvointialue väittää jääneensä vaille lähes 100 miljoonan euron rahoitusta virheellisten tietojen takia.

Valtiovarainministeriö ei ole katsonut tarvetta oikaista Keski-Suomen hyvinvointialueen rahoitusta, vaikka lähtötietojen puutteellisuus on tiedossa."

Omaan silmään vaikuttaisi siltä että poliittinen ilmapiiri on säilymässä hoivakiinteistöjen kannalta huonona tämän hallituskauden loppuun asti. Vuokrausasteet ovat toki edelleen korkeat mutta hoivan kasvu ei taida oikein onnistua silloin kun hyvinvointialueet säästävät. Helsinkiä rangaistiin siitä kun säästi liikaa ja noita hyvinvointialueita rankaistaan siitä kun eivät säästäneet tarpeeksi vaikkakin kyse ainakin osin virheellisistä diagnoositiedoista. Alemmat yhteisöverot tuovat helpotusta mutta tuskin Titaniumin tapauksessa riittävät korvaamaan hyvinvointialueilta tehdyt leikkaukset. Vai mitä mieltä ketjun tietäjät ovat tästä?

5 tykkäystä