Missä vaiheessa sykliä nyt ollaan mielestäsi menossa? Alkuperäinen oma ajatukseni oli että jossain vaiheessa kiinteistöjen arvoja jouduttalsi reilusti laskemaan ennen kuin rahapolitiikka ei olisi enää kiristävää. Jos muut ajattelisi samoin niin se selittäisi lunastusaallon hoiva-rahastosta nyt vielä kun rahaston arvo on huipussa. Tätä varten olen myös säästellyt kassaa vaikka olenkin keväästä asti ostellut dipeistä. Tätä skenaariota tukee myös se kun hyvinvointialueet eivät enää helposti tarjoa uutta hoivapaikkaa sitä tarvitseville.
Toisaalta sinun kirjoituksesi vahvisti käsitystäni siitä että nyt kaikenlainen kiinteistösijoittaminen nähdään tosi negatiivisessa valossa vaikka alemmat euriborit rullaavatkin tämän vuoden aikana lainoihin. On myös mahdollista että omistusasujat ja asunto- ja kiinteistösijoittajat joilla on paljon 12kk euriboriin sidottua lainaa (esim yhtiölainat) ovat rahapulassaan joutuneet tekemään lunastuksia hoivarahastosta kun eivät saa asuntojaan myytyä. Jos näin on niin luulisi pohjien olevan lähellä. Tätä ajatusta tukisi omassa henkilökohtaisessa taloudessa käynyt juttu kun kilpailutin sijoitusasuntolainani viime vuonna ja vaihdoin 3kk euriboriin. Tämän jälkeen kassavirta muuttui nopeasti reilusti negatiivisesta selvästi positiiviseksi.
Vaikea kysymys. En koe olevani ekspertti asiassa, mutta voin kuitenkin veikata. Mielestäni tässä on muutama ihan eri asia meneillään.
Sanoisin että katsomalla vaikka Cityconin ja Kojamon osakkeiden käyttäytymistä saa ehkä ajatuksen miten kiinteistörahastojen arvonkin olisi pitänyt käyttäytyä viimeisen kolmen vuoden aikana. Niissä osakkeissa näkyy se todellinen ja ehkä voi olla mennyt jopa hieman ylikin. Näiden kohdalla olen enemmän härkäinen (Kojamoa en omista, mutta Cityconia omistan). Kojamollakin alaskirjausriskiä varmastikin varsinkin jos kiinteistörahastot dumppaa markkinoille myyntiin asuntoja. Kiinteistörahastojen arvo näyttäisi olevan paisunut todellisuutta suuremmaksi ja tiukalla hetkellä niistä ei saa sitä arvoa irti mitä sijoittajat ovat luulleet siellä olevan.
Tästä herää ehkä ajatus että riskit ovat kohonneet ja kannattaa ottaa riskiä pois ja sijoittaa varat vaikka siihen 50% halventuneeseen Kojamoon jos kiinteistöjä haluaa omistaa. Mikäli paniikki iskee niin rahasto on vähän kuin pankki talletuspaossa. Vaikka pankki olisi kuinka hyvä niin jos raha pakenee alta pois niin ongelmia tulee. Kiinteistörahastot on taklanneet tämän “siirtämällä toimistokalusteet oven eteen” ja linnottautunee sisälle toivoen samalla että meteli ulkona laimenee.
Ne rahaston omistajat jotka jäävät roikkumaan mukaan ottavat isoimmat riskit. Voi olla että lopulta kaikki menee hyvin, mutta kuka haluaa ottaa sitä riskiä varsinkin kun siitä ei saa korkeampaa tuottoa?
Kojamo on pudonnut vuoden 2022 ath-lukemista 56% ja titanium vielä enemmän vuoden 2023 athsta. Eli eikö nämä nyt ole melkolailla 1:1.
Minusta on myös tyhmää verrata kojamoa tai cityconia hoivakiinteistörahastoa vetävään titaniumiin. Tosin täytyy samalla todeta että valitettavan moni näyttää ajattelevan kuten sinä ja siksi tilanne näyttäytyy juuri nyt melko synkältä. Eiköhän tähän olen kuitenkin muutosta parempaan luvassa koska jossain ne mummot on asutettava jatkossakin ja lupa lypsää tulee poliitikoilta väistämättä. Silloin isoraha haistaa hunajan ja hoivakiinteistöt vetää taas pääomia.
Uskon myös Kojamon vuokra-asuntojen vetovoimaan koska jossain ne ihmiset nukkuu jatkossakin. Sen sijaan citycon aiheuttaa ihottumaa jo ajatustasolla.
Kun näen kaupungin keskusten liiketilan näivettymisen ja kuluttajakäytöksen muutoksen (ostoskeskukset on hengailua ja sovituskoppeina toimivia kivijalkakauppoja varten) niin en koskisi cityconiin pitkällä tikullakaan.
Sinulla @Blackparta tuntuu nyt olevan joku tarve todistaa itsellesi ja muille että päätöksesi ottaa Titaniumista pienet turskat 9,80euron kohdalla oli oikea. Voit lopettaa jo ja onnitella itseäsi onnistuneesta liikkeestä (ainakin lyhyellä tähtäimellä) .
Kojamo omistaa itse ne kiinteistöt ja on tällä hetkellä P/B 0,65 vaikka kiinteistöjä on alaskirjattu jo jonkun verran.
Titanium (noin P/B 4,6) pyörittää kevyellä taseella rahastoja jotka omistavat kiinteistöjä. Mielestäni hoivarahastoa ja Kojamoa voi paremmin verrata keskenään vaikka ei toki kiinteistöt samanlaisia yhtään olekaan.
Tässä on Titanium hoivakiinteistön arvonkehitys. Todella vakuuttavaa tekemistä ei siinä mitään. Kunhan vain nuo kiinteistöt on arvostettu oikein ja siinä onkin se asia joka jännittää. Edelleen Kojamon osake on tullut 3v:ssa reilu 50% alas. Ei näiden nyt yksi yhteen tarvitse mennä tietenkään, mutta ero on valtava.
Olisiko OP:n Palvelukiinteistö B hyvä verrokki Titaniumin hoivakiinteistölle? Oli taikka ei niin se on samoissa arvoissa kuin oli vuonna 2021 ja myöskin väliaikaisesti suljettuna.
Samaa mieltä ja siksi en näitä kahta lähde vertaamaan keskenään.
Ei ole tarvetta todistella itselle. Vastasin vain kysymykseen joka esitettiin minulle niin totuuden mukaisesti ja neutraalisti kuin suinkin pystyin. Eikö kuitenkin foorumin ideana ole tuoda erilaisia näkemyksiä? Arvostan sinunkin näkemystä. Minua ei haittaa jos olet lopulta oikeassa teesissäsi. Minulla ei sellaista egoa ole. Itseasiassa toivon että sinä olet meistä oikeammassa. Kyllä minäkin pystyn piirtämään skenaarion jossa kaikki menee hyvin ja osake tuplaa. Kuitenkin sijoittaminen on eräänlaista todennäköisyyspeliä jossa riski ja tuotto kulkevat yhdessä, mutta eivät käsi kädessä. Välillä voi löytyä huippupaikkoja pienellä riskillä, mutta tässä mielestäni riskituottosuhde ei ole vieläkään hyvä. 9,8€:n kohdalla oli vielä suuremmat riskit pienemmällä tuotto-odotuksella.
Citycon on kyllä huonosti johdettu ja aikamoinen läjä sitä itseään, mutta tämä näkyy myös hinnassa.
Fiva käy tutkimassa nämä suurimmat kiinteistörahastot läpi sekä niiden arvonmääritykset. Myös titaniumin.
Op, ålandsbank, Titanium ainakin perataan läpi.
Oliko sinulla linkkiä uutiseen? Sinänsä ihan uskottavaa, että Fiva toimii vähän niin kuin poliisi eli jos joku heidän valvomansa asia saa julkisuutta, niin asiaan tartutaan hieman ehkä tavallista terhakammin. Toki se ennaltaehkäisevä työ kaikkein tehokkainta on ja Fivalla hyvin laajat tiedonsaantioikeudet. Eiköhän Fiva myös ole noita rahastoja koskevia tiedusteluja saanut viime aikoina!?
Kiinteistörahastot ovat olleet merkittävä sijoittajaryhmä kotimaisilla kiinteistömarkkinoilla, mutta ne kattavat vain noin 7 % Suomeen rekisteröityjen rahastojen nettoarvosta. Haastava kiinteistömarkkina on heijastunut avoimiin kiinteistörahastoihin erityisesti kasvaneiden lunastustoimeksiantojen myötä. Tästä syystä avoimet kiinteistörahastot ovat vuodesta 2023 alkaen harventaneet rahastojen aukioloaikoja lunastuksille. Useat rahastoyhtiöt ovat joutuneet joko rajoittamaan tai keskeyttämään avointen kiinteistörahastojen lunastukset haastavan kiinteistömarkkinan seurauksena. Näiden toimenpiteiden avulla rahastot ovat välttyneet suurilta pakkomyynneiltä, mikä on osaltaan vakauttanut kiinteistömarkkinoita.
Kiitos @kinomoto , hieman samalla peräänkuulutin, että linkkien jakaminen suositeltavaa, että pysytään ajan tasalla, ei siinä mitään, ettenkö olisi uskonut, mitä @Tunturisusi kertoi(kännykällä linkkien jakaminen foorumille ei kyllä itselläkään aina onnistu, toim.huom. )
Luotan siihen, että jos nyt saadaan Fivalta kunnon raportti joka osoittaa Titaniumin arvonmäärityksen olevan kohdallaan, niin spekulointi loppuu siihen paikkaan. Tiedän että arvonmääritys epäilyttää todella monia Hoivan kehityksen takia ja estää sijoituksia rahastoon ja osakkeeseen. Jäädään odottamaan!
On varmaan aika siistiä olla tällä hetkellä yksi Titaniumin perustaja- ja hallituksenjäsenistä.
Luo hyvin kasvava ja mainetta niittävä rahasto voimakasta kysyntää omaavalle alalle. Kasvata yhtiösi arvoa tasaisesti, maksa avokätistä osinkoa.
Kun korot nousee EUssa poskettomasti ja asuntorahastot sakkaa onkin hoivakiinteistörahastosi ikäänkuin sijaiskärsijänä ja kaikki mitä olet tähän asti tehnyt onkin monen mielestä pelkkää huijausta, vedätystä ja manipulointia. Tätä pommitetaan julkisesti eri foorumeilla nimimerkin takaa ilman minkäänlaista moderointia.
Kaiken ikävän puheen ja epäilyn lisäksi osakepottisi arvo vuodessa liudentunut 10miljoonaa euroa.
En kyllä ihmettele miksi niin moni jolla on varaa ja kykyä lähteä, lähtee tästä sairaasta, köyhästä, kateellisesta ja kyynaamaisesta maasta heti kun siihen on varaa. Tämä kritiikki ei kohdistu pelkästään tämän foorumin käyttäjiin.
Epäillä ja kritisoida saa mutta Titaniumissa ei ole koskaan paljastanut mitään kähmintää, väärinhinnoittelua, virherekryä, kavalluksia, puhalluksia tai muuta paskaa. Niin kauan kuin näin on niin sallittaisiko yhtiölle edes arvonrippeet ja 3 viikon päästä jonkinlainen “puolustus puheenvuoro” ja jätetään ainakin syytökset vähemmälle? Toki jos on todisteita vilpistä niin ne kannattaa varmaan toimittaa FIVAn suuntaan ja otan mielelläni osakkeenomistajana myös tiedon vastaan todisteiden kera.
Tässä on muutama kohta miten hoivakiinteistöjen arvoa määritetään… Ja ainakin ne kohteet mitkä Titanium on historiassa myynyt ovat vastanneet arvotusta…
Hoivakiinteistöjen arvonmääritys tapahtuu monivaiheisena prosessina, jossa huomioidaan useita kiinteistön taloudelliseen tuottavuuteen, sijaintiin ja rakenteellisiin ominaisuuksiin liittyviä tekijöitä. Alla on yleiskatsaus arvonmäärityksen keskeisiin vaiheisiin ja tekijöihin:
1. Tuottoarvomenetelmä
Hoivakiinteistöjen arvonmäärityksessä käytetään usein tuottoarvomenetelmää, koska kiinteistön arvo perustuu sen kykyyn tuottaa vuokratuottoja. Tämä tarkoittaa vuokrasopimusten ja niistä saatavien kassavirtojen analysointia.
Vuokrasopimukset: Pitkäaikaiset ja vakaat vuokrasopimukset lisäävät kiinteistön arvoa.
Vuokrataso: Sopimuksen mukainen vuokra verrattuna markkinavuokriin.
Hoitokulut: Kiinteistön ylläpidon, korjausten ja hallinnon kustannukset vähennetään vuokratuloista, jolloin saadaan nettotuotto.
Tuottovaatimus: Tuottovaatimus (cap rate) määrittää, kuinka paljon sijoittaja vaatii tuottoa suhteessa riskiin. Alhainen tuottovaatimus tarkoittaa korkeampaa kiinteistön arvoa.
2. Vertailuarvomenetelmä
Jos markkinoilla on samankaltaisia hoivakiinteistöjä, niiden kauppahintoja käytetään vertailupohjana. Vertailukelpoisia kiinteistöjä voivat olla esimerkiksi palvelutalot, hoivakodit tai terveyskeskukset.
Sijainti: Sijainti vaikuttaa merkittävästi vertailuarvoon, koska esimerkiksi hoivakiinteistöjen kysyntä on korkeampaa kasvukeskuksissa.
Kiinteistön tyyppi: Kiinteistön käyttötarkoitus ja tekninen kunto huomioidaan.
3. Rakennuksen ja kiinteistön tekniset ominaisuudet
Hoivakiinteistöissä tekniset ja toiminnalliset ominaisuudet vaikuttavat arvonmääritykseen.
Kunto ja elinkaari: Rakennuksen tekninen kunto ja jäljellä oleva käyttöikä ovat ratkaisevia.
Tilojen muunneltavuus: Hoivakiinteistöjen joustavuus eri käyttötarkoituksiin lisää arvoa.
Energiatehokkuus: Vähäiset ylläpitokustannukset ja hyvä energiatehokkuus nostavat arvoa.
4. Markkinatilanne
Hoivakiinteistöjen arvonmääritykseen vaikuttaa markkinatilanne, kuten kysyntä ja tarjonta.
Väestön ikääntyminen: Ikääntyneen väestön kasvu lisää hoivakiinteistöjen kysyntää.
Kilpailutilanne: Alueella olevien muiden hoivakiinteistöjen määrä vaikuttaa kysyntään ja vuokratasoon.
5. Sijainti ja ympäristö
Sijainti on erityisen tärkeä tekijä hoivakiinteistöjen arvonmäärityksessä. Kiinteistön läheisyys palveluihin, julkiseen liikenteeseen ja asiakaskunnan tarpeisiin vaikuttaa arvoon.
6. Riskit ja sopimusehdot
Pitkät vuokrasopimukset ja vuokralaisten vakavaraisuus vähentävät riskiä ja lisäävät arvoa.
Olen samaa mieltä noin periaatteessa, mutta valitettavasti tämän vuodatuksen jälkeen ei voi välttyä ajatukselta, että saatat kuulua ensimmäisessä lauseessa mainittuun ryhmään.
Tämä kateus ja vittuilu tuskin tulee yllätyksenä kenellekään Suomessa vuosikymmenen verran aikaansa viettäneelle, ei se maa muutu hetkessä vaikka tällainen yhtiö on hyvää hyvyyttään aikoinaan perustettu. Jos perustan firman, jonka liikeideana on tehdä ja myydä mummoille energiaremontteja ovelta ovelle kiertävien kaupparatsujen toimesta, en oikein voi valittaa kun minunkin yritys yhdistetään tähän eläkeläisistä “aidosti huolta pitävien ja vastuullisten” toimijoiden joukkoon.
Minä ainakin pidän hyvänä asiana, että näin analyyttisellä keskustelufoorumilla on erilaisia näkemyksiä. En ota eriävistä mielipiteistä nokkiini, loppujen lopuksi jokainen on itse vastuussa omista tunnereaktioistaan.
En ole (enää) Titaniumin osakkeenomistaja, Hoivakiinteistöissä on kyllä kohtuullisen kokoinen summa, jonka yritin lunastaa yrityksen perustamista varten. No, ainakaan vielä en ole nostamassa Suomea muiden yrittäjien joukossa, kun tämä “rahastohässäkkä” teki muutoksia suunnitelmiin. Turha tästä on kitistä, itse olen aikoinaan päätökseni tehnyt, aivan samalla tavalla kuin Titaniumin perustajat leikkiin lähtiessään. Jos palstalla esiintyy kunnianloukkauksia, niin sen anonymiteetin suoja on loppujen lopuksi todella hatara.
PS. tunnen henkilöitä mainitsemastasi viiteryhmästä ja olen aidosti pahoillani heidän puolestaan. Toivon, että he ovat myös minun.
Paperilla tuo on asiallinen listaus. Enkä usko, että kukaan edes mitään suurempia kavalluksia epäilee, joka asioista tietää. Sen mitä itse olen tarkalla korvalla kuunnellut, niin ongelmana pidetään, että arvonmäärityksen tekee yksi pieni firma, jonka liikevaihto on täysin Titaniumista riippuvainen ja samaan aikaan verrokkirahastot ovat laskeneet isosti.
Tämä epäilyksen varjo jarruttaa sijoituksia yhtiöön ja tähän olisi erinomaisen hyvä saada puolueettomalta taholta lausunto.
Osakkeen riskeistä (riippuvuus Hoivasta) on kyllä varoiteltu usean vuoden ajan mm. Sauli Vilenin taholta. Nyt se riski on realisoitunut, vaikka Titanium ei ole tehnyt mitään väärää. Toisaalta tämä on mielenkiintoinen erikoistilanne, kun osakeen hinta alkaa seiskalla. Nousu voi olla nopea jossain vaiheessa.
No en todellakaan kuulu em. porukkaan toivon kyllä että kuuluisin niin ei tarvitsi jalkautua tänne Suomalaisen keskustelufoorumin tasolle.
Ei tässä varmaan kunnianloukkauksen määritelmä täyty mutta naapurifoorumin vihjailu suhteellisen järkevänä pitämältäni kirjoittajalta hipoo kyllä hyvä maun rajoja.
Tässä suoralainaus
“Rahasto saanut ajoituksen takia hyvän startin ja varmaan se myydään historiakäyrää ekstrapoloimalla, kuten melkein kaikki rahastot. Myötätuuli on tullut korkojen ja luottoriskipreemioiden laskusta pääasiassa ja jokainen voi itse pohtia miten paljon alemmaksi esimerkiksi eurooppalaisten high yield lainojen spreadit vielä voivat mennä. Tai mitä tapahtuu, jos ne nousevatkin, kuten ne taatusti taas jossain hetkessä nousevat. mielenkiintoista päästä kuulemaan Titaniumin myyntiporukan pitchi tästä. Ennakkoluuloni on, että se ei kestä päivänvaloa, mutta suhtaudunkin varainhoitoalaan ja sen insentiiveihin erittäin skeptisesti.”
Se ei kestä päivänvaloa. Aha.
Mikä tässä yhtälössä ei kestä päivänvaloa?
Perustat rahaston joka ostaa hoivakiinteistöjä ja tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden hypätä mukaan tarinaan joka hyötyy hoivakiinteistöjen omistamisesta. Profit. Ota tuotoista palkkio siitä työstä minkä olet tehnyt.
Voihan tähän jättää sijoittamattakin tai ostaa vaikka oman hoivaakiinteistön tai kaksi ja koittaa saada ne vuokralle +10vuoden sopimuksilla ja 99,4% käyttö asteella.
Tässä ylen artikkeli joka voi ketjun lukijoita kiinnostaa vaikka artikkelissa kirjoitetaankin
eQ Yhteiskuntakiinteistö rahastoon sijoittaneen tuskasta. Todennäköisesti samanlaisia tarinoita löytyy myös OP:n, Titaniumin yms. kiinteistörahastoihin sijoittaneista. On muuten aika hazardia laittaa iso osa varallisuudesta yhteen kohteeseen oli se sitten yksi osake tai tällainen epälikvidi rahasto. Kyseinen eQ:n kiinteistörahasto sijoittaa hoiva-, palvelu- ja yhteiskuntakiinteistöihin Suomessa.
Finanssivalvonnan toimistopäällikön Marko Hovin mukaan laissa ja rahastojen säännöissä kyseinen rajoittaminen tai keskeyttäminen on ollut mahdollista, joten rahastot ovat voineet näin toimia. Eikä tilanne ole vielä helpottamassa. Päinvastoin. Hovi kertoo videolla, että tilanne voi vielä pahentua, jos lunastusten määrä jatkaa kasvuaan.
Tuossa uutisessa itseä hiertää se että rahasto ikään kuin rinnastetaan pankkitiliin kutsumalla sitä “säästöksi”. Kyseessä on kuitenkin todellisuudessa sijoitus johon sisältyy riskejä. Tapio ei noudattanut sääntöä “sijoita vain se minkä olet valmis häviämään”. Hänen onnekseen rahat eivät kuitenkaan ole hävinneet.
Ihmeellisen vetovoimainen työnantaja Titanium vaikka foorumin tietäjien mielestä yritys on matkalla konkurssiin ja luultavasti vedätystäkin harrastetaan.
Leikki sikseen. Näyttää kyllä omistajan silmään miellyttävältä miten kokenutta ja hyvää osaajaa Walter saa taloon rekryttyä. Monella on taustaa Mandatumilta tai muilta suurilta varainhoitajilta ja ainakin heille Walter on onnistunut oman visionsa myymään.
Myös titaniumin.
)
toivon kyllä että kuuluisin niin ei tarvitsi jalkautua tänne Suomalaisen keskustelufoorumin tasolle.
