Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä

Samaa mieltä, on helppo nähdä skenaarioita, joissa osakekurssi olisi ihan perustellusti tuon 6 euroa tai allekin.Tällainen skenaario on esimerkiksi sellainen, jossa Hoivakiinteistöjen myyntipaine jatkuu vielä vuosia ja rahastoyhtiön palkkiotuotot piirtävät tämän mukaisesti jatkuvasti laskevaa käyrää vaikka seuraavat 3-5 vuotta. Ainakaan itse en nykytietojen valossa olisi halukas palaamaan osakkeenomistajaksi lähelläkään nykyistä kurssia, eli näkisin osakekurssin osalta enemmänkin laskupainetta kuin nousupotentiaalia lyhyellä aikavälillä. Korkea osinkotuotto on korkea syystäkin, eli heikoista näkymistä ja lukuisista riskeistä johtuen.

Toisaalta on helppo muotoilla mielessään myös skenaarioita joissa kurssi voisi lähteä pikkuhiljaa tästä nousuunkin. Toivotaan että nämä positiiviset ajurit, kuten korkotason lasku ja kiinteistömarkkinan sentimentin parantuminen toteutuvat. Yksi avainajureista on kuitenkin myös suomalaisten sijoittajien luottamus kiinteistörahastoihin, ja tämän on vaikea nähdä palaavan lunastusten keskeyttämistä edeltäneelle tasolle vielä vuosiin.

10 tykkäystä

Itse uskon, että luottamus kiinteistörahastoihin palaa pikkuhiljaa kun on taas näyttöjä, että ne tuottavat noin 6% vuodessa. Hoivarahastoilla on tähän hyvät mahdollisuudet jo ehkä vuonna 2025, asuntorahastot kärsivät pidempään. Toki nuo lunastukset pitää saada mahdollisimman pian ensin maksettua.

On toki helppo nähdä 6€ kurssiskenaario, jos lunastuksia ei makseta ja hoivarahastot painuvat miinukselle. Lunta voi tulla tupaan myös Fivan Titaniumia koskevasta raportista. Toisaaalta on helppo nähdä myös skenaario, jossa osake palaa reilusti yli 10€ hintoihin, kun hoivarahastot tuottavat tasaisesti, joka tuo varmasti lisäsijoituksia paljon. Tämä ei varmaan tänä vuonna toteutu, mutta tulevina vuosina.

4 tykkäystä

Instituutiot ja ulkomaiset sijoitajat voisivat olla ratkaisu. Hoivakiintestöt ja baltia ovat kuitenkin aika uniikkeja ja laadukkaita tuotteita, jotka tuottavat asiallista vuokrayeildiä (toisin kuin monet asuntorahastot). Kun Saksassa ja Ruotsissa kiinteistöillä menee jo nyt lujaa, niin luulisi härmänkin kiinteistöjen tuotot ulkkareita kohta kiinnostavan.

5 tykkäystä

Morjesta kaikille!

Titaniumissa on sattunut ja tapahtunut meikäläisen sapatin aikana. Foorumin keskustelua seuranneena jää väkisin se olo, että kaikki eivät täysimääräisesti ymmärrä miten raju muutos Titaniumin casessa on oikeasti tapahtunut. Lähdetään perkaamaan tätä porukalla!

Katsotaan mitä Titaniumissa on tapahtunut viimeisen laajan raportin jälkeen (9/23).

9/23 Titaniumin tilanne näytti edelleen tosi hyvältä. 2023 liikevoiton ennustimme olevan 15,3 MEUR ja 2025e oli 18,4 MEUR. Hoivarahasto myi edelleen hyvin ja Baltia oli saanut lentävän lähdön 6/21 lanseerauksen jälkeen. Hoiva tuotti edelleen hyvin ja tuottopalkkioita rullasi kivasti sisään. Konsernin tuloksella oli hyvät edellytykset kasvaa näiden rahastojen vetämänä ja optiona sijoittajat saivat onnistumisen uusissa tuotteita tai varainhoidossa joka olisi kiihdyttänyt kasvua. Osakekurssi oli 16,2e ja vastaavat P/E-kertoimet 14-12x tasoilla. Osinkotuotot huitelivat 7-8%:n tasoilla. Kertoimet eivät olleet edullisia, mutta täysin perusteltuja yhtiölle sen hetken fundamenteilla.

Eli 9/23:

  • Hoivan myynti vetää hyvin
  • Hoiva tekee tuottopalkkioita
  • Baltian myynti vetää hyvin
  • Kannattavuus on hurja
  • Riskiprofiili laskussa (tuottojen mix paranee ja Hoiva riippuvuus vähentyy)

Kelataan 18kk eteenpäin nykyhetkeen ja huomataan, että tilanne on muuttunut rajusti. 2025 liikevoittoennuste on romahtanut 18,4 MEUR:sta 6,9 MEUR:oon. Taustalla tässä on Hoivan jatkuvien palkkioiden supistuminen, tuottopalkkoiden katoaminen ja kasvuinvestoinnit jotka painavat kannattavuutta.

image
(Molemmat kuvaajat myös historialukujen osalta meidän ennusteita)

Osakekurssi on puolittunut 8 euroon ja tulosennuste on laskenut yli 60%, eli kurssia enemmän. Arvostustaso on siten itseasiassa noussut ja tällä hetkellä P/E-kertoimet ovat 14-16x tasoilla ja osingot 6-7 %:n tuntumassa. Lisäksi yhtiön näkymä on heikentynyt oleellisesti, sillä Hoivan pääomat ovat alkaneet laskea ja se on jouduttu sulkemaan lunastuksilta. Lunastusten kokoluokka on tällä hetkellä arvailujen varassa, mutta tämä luo totta kai merkittävää epävarmuutta Titaniumin caseen. Jos Hoivasta lähtisi pääomia esim 20% (vajaa 100 MEUR), leikkaisi tämä Titaniumin liikevaihtoa noin ~15 %:lla ja tulosta yli 40%:lla. Tämä yksinkertaistettu harjoitus toki olettaa, että kaikki muut tekijät pysyvät ennallaan. Yritän tällä vain havainnollistaa miten iso riski Hoivan lunastukset ovat Titaniumille. Lisäksi Hoivan tuottopalkkiot ovat tippuneet nollaan ja täälläkin paljon puhutun kumulatiivisen tuottisten laskukaavan johdosta, niiden paluu on työn ja tuskan takana (etenkin jos tuotto ei palaudu nopeasti kohti aitakoron tasoa). Yleisen kiinteistömarkkinan alakulon johdosta sekä Hoivan, että Baltian uusmyyntinäkymä on myös heikentynyt selvästi ja tällä hetkellä on hyvin vaikea arvioida mikä niiden normaali myyntivolyymi on 2-3v päästä. Lopuksi vielä yhtiö on tehnyt etupainotteisia kasvupanostuksia ja nämä rasittavat kannattavuutta huomattavasti lähivuodet (selvyydenvuoksi pidän näitä kasvupanostuksia täysin oikeana suuntana). Positiivisena tekijänä totta kai pitää nostaa esiin mixin muutos, palkkiot tulevat nyt käytännössä pelkästään hallinnointipalkkioista.
Mielestäni tuo nähty kurssilasku onkin täysin perusteltu Hoivan riskien realisoitumisen johdosta ja osakkeen arvostus on ennemmin korkea kuin edullinen, kun se suhteutetaan Titaniumin nykyiseen riskitasoon.

Korkeasta epävarmuudesta johtuen Titaniumille voidaan piirtää hyvin erilaisia skenaarioita. Parhaassa skenaariossa Hoivan lunarit jäävät joihinkin kymmeniin miljooniin (pienempiä summia varten rahastoa ei olisi laitettu kiinni) ja tuottotaso elpyy nopeasti. Tämän johdosta tuottisten paluu 2-3v päästä olisi mahdollista ja myös uusmyynti lähtee vetämään vähintään kohtuullisesti. Samalla uuden strategian mukaiset kasvuinvestoinnit alkavat asteittain kantaa hedelmää ja tämä hajauttaa ajan saatossa yhtiön tuottoja. Investointivaiheesta huolimatta kannattavuus säilyy lähellä 40 %:n tavoitetta. Tässä skenaariossa siis riskitaso on normalisoitunut ja yhtiö on palannut tuloskasvuun. On helppo sanoa, että näillä spekseillä osake olisi nyt edullinen.
Huono skenaario on sitten se, että Hoivasta lähtee rahaa vähintään 100 MEUR ja tuottotaso mörnii vielä ainakin tämän vuoden. Huono tuottotaso potkii tuottiksia pitkällä tulevaisuuteen ja vaikeuttaa uusmyyntiä. Myös riski uusista lunastuksista on korkea, sillä vaisu tuottotaso ja kiinteistösektorin ongelmat vaikuttavat sijoittajien päätöksentekoon. Kasvustrategian investoinnit eivät tuota toivottua hedelmää ja kasvu on konsernitasolla kiven alla. Samalla Hoivan laskevat palkkiot nakertavat tulosta entisestään.

Niin pitkään kuin Hoiva lunastusten määrä ei ole tiedossa, kiinteistörahastojen sentimentti on umpisurkea (iso riski että mediamylläkkä vielä jatkuu) ja uudesta strategiasta ei ole konkretiaa tarjolla (eilen infossa johto sanoi, että H2:lla voisi tulla uusia tuotteita/palveluita), niin osakkeessa on vaikea nähdä ajureita ylöspäin.

Vielä loppuun huomautan, että meidän ennuste ei ole tuo negatiivinen skenaario, vaan huomattavasti lievempi. Odotetaan Hoivan lunareiden jäävän maltillisiksi ja tuotot oikenevat aika nopeasti mikä tukee uusmyyntiä 2026 alkaen. Uusmyyntiennusteet ovat toki hyvin varovaiset ja tuottiksia emme odota, mutta myös kuoppa jää varsin pieneksi.

78 tykkäystä

Jos en ole ihan väärin ymmärtänyt, niin ainakin Hoivassa valtaosa pääomista on yksityissijoittajilta/pienemmiltä family officeilta/yrityksiltä ja isot instituutiot ovat pienessä roolissa ja ulkomaisia sijoittajia en usko olevan käytännössä ollenkaan. Näin olen vuosien saatossa yhtiön puheista ymmärtänyt ja en ole esimerkiksi eläkeyhtiöiden salkkuja selatessa koskaan törmännyt Titaniumin tuotteisiin (toisin kun vaikka eQ:n). Käsittääkseni on myös hyvin harvinaista, että kv-sijoittaja sijoittaa avoimeen kiinteistörahastoon, vaan nämä tehdään suljettujen rahastojen kautta. Lisäksi Titaniumillahan ei ole myyntivoimaa Suomen ulkopuolella. Voi hyvin olla, että tuo palkkiorakenne on asia joka hankaa vastaan osalla ammattisijoittajista, mutta tämä toki vain arvailua. Anyway, en laskisi sen varaan että instikat tai kv-sijoittajat vetävät hoivan kasvuun, vaan kyllä se tulee siitä Titaniumin asiakasryhmästä, eli yksityishenkilöt ja varakkaat yksityishenkilöt. Jotta Hoivan myynti lähtee taas vetämään, niin sentimentin pitää parantua ja myös tuottojen pitää jälleen lähteä ylös. Tuottojen nousulle pitäisi olla ihan hyvät edellytykset, nyt kun korot ovat tulleet reippaasti alas. Lisäksi viimevuosien isojen inflaatiokorotusten johdosta nettovuokratuottohan on lähellä 6 %.

32 tykkäystä

Lämpimästi tervetuloa takaisin sorvin ääreen! Ketään muuta analyytikkoa parjaamatta, sinua on kaivattu.

Jos laittaisit spekulointihatun päähän, niin mitä nuo uudet tuotteet/palvelut voisivat olla? Jotain pienempää varainhoitoon liittyvää palvelua, vai kenties ihan jotain uutta rahastotuotetta?

Finanssialalla on vuodet spekuloitu erilaisilla yrityskaupoilla ja yhdistymisillä. Onko mielestäsi tämä kiinteistörahastojen kriisi nostanut järjestelyiden mahdollisuutta Titaniumin kohdalla tai alalla ylipäätään?

14 tykkäystä

Minusta käytännössä yhden rahaston tuottojen varassa nojaavan toimijan arvostuksessa pitäisi näkyä selkeä riskilisä suhteessa muihin alan toimijoihin. Kiinteistömarkkinan ongelmat katkaisi nyt nähdyllä tavalla Titaniumin lennon ainakin lyhyellä tähtäimellä, mutta ongelmat ei välttämättä jää tähän.

Itse näen Titaniumin kannalta suurena riskinä regulaation tiukentumisen, enkä pitäisi lainkaan mahdottomana avoimien kiinteistörahastojen lakkauttamista/markkinoinnin kieltämistä ei-ammattimaisille sijoittajille. Tämä veisi aika pitkälti pohjan koko nyky-Titaniumin bisnekseltä.
Titaniumia en pysty itse näkemään myöskään houkuttelevana ostokohteena, sillä siinä ei ole mielestäni kenellekään juuri ostettavaa jos hoivarahastosta saadut tuotot kuihtuu.

Kaikesta yllä kirjoittamastani huolimatta Titanium on ollut tähän astisella matkallaan menestys ja sen rakentajille täytyy hattua nostaa. Itse näen yhtiössä kuitenkin liikaa riskejä ja alan pienet toimijat on monesti liian riippuvaisia yksittäisistä työntejöistä/aktiiviosakkaista.

13 tykkäystä

Ammattimaiset sijoittajat eivät sijoita avoimiin rahastoihin joten tuo muutos olisi näiden rahastojen loppu.

3 tykkäystä

Otetaas sitten seuraavaksi käsittelyyn Titaniumin strategia joka julkaistiin marraskuun lopussa (luettavissa täältä).

Strategia nojaa neljään kulmakiveen ja meikän kommentit jokaisen kohdan perässä:

1. Tuotteet ja palvelut
Titanium laajentaa korkealaatuista ja omaleimaista tuote- ja palvelutarjontaansa innovatiivisilla sijoitusratkaisuilla, jotka yhdistävät korkean laadun ja riskienhallinnan asiakkaiden tarpeisiin.

Tämä on aika itsestään selvää. Titaniumin pitää laajentaa tuote/palveluvalikoimaa. Ajatus ”omaleimaisesta tarjonnasta” on myös järkevä, sillä bulkkituotteilla on vaikea nähdä Titaniumin pärjäävän (bulkki vaatii vielä kovempaa jakeluvoimaa ja isoa skaalaa). Jos nykytiedon valossa pitäisi arvata, niin sieltä voisi olla seuraavaksi tulossa jonkinlainen PE rahastojen rahasto (vrt minkä Alexandria lanseerasi kesällä). Tähän viittaisi ainakin tj:n kommentit H2-infossa ja viimeisten rekryjen profiili. Jos haluat tehdä erottuvia tuotteita, niin käytännössä sinun pitää toimia vaihtoehtoisten puolella (perinteisellä erottuminen tulee trackin ja salkunhoitajien nimien kautta).

2. Asiakkaat
Titanium vahvistaa asemaansa strategisena kumppanina tarjoamalla henkilökohtaisempaa palvelua ja laajentamalla asiakaskuntaansa, erityisesti ammattimaisten ja kansainvälisten sijoittajien keskuudessa.

Henkilökohtaisempi palvelu on helppo allekirjoittaa. Titaniumin olisi hyvin loogista siirtyä tuotetalosta enemmän varainhoitajaksi (tästä olen puhunut jo vuosia). Tämä mahdollistaisi share of walletin kasvattamisen mikä taas tukisi kasvua ja parantaisi asiakaspitoa. UB on erinomainen esimerkki tämän transformaation onnistumisesta. Markkinaa on vaikka kuinka paljon tarjolla ja se, että yhtiö ei historiallisesti ole saanut myyntikoneestaan kaikkea irti johtuu yhtiöstä itsestään (23-24 totta kai myös kiinteistömarkkina), ei markkinasta Suomessa.

Asiakaskunnan laajentaminen instikoihin ja kv-sijoittajiin on puolestaan asia jota minun on vaikea ymmärtää. Titanium on koneistonsa ja tuotetarjontansa puolesta yksityissijoittajiin keskittynyt talo ja tämän muuttaminen instikkataloksi on vaikeaa. Toki jonkin pienen instikkatiimin voi perustaa ja voidaan kokeilla miten uudet tuotteet lentävät instikoiden keskuudessa. Olen kuitenkin skeptinen, että tähän kannattaisi laittaa suuremmin paukkuja samalla, kun sinulla on ihan järkevä positio, valmis asiakaskunta ja erinomainen hinnoitteluvoima yksityisasiakkaiden keskuudessa. Titanium lähtee rakentamaan instikkahommia hyvin pienestä (esim. SFR tutkimuksissa ei Titanium ei historiassa pärjännyt https://www.sfr-group.com/awards). Keskity segmenttiin missä olet hyvä.

KV puolen perään haihattelua en pysty ymmärtämään. Hyvin kv:ssä menestyneitä kotimaisia toimijoita on rajallinen määrä ja kv pelissä pärjääminen on hyvin eri asia kuin kotimaassa. Tyypillisesti kotimaiset talot ovat kv-markkinalla todella kapealla tuotekärjellä, jollain tuotteella millä erotut oikeasti massasta (Niemesvirta avasi tätä tosi hyvin eilen haastiksessa noin 12min kohdilla: Mandatum Q4’24: Osinkoyllätys - Inderes). Lisäksi tarvitset yleensä myös omaa lokaalia jakeluvoimaa. Oikeastaan Evli ja Aktia ovat ainoat jotka ovat kyenneet toimimaan menestyksekkäästi agenttimallilla (Aktialla menestys päättyi kun EMD tiimi karkasi toisen työnantajan palvelukseen). Minun on tosi vaikea nähdä, että Titaniumin olisi järkeä laittaa rajallisia paukkuja tänne.

3. Henkilöstö
Titanium panostaa ammattimaiseen johtamiseen, työntekijöiden osaamisen kehittämiseen ja inspiroivan työympäristön luomiseen ollakseen finanssialan houkuttelevin työnantaja.

Tähän ei kummempia kommentteja.

4. Operaatiot
Titanium hyödyntää teknologisia innovaatioita tehostamaan prosesseja, parantamaan asiakaskokemusta ja tukemaan yhtiön asemaa luotettavana sijoitusalan asiantuntijana.

Titaniumin tehokkuus on ollut jo tähän asti ihan hurjalla tasolla ja viimevuodet yhtiö on kisannut sektorin kannattavimman yhtiön tittelistä eQ:n kanssa. Totta kai firman pitää aina parantaa prosessejaan, mutta en pidä realistisena että Titanium enää juuri voisi olla tehokkaampi tai että tehostaminen on tie autuuteen. Kyllä tämä homma nojaa strategian kohtiin 1 & 2.
image

(Lähde eQ:n laaja rapsa)

Sitten taloudelliset tavoitteet

  • Palkkiotuottojen keskimääräinen kasvu vähintään 10–15 % vuodessa

Tavoitteet annettiin marraskuun lopulla, eli voidaan varmasti olettaa että strategiakauden alku on 1.1.2025. Näin ollen pohjaliikevaihto on 20,7 MEUR. Tästä 10-15 %:n kasvu on 2-3 MEUR/v. Jos keskimääräinen palkkiotaso uudelle pääomalle olisi vaikka ~1,5-2%, niin uutta pääomaa tarvittaisi vuodessa 100-200 MEUR. Tämä on realistinen tavoite ja tuolla Titaniumin +40 myyjän porukalla tehtävissä. Toki tuotteita pitää olla nykyistä enemmän ja varmasti myynnin rakenteissa pitää tehdä jotain muutoksia.

  • Liikevoittomarginaali keskimäärin yli 40 %

Mielestäni oli fiksua, että Titanium laski tavoitteen 50%:sta alas. Ensinnäkin tämä on realistisempi ja toisaalta se antaa enemmän pelimerkkejä johdolle toteuttaa kasvustrategian vaatimia investointeja. Huomautan, että tuo 40% taso on edelleen toimialan kontekstissa tosi hyvä, etenkin jos se tehdään ilman ylisuuria tuottiksia.

  • Merkittävä osa palveluiden kohteena olevasta varallisuudesta kohdistuu uusiin tuotteisiin, palveluihin ja asiakaskohderyhmiin

Käytännössä siis AUM:ia pitäisi saada vähintään tuplat lisää ja kaikki uusilta sijoittajilta. Jos siivotaan tuolta kaikki pehmeä AUM pois ja jätetään se kunnollista palkkiota tuottava AUM jäljelle, niin sitä Titaniumilla on luokkaa 700 MEUR, eli tämä summa pitäisi raapia uusilta sijoittajilta. Kuulostaa hyvin haastavalta tavoitteelta varsinkin, kun nykyiset asiakkaat olisivat mielestäni se loogisin reitti uusmyynnille. Sijoittajien kannalta se on toki ihan yksi ja sama mistä se uusi AUM tulee, kunhan se tulee. Kait tämän tavoitteen tarkoituksena on kuvata yhtiön kasvuhaluja uusissa kohderyhmissä ja tuotteissa mikä on totta kai ihan oikea suunta. Tätä tavoitetta varmaan fiksua tarkastella enemmän visiona kuin kiveen hakattuna tavoitteena.

Yhtiön tavoitteena on jakaa osinkona vähintään 70 prosenttia tilikauden tuloksesta huomioiden muun muassa Konsernin vakavaraisuusasema.

Tavoite on käytännössä sama kun aiemmin, mutta ilman ”kasvava osinko” sanoja. Nämä oli käytännössä pakko pudottaa pois, koska marraskuussa jo tiesivät, että tämän kevään osinko laskee reippaasti edellisvuodesta. En usko yhtiön voitonjakopolitiikan juurikaan muuttuvan. Yhtiö jakanee myös jatkossa lähes kaiken pääoman pihalle osinkoina, sillä mahdolliset yrityskaupat hoidetaan pääsääntöisesti omalla osakkeella.

Kokonaisuutena Titaniumin strategia jättää vähän ristiriitaiset fiilikset. Strategian ytimessä on totta kai ihan oikein kasvu ja tuotetarjonnan laajentaminen sekä varainhoitajan suuntaan siirtyminen ovat täysin oikeita kulmakiviä strategiaan. Instikoista ja etenkin kv-sijoittajista puhuminen herättää kysymyksiä ja jopa tiettyjä huolia (perustelut ylempänä). Huomautan, että nämä ovat vasta alustavia ajatuksia ja en ole esimerkiksi ehtinyt puhua näistä johdon kanssa. Tarkoituksena on päivittää laaja rapsa tässä keväällä ja tässä yhteydessä varmasti saan lisää näkyvyyttä myös näihin teemoihin.

36 tykkäystä

Kiitos kiitos! Mukava olla taas palvelemassa teitä :slight_smile:

Sitten yrityskauppoihin. Yleisesti markkinan osalta vaikuttaisi siltä, että “renkaanpotkijoita” on edelleen paljon liikkeellä ja tulemme taas varmasti näkemään järjestelyjä seuraavan 12kk aikana toimialalla.

Titaniumin osalta minun on vaikea nähdä sen olevan ostokohteena. Vaikka markkina-arvo onkin tullut reippaasti alas, on hintalappu suhteessa AUM edelleen korkeahko. Tämä korostuu entisestään, kun ollaan tilanteessa missä ostaja ei tiedä paljonko AUM hän todellisuudessa saa (lunarien lopullinen määrä). Toki nykyisellä markkina-arvolla pidän edes mahdollisena, että joku talo haluaisi ostaa Titaniumin kiinteistörahastot sekä laajan jakeluverkon, kun 18kk sit tämä oli käytännössä mahdotonta hurjan markkina-arvon takia.

Huomattavasti todennäköisempää on, että Titanium toimisi itse ostajana/fuusion osapuolena. Vaikka markkina-arvo onkin tullut alas, niin osake on edelleen hyvinkin kelvollista kauppatavaraa omistajien näkökulmasta. Lisäksi kiinteistökrapula (huom, ei kriisi vaan krapula! :slight_smile:) on johtanut tilanteeseen missä Titaniumin pitää aktiivisemmin pyrkiä löytämään uusia lähtöjä kasvun kiihdyttämiseksi kiinteistöjen ulkopuolella (18kk ei ollut pakkoa tehdä muuta kun laskea seteleitä). Yrityskaupat olisivat tähän oiva reitti ja myös uuden tj:n taustat ovat investointipankista. Kannattaa myös huomata, että Titaniumin hpj on ex-investointipankkiiri joka on koko elämänänsä tehnyt yritysjärjestyjä. Tässä mielessä olen jopa vähän yllättynyt, että strategiassa ei enempää puhuta yrityskaupoista :thinking:

Kun mietitään mahdollisia kohteita, niin Titanium on tässä melkoinen “kameleontti”. Ainakin paperilla näkisin, että Titaniumille voisi sopia niin tuotetalo, perinteinen varainhoitaja kuin jakeluvetoinen talo. Tämä on totta kai positiivista, sillä monesti potentiaalisten tanssiparien puute rajoittaa järjestelyjä monilla alan toimijoilla. Joka tapauksessa kohde tulisi suurella todennäköisyydellä olemaan listaamaton ja Titaniumia pienempi. Esimerkiksi Korkian tapainen toimija voisi olla ihan kiinnostava kumppani. Lopulta mahdollisessa fuusiossa ratkaisee tuotepalettien lisäksi vähintään yhtä isolla painolla kulttuurilliset asiat sekä näkemykset hinnoista, ja näistä on totta kai tosi vaikea arvioida ulkoa.

Mukavaa viikonloppua kaikille! :wave:

40 tykkäystä

Videolla Heikkilä nostaa esille Kojamon, jonka price to book on 0,6. Kyse on ymmärtääkseni siitä, että Kojamon pörssiarvo on noin 40% alle Kojamon omistamien asuntojen nettoarvosta. Ts asuntomarkkinat arvostavat Kojamon omistamat asunnot huomattavasti korkeammalle kuin arvopaperimarkkinat. Melkoista klappia on markkinoiden hinnoittelussa.

Heikkilä pohtii videolla Kojamon asuntojen oikeaa hinttaa. Hän ymmärtääkseni pitää oikeampana hintana pörssin määrittämää hintaa. Verrattuna siis asuntomarkkinoiden määrittämään hintaan. Pääasiallisena perusteena on, että pörssissä kauppa käy, asuntomarkkinoilla ei. Ja siksi pörssi hinnoittelee Kojamon asunnot ainakin enemmän oikein.

Kuten tunnettua, ainoa teoreettisesti oikea tapa määritellä investoinnin arvo on diskontata investoinnin tulevat kassavirrat nykyhetkeen ja laskea ne yhteen. Mihin pörssikurssienkin ainakin pitäisi perustua. Mutta yhtä tunnettua kuin on investoinnin oikean teoreettisen arvon määritelmä, on tunnettua, että näin määritetyn pörssiosakkeen arvon laskeminen on tosielämässä poikkeuksetta mahdotonta. Monestakin syystä.

Mistä osoituksena voimme esimerkiksi kysyä, oliko Nvidian osakkeen pörssiarvo viisi vuotta sitten “oikea”? Tai olivatko Kojamon tai Nesteen pörssikurssit viisi vuotta sitten kohdillaan? Kauppaa kyllä osakkeilla käytiin.

Nyt hyvä kysymys on, kuroutuuko Kojamon price to book klappi umpeen sitä kautta, että Kojamon omistamien asuntojen arvo laskee asuntomarkkinoilla luokkaa 40%. Toimiviin osakemarkinoihin uskovana Heikkilä & Vilen Show nähdäkseni näin pitkälti olettaa?

Osakemarkkinoilla osakkeilla ei ole juurikaan mitään päivittäisen kaupankäynnin ulkopuolista ankkuria tai hintaa. (Jopa bitcoinilla on ankurina lohkomisen kustannukset.) Pörssissä on vain lähinnä oletuksia tulevista kassavirroista ja diskonttokoroista. Ja usko siihen, että isossa porukassa markkina toimii ja hinta on aina oikea. Pörssissä itse kauppa on myös nopeaa ja äärimmäisen kustannustehokasta. Silloin joku saattaa myydä osakkeensa “liian halvalla”, jos tarjolla on parempi diili.

Asuntojen osalta tilanne on erillainen. Asunnot täyttävät ihmisten arjen tarpeita ja tarpeet muuttuvat. Yleensä tarpeet myös lisääntyvät. Siksi vanhoja asuntoja puretaan ja uusia rakennetaan. Puhutaan, että Suomessa jopa 30.000 uutta asuntoa pitäisi rakentaa vuosittain. Oletusarvoisesti niin Suomessa, kuin yleensäkin länsimaissa, asuntoja ja kiinteistöjä rakennetaan jatkossakin.

Ja kun asuntoja rakennetaan, määrittää asuntojen hintaa, niin vanhojen kuin uusien, paitsi kysyntä ja tarjonta, niin myös asuntojen rakennus- ja korjauskustannukset. Rakennuskustannukset toimivat vähintäin tehokkaana laahusankkurina, joka estää asuntojen hintojen nopeita markkina vaihteluita. Jokainen, uuden ja vanhan, asunnon omistaja osaa peilata asuntonsa arvoa uuden asunnon arvoon ja rakennuskustannuksiin.

Asunnoilla on myös aika paha käydä nopeaa kauppaa. Missä joku päättää myydä asuntonsa taloudellinen etu mielessä, koska tarjolla on myyjän mielestä parempi asunto diili. Jo yksin varainsiirtovero on melkoinen este tällaisen toiminnan harjoittamiseen.

Itse pidän erittäin epätodennäköisenä, että Kojamo, tavalliset yksityiset asunnon omistajat tai rahastot alkaisivat laajasti myymään asuntojaan ja kiinteistöjään esimerkiksi 40% alle nykyisen hintatason. Lainkaan huomioimatta rakennusten rakennus-
ja korjauskustannuksia. Se olisi yksinkertaisesti hyvin tyhmää. Jotta tällainen skenaario toteutuisi, vaatisi se pitkään jatkuvan korkean realikoron. Tai jonkin muun erittäin massiivisen muutoksen ihmisten ja yhteiskunnan käyttäytymisessä ja olosuhteissa.

Eiköhän lähitulevaisuudessakin myyjien ja ostajien näkemykset asuntojen ja kiinteistöjen arvoista pysyttele toistaiseksi kaukana toisistaan. Kuten viimeiset kolme vuotta. Ja kauppa käy edelleen tahmeasti. Kunnes jossakin vaiheessa yhteinen näkemys alkaa löytymään hintatasoilta, minne kiinteistöjen rakennus- ja korjauskustannukset ne ohja. Mitään massiivisia rahastojen, sen paremmin kuin Kojamon, kiinteistömyyntejä kymmeniä prosentteja alle nykytason, emme tule näkemään.

En myöskään usko, että rakentamisen hinta olisi oleellisesti laskemassa. Jotta kiinteistöjen hintataso, jolla kauppa käy ja tavara liiikkuu, löytyisi nykystä hintatasoa alemmalta tasolta. Päinvastoin. Esimerkiksi maailmalla vallitsi lähes 15 vuotta jopa nolla koron aikaa. Sen siivittämänä Suomeenkin on rakennettu, paitsi asuntoja niin jos vaikka mitä. Ihmeellistä on, että huolimatta jopa massiivisesta kysynnästä, ainakin suuret rakennusyhtiöt ovat menestyneet toinen toistaan huonommin. Voisi olettaa, että jossakin vaiheessa rakennusalakin osaa ottaa opiksi virheistään, eikä nolla katteista rakentamista tehtäisi. Jos näin, ainakin rakentamisen katteiden osalta rakennukustannuksilla on vain yksi suunta ja se on yläviistoon.

18 tykkäystä

Sivuhuomiona yksi oleellinen seikka koskien päättelyketjuasi. Price to book on nimenomaan osakkeen hinta suhteutettuna tasoarvoon, ei ”markkina-arvoon”. Tässä yhteydessä tasearvon määrittää pääosin kolmansien osapuolien (konsulttiyhtiöiden) arvonmääritykset Kojamon kiinteistöistä, mitkä taasen pohjautuvat saatavilla olevaan markkinadataan (verrokkitransaktiot) ja/tai kassavirtamalliin. Eli tismalleen samoin, kuin esim. Inderesin arvottaa seuraamiaan yhtiöitä. Täten vertaisin Kojamon tasearvoa enemmänkin kasaan ”tavoitehintoja” kolmansilta osapuolilta. Ja kuten pörssistäkin tiedämme, pystyt myymään osakkeesi yli tai alle tavoitehinnan riippuen osakkeen sen hetkisestä markkinahinnasta, joka ratkeaa vain kaupankäynnillä :smile: Eli summa summarum, osakemarkkinat eivät tällä hetkellä usko Kojamon tasearvon (eli ”tavoitehintojen”) heijastavan todellista markkina-arvoa.

15 tykkäystä

Juu, näinhän se Kojamonkin kohdalla on, koskien kiinteistöjen arvostuksia taseessa. Kojamo itse asiassa aloitti vetoamisen toimimaattomiin markkinoihin ja sitä kautta epäluotettaviin markkinahintoihin jo kauan ennen rahastojen sulkua. Tällä Kojamo pitkään viivytteli alaskirjauksia kiinteistöjen arvosta, mutta mikään ei estänyt yhtiötä tekemästä arvonkorotuksia kun markkina oli ylikuumentunut.

Tilinpäätöksen mukaan Kojamon kiinteistökannan nettovuokratuotto on 4,51% ja sillä hinnalla Kojamon kiinteistöjä olisi mahdotonta realisoida tällä hetkellä. Realistinen tuottovaatimus Kojamon salkulle ei käynyt nollakorkojenkaan aikana noin alhaalla salkun koostumus huomioiden.

Hieman pidempään markkinoita seuranneet tietävät, että kiinteistösijoitusyhtiöistä harvoin maksetaan lähellekään P/B 1 hintoja, eikä niitä maksettu edes ennen IFRS:n käyttöönottoa.

PS: Ollaan jo aika kaukana Titaniumista, voisi varmaan siirtää vaikka kaffee-ketjuun nämä edelliset?

8 tykkäystä

2018 - 2024 välisenä aikana Hoivan kiinteistöjen neliökohtainen arvo on noussut 12%.
Rakennuskustannusindeksi on noussut 20%.

Vaikka rakennuskustannukset eivät välittömästi liity kiinteistön arvonmääritysprosessiin, epäilen, ettei innokkuutta ole Hoivan kiinteistöjen realisointiin merkittävästi nykyisiä arvoja alempaan hintaan.

Jos uuden pytingin rakentaminen maksaisi kymmeniä prosentteja enemmän kuin olemassa olevan 5-10 vuotiaan, se vain olisi tyhmää myydä nykyinen kiinteistö. Ihan siitä riippumatta, että jäätyneillä asuntomarkkinoilla asuntokauppaa käydään harvakseltaan ale hinnoin.

10 tykkäystä

EQ:n kiinteistörahastoissa, joskin tällä kertaa suljetuissa sellaisissa, rytisee ihan kunnolla. Rahaston arvo kuukaudessa -59 % ja osuudenomistajilta pyydetään lisäpääomitusta tilanteen vakauttamiseksi. Rahasto-osuuden raju arvonmuutos vaikuttaisi kiteytyvän kiinteistöjen arvonmääritykessä käytettyyn menetelmään:

Uusi arvo on saatu tuottoarvomenetelmällä. Sijoittajilleen lähettämässään ehdotuksessa EQ perustelee, että rahastojen sijoituskohteita pystyy tällä hetkellä realisoimaan ja rahoittamaan vain tuottoarvolla.

Rahastojen vanhoille sijoittajille tarjotaan mahdollisuutta lyödä lisää rahaa alkuperäisten sijoitustensa suhteessa. Miljoonan EQ Asunnot -rahastoon sijoittaneen kohdalta lisäpääoma olisi 390 000, eQ Asunnot II:n kohdalla 440 000 euroa. Siis enemmän kuin rahastosijoitusten tämänhetkinen laskennallinen arvo on.

Tupla vai kuitti? Siinäpä vasta kysymys osuudenomistajalle…

6 tykkäystä

Rytisee kunnolla ja tilanteen vakauttamiseksi?

TJ kuitenkin kertoi.

  1. Rahoitus oli jo alunperin tarkoitus järjestää tässä kohtaa.
  2. Edullisemman lainan saaminen edellyttää, että kerätään joka tapauksessa jonkin verran rahaa.

Jonkin verran ei ilmeisesti tarkoita mitään massiivista.

Vaihtoehtoinen arvostusmenetelmä vaikuttaa osakkaiden omistussuhteisiin. Eikä siihenkään paljoa.

Kukaan ei siis ole menettänyt vielä mitään massiivista. Rahoituksen korko ehkä voi olla vähän korkeampi kuin oli suunniteltu. Mutta ei dramatiikkaa tässä. (Kojamo uudelleen rahoitti lainansa 2024 kesäkuussa ja tilinpäätöksen mukaan yhtiön lainakannan nykyinen korkotaso on noin 2,5%)

Järjestelyn tarkoitus lienee, paitsi järjestellä rahoitusta kuten oli alunperin sovittu, niin edesauttaa tai kehittää rahaston toimintaa tässä markkinatilanteessa. Jos osakkaat katsovat sen järkeväksi. Ostavat lisää asuntoja,ehkä?

Aikanaan asunnot myydään. Kun markkinat ovat normalisoituneet ja kun osakkaat katsovat ajan sopivaksi. Yksittäin tai bulkkina, miten on sovittu tai sovitaan. Oletan, että silloin kauppa-arvo ja tuottoarvo ovat lähellä toisiaan.

Varmistuksena vaan, että kaikki ovat ymmärtäneet asian oikein. eQ:n Asuntorahastorahastojen ongelmilla on aika vähän yhtymäkohtia Titaniumin kanssa. eQ:n suljetut asuntorahastot ovat operoineet tosi kovalla vivulla (nollakorkoaikana maailma näytti erilaiselta) ja nyt ilmeisesti uudelleenrahoituksessa ongelmia (nykyisellä korkotasolla, asuntojen vuokratuotolla, isolla vivulla ja rahastoyhtiön palkkioilla on aika hankala saada asuntorahasto kassavirtapositiiviseksi). Suljetuissa rahastoissa tuo velkavipu voi tosiaan olla satoja prosentteja, kun avoimissa kiinteistörahastoissa se on rajattu 50%:iin. Titaniumilla Hoivassa velkavipu oli noin 30% 1/25. Totta kai myös avoimilla rahastoilla rahoituksen saanti on kiristynyt ja teoriassa myös avoin rahasto voisi ajautua ongelmiin tämän kanssa. Näinhän kävi reilu vuosi sitten eQ:n Liikekiinteistöt rahastolla.

Itse en ole Hoivassa erityisen huolissani uudelleenrahoituksesta ja yhtiöhän uusi pakettinsa viime kesänä (https://www.titanium.fi/2024/06/26/sisapiiritieto-erikoissijoitusrahasto-titanium-hoivakiinteisto-on-tehnyt-uuden-rahoitussopimuksen/). Hoivan osalta olen eniten huolissani lunarien määrästä :thinking:

19 tykkäystä

Näihin yhtymäkohtiin jos mennään, niin toki Titaniumin Hoiva ja nämä EQ:n suljetut kiinteistörahastot ovat hyvin erilaisia eläimiä keskenään, vaikka kiinteistöihin molemmat sijoittavatkin. Itse näen tässä EQ:n keississä kuitenkin ainakin kolme yhtymäkohtaa Titaniumin Hoivaan vähän ylemmällä tasolla.

Ensimmäinen on se, että rahaston omistaman omaisuuden arvon määrittely sisältää riskin. EQ:n asuntorahastojen tapauksessa tämä riski näyttää nyt realisoituvan isosti rahoituksen saatavuuden kautta. Myös Titaniumin tapauksessa ulkopuolinen taho saattaa määrätä, että teidän arvonmäärittelytapa on väärä, jonka seurauksena rahasto-osuuden arvo voi heilahtaa reilustikin alaspäin. EQ:n tapauksessa tämä ulkopuolinen taho oli pankki, Titaniumin tapauksessa se voi olla Finanssivalvonta, joka parhaillaan tutkii kiinteistörahastojen arvonmäärityskäytäntöjä.

Toinen yhtymäkohta on se, että EQ:n rahastojen saama negatiivinen julkisuus vaikuttaa myös Titaniumin lunarien määrään, kuten tuossa huolenaiheena esititkin. Olkoonkin rahastot keskenään erilaisia, mutta “Kiinteistörahasto” on se yhdistävä tekijä, joka jää ihmisten mieliin mediasta.

Kolmas yhtymäkohta on se, että vaikka paketeissa onkin vähän toisistaan eroavat lahjapaperit, niin loppupelissä molemmat rahastot omistavat samaa omaisuusluokkaa samassa pohjoisessa kolkassa. :slight_smile: Yhtymäkohdat näiden kahden välillä eivät siis mielestäni ole pelkästään median luomaa mielikuvaa.

4 tykkäystä

Tuota ihmettelen, että jos Titaniumin rahastojen arvostusta pitäisi laskea, niin olisiko muka joku yli 10 prosentin vuokratuottoprosentti(tai joku vähän vastaava tunnusluku mitä näissä käytetään) oikea? Tuntuu aika isolta.

Tai, että rakennetaan uusi hoivakoti 10 miljoonalla ja todetaan heti, että ei tämän arvo ole kuin 5 miljoonaa ja tehdään heti arvonalennusta 5 miljoonaa.

5 tykkäystä

Toinen omistaa asuntoja (arviolta jopa) alle 4% tuotolla hankintahintaan nähden kuluttajien kanssa tehtävillä vuokrasopimuksilla ylitarjontatilanteessa 75% vivulla.

Toinen hoivakoteja 15v. vuokrasopimuksilla (arviolta) yli 6% vuokratuotolla ja 50% vivulla.

rahoituksen hinta hatusta arvioituna 4-5%.

Onhan omenat ja päärynät toki molemmat hedelmiä, joten yhtymäkohtia niillä on.

24 tykkäystä