Taitaa olla vipu alempi, noin 40% tällä hetkellä ja oli vielä alempi kun omaa pääomaa oli enemmän.
2 tykkäystä
Velkavipu on hieman hankala termi, mutta usein sillä tarkoitetaan samaa kuin lainoitusaste (LTV = loan to value). Se ei voi olla minkään mallisessa kiinteistörahastossa satoja prosentteja, joka tarkoittaisi että lainaa olisi moninkertaisesti suhteessa vakuuden arvoon. Suhteessa omaan pääomaan voi olla yli 100%, mutta siinä puhutaan eri asiasta. Jos tarkoitit suhdetta omaan pääomaan niin viestissä meni kaksi asiaa sekaisin (oletan että Titaniumin lainoitusaste suhteessa arvoon on 30% ei suhteessa OPO:on).
Jo yli 70% lainoitusasteet (nostohetkellä) ovat harvinaisia myös suljetuissa rahastoissa. Ihan vaan siitä syystä, että rahoittajat eivät niitä myönnä, joka pohjannee taas pankkisääntelyyn ja riskienhallintaan. Toki lainoistusasteen saa kohtuu helposti yli 100 %:n esim. ostamalla kohteen 70 % vivulla ja kohteen arvo laskee >30 % 
5 tykkäystä
Jaetaan tämä Kasperin ja Saulin katsaus ainakin tänne, koska löytyy myös yhtiökohtaiset kommentit: Kiinteistörahastojen ongelmien vaikutukset eri varainhoitajiin - Inderes
Ei kyllä tee mieli sijoittaa entisiin tähtioppilaisiin eQ:hun ja Titaniumiin ainakaan tämän katsauksen perusteella, vaikka toki riskejä hinnoiteltu kursseihin jo.
7 tykkäystä
Kuukausikatsaukset tulivat pihalle jo eilen.
Alkuvuoden luvuista suoraan laskien vuonna 2025 Hoivan tuotto olisi vajaa 3% ja Baltian vajaa 5%. Korkotason ja sitä kautta tuottovaateiden laskiessa tuotot kuitenkin tulevat todennäköisesti kasvamaan loppuvuotta kohden.
Mutta näilläkin luvuilla Hoiva ja Balttia ovat kuitenkin jo kohtuullinen vaihtoehto korkotuotoille. Ja tältä osin loppuvuotta kohden odotan tilanteen kehittyvän hyvinkin suotuisasti korkojen ja korkotuottojen edelleen laskiessa sekä toisaalta Hoivan sekä Baltian tuottotasojen kasvaessa.
Kilpailutilannetta ja jatkoa ajatellen pidän Hoivan ja Baltian asemia hyvinä. Rahastojen tuotot ovat kaikesta huolimatta säilyneet plussan puolella. Mikä kyllä muistetaan.
Asunnolla on pari negatiivista vuotta takana. Mutta päätellen siitä, ettei Asunto juurikaan ollut kasvanut enää vuosiin ennen kuin korkotaso nousi ja tavara osui tuulettimeen, Titanium luultavasti jo hyvissä ajoin lopetti asuntorahaston kaikkein aktiivisimman myynnin asiakkailleen. Toisin kuin kenties moni kilpailija.
Jatkoa ajatellen oletan, että myös Asunto on kohtuullisen hyvässä tilanteessa. Luultavasti valtaosa Asuntorahaston osakkaista ovat olleet rahaston osakkaina jo pidemmän aikaa. Ja heidän tuottonsa Asuntorahastosta lienee edelleen positiivinen.
9 tykkäystä
Sijoittamisessa tulee kuitenkin aina ottaa huomioon myös riski ja esimerkiksi mainitsemiisi rahastoihin sisältyy merkittävä riski arvonlaskusta, kuten on medioissa ja tässä ketjussa tuotu esiin. Näin ollen korkorahastojen tarjoama noin 3-4% lähes riskitön tuotto ei ole tuottoja katsoen mitenkään vertailukelpoinen vaihtoehto Titaniumin tuotteille.
Hyvintodennäköisesti rahastojen tuottovaateet ovat edelleen merkittävän matalia, joten niiden lasku markkinoilla lähinnä vain keventää Titaniumin rahastojen arvonlaskupaineita.
4 tykkäystä
Ymmärtääkseni korkorahastot eivät ole mikään riskitön instrumentti, kaukana siitä.
Saksan 10v laina tuottaa nyt 2,4%.
Titaniumille tyypillinen asiakaskunta voi vain haaveilla vähäriskisistä 3% korkotuotoista.
Suosittelen tutustumaan eri varainhoitotalojen ja pankkien lyhyt korko -rahastoihin. Näihin pääsee kyllä ihan netin kautta sijoittamalla mukaan.
S-Pankin lyhyen koron rahaston 1 kk tuotto oli 0,2%? Eikä se edelleenkään ole riskitön.
Hoivan 1kk tuotto oli 0,22% eli 10% parempi.
Osa porukasta taitaa edelleen pidättää hengitystä odottaessaan kiinteistörahastojen tuottovaateiden merkittävää nousua? Nyt kuitenkin on niin, että korot ovat laskeneet jo 1,5 vuotta ja ne ovat lähes puolittuneet. Korkojen laskutrendin odotetaan myös lähes varmasti jatkuvan edelleen. Tunnelma on siis melko eri kuin 1,5 vuotta sitten, jolloin korot olivat lähes tuplat mitä nyt ja suunta oli ylöspäin.
Sanoisin, että historiasta on hyvä ottaa oppia mutta sijoittamisessa kyllä kannattaa fokus pitää muualla kuin peruutuspeilissä.
6 tykkäystä
Tällä hetkellä Yhdysvaltojen 10v korko tarjoaa 4.314% koron, mitä pidetään yleisesti riskittömän tuoton mittarina. On eri asia verrata velkavivuilla toimivia suljettuja epälikvidejä kiinteistörahastoja likvideihin korkorahastoihin. Kyllä kiinteistöjen pitää tarjota usean prosentin preemio, verrattuna korkoihin.
Kiinteistöistä vakaata tuottoa hakeva voisi sijoittaa rahansa myös johonkin vakaaseen osinkoyhtiöön, esim. Sampoon tai Elisaan, joten kiinteistöt eivät taistele ainoastaan korkojen kanssa.
7 tykkäystä
No, mitä nyt tapahtui?
-7,5% verrattuna eiliseen, vaikka Inderes-suositukset tulivat jo viime kuussa ja yhtiökokouksessa ei tehty mitään sellaisia päätöksiä, joiden tulossaolosta ei olisi ollut mitään aikaisempaa tietoa (ehdotettu osinko, joka vuosittaiset vakiomuotoiset osakeanti- ja osakeostovaltuutukset tulevalle vuodelle jne.).
1 tykkäys
Tää on jokakeväinen ihmettely kaikissa yrityslangoissa kun osakkeesta irtoaa osinko.
27 tykkäystä
Poistaisin edellisen jos olisin huomannut asian ennen kuin kukaan ehti vastata.
Voin selittää vain sillä, että sekoilin numeroissa ja muistin puolta pienempää osinkoprosenttia enkä tietenkään katsonut Nordnetin ruutua sen tarkemmin.
Saa lyödä
10 tykkäystä
EU alueen tulevan investointiaallon myötä, en olisi ollenkaan varma, että inflaatio on lopullisesti saatu kuriin ja sitä kautta korkeat korot. Itse sanoisin, että korkojen nousu on todennäköisempi vaihtoehto keskipitkällä aikavälillä.
1 tykkäys
Muistaakseni EKP:n odotetaan lisäksi laskevan ohjauskorkoa ainakin kahdesti tänä vuonna.
4 tykkäystä
Hoivarahaston tulevia tuottojahan ei tarvitse täysin sokkona arvuutella, vaan niitä voi yrittää haarukoida seuraavin oletuksin (kaikki numerot 2/25)
Rahaston koko pääoma (GAV): 685 MEUR
Kiinteistöjen nettovuokratuotto: 5,89%
Vieras pääoma: 205 MEUR
Oma pääoma: 479 MEUR
Titaniumin palkkiot: 2,95% (tämä hyvä oletus, koska tuottiksia ei enää meidän arviomme mukaan peritä, kun kumulatiivinen tuotto laskenut alle kumulatiivisen aitakoron)
Vieraan pääoman kustannus: on ainoa kysymysmerkki. Rahastojen vieraan pääoman hinta on koko toimialalla noussut selvästi ja en usko, että Titanium on tätä kyennyt välttämään. Hyvä arvaus Titaniumin marginaaliksi on 2-3%, käytetään vaikka 2,5%:n tasoa. Tämä yhdessä nykyisen euriborin kanssa tarkoittaisi noin 5% vieraan pääoman kustannusta.
Eli siis Hoiva saa kiinteistöistään nettovuokratuottoa: noin 40 MEUR (685*5,89%). Todellinen luku todennäköisesti hieman alempi, sillä tuo 5,89% koskee vain kiinteistöjä ja salkun käteinen tuottaa tätä vähemmän (etenkin nyt käteistä varmasti normaalia enemmän kun lunareita pitää maksella). Mennään kuitenkin nyt tuolla 40 MEUR numerolla.
Titanium nappaa hallinnointipalkkiota 14 MEUR (479 * 2,95%)
Pankki ottaa vieraasta pääomasta noin 10 MEUR (205 * 5%)
Jäljelle jää 16 MEUR, eli rahasto tekee nettovuokratuotolla omistajilleen noin 3,3 %:n tuottoa (16/479m). Tämä on se turvallinen ja ennustettava tuotto mitä sijoittajat saavat. Tähän päälle tulee sitten mahdollinen kiinteistöjen arvojennousu. Jos kiinteistöjen arvot nousevat esim. 2% vuodessa, tarkoittaisi tämä noin 14 MEUR:n arvonnousua omaan pääomaan. Tämä nostaisi kokonaistuoton noin 6 %:n tuntumaan. Mikäli kiinteistöjen arvot nousisivat 4%, tarkoittaisi tämä noin 9%:n kokonaistuottoa omalle pääomalle. 4 %:n vuotuinen arvonnousu tuntuu tosi hurjalta, etenkin kun rahasto on niin iso, että omalla grynditoiminnalla vaikea saada rahaston numeroihin kunnollista vaikutusta. Lisäksi koko hoivakiinteistömarkkina on käsitykseni mukaan jonkin verran vaikeutunut, kun ostajat ovat yhä tarkempia minkälaisiin soppareihin nimiä laitetaan ja kilpailua kohteista on selvästi takavuosia enemmän. Mielestäni inflaatio-odotukset antavat ihan järkevän kuvan rahaston vuotuisesta arvonnousupotentiaalista, sillä valtaosalla kohteista on käytössä inflaatioklausuulit. Inflaatio-odotukset ovat tällä hetkellä ~2 %, eli se tarkoittaisi rahaston tuottotasoksi ~6% per vuosi.
Näillä parametreillä jokainen voi sitten itse leikkiä. Titaniumin kulut saattavat nousta tulevaisuudessa, jos transaktiopalkkioita aletaan laskuttaa aiempaa enemmän (meidän laskelmien mukaan näitä ei ole historiassa otettu täysimääräisesti) tai rahaston tuotto palaa takaisin aitakoron päälle. Lisäksi vieraan pääoman hinta voi poiketa odotuksistamme ja toisaalta euriborin muutos valuu suoraan rahaston numeroihin.
Tällä 6%:n tuottotasolla rahaston myyntiedellytykset ovat mielestäni kohtalaiset. On kuitenkin tärkeä muistaa, että korkomarkkinalta löytyy vastaavia ihan kohtuullisella riskillä ja näin ollen myynnin osalta ympäristö on vaikeampi kuin nollakorkohumpassa. Lisäksi tämä kiinteistörahastojen ympärillä vellova negatiivinen sentimentti on varmuudella heikentänyt myös Hoivan myyntiedellytyksiä lyhyellä aikavälillä. Yllä tehtyä rahaston vertailu lyhyen koron rahastoon ei ole relevanttia, vaan ennemmin vertaisin korkeamman riskiluokan korkorahastoihin.
22 tykkäystä
Hyvä postaus, josta olen tähän saakka samaa mieltä:
Tästä en puolestaan ole välttämättä samaa mieltä:
Minun nähdäkseni inflaatioklausuulit antaa vuokrantajalle suojaa etenkin kiinteistön omistajille kuuluvien kulujen nousulle, mutta siitä ei voi vetää suoraa viivaa kiinteistön arvonkehitykseen. Vuokrasopimusta näkemättä on vaikea ulkopuolisen sanoa kuinka kiinteistöjen ylläpitökuluja jaetaan, mutta yleisesti voi sanoa hoivakiinteistöjen olevan kovassa käytössä ja ne kuluvat huomattavasti esim. asuntoja nopeammin.Itse pidän tällaisten kiinteistöjen loputonta arvonnousua™ täysin epärealistisena oletuksena.
E: Ensimmäisen 10-15 vuoden vuokrasopimuksen erääntyessä tyhjilleen jäävän hoivakiinteistön arvo lähenee pahimmillaan nollaa ja tällaisiakin esimerkkejä suomenniemeltä löytyy.
5 tykkäystä
Varmaan jostakin voi löytyä mutta ei nuo kyllä hevillä nolliin mene🙂 niissä on satsattu muunneltavuuteen ja monikäyttöisyyteen… Muutenhan nuo pitäisi kuolettaa 10vuodessa… Taitaa olla vähän höpöjuttuja…
1 tykkäys
Eihän tuo vaadi kuin sijainnin väärällä paikkakunnalla/väärässä paikassa ja uutta operaattoria/laskunmaksajaa ei löydy. Sen jälkeen kiinteistö on vuosia tyhjillään, mutta kulut ei lakkaa juoksemasta.
1 tykkäys
Kyllä Saulin logiikka on lähempänä totuutta. Vuokralainen vastaa lähes kaikista ylläpitokuluista. Näin on ollut jo pitkään käytännössä kaikissa ammattimaisen sijoittamisen vuokrasopimuksissa asuntoja lukuun ottamatta.
Ikuisesta arvonnoususta samaa mieltä ja siksi järkevää onkin tarkastella tuotto-oletusta 5-10 v. aikajänteellä. Kun hoivan tarve joskus vuosikymmenten päästä jyrkästi laskee, ei noilla taloilla taida älyttömästi arvoa olla, mutta sen tuolileikin aika ei vielä ole tarpeeksi lähellä että hinnoiteltaisiin vahvasti markkinalla.
1 tykkäys