Sitä tavoitehintaa on laskettu lähinnä sen kurssilaskun mukana. Jos kaikki finanssiyhtiöt laskevat, laskee myös titaniumin kurssi, ja pakko sen tavoitehinnan on vähän tultava mukana siinä. Sen takia se tavoitehinta kannattaa pitää vain suuntaa-antavana. Fundamentit yhtiöllä niinikään ovat kuitenkin pitkälti ennallaan.
1 tykkäys
Enemmän kuitenkin kiinnosti tuo osaportfolion myynti kuin Inderesin arviot…
Ei tämän nyt yhtään enempää kuin Capmanin pitäisi heilua, jos totta puhutaan.
On se varmasti tiedossa ollut koko ajan, että markkinatilanteen heikentyminen vaikuttaa myös titaniumin hintaan. Se että milloin sitten markkinat kääntyy laskuun, on aina paha sanoa.
Titaniumin tulos ottaa kieltämättä varsin rajallisesti hittiä verrattuna muihin verrokkeihin jos markkinat laskee. Siksi itse tykkään Titaniumista ja varsinkin tästä hoivakiinteistöstä.
Mielenkiintoinen toi kauppa kyllä. Ilmeisesti ihan hyvän hinnan sai niistä kiinteistöistä. Mikähän toi kaupan todellinen tarkoitus mahtaa olla? Menee ilmeisesti se 48ME rahaston kehittämiseen ja tulos vahvistaa firman kassaa entisestään… paljonkohan siitä loppujen lopuksi tuli myyntivoittoa.
1 tykkäys
Miksei kaikki myyntivetoset talot sitten luovu näistä huonoimmin myyvistä? Jos ne nähdään rasitteena yritykselle, niin muutko yritykset sitten tietoisesti haluaa pitää tuottamattomat yksilöt? Eikös nää myyjät oo kuitenkin provisiopalkattuja ja hyvillä myyjillä varmaan hyvät neuvottelumahdollisuudesta palkkauksestaan. Jos halutaan paljon myyntiä, niin henkilöstön vaihtuvuuden seurauksena aina tulee mukana niitä tuottamattomia yksilöitä yritykseen ja varsinkaan isommassa puljussa ei voida siis vaan siirtyä siihen, että pidetään parhaat ja potkitaan muut pellolle.
Mielenkiintoinen toi kauppa kyllä. Ilmeisesti ihan hyvän hinnan sai niistä kiinteistöistä. Mikähän toi kaupan todellinen tarkoitus mahtaa olla? Menee ilmeisesti se 48ME rahaston kehittämiseen ja tulos vahvistaa firman kassaa entisestään… paljonkohan siitä loppujen lopuksi tuli myyntivoittoa.
Eiköhän nämä selvinne seuraavassa kuukausiraportissa, mutta ei ne nyt ainakaan tappiolla näyttäneet menneen.
Noita isoja taloja tuskin kiinnostaa paljon, että mitä saa, kunhan saa jotain vain, joten näkisin, että tällaiset kaupat on ihan jees. Saa dumpattua kaikkea ei niin kivaa muille tahoille. Titaniumin puolelta, kun kauppoja on ollut solmimassa kaverit, jotka omistaa Titaniumia ja Hoivaa, niin vaikea nähdä, että toverit on tehnyt itselleen epäedullisia kauppoja.
Vähän laastaria Investium-diilin haavoihin.
Koko sektorin arvostus on tullut selvästi alas ja tämän seurauksena on loogista, että myös Titaniumille hyväksytään lyhyellä aikavälillä matalammat arvostustasot. Lisäksi vaikka markkinan epävarmuus ei suoraan lyökkään Titaniumin numeroihin vielä läpi, kasvattaa se myös Titaniumiin liittyvää epävarmuutta. Esimerkiksi uusmyyntiin ja rahastojen mahdollisiin lunastuksiin liittyvät riskit ovat kasvavat selvästi. Myös Investiumin integraation läpivienti tulee olemaan hankalampaa, kun uusmyynti ei vedä entiseen malliin ja myös Investiumin ennusteisiin liittyvä epävarmuus kasvaa. All in all mielestäni riskien nousu ja verrokkien laskeneet arvostustasot ovat tavoitehinnan tarkistuksen takana.
Joo, ihan hyvä tuo 7,5 e on hintana ja ottaa ihan sopivasti noita riskejä huomioon, joita itsekin olen kelaillut. Jossain vaiheessa näytti jo kohtuu pahalta vieraan ja oman pääoman suhde hoivassa, jos olisi jengille tullut himo ottaa hillot pois, niin olisi mennyt Titaniumilla sormi suuhun. Nyt taas voi hengittää ja rakentaa vähän vapaammin.
Arvioni mukaan kaupan syyt 1) saatiin hyvä hinta portfoliosta ja päätös oli rahastosijoittajille hyvä 2) päätös oli Titaniumille rahastomanagerina hyvä, koska rahaston palkkiorakenteen johdosta Titanium saa 2% myytyjen kiinteistöjen arvosta (ja luonnollisesti 2% kun se sijoittaa tämän pääoman uudestaan) 3) Titanium halusi todistaa markkinoille, että sen portfolio on kurantti ja oikein hinnoiteltu 4) yhtiöllä on tulossa hankekannasta isoja maksuja ja yhtiö haluaa varmistaa riittävän likviditeetin näihin, kun nettomerkintöihin ei voi enää luottaa yhtä paljon kuin ennen (eikä velkaa voi enää kauheasti ottaa).
Laskelmieni mukaan transaktiopalkkio on noin 1,0 MEUR ja 0,3 MEUR on tuottopalkkiota. Myyntiin liittyviä kuluja on noin 0,4 MEUR. Myytävän portfolion nettovuokratuotto arviolta 6%, eli alle Titaniumin portfolion (6,23%).
2 tykkäystä
Joo tämä on hyvä muistaa. Vaikka Titaniumin markkinariski onkin verrokkeja matalampi, liittyy Hoivarahaston riippuvuuteen edelleen merkittävä riski. Titaniumin kannalta nettomerkintöjen kääntyminen negatiiviseksi olisi katastrofi. Rahasto on seuraavan kerran auki lunastuksille joulukuussa, eli silloin nähdään miten tämä myllerrys siihen vaikuttaa. Jos merkinnät olisivat negatiiviset, asettaisi tämä painetta myös osinkoon, sillä yhtiö haluaisi todennäköisesti jättää itselleen lisää bufferia taseeseen.
1 tykkäys
Jaa-a, miksi kukaan yritys pitää alle keskitason työntekijöitä? Pitää muistaa, että finanssialalla asiakassuhde kulkee usein pankkiirin/myyjän mukana. Näitä asiakassuhteita ei hevillä haluta luovuttaa talon ulkopuolelle ja myyjistä pyritään ennemmin saamaan enemmän irti, kun laitetaan suoraan kilometritehtaalle. Lisäksi yhtiön overhead kulut jäisivät tässä skenaarissa pienemmän porukan katettaviksi.
Investiumin tuloshan on viimevuodet kyntänyt nipin napin plussalla. Kertoo paljon siitä, että läheskään kaikki myyjät eivät yksinkertaisesti voineet olla kannattavia.
Eli työntekijöiden lähtö tuskin olisi kummassakaan tapauksessa todellisuudessa hyväksi.
Myyjähän on periaatteessa kannattava kunhan myyjän myymien tuotteiden myyntikate on positiivinen.
Overheadit pitää huomioida tässä. Vaikka myyjä olisi provisiopalkalla, tulee hänelle jyvittää kuitenkin osa yleiskuluista (markkinointi, koulutus, materiaalit, taloushallinto, johto yms.).
“Transaktiopalkkio kattaa Rahastoyhtiön maksamia kohteiden
transaktioprosesseista aiheutuneita kustannuksia, joita ovat muun
muassa kiinteistöjen KHK-kiinteistönarvioitsijan hinta-arviot ja
kohdekatselmukset, ulkopuolisen asiantuntijan suorittamat tekniset
kuntokartoitukset sekä mahdolliset osto- tai myyntineuvonannon
kustannukset. Transaktiopalkkion määrä on enintään kaksi (2)
prosenttia kiinteistön tai kiinteistöarvopaperin kokonaisarvosta tai
rakennettavien/laajennettavien kohteiden kokonaiskustannuksista.” -Hoivan säännöt
Jos tällä kaupalla tehdään rahaa Titaniumille, niin eikö meikäläistä silloin vähän koijata rahaston omistajana, kun pitää maksaa yhteensä 4 % näitä transaktiokuluja kaiken kaikkiaan Titaniumille ja säännöissä lukee, että niiden on tarkoitus kattaa kuluja, eikä siirtää rahaa rahastolta Titaniumille?
Eikö se 2% kuitenkin ole se maksimi, kuten tuossa sanotaan, eikä se mikä velotetaan.
Siltä osin kuin ne ovat muutuvia kuluja ja sisältyvät myyntikatteseen. Käytännössä toki mahdotonta vetää tarkkaa rajausta mikä on muuttuva kulu ja miten kulut käyttäytyy. Mutta sitä ei tässä nyt vaadittu, kun oli vain yleistä pohdintaa.
Käsittääkseni Titanium ottaa tämän 2% lähes poikkeuksetta. Ainakaan oma excel ei taivu yhtiön raportoimiin lukuihin ilman että tämä 2% on otettu käytännössä aina kun kohteita on ostettu. Tällä katetaan toki osin kuluja, mutta ainakaan omien analyysien perusteella nämä kulut ovat suhteellisen pieni osa perittävistä transaktiopalkkioista.
1 tykkäys
Kunnon rahastusta. Tämähän tarkottaa käytännössä 2% merkintäpalkkiota 
Managerin näkökulmasta tämä on paljon paljon parempi kun merkintäpalkkio. Tämä palkkio peritään kun raha sijoitetaan ja jos raha vedetään pois, niin kohde myydään => palkkio saadaan myös tässä välissä. Lisäksi optiona vielä se, että myyt osan salkusta ja sijoitat sen uudestaan (kuten nyt tapahtui).
1 tykkäys
Hetkinen nyt vielä. Jos tästä rahastosta aletaan vetää rahoja pois, niin maksajia on jäljelle jäävät sijoittajat? Melko reilu järjestely
Kun kohde myydään ennen rahojen palautusta, niin kyllä se lunastajakin tässä kärsii sen 2%? En nyt ulkoa muista miten tämä rahaston säännöissä muotoiltu. Toki jos rahastossa valmiiksi likviditeettiä, niin mitään ei myydä ja palkkioita ei makseta. Lisäksi Titaniumin ei ole pakko tätä periä, mutta tämän rahan pöydälle jättämistä epäilen kyllä suuresti.
Joo, näinhän siinä tosiaan kuitenkin käy, kun rahastoille ei taida laina olla sallittua. Kannattaa siis vetää rahat pois ensimmäisten joukossa, jolloin ei joudu maksamaan tuota ylimäärästä 2%
Mitäs näille käy jos porukka suuressa määrin haluaa rahojaan ulos samaan aikaan? Täytyykö vaan odotella, että kiintiestöt sadaan myytyä?
Lisäys: Ilmeisesti tässä käytetäänki lainaa, joten jäljelle jäävät kyllä maksavat, jos lunastukset kuitataan velkarahalla.