Osakesijoittaminen

Titanium sijoituskohteena

Keplerillä isontuntuinen jäävuori @ 10,70. Ostin uutena salkkuun. Osinko houkuttaa kurssinousun jälkeenkin.

3 tykkäystä

Itse pidän ostotarjousta Titaniumista varsin epätodennäköisenä. Ostaja saa käytännössä vain Hoivarahaston, josta maksettava hinta olisi todella kova (hinta/AUM luokkaa +25%, kun 10% on jo paljon toimialalla tyypillisesti). Paljon todennäköisempänä pidän sitä, että Titanium on itse ostajana. Yhtiö saa pelkällä Hoivarahastolla todella kovan markkina-arvon ja oma osake olisi oiva valuutta yrityskauppoihin. Järjestelyiden logiikkahan olisi Titaniumin kannalta hyvin selkeä, uudet tuotteet voitaisi lyödä nykyisen myyntikoneiston läpi, päällekkäisyyksiä voitaisi karsia ja kirsikkana kakun päällä, yhtiön hyväksyttävä arvostustaso nousisi kun riskitaso tulisi alas.

5 tykkäystä

Vaikutus tulee kahta kautta, 1) rahasto on aika vivutettu ja korkojen nousun myötä velan hinta nousee mikä nakertaa sijoittajan tuottoa. Toki tätä pehmentää väliaikaisesti korkosuojaukset sekä mahdolliset vuokrankorotukset. On kuitenkin selvää, että tämä ns. “nollakorkovipu” on yhtiölle (ja koko sektorille) poikkeuksellisen herkullinen tilanne. 2) korkojen noustessa hoivarahaston tuottovaatimuksessa olisi nousupaineita, eli kiinteistöjen arvoissa olisi laskupaineita. Tämä efektihän on toiminut toiseen suuntaan viimeisen 10v (hunt for yield), niin on täysin loogista, että efekti toimii myös toisinpäin.

Korkojen nousu ei tosiaan ole Hoivarahastolle mikään kohtalon kysymys, se korkeintaan heikentää rahaston houkuttelevuutta jonkin verran. Tässäkin on hyvä muistaa, että Hoiva on selvästi paremmin positioitunut kun esim. asuntorahastot, joiden tuottovaatimukset ovat paljon kireämmät ja herkemmät korkotason muutoksille.

6 tykkäystä

Hoivan palkkiot olivat 2019 noin 14 MEUR eli noin 76% 2019 palkkioista :slight_smile:
Tämä siis fakta, ei arvaus.

5 tykkäystä

Tämä on täysin oikein tulkittu, kannattaa kaikkien lukea ajatuksella tämä :+1:t2:

3 tykkäystä

Tähän on osittain vastattu tuossa aiemmin: Titanium sijoituskohteena

Ihan tarkkoja speksejä mulla ei vuokrasopimuksista ole, mutta käsittääkseni inflaation ne kyllä taklaavat varsin tehokkaasti. Todennäköisesti korkojen nousu tapahtuisi inflaation kanssa samanaikaisesti, eli ainakin osittain tämä pehmentäisi efektiä.

2 tykkäystä

Kojamo ei ole meillä seurannassa, mutta tärkeä huomioida, että Kojamo omistaa itse kiinteistönsä. Titaniumihan ei itse omista mitään, vaan se hallitsee rahastoa jonka omistavat sen asiakkaat. Tämän seurauksena arvostusmetodit ovat hyvin erilaiset, kiinteistöyhtiötä arvotetaan kiinteistöjen arvon pohjalta (NAV), kun taas kiinteistörahastomanageria sen rahastojen tuottamien kassavirtojen kautta. Myös riskitasoissa aika paljon eroa, koska Kojamolla ei riskiä, että pääomat lähtisivät alta.

eQ:lla on huomattavasti laajempi tuotetarjonta, jonka seurauksena sen palkkioiden mix on selvästi Titaniumia parempi (laajempi hajautus ja kertatuottojen osuus pienempi). Lisäksi eQ:n Hoivarahaston palkkiotaso on matalampi kuin Titaniumilla, kun huomioidaan kaikki palkkiot (tuottikset, transaktiopalkkiot, hallinnointipalkkiot, merkkarit/lunarit), mikä laskee jonkin verran rahaston riskitasoa vs. Titanium. Tämän kaiken seurauksena eQ:n ennustettavuus on selvästi Titaniumia parempi ja sen riskitaso matalampi => selvästi korkeampi arvostus perusteltu. Toki eQ:n arvostus on nyt kipurajoilla ja mehän ollaankin eQ:ssa nyt vähennä puolella :slight_smile:

3 tykkäystä