Osakesijoittaminen

Titanium sijoituskohteena

Kun usein kuvaat Titaniumia riskiseksi hoivarahaston painotteisuuden vuoksi.
Tuota hoivan tilaa hyvin kuvaatkin yllä.
Kuitenkin toteat myös, että hoiva tuottaa hyviä kassavirtoja suljettunakin.
Voisiko todeta, että Titaniumin kasvuprofiili on hyvin riskinen, mutta nykyisen kaltainen tulostaso on taas mahdollista ylläpitää maltillisemmalla riskiprofiililla?

edit. Minusta nimittäin P/E <13 ja 7% osinkotuotto tuntuisi kertovan, että markkinat näkevät isoja riskejä myös vuoden 2021 tason ylläpitämisessä.
edit2. Jos taas voisi olettaa, että nykyinen tulostaso on melko todennäköinen heikossakin scenariossa, niin riskituotto suhde vaikuttaa erittäin hyvälle.

3 tykkäystä

Tämä on ikuisuuskysymys Titaniumin kanssa, “mikä on yhtiön riskiprofiili?”

Tätä on avattu, väännetty ja käännetty ketjussa aiemmin, mutta vielä tiivistetysti: Hoivarahasto on itsessään hyvinkin vähäriskinen tuote. Riski Titaniumille tulee puhtaasti siitä, että JOS Hoivarahastolle tapahtuisi jotain odottamatonta, niin yhtiö olisi kriisissä välittömästi. Ohessa meidän laajan pidempi teksti:

Mielestäni olisi naiivia sanoa, että minun tapani arvioida yhtiön riskiprofiilia olisi absoluuttisesti yksi ja oikea totuus. Toisen sijoittajan case voi hyvin olla selvästi bullimpi, missä tuotto/riski on selvästi minun odotusta parempi. Toisaalta joku toinen voi olla sitä mieltä, että yksi tuote ja kertatuottojen iso osuus oikeuttavat korkeintaan P/E 10x kertoimen. Kaikilla kolmella on ihan hyvä case ja vaikea sitä on todistaa vääräksi. Titanium onkin malliesimerkki siitä, että analyysissä pitää katsoa muutakin kuin tavoitehintaa ja suositusta ja että analyysi on parhaimmillaan sparrauskumppani sijoittajille (Miten saada eniten irti analyysistä? Heikkilä&Vilén Show Osa 57 - YouTube)

16 tykkäystä

Ymmärtääkseni hallinnointipalkkioita ei enää oteta 5% nettokassavirrasta vaan se on jo otettu.

Otetaan kuvitteellinen esimerkki, jossa toinen yhtiö on keskimäärin noin 12% tehokkampi kuin toinen. Se voi olla sitä varainhankinnassa, rakennuttamisessa, vuokrauksessa, hankinnoissa, missä tahansa, kaikissa keskimäärin. Mutta oletetaan tässä esimerkissä vielä, että se on 12% tehokkaampi nimenomaan rakentamisessa eikä muita tekijöitä ole ja se pystyy rakentamaan kiinteistön 3,5 milj. eurolla kun taas toisen rakennuskustannukset ovat 4 milj. euroa. Kohde voidaan vuokrata 350.000 euron vuosivuokralla.

Tehottomamman yhtiön rahastolle tuotto% on:
350.000/4.000.000 - hallinointipalkkio% ​= 8,75% -hallinointipalkkio%.

Tehokkaamman yhtiön rahastolle tuotto% on:
350.000/3.500.000 - hallinnointipalkkio% = 10% - hallinnointipalkkio%.

Koska kiinteistöt ovat identttiset, on tehokkaamman yhtiön rahastolla lisäksi mahdollisuus 500.000 euron ylimääräiseen arvonkorotukseen, joka jaksotettuna vaikka 10 vuodelle on 50.000 euroa vuodessa.

Saadaan:
400.000/3.500.000 -hallinnointipalkkio% = 11,4% - hallinnointipalkkio%

Lopputulemana esimerkissä tehokkaamman yhtiön rahaston hallinnointipalkkio voi olla:
11,42% - 8,75% = 2,67 % korkeampi jolloin rahastot ovat yhtä houkuttelevia sekä rahaston osakkaalle että myös kiinteistön vuokraajalle.

Eli pysyn toistaiseksi väitteessäni, että yhtiön tehokkuus on merkittävä tekijä sille, kuinka korkeat yhtiön perimät hallinnointipalkkiot ovat kilpailukykyisiä tietyssä markkinatilanteessa . :upside_down_face:

1 tykkäys

Gearloose on mielestäni oikeassa. Jos yhtiöllä olisi kilpailuetu rakennuttaa samanlaisia hoivakiinteistöjä kustannustehokkaammin kuin kilpailija, se näkyisi myös rahastotuotossa.

Tällaisen toimijan rahastosta voisi maksaa isompaa palkkiota.

En tiedä onko titaniumilla tällaista kilpailuetua. Sillä voi kuitenkin olla jotain etuja, koska se on ollut niin pitkään mukana bisneksessä, ensimmäisten joukossa.

2 tykkäystä

Käsittääkseni Titanium käyttää hyvin pitkälle samaa pohjaa rakennuttamissaan kiinteistöissä. Esimerkiksi hoivakotia rakennettaessa sitten vaan päätetään, että kuinka monta huonetta tehdään päällekkäin ja vierekkäin. Etuna se, että pohja on todettu toimivaksi ja projektin hinta tiedetään aika hyvin etukäteen. Suunnittelukulut yms. pystytään isoilta osin karsimaan pois tällä toimintamallilla. Luonnollisesti oletan, että muut toimijat tekevät samoin (ainakin pääsääntöisesti), joten en osaa sanoa, että onko tämä varsinainen kilpailuetu Titaniumille.

2 tykkäystä

Käsittääkseni se on juuri niin kuin @Lettumaha asian ilmaisi. Eli käytetään modulaarista rakentamista joka on kustannustehokasta ja helpottaa kustannusten arviointia.

2 tykkäystä

Valitettavasti tämä on väärin ja hallinnointipalkkio otetaan vasta nettokassavirrasta kuten myös lainojen korot. Tuo nettokassavirta kertoo kiinteistön tuotosta ylläpitokulujen jälkeen (@Matias_Arola voi avata tarkemmin). Huomatkaa, että ~3% palkkio on AUM:sta, eikä GAV:sta, eli ei suoraan voida ottaa 5%:sta 3%:n palkkiota pois. Täydellä velkavivulla palkkio about 1,5%.

Siinä olette oikeassa, että Titaniumilla on etenkin gryndipuolella selkeää kilpailuetua johtuen pitkästä kokemuksesta rakennuttamisessa sekä suhteissa. Jos Vilen, Lettumaha ja Hiace Oy lähtee tarjoamaan Attendolle uuden hoivakodin rakentamista, niin vaikea uskoa että päästään tuulikaappia pidemmälle. Kuten muissakin liiketoiminnoissa, niin tuttua luotettavaa kumppania suositaan. Lisäksi Titanium pystyy onnistuneella gryndillä tekemään hyviä tuottoja mitkä satavat arvonkorotuksina osakkeenomistajien laariin. Tämä ei kuitenkaan poista sitä faktaa, että markkinalla on vähän gryndikohteita toistaiseksi tarjolla ja niiden harvojen tuottovaatimukset laskevat muun markkinan mukana.

11 tykkäystä

Miten näet @Sauli_Vilen esim. Suomalaisten liikekiinteistöjen lisäämisen portfolioon uuden rahaston kautta? Sehän puuttuu nyt kokonaan vaikka kilpailija eq: lla moinen on ja se on mennyt ihan siedettävästi.

Toki Baltia pitää nostaa pystyyn ensimmäiseksi, mutta joskus vähän myöhemmin tämäkin voisi olla yksi optio.

1 tykkäys

Periaatteessa ihan ok lisä, koska siellä sektorilla on hyvin ostettavaa ja tuottotasot ovat edelleen järkeviä. Kuitenkin samalla noita vastaavia rahastoja on vähän jokaisella jo tarjolla ja erottautuminen on vaikeaa. Lisäksi liikekiinteistöt eivät ainakaan tällä hetkellä ole missään kovassa huudossa ja niiden myynti on suhteellisen tahmeaa. Pidän ihmeenä jos tulee merkittäviä uusia rahastoja seuraavan 12kk aikana, parempi pitää fokus Baltian ylösajossa ja Hoivassa.

Jos Hoiva menisi joskus kiinni, niin mielestäni Titaniumilta voisi olla ihan peliliike muuttaa Asuntorahasto “kaikkiruokaiseksi kiinteistörahastoksi” (vrt. UB Suomi Kiinteistö), joka voi ostaa mitä tahansa kiinteistöjä. Tänne voisi ostaa hoivaa jos sitä joskus tulee tarjolle, mutta samalla ei ajettaisi itseä tiettyyn nurkkaan. Näkisin, että tuo olisi myytävissä yhtiön asiakaskenttään.

9 tykkäystä

Hyviä ajatuksia Sauli!

Mitä enemmän näitä pohtii ja keskustelee, sen enemmän tulee mieleen liikkeitä, mitä Tita voi tehdä. “Cibus” -rahasto voisi olla kova tuote pitkässä juoksussa.

1 tykkäys

Nyt kun tämä inflaatio puhuttaa niin eikös inflaatio olisi periaatteessa ihan hyvä titaniumin kaltaiselle yhtiölle kun kiinteistöjen hinnannousun kautta voitaisiin tavallaan ottaa myös tulospalkkioita kun rahaston kiinteistöjen hinta nousee (oletettavasti)? saisi hieman lisää aikaa hoivakiinteistölle… olettaen että vuokrat on sovittu yleiseen hintaindeksiin ja lainan korot on suojauttu (oletan että näin on tehty, ainakin Suomen Hoivatilat toimi näin) niin myös cash flow paranee rahastoissa. Myös yhtiöön sijoittavalle inflatorisessa ympäristössä tuo kohtuu hyvä osinko lienee toimii hyvin kun ei ole kaikki spekulatiivisen kasvun varassa.

Olenko ihan hakoteillä?

1 tykkäys

Baltia avattu❤

24 tykkäystä

Tuolta kun lukee niin Tämän investoinnin hinta on ollut n. 10 miljoonan luokkaa.

7 tykkäystä

Titaniumin kiinteistörahastojen uusmyynti sujui syyskuussa kohtuullisesti, kun Hoivarahasto keräsi katsauskaudella noin 5 MEUR:n nettomerkinnät ja hiljattain lanseerattuun Baltia-rahastoon virtasi vastaavasti uutta pääomaa noin 3 MEUR:n edestä.

Baltia osuudenomistajia +65
Hoiva osuudenomistajia -1

9 tykkäystä