Avattu vuoteen 2023 voimassaoleva optio-ohjelma suuruudeltaan 1 200 000 osaketta (12% koko yhtiön arvosta) mitä tällä aiotaan tehdä? Yrityskauppoja vai jotain muuta?
Hoivarahastoa tulee painamaan se, että ei ole varmaa haluaako hyvinvointialueet isossa määrin vuokrata hoivatiloja yksityiseltä puolelta vai toimitaanko mieluumin oman taseen puitteissa. Jälleen kerran, hyvin vaikeasti ennustettava asia, voidaan päättää miten vain hyvinvointialueilla.
Baltian kiinteistörahasto keskittyy asuntoihin, liiketiloihin, hotelleihin jne. Venäjän tilanne varmasti vähentää kansainvälistä kiinnostusta Baltian maihin vähintäänkin vuosiksi. Toisaalta tämä vähentää kilpailua kiinteistökaupoissa ja voi avata mahdollisuuksia Titaniumille tehdä kiinteistökauppoja erittäinkin suotuisilla hinnoilla.
Vähän vaikea sanoa miten vaikuttaa lopulta kysyntään. Nato-maat ovat saaneet olla toistaiseksi rauhassa. Mielestäni se on aika hyvä vakuutus Baltiassa.
Onko täällä ketään muita, jotka ovat Baltiaan sijoittaneet? Vai nautitaanko täällä vain meidän maksamistamme suolaisista kuluista? Itse laitoin heti ensimmäisessä merkinnässä viime kesänä. Olin pettynyt, kun tuotto oli ensimmäiset 7 kuukautta jotain aivan minimaalista. Ehkä olisi pitänyt tietää kiinteistörahaston aloittaessa puhtaalta pöydältä, että kestää aikansa, että rahat pääsevät töihin. Helmikuun tulos antoi sentään vähän lohtua. Uskon että nyt alkaa tulla parempaa tulosta, mutta aion silti luopua osuuksistani.
Natomaita ovat mutta mikä on kunkin Baltian maan Venäjä-riippuvaisuus taloudellisesti? Lisäksi kun käyvät kauppaa muihin Venäjästä ja Valko-Venäjästä riippuvaisiin talouksiin, en vähättelisi sodan vaikutusta vaikka suoralta kädeltä Venäjän osuus bkt:stä ei näyttäisikään suurelta.
Referenssi tuotto 6% ja tavoitetuotto 7% ja helmikuussa alkutuotto 6,5%. Näyttäisi, että on hyvät edellytykset, että rahasto tuottaa jatkossa merkittävästi paremmin mitä sinulle on todennäköisesti kerrottu yhtiön puolesta.
Kesäkuussa yhtiössä ennakoitiin, että ensimmäiset merkittäviä kohdehankintoja tapahtuisi loppukesästä/alkusyksystä. Aina ei kaikki suju kuin Strömsössä vaan Riikankin kohde toteutui vasta marraskuussa.
Rahaston ja rahaston osakkaiden kannalta on kuitenkin tärkeintä, että rahastoon hankitaan heti alusta alkaen hyvin tuottavia kohteita. Eikä rahaston tuottoja pilata heti kättelyssä ja lopullisesti ostamalla rahastoon väkisin huonotuottoista tavaraa. Jos rahaston tuotto on huono, kun rahastossa on jo merkittävä määrä kohteita ja pääomia, vaikea sitä on enää myöhemmin kääntää miksikään kultakaivokseksi.
Siis varmaan ihan hyvä strategia hankkia hyviä kohteita enkä syytä muita kuin itseäni siitä, että oletin saavani tuottoa jo ensimmäisistä kuukausista lähtien, mutta kuukausiraportti toisensa jälkeen antoi 0 tulosta tai jotain 0,01%.
Itselläni on taas hieman toisenlaiset ajatukset. Alkoi itseasiassa tuo NATO maihin sijoittava kiinteistörahasto nyt kiinnostamaan, jos tuollainen 6-7% vuosituotto on sieltä saavutettavissa. Vastaavaan on nimittäin erittäin vaikeaa päästä ainakaan missään kotimaan kasvukeskusten sijoitusasunnoissa
Negatiivisempi Niilo saattaisi myös teorisoida, että vastaava vuosituotto saattaisi olla kovan työn takana nykyisessä inflatorisessa talousympäristössä osakemarkkinoilla Kiinteistöt (vai oliko ne REIT ?) kuitenkin ovat historiallisesti toimineet hedgenä inflaatiota vastaan ja performoineet osakkeita paremmin. Muistan kun tästä aiheesta oli Titaniumin ketjussa juttua jo 2020 aikana, en nyt vain pikaisella haulla löytänyt sitä vertailu taulukkoa. Ehkä jollain muulla on se tallennettuna.
Baltia-rahaston pitää päästä tuohon tavoitetuottoon 6-7%, jotta se on houkutteleva ja nythän näyttää hyvältä sen suhteen. Sijoittajalla on kuitenkin valittavana esim. EQ:n Yhdyskuntakiinteistöt -rahasto, joka on tuottanut yli 7% ja jossa kiinteistösalkku on erittäin hyvin hajautettu.
“Talous- ja strategiajohtaja Lasse Lepän mielestä kuntien toimiminen kiinteistöjen vuokranantajana hyvinvointialueelle ei ole pitkässä juoksussa järkevää”
Luoko tämä potentiaalin yksityisille toimijoille esim hoivassa?
“Kaikissa kunnissa vuokranantajaksi ryhtymistä ei tervehditä ilolla. Esimerkiksi Jyväskylä on monen muun suuren kaupungin tavoin irrottautumassa ikävästä velvollisuudesta lähes tyystin. Kaupunki valmistelee mittavaa sote-tilojen kauppaa, jossa se myisi Kyllön ja Palokan terveysasemat, tukun päiväkeskuksia ja palvelutaloja yksityiselle kiinteistösijoittajalle.”
“Ministeriöissä kuntien puuhia ei ole katsottu hyvällä. Pahimmassa tapauksessa hyvinvointialueen kustannukset voivat tulevaisuudessa nousta, jos yksityiset kiinteistösijoittajat nostavat sote-tilojen vuokria kovin korkealle.”
“Pienemmät kunnat ovat kuitenkin tyytymässä osaansa. Niiden olisikin käytännössä vaikeaa myydä kiinteistöjään sijoittajalle.”
Hyvä tarkennus. Puhuin omassa kommentissani vain asiasta Titaniumin uusmyynnin näkökulmasta missä tuolla sijoittajapsykologialla on ihan iso merkitys. Varmasti Venäjän romahduksella on vaikutus Baltian talouksiin, mutta suuruutta en osaa arvioida.
Täällä on ollut jonkin verran keskustelua tuosta Baltian tuottotasosta. Ensinnäkin hyvä muistaa, että uuden rahaston tuotto on alkuun ihan tyypillisesti vaisu, koska salkkua vasta rakennetaan. Käytännössä käteinen on vapaakäytössä ja velkavipua ei päästä hyödyntämään. Lisäksi arvonkorotuksia kiinteistöihin ei välttämättä tehdä heti transaktioiden yhteydessä. Kun sijoitusaste saadaan kuntoon ja kassavirta alkaa juosta, niin sen tuoton pitäisi tulla näkyviin, ihan kuten nyt on käynyt. Lisäksi yksittäisten kohteiden arvonkorotuksilla voi olla isokin merkitys rahaston alkuvaiheessa, kun yksittäisten transaktioiden merkitys on vielä suuri.
Tuo 6,5%:n nettovuokratuottotaso on itseasiassa oikeinkin hyvä taso. Tuon 6,5% kun saa toimimaan kunnon vivulla ja edullisella vieraalla pääomalla, niin rahaston tuoton pitäisi kyllä olla yli tuon tavoitetason jo ilman suurempia arvonkorotuksia.
@Aksu1 Hyvä bongaus, meillä laajassa virheellinen luku
Titanium Baltia Kiinteistö hankki kohteita Latviasta ja Liettuasta
Titanium Rahastoyhtiö Oy:n hallinnoima Erikoissijoitusrahasto Titanium Baltia Kiinteistö on hankkinut kaksi liikekiinteistöä, joista toinen sijaitsee Latviassa ja toinen Liettuassa. Molemmat kohteet on vuokrattu Kesko Senukaille pitkillä vuokrasopimuksilla, ja kohteiden käyttöaste on 100 %. Kesko Senukai on Baltian maissa toimiva rauta- ja sisustuskauppaketju. Liettuan kiinteistö on valmistunut vuonna 2021 ja se sijaitsee pääkaupunki Vilnassa. Latvian kiinteistö on täysin uudistettu vuonna 2017 ja se sijaitsee maan toiseksi suurimmassa kaupungissa Daugavpilsissä. Kohteiden velaton kauppahinta on yhteensä noin 17 miljoonaa euroa.
Salkunhoitaja Siim Rosenthal:
”Olemme erittäin tyytyväisiä rahastomme uusimmista sijoituksista, joiden johdosta olemme nyt läsnä kaikissa Baltian maissa. Modernit Kesko Senukain myymälät pitkillä vuokrasopimuksilla sopivat erinomaisesti portfolioomme ja ovat hyviä esimerkkejä rahaston strategian mukaisista sijoituksista. Tavoitteenamme on kasvattaa Titanium Baltia Kiinteistö yhdeksi merkittävimmistä kiinteistösijoittajista Baltiassa.”
Erikoissijoitusrahasto Titanium Baltia Kiinteistö on Suomen ensimmäinen jatkuva ja avoin rahasto, joka keskittyy Baltian kiinteistömarkkinoille. Rahasto sijoittaa varansa Baltiassa (Viro, Latvia, Liettua) sijaitseviin kiinteistöihin hajauttaen sijoituksensa ensisijaisesti asuntoihin, toimitiloihin, logistiikka- ja tuotantotiloihin, hotelleihin sekä kaupallisiin ja yhteiskuntakiinteistöihin. Sijoituskohteet ovat pääasiassa uusia, uudehkoja tai modernisoituja kiinteistöjä pitkäaikaista omistusta varten.
Titaniumin tänää tiedottamat kiinteistökaupat ova ehdottomasti positiivinen seikka, sillä kuten olemme monesti todenneet, on rahaston pidemmän aikavälin menestyksen kannalta olennaista saada todistettua sen arvonluontikyky sijoittajille. Helmikuun raportissaan yhtiöhän kertoi Baltia-rahaston hankintojen ja sijoitussitoumusten olleen noin 67 MEUR, joten nyt tiedotettu hankinta nostaa summan jo päälle 80 MEUR:n (rahaston koko 2/22: 81 MEUR). Pääomaa on siten taas saatu lisää töihin, minkä myötä myös rahaston tuottotasoa saadaan hilattua kohti tavoitetasoa (tästä viitteitä jo helmikuun luvuissa). Kohteita näyttäisi markkinalta ihan mukavasti löytyvän, mikä mahdollistaa myös velkavivun voimakkaamman hyödyntämisen jatkossa.
Erityisellä mielenkiinnolla luonnollisesti odotamme, miten uusmyynti on maaliskuun aikana kehittynyt. Omien odotustemme perusteella ei mitään suurempaa dramatiikkaa pitäisi näkyä. Mahdolliset maaliskuun aikana tehdyt lunastuksethan näkyvät vasta kesäkuun raportissa, kun rahaston sääntöjen mukaan nuo lunastukset täytyy käytännössä 3kk etukäteen ilmoittaa. Jotain osviittaa sijoittajien luottamuksesta kiinteistömarkkinaan epävarmoina aikoina kuukausiraportti kuitenkin tarjonnee.
Maaliskuun rapsat. Ei juuri yllätyksiä. Baltia alkaa performoida. Nettovuosituotto 6.4% ilman keskeneräisiä kohteita. Olettaisin että voimakkaalla velkavivulla tuotto tulee paranemaan vielä tästä. Viimeisen 3kk tuotto 2.6% eli performoi huomattavasti paremmin kuin hoiva tällä hetkellä… jos tämä ei saa pääomia liikkeelle niin ihmettelen. Tuon 2.6% kun kertoo x4 niin tulee mukava vuosituotto.
Mielestäni tämä on se vedenjakaja hetki Baltian osalta. Nyt alkaa selviämään sen potentiaali ja tulevat tuotot. Jos Baltia olisi ollut floppi niin suunta olisi toinen. Nyt kuukausi kuukaudelta juna menee sinne mihin pitääkin ja tuottotaso näyttää erittäin hyvältä. Oletan että tänä aikana kun osakkeissa myllertää niin tällaiset tasaisen “varmat” vaihtoehtosijoitukset kiinnostavat. Odotan Baltialta erittäin paljon vuodelta 22.
Nyt on historiaa sen verran takana että tiedetään vähän Baltian tuottotasoa. Helpottaa erittäin paljon itse rahaston myyntiä kun saadaan dataa. Tietynlaista lumipalloefectiä veikkaan. Nyt voidaan myynnissäkin keskittyä Baltiaan koska hoivassa kohteiden saanti haastavaa ja koska näyttää että Baltian tuottotasokin on selvästi parempi.
Tässä tuorein kommenttimme Titaniumin katsauksista:
Baltia-rahasto näyttäisi etenevän mukavasti, ja tuo tuottotasokin pysyi jälleen hyvällä tasolla. Ja kun kohteita tuntuu löytyvän on velkavipuakin mahdollista käyttää nykyistä enemmän. Kokonaisuutena Baltian kehitys on kyllä rohkaisevaa.
Hoivarahaston osalta kuukausi oli pieni pettymys, kun lunastuksia oli sen noin 3 MEUR enemmän kuin merkintöjä. Isossa kuvassa kuukausitason luvuista ei ole kuitenkaan järkevää vetää liian pitkälle vietyjä johtopäätöksiä, ja erityisesti lähiaikoina sijoittajien lienee syytä ainakin henkisesti varautua siihen, että vaihtelu kuukausitason myytiluvuissa saattaa olla totuttua suurempaa, kun epävarmuustekijät (sota, inflaatio, korkojen nousu, laskupaineet talouskasvuennusteissa) tuntuvat tulleen jäädäkseen.
Kiinteistöt (vai oliko ne REIT ?) kuitenkin ovat historiallisesti toimineet hedgenä inflaatiota vastaan ja performoineet osakkeita paremmin. Muistan kun tästä aiheesta oli Titaniumin ketjussa juttua jo 2020 aikana, en nyt vain pikaisella haulla löytänyt sitä vertailu taulukkoa. Ehkä jollain muulla on se tallennettuna.
