Voi tietysti kysyä myös, että miten se kiinteistöjen arvo on yhdessä kvartaalissa noussut n. 17% juuri ennen listautumisilmoitusta… 
(ja noillakin luvuilla preemioksi tulee vielä >40%)
(voihan siellä olla lisää rahaakin laitettu uusiin kohteisiin, en tosiaan tiedä kun en tarkemmin syynännyt)
Jos oikein katsoin tuota tiedotetta, niin sijoituskiinteistöjen käypä arvo olisi ollut 2020 Q1:llä 61,9 Me eli se on siitä laskenut vuoden loppuun mennessä. Ilmeisesti kiinteistöjä on myyty tällä välillä.
Toivo kehittää ja rakennuttaa kohteensa itse, joten rakennuksen valmistuessa sen arvo on selvästi suurempi kuin rakennuskustannukset.
Lisäksi yritystä arvostettaessa pitäisi ottaa huomioon se, miten yritys pystyy investoimaan listautumisrahat. Toimari sanoi haastattelussa, että heidän nykyinen tonttisalkkunsa mahdollistaa 1400 asunnon rakentamisen. Listautumisrahoille on siis melko suora käyttökohde tiedossa.
En itsekään kauhean syvällisesti ole tuota katsellut, mutta sen myös huomasin että vuokratulot ja asuntojen kokonaispinta-ala ovat selvästi laskeneet vuoden takaisesta (vaikka asuntojen myynnit vuonna 2020 näytti olevan vain 4milj. eli miten ne pinta-alat nyt noin laskee) samalla kun käyvät arvot ovat vain nousseet. Kai siellä jotenkin on kikkailtu lukuja hieman ylemmäs. Noh, toivottavasti tulee Inderesin seurantaan niin voisi edes hieman luottaa heidän arvioihin luvuista.
Ainakin mulla Inderesin sivujen Toivo -taulukko ei näy kunnolla, alla linkki yhtiön omaan tiedotteeseen ja omille sivuille
Tosiaan ilmoitettu merkintähinta 2,10 EUR ja EPRA NAV 0,36 EUR/osake ovat erilailla synkassa kuin monella muulla kiinteistöalan firmalla, joilla usein on jonkinlaista (20-30%) EPRA NAV -alennusta tai esimerkiksi Kojamon tapauksessa taitaa olla pientä korotusta. EPRA NAV huomioi omaisuuden ja velat.
Mahtaakohan joku ymmärtää mikä on tämä EPRA NAV -tarina kaikessa erilaisuudessaan? Toivo kuitenkin kertoo saaneensa 7 MEUR merkintäsitoumukset tahoilta jotka ovat tunnettuja ja riippumattomia.
Aurator Varainhoito Oy, Evli-Rahastoyhtiö Oy, tietyt Sp-Rahastoyhtiö Oy:n hallinnoimat rahastot ja tietyt Taaleri Rahastoyhtiö Oy:n hallinnoimat rahastot (”Ankkurisijoittajat”) ovat tietyin edellytyksin sitoutuneet osallistumaan Listautumisantiin ja merkitsemään osakkeita yhteensä 7 miljoonalla eurolla lopulliseen merkintähintaan ehdolla, että osakekohtainen merkintähinta on enintään 2,10 euroa osakkeelta (mikä vastaa noin 111 miljoonan euron markkina-arvoa Listautumisannista saatavien varojen jälkeen).
Talouslehdistö on laatinut lennokkaita otsikoita Toivosta. Ainakin yhtiö saa tavoiteltua näkyvyyttä.
Kauppalehti: ”Merkittävin tulosmoottori on vuokrakassavirta”. Toivo Groupissa poistetaan "kassavirtaa syömästä kaikki välikädet”.
KL: Lehdon osakkeiden myynti synnytti Toivon.
Arvopaperin otsikko kertoo yhtiön mullistavan koko alan arvoketjun 
HS nostaa esille “houkuttelevat mikrosijainnit”. Eli käytännössä Toivon asunnoista 98 prosenttia sijaitsee Helsingin, Tampereen ja Turun seuduilla.
Rakennuslehden jutussa muistutetaan mm., että Markus Myllymäki veti 7 vuotta Lehdon asuntorakentamista
Viikko sitten julkaistu Buildertalkin jakso, jonka vieraana oli Toivo Groupin toimitusjohtaja, aiheena uuden ajan kiinteistökehitys
Monessa yhteydessä tuodaan nyt negatiivisena esiin Toivon avainhenkilöiden taannoiset myynnit Lehdossa. Itse olin aikoinaan ostolaidalla näiden myyntien jälkeen Lehdossa ja tein tukevat tappiot, mutta silti en osaa nähdä tätä ehdottomana esteenä tähän yhtiöön sijoittamiselle. Miten kriitikkojen mielestä olisi pitänyt toimia? Jättää myymättä ja jäädä johtoon töihin, vaikka oli eri mieltä Lehdon kehityssuunnasta?
Mielestäni on ihan perusteltua tuollaisessa tilanteessa myydä omistukset ja lähteä firmasta. Nyt Lehdosta saaduilla rahoilla on perustettu uusi yritys, jossa toivottavasti Lehdosta saaduilla opeilla voidaan tehdä bisnestä järkevämmällä tavalla. Ainakin tuossa InderesTV:n tj:n haastattelussa korostettiin sitä, että pitää tunnistaa omat vahvuudet (asunnot), eikä lähteä yrittämäänkään Redin tai Triplan rakentamista tms.
Katsoin nopeasti Toivon tiedotetta. Koska yhtiöllä on myös kiinteistökehitystä ja -hallinnointia eikä vain kiinteistöjen omistamista (vuokratuotot), niin yhtiön arvostusta ei voi vain katsoa NAV pohjalta. Esim. kiinteistökehityksen tuotolle eli kehityskatteelle pitää myös laskea arvo, sillä se osa jatkuvaa toimintaa. Toistaiseksi se on ollut myös kannattavaa.
Osittain saman tyyppinen tilanne oli aikoinaan myös Hoivatilojen kohdalla, joka teki hoivakohteiden tasaisen vuokratuotot lisäksi kehityskatteella hyvää tulosta (ja treidasi myös >1.5 P/EPRA NAV). Hoivatilat vastasi osittain itse hoivakohteiden kehityksestä ja saivat siten suuremman osan arvoketjusta vs puhdas tönöjen omistaja/sijoittaja.
Juuri näin, etenkin kun yhtiön mukaan heillä on jo 1400 asunnon salkku vasta toteutusputkessa, niin tämän hetken EPRA NAV on jopa varsin irrelevantti luku. Olisi hyvä tietää sijaitseeko myös nämä putkessa olevat hankkeet kolmiossa pk-seutu/Turku/Tampere, jos näin niin yhtiön asuntosalkku tulee rakentumaan todella houkuttelevaksi pitkän aikavälin maltillista arvonnousua ajatellen, ja myös rakennusaikainen nopea arvonnousu on realistista eikä vain Excel- rahaa (talot/asunnot saa siis näillä alueilla todellakin myytyä).
Ihan mielenkiintoinen yhtiö on kyseessä. Itselleni voimakas Lehto- tausta ja sieltä oikea-aikainen irtautuminen näyttäytyy positiivisena asiana, ja antaa uskottavuutta sille, että vuokrayhtiö osaisi todella myös rakennuttaa taloja järkevästi. Lehdon osalta on tärkeä muistaa, että yhtiössä oli tehty todella monta asiaa oikein kunnes lähes kaikki hyvä pyyhittiin pöydältä yltiöpäisellä kasvulla ja riskinotolla.
Toivon arvostus on tosiaan vähän haastava arvioitava juurikin tuon takia, että iso osa hankkeista on vasta työpöydällä, joten jäädään odottelemaan listautumisesitettä.
Myydään kämppiä muuallakin Suomessa kuin pelkästään pk/Turku/Tampere 
Vuokratuoton kannalta voisi olla fiksua rakennuttaa muuallakin päin Suomea.
Inderesin haastattelussa toimari puhui jotain siitä että yhtiö alkaa tähyillä Tukholmaan. Tämä epäilyttää ainakin itseäni. Jos yhtiö hakee tuloskasvua kämppien arvonnousulla vuokratuoton sijaan niin saattaa olla että jätän itse ainakin väliin.
Myydään, mutta kun kehitys on tämän näköistä niin itselleni on ainakin positiivista jos pysytään isoimmissa kasvukeskuksissa
Itse uskon, että nämä pikkupaikkakunnilla sijaitsevat hyvää vuokratuottoa antavat asunnot ovat ihan hirveitä arvoloukkuja. Ei siinä paljon hyvät vuokratuotot auta jos asunnon arvo laskee koko ajan (ja osittainhan hyvä vuokratuotto nimenomaan selittyy sillä, että asunnon arvo laskee, joten kyllähän siinä vuokratuotto-% nousee)
Samasta syystä Kojamokin on vain kasvukeskuksissa ja hyvä niiin.
Niin, myydäänhän niitä mutta likviditeetti ja arvonnousukyky on muilla alueilla ihan eri tasolla. Tuossa kolmikossa saat upotettua kerrostalollisen asuntoja markkinaan helposti ilman tarvetta joustaa merkittävästi hinnoista, tämä ei päde kovin moneen muuhun paikkaan (toki myös muista kaupungeista löytyy hyviä mikrosijainteja jos paikallistuntemusta löytyy). Missä vain saat aikaiseksi sitä rakennusaikaista arvonnousua paperilla, mutta harvemmassa paikassa saat sen tarvittaessa järjellisessä ajassa realisoitua, tähän siis viittasin Excel- rahalla.
Talon rakennuttaminen ja sen ylläpito ei muuten maksa juurikaan sen enempää tehdään sitä sitten Tampereelle tai Kuopioon, olettaen toki että toimitaan vuokratontilla. Tässä ei siis päde sama analogia meidän tavan pulliaisten asuntosijoittamisen kanssa, jossa pitää lähteä “syrjäkylille” parhaita vuokratuottoja saadakseen, vaan uudistaloja rakennuttaessa kannattaa nimenomaan tähdätä kasvukolmioon jossa korkeammat vuokrat tuovat korkeamman vuokratuoton. Tämäkään ei tietysti käytännössä ole helppoa, koska kaikkihan tuonne kasvukolmioon haluaa päästä rakentamaan eli kisa tonteista on tosi kovaa. Alustavasti Toivo näyttäisi osanneen tätä peliä pelata varsin hyvin, ja tässä onnistuminen on kyllä aivan kriittistä jatkossakin jotta yhtiö olisi hyvä sijoitus.
Samaa mieltä, mutta hyvin varovaisesti toimari tästä onneksi puhui ja painotti pilotointia eikä suuria alkupanostuksia. Tässä muuten oli havaittavissa pientä piikkiä nimenomaan Lehdon suuntaan, kun toimari viittasi suomalaisten rakennusyhtiöiden menneen historiallisesti Ruotsiin takki auki ja palaten veret nokassa takaisin. Tästä oppineena Toivo lähtisi pienesti pilotoimalla Ruotsissa liikkeelle.
Eli Helsingissä voi huoletta hankkia kämpän mistä vain ja “Keski-Suomesta” ei kannata ostaa missään nimessä oli tilanne mikä hyvänsä? 
Kuvaajat kertovat vanhojen osakehuoneistojen hinnoista ja Toivon tavoite on rakentaa uutta. Tilanne on ihan erilainen hyvällä sijainnilla olevan uuden asunnon suhteen monessa paikassa.
Esimerkiksi Oulun pinta-ala on liki 4 000 neliökilometriä. Hinnat ei nouse 15-20 kilometrin päässä kaupungista, mutta keskustassa ja keskustan tuntumassa on nousua tapahtunut sekä uusissa että vanhoissa. Ja tontteja löytyy hyviltä kasvualueilta helposti.
Siinä vaiheessa kannattaa olla huolissaan, jos Toivo lähtee tähtäämään Kotkaan, Kokkolaan tai Joensuuhun, niissä ei kasvu kantane.
Sinällään konsepti on ihan mielenkiintoinen, vaan arvostuskertoimet eivät vielä ihan osu lankulle. Anti menee varmasti täyteen näinä päivinä, mutta pitkäaikaisempaan salkkuun tässä pitäisi vielä selvittää noiden 1400 asunnon sijainnit ja toteutumismahdollisuudet.
Olihan yhtiöllä jo nyt liki 400 asuntoa rakenteilla eli vauhti on kyllä kova. Toisaalta asuntojen vuokrattava pinta-ala on viime vuodesta laskenut ja yhteensä vuokrattava pinta-ala säilynyt samana. Itse toivoisin Toivolta selkeämpää esitystä siitä, mitä heillä on tällä hetkellä portfoliossaan, mitä on rakenteilla ja mitkä ovat seuraavat starttaavat kohteet. Vieläkö löytyy tonttitarjonnasta laatua?
“Rakennuslehden jutussa muistutetaan mm., että Markus Myllymäki veti 7 vuotta Lehdon asuntorakentamista”
Tämä väitehän ei taida pitää paikkaansa. Käsittääkseni Myllymäki ei ole vetänyt Lehdon asuntorakentamista missään vaiheessa. On ehkä toiminut “johtaja”-tittelillä, mutta melkein puolet raksafirmojen työntekijöistä on nykyisin joko johtajia tai päälliköitä.
Itse en uskaltaisi historian valossa lähteä tällä hinnoittelulla mukaan. maksa 100 siitä, että saat 50 arvoiseksi ARVIOIDUT kiinteistöt ja lupauksen satumaisesta kasvusta kavereilta, jotka ovat aiemmin vieneet yhtiön pörssiin ja ottaneet rahat pois huipulla. Toki maksetaanhan jostain teknologiayhtiöistä tähtitieteellisiä arvostuksia, mutta ei tämä nyt taida oikein teknologiseen ylivoimaankaan perustua.
Olihan Hoivatiloillakin vaikka missä pusikossa ja korvessa kiinteistöjä
Vähän oli taas kärjistetty…
Pointtini oli, että miksi turhaan taistella isoa megatrendiä vastaan. Varmaan jotain yksittäisiä hyviä kohteita voisi olla, mutta miksi ylipäätään pienenä firmana hajauttaa toimintaa liian monelle eri paikkakunnalle kun voi keskittyä vain pariin. Varsinkin jos tarkoituksena on hyötyä “mikrolokaatioista” mikä vaatii paikallistuntemusta niin resurssit on hyvä keskittää niihin paikkoihin missä potentiaalisia ostokohteita on eniten ja markkina on likvidi.
Oulun laskisin vielä juuri ja juuri järkeviin sijainteihin, mutta varmasti riittää Toivolle bisnestä PK-seutu-TKU-TRE ihan riittävästi. Enemmän tosiaan itsekin tarkoitin näitä “tier 2” paikkoja kuten Kouvola, Kotka, Joensuu, Pori, Mikkeli, Varkaus, Kuopio, Kajaani jne.jne.jne. (puhumattakaan vielä pienemmistä paikoista). Näistä pysyisin kaukana.
Tämä on täysin eri asia. Kyllähän hoivatiloille on varmasti hyvää bisnestä siellä missä väki vanhenee. Tämä bisnes ei muutenkaan nojannut kiinteistöjen arvonnousuun.
Hoivatilat rakentaa melko erilaista kiinteistökantaa. Tiliä tehtiin, kun maakunnat täyttyivät uusilla, usein yksityisillä, hoivapalveluilla ja monet kunnat päättivät korjauksen sijasta tuutata uuden päiväkotirakennuksen houkutellakseen muuttajia. Vanhuspalveluissa kysyntää on monessa kaupungissa vielä reiluksi vuosikymmeneksi yli 75-vuotiaiden määrän lisääntyessä kasvaneissa paikoissa.
Vanhustentalolla saattaa tehdä vielä Konnevedelläkin seuraavat parikymmentä vuotta tiliä, mutta trendikkäillä A±energialuokan minikodeilla tuskin tekee.
Nähdäkseni Toivon bisneksen ydinhommana on ratkaista liian suuret asumiskustannukset suhteessa tuloihin ja tämä onnistuu heidän uniikin koko arvoketjun hallinnan kautta, jossa oletettavasti kulutaso saadaan pidettyä alhaisempana kuin mallissa jossa arvoketju ei ole yhtä laajalti omassa hallussa ja tätä kautta voidaan tarjota kilpailukykyisempiä vuokria ja nakertaa sitä kautta muiden toimijoiden markkinaosuuksia hiljalleen. Koska itse rakennetaan ja tarkoitus on omistaa pitkäjänteisesti kiinteistöt, tehdään rakentaminen varmasti hyvin ja ratkaisut ovat ajatuksella “pitkä peli”.
Mielestäni tämä on mielenkiintoisinta tässä yrityksessä ja voisin olettaa myös ennustettavuuden olevan parempi tätä kautta. Kysymysmerkkinä on, miten vuokra-asumisen vs omistusasumisen suosio kehittyy pidemmässä juoksussa. Lisäksi käsittääkseni vuokra-asuntojen tarjonta on parantunut reilusti ainakin pääkaupunkiseudulla viime aikoina suhteessa kysyntään ja vuokratasot ovat yleisesti lähteneet hienoiseen laskuun. Mikäli tämä trendi jatkuisi niin se varmasti näkyisi heikkenevänä vuokratuottona jatkossa.
Pidän tuota Ruotsi avausta hyvänä lisäoptiona ja mielestäni haastattelussa toimari viestikin asiasta niin ettei sinne lähdetä henkselit paukkuen valtaamaan markkinaa, vaan kokeillaan rauhassa ensin miten oma liiketoimintamalli voisi toimia Ruotsin maalla ja mikäli se osoittautuu toimivaksi, laajennetaan hommaa. Tämä voi olla hyvä lisäarvon luoja tulevaisuudessa.
Kyllä, tj on pj:n poika.
