Osakesijoittaminen

Toivo Group -yhtiöketju

Tulipas näköjään vähän pitkä vastaus tällä kertaa, joten pitää lisätä heti tähän alkuun disclaimerina, että aikalailla kaikki alla kirjoittamani on enemmän tai vähemmän mutuilua. Suhtautukaa siis sen mukaisesti, mutta itse kyllä uskon omien asuntosijoituskokemuksieni perusteella, että Toivolla on käsissään hyvin potentiaalinen toimintamalli etenkin nykyiseen talousympäristöön.

En näe mitään syitä miksei yhtiö pystyisi tekemään oikein hyvää tuottoa ja kasvua, näin pienelle yhtiölle löytyy valtavia mahdollisuuksia tässä meidän varsin epätehokkaassa asuntomarkkinassamme. Kaikki kuitenkin kiteytyy siihen löytyykö menestymiseen tarvittavaa osaamista juuri tästä yhtiöstä. Isoimpana ongelmana tässä keississä onkin mielestäni se, ettei näyttöjä kovin pitkältä aikaväliltä ole nähtävissä, vaan joudutaan enemmän tai vähemmän luottamaan puheisiin ja johdon näyttöihin vanhoissa pesteissään. En ole vielä itse tehnyt päätöstä osallistunko antiin.

Tältä osin vertaus ei mielestäni osunut ihan maaliin. Siinä missä Lehdon kasvaakseen oli ns. pakko lähteä mukaan yhä isompiin kokonaisuuksiin ja laajentaa erilaisiin kohteisiin, niin Toivolla ei pitäisi mitään vastaavaa tarvetta eikä houkutusta olla. On hyvä muistaa, että jos Toivo rakentaa vaikkapa joka vuosi “vain” 40 m€ arvosta kiinteistöjä ja jättää nämä omaan taseeseensa, niin yhtiön koko ja arvo kasvaa kasvavan vuokratuoton ja vajaan 10m€ arvonnousun ansiosta. Vuosittaisen rakentamisvolyymin ei siis välttämättä ole tarve kasvaa
lainkaan, mutta yhtiön arvo voi kasvaa silti.

Toivon keskimääräinen kehitysmarginaali, eli siis rakennusaikainen arvonnousu on ollut 28%, siitä tuo vajaa 10m€. Tällainen arvonnousu on kasvukolmiossa täysin realistinen, kunhan keskitytään parhaisiin hankkeisiin, mihin Toivolla on pienenä yhtiönä täysi mahdollisuus. Yhtiö on niin pieni, ettei sen tarvitse asuntomarkkinalla lähteä rönsyilemään vielä pitkään pitkään aikaan kasvaakseen voimakkaastikin. Mutta siihen toki liittyy aina jokaisen yhtiön osalta riskejä, että malttaako johto olla rönsyilemättä.

Jos olen oikein ymmärtänyt, niin pohjimmiltaan Toivo on puhdas sijoitusyhtiö ja sitä pitää sijoitusyhtiönä mieltää. Heillä on kuitenkin ilmeisesti talossa sisäistä osaamista, jolla he pystyvät niistämään omaan taskuunsa myös normaalisti gryndereille menevät katteet, ja tällä tavalla he eroavat esim Kojamosta ja asuntorahastoista.

Toivolle gryndaaminen ja kiinteistökehitys on siis ilmeisesti vain tapa hankkia sijoitusasunnot mahdollisimman halvalla juuri heitä kiinnostavilta alueilta, jolloin yhtiötä ei ole järkevää verrata gryndereihin. Gryndaamiseen ei tarvita suuria organisaatiota ja kiinteitä kuluja jos/kun rakentamisvolyymi on suhteellisen maltillista eikä sitä ole tarve voimakkaasti kasvattaa, eli tämän pystyy hoitamaan suht edullisesti jos osaamista vain löytyy. Ja Lehto- taustan ansiosta voitaneen uskoa, että sitä tosiaan löytyy kunhan vain fokus pysyy siinä mitä oikeasti osataan eikä lähdetä rönsyilemään.

Minun ymmärtääkseni Toivolla ei siis ole tarvetta mitenkään merkittävästi skaalata kiinteistökehitystä/gryndausta nykyistä isommaksi, vaan yhtiö voi keskittyä (ja sen lähtökohtaisesti pitääkin keskittyä) poimimaan vain parhaita rusinoita asuntomarkkinoiden pullista ja kasvattaa tällä tavoin tasetta tappavan varmasti vuodesta toiseen. Tämä on ihan eri tilanne kuin kasvua hakevilla gryndereilla, joiden pitää joka ikinen vuosi juosta kovempaa ja kovempaa ja rakentaa enemmän ja enemmän taloja, jotta liikevaihto ja yhtiön arvo kasvaa. Aikaisempina vuosina rakennetut talot kun ovat enää muisto vain, tai itseasiassa ovat jopa kulueränä takuukorjausten muodossa. Toivon mallissa jokainen rakennettu talo on ainakin osittain edelleen taseessa tuomassa liikevaihtoa.

YIT:hän on ollut asuntosijoittamisessa mukana jo pari vuotta suhteellisen vastaavalla toimintamallilla kuin Toivo, heillä on tässä mukana kuitenkin kumppanina Ålandsbankenin rahastot.

Näiden mainitsemiesi yhtiöiden osalta kannattaa mielestäni kuitenkin hiukan miettiä mittakaavoja. Rakennusyhtiöt tarvitsevat jo perusbisnekseensä merkittäviä määriä pääomaa, rakentaminen kun on varsin pääomaintensiivistä bisnestä, yhtiöillä on koko ajan rahaa kiinni keskeneräisissä gryndikohteissaan. Tällöin voi olla hyvin korkean kynnyksen päässä lähteä sitomaan pääomaa pysyvästi sijoitushankkeisiin, jotka täydellisestikin onnistuessaan kasvattavat yhtiön arvoa vain suhteellisen vähäisesti (koska yhtiöiden rakennustoiminnot ovat jo niin suuria) ja samalla voisivat huonoissa skenaarioissa rajoittaa itse yhtiöiden pääbisneksen toteuttamista (sitoo pääomia).

Jo valmiiksi pääomaintensiivisessä bisneksessä toimivan suuren rakennusyhtiön on siis käytännössä hyvin hankala kasvaa merkittävästi suhteessa yhtiön kokoon toisessa, vieläkin enemmän pääomaintensiivisessä bisneksessä eli asuntosijoittamisessa. Tässä tulee oletettavasti ihan jo rahoituksen saamisen mahdollisuus vastaan, minkä takia ehkäpä YIT:kin on päätynyt olemaan sijoitustoiminnassaan vain vähemmistöomistajan roolissa, jolloin valtaosa tarvittavista pitkään sidottavista pääomista tulee kumppanilta.

Tästä johdettuna voisinkin arvioida, että sen sijaan että rakennusyhtiöt mahdollisesti kopioisivat Toivon toimintamallia, niin paljon todennäköisemmin näin tekisi isot sijoitusyhtiöt kuten Kojamo. Heille oman pienen grynditiimin perustaminen ei olisi kulu eikä mikään, mutta tässäkin asiassa mittakaava on vähän ongelmallinen. Jotta Kojamolle omalla grynditiimillä olisi mitään pilkkua edeltävää merkitystä, niin tämä vaatisi jo vähän isompia panostuksia ja yhtiön johdon pitää sitten miettiä onko tällainen heidän ydinliiketoiminnan ja osaamisensa ulkopuolelle suuntautuva panostus riski-/tuottosuhteeltaan järkevä. Isossa yhtiössä ei jokusen millin takia kannata lähteä rehkimään, kun taas Toivon tapauksessa tämä toisi jo varsin mukavaa tuottoa omistajille :slight_smile:

31 tykkäystä

Antiesitteestä poimin muutamia lukuja:
Korollinen nettovelka oli 31.3.2021 30,8 milj.
Sijoituskiinteistöjen käypäarvo oli 31.3.2021 66,9 milj.
Pitkäaikainen nettovarallisuus (nav) 16,7 milj.
p/nav 111 milj. /16,7 milj. ≈ 6,65 (oletettu listautumishinta)

Näin ollen melkoisesta preemiosta on kyse. Tosin, Toivo ei lupaa maksaa osinkoja lähivuosina, joten saavat veivattua oman pääoman tuoton velkavivulla melko korkeaksi.

6 tykkäystä

Kiitos hyvästä näkemyksestä! Ainakin oma visio firmasta muuttui houkuttelevammaksi, joten pitää ehdottomasti tutustua tarkemmin. Tuohon pääomaintensiivisyyteen sellainen huomio, että ainakin maanrakennusalalla rakennusliikkeet ovat optimoineet taseitaan huomattavasti viimeisen kymmenen vuoden aikana:

  1. Yritykset ovat luopuneet merkittävissä määrin kalustosta ja vuokraavat/liisaavat toimistokontit, työasemat, erikoisemmat työkalut jne Cramolta ja Ramirentilta.
  2. Pääomaintensiivista kalustoa (kuten kuorma-autot) siirretään konsernin sisällä omaan yhtiöön, joka vuokraa sitä sitten eteenpäin projekteille
  3. Rakennusliikkeet ovat luopuneet omasta työvoimasta ja jäljelle on jäänyt lähinnä työnjohto ym esimiehet ja tukiorganisaatio (HR, talouspuoli), muuten työ tehdään alihankintana.

Näin saadaan tasetta pienennettyä ja monesta kulusta tulee taseen sijaan kassavirtavaikutteista.

Tämän, jälkikäteen katsoen melkoisen offtopicin, voisi aasinsillalla vetää Toivoon siten, että myös perinteiset rakennusliikkeet siirtyvät kohti asiantuntija- ja sijoitusorganisaatioita

4 tykkäystä

Ansiokas postaus ( niinkuin sulla @ollikohan aina on kun täällä kirjoitat :+1:). Oli niin pitkä että pitää katsoa josko joskus koneen ääressä vastailen pidemmin, kännykällä ei jaksa pitkästi kirjoittaa…

Olisi mielenkiintoista nähdä kohteista auki tuota kehitysvoiton ja-marginaalin laskentaa, prosentit näyttää kyllä korkeilta joidenkin sivuillaan olevien kohteiden osalta. Etenkin kun Toivo ei noita itse rakenna vaan teetättää ilmeisesti urakkana missä toteuttava rakennusliike ottaa 8-10% myyntikatteen itsellensä.

Nettovuokratuotoista tuota kiinteistökannan ilmoitettua arvoa ei ainakaan millään järjellisellä tuottovaatimuksella saa aikaiseksi, eli nuo ilmeisesti nojaa ihan puhtaasti ulkoisen arvioitsijan arvioon.

7 tykkäystä

Toimitusjohtajan kertomus heidän toiminnan järkevyydestä vakuutti itseni. Se kohta missä hän kertoo kakun jakamisesta avaa minulle syyt, miksi aion Toivon omistajaksi osallistua.
Jos ihan normaalit asuntosijoittamisen harrastajat saa oman toiminnan kannattavaksi niin sitä vasten verrattuna Toivo pystyy tekemään erittäin hyvää bisnestä.

Normaalisti asuntosijoittaja häviää Toivolle mm. näissä kohdissa.
-Sijoitusasunto on tehty vuokra-tontille.
-Rakennusliike on ajatellut rakentamisessa oman liikevoiton maksimointia.
-Rakennusliikkeellä on omia myyjiä tai he käyttävät välittäjää.
-Rakennusliike valitsee isännöitsijäksi halvimman vaihtoehdon. Osa näistä isännöitsijöistä ei hoida reklamaatioita koska he eivät ole tehnyt sopimukseen siitä erillislaskutuskirjausta. Näin tässä voittaa rakennusliike ja isännöitsijä, kun kumpikaan ei hoida asiaa. Luonnollisesti häviäjä on asunnon omistaja.
-Vanhemmissa asunnoissa kun korjauksista päätetään, niin päättämässä on sekä pitkäaikaisia asunnossa asuvia omistajia sekä voittoa tavoittelevia sijoittajia. Intressit ovat herkästi ristiriidassa.

Näistä esimerkeistä kaikki ei toimi esim. Kojamon kohdalla. Kojamon ostomäärillä ainakin nuo myynnin kulut jää pois.
Näitä esimerkkejä huomioiden jos miettii että Toivo rakennuttaa itselleen mahdollisimman tuottavan kokonaisuuden 50v. periodilla ja manageeraa sitä yhtiötä itse omien tavotteiden mukaan, niin uskon vahvasti yhtälöön. Tässä on myös kokoajan mahdollisuus tarkistella, sitä että mikä on nykymarkkinan tuotto ja mitä nämä vanhemmat tuottaa. Jos pystyy uusia rakentamaan paremmalla tuotolla, mitä vanhempien tuotto on markkinahinnalla laskettuna, niin sieltäpäästä myyntiin ja uusia rakentamaan. Tätä mahdollisuutta ei ole muilla, muut voivat vain verrata olemassa olevia kohteita siihen, että millä tuotto-odotuksella saa ostettua uusia.

Sinänsä tämän pitäisi tulla olemaan hyvin tylsä ja ennakoitava yhtiö, että varmaan monelle sijoittajalle tällainen ei tunnu mielekkäältä. Näkisin tämän kuitenkin vakaana yhtiönä joka kuitenkin joka kvartaali kasvaa ja kaikki kasvu tuo aina lisää liikevoittoa.

11 tykkäystä

Listautumisesitteestä havainnollistava kuva. Asuinkiinteistöissä Toivo asemoitunut suomessa ainoana toimijana kehitä-ja-omista -liiketoimintamallilla. Kuvasta tosiaan puuttuu ”kehitä”-mallin porukka kokonaan.

10 tykkäystä

Tämän esitteen päivämääränä Toivon johtorymään kuuluvat toimitusjohtaja Markus Myllymäki, talousjohtaja Samuli Niemelä, rahoitus- ja riskienjohtaja Aleksi Kallio, hankekehitysjohtaja Tuomas Hemmilä, rakentamisjohtaja Urho Myllymäki, rakennuttamisjohtaja Heikki Myllymäki ja Ruotsin maajohtaja Teemu Kaikkonen.

Aika paljon näitä Myllymäkiä tämä meidän Toivo näyttää työllistävän… :grinning_face_with_smiling_eyes:

“Esitetty valikoituja tietoja” kohta vähän kalskahti korvaan. :upside_down_face:

Nettovuokratuotto on kyllä kohtuu kova, joten mahdollisesti tämä malli luo jotain arvoa. Osaltaan se kyllä selittyy sillä, että tontit eivät aivan priimapaikoilla ole ja 98,1 pinnan vuokrausaste on ihan jees. :thinking:

Toivon kiinteistöjen hoitokulut ovat keskimäärin 2,10 e\m2, joka on ihan hyvä saavutus myös.

Excel-rahaakin syntyy, kun Helsingin Viikin Loistosta kehitysvoittoa tuli 2,1 milj. euroa, Järvenpään Gardenista 2,4 milj. eur ja Espoon Kartanonpihasta excel-rahaa saadaan 6,3 miljoona euroa. :pray:

3 kiinteistö pääkaupunkiseudulta on myyty Fastighets AB Balderille 11,5 miljoonalla eurolla. Kaupan täytäntöönpano tapahtuu 1.11.2021 näillä näkymin.

Yhtiö myi vuonna 2020 kolme kohdetta korkean luototusasteen vuoksi. Paasin käypä arvo oli 7,1 miljoonaa euroa, Pelkan 7,4 miljoonaa euroa ja Kaskenpolttajan 10,1 miljoonaa euroa. Kaikissa kolmessa kohteessa Yhtiön saama tuotto oli yli 10 % alkuperäisestä sijoituksesta laskettuna.

Lisäksi yhtiö myi vuoden 2020 lopussa Ritametsän ja vuoden 2021 ensimmäisellä vuosineljänneksellä Kvartsin. Ritametsän käypä arvo oli 2,6 miljoonaa euroa, ja Yhtiö ei saanut sen myynnista merkittävää tuottoa. Kvarstin käypä arvo oli 2,0 miljoonaa euroa ja Yhtiön myynnistä saama tuotto suhteessa hankinta-arvoon oli yli 26 prosenttia.

Aika paljon on tullut huteja “mikrosijainneista” ja laitettu kämpät lihoiksi suhteessa nykyisen portfolion kiinteistöjen määrään. Myöskään tuotot eivät ole ihan yhtä kovia olleet myydessä kuin näissä uudemmissa kämpissä excel-kehityskatteet, mutta ehkä toiminta on kehittynyt. :grimacing:

Olisi ihan kiva tietää strategia tuon 500 miljoonan arvoisen asuntoportfolion rakennukseen vuoteen 2027 mennessä, sillä hieman huolestuttaa, että keitä tullaan suosimaan ja millaisia anteja sieltä tulee, koska 12 miljoonan antirahoilla saa olla aika velho, jotta tuohon pystyy. :mage:

11 tykkäystä

Kiinnostavan oloinen firma ja varmaan voivat lisäarvoa tuottaa, mutta valuaatio kyllä vaikuttaa hiertävän pahemman kerran. Opponoikaahan joku tätä. Onko laskuissa jokin virhe kun menee niin kauas?

Eli pre-money valuaatio on 45 918 368 osaketta * 2.1€ = 96.4M€.

Nettovuokratuotto Q1: 437t€, käypä arvo valmiille oli 34.56M€, eli vuokratuotto 5.1% kun kertoo Q1 vuokratuoton neljällä, eli käypä arvo laskettu aika kohdilleen. Verrokeilla vuokrayield ennen vipua: Citycon 5.2%, Cibus 3.9%, Kojamo 3%, eli 5% vaikuttaa ihan sopivalta tälle. Tähän päälle keskeneräiset kiinteistöt (16M€) ja tontit (16M€): 34.5M€ + 16M€ + 16M€ = 66.5M€. Nettovelkaa ~27.5M€.

Eli nettoarvo ~39M€. Pre-money-valuaatio on ~96M€, eli maksetaan ~39M€ nykyomaisuudesta ja ~57M€ johdon (20 henkeä + hallitus) osaamisesta, hankekannasta yms.?

Miksi kukaan näillä luvuilla lähtisi tätä rahoittamaan?

20 tykkäystä

Uskovat olevansa Hoivatilat 2.0 ja Taaleri ankkureissa on kohtuu mielenkiintoista, sillä yleensä heitä on kannattanut peesata.

En ihan käsitä, että miksi Myllymäet eivät nauti taseella hankitusta varallisuudesta, vaan tahtovat listata tämän. Harri Tahkola Talenomista on myös messissä, että nämä kaverit ainakin tekevät tiliä.

8 tykkäystä

Sen verran voi pikasilmäyksellä opponoida että valuaatiota ei voi suoraan verrata noihin listaamiisi kiinteistösijoittajiin, kerran nuo Toivon kehitystuotot ovat noin korkeita. Eli Toivo tekee tulosta (excel-rahaa kunnes kohteita realisoidaan) merkittävästi tuolla omalla hankekehityksellä, ja se on ainakin yksi tekijä mikä pitää tämän arvostusta mietittäessä huomioida.

7 tykkäystä

Vertasin listattuihin kiinteistösijoitusfirmoihin vain tuota valmiiden asuntojen portfolion käypää arvoa nettovuokratuoton kautta. Pointti oli siis, että tässä maksetaan ehkä tulevista kehitystuotoista 57M€.

6 tykkäystä

Ymmärsin kyllä, mutta jos nyt käytetään tuota Toivon ilmoittamaa keskimääräistä 28% kehityskatetta niin esim. 10M€ heille maksavasta uudesta kohteesta saavat päälle 2,8M€ lisää ebittiä ja NAVia taseeseen.

Tuosta voi sitten pyöritellä excelissä että kuinka kauan tuolla myllyllä kestää kuroa arvostus kiinteistösijoitusverrokkien tasolle esim. PE tai PB tunnusluvuilla. En ole itse tarkistanut, enkä muista onko Toivo maininnut minkä verran heillä uusia kohteita valmistuu vuosittain, mutta näytteleehän tuo kehityskate isoa roolia tässä ja ainakin osasyy miksi hinnoittelu noin paljon yli tasearvon.

3 tykkäystä

Toivo on keskellä niin kovaa kasvupyrähdystä, että tällä hetkellä taseessa olevat lukemat ovat täysin irrelevantteja, niihin ei kannata kiinnittää huomiota (tiedän, tämä on aina vaarallinen lause :slight_smile: ). Antiesitteen perusteella tällä hetkellä on rakenteilla 62 m€ arvosta asuntoja, joiden arvostus on keskeneräisinä 31.3.2021 ollut taseessa 14,1 m€. Pelkästään jo rakenteilla olevista asunnoista on siis taseen käypä arvo kasvamassa seuraavan noin vuoden aikana 48 m€ arvosta. Se mitä tämä tekee nettovarallisuudelle on vielä tosin mysteeri, mutta eiköhän tuosta osa sinnekin valu. Myös vuokratuottoihin näillä rakenteilla oleville kohteilla on iso vaikutus, yhtiön vuokrattavat asunnot käytännössä suurusluokaltaan tuplaantuvat maaliskuun loppuun verrattuna.

Listautumisen arvostuksen kannalta onkin mielestäni ensiarvoisen tärkeänä elementtinä yhtiöllä putkessa ole hankekanta. Yhtiön mukaan “Toivolla on rakenteilla ja/tai sopimusvaiheessa noin 1 400 asuntoa, mikä vastaa yli 55 000 neliömetrin pinta-alaa ja käyvällä arvolla mitattuna noin 286 miljoonaa euroa.”

JOS yhtiö pystyisi ylläpitämään aikaisemmin saavuttamansa 28% kehitysmarginaalin, niin pelkästään tämä jo putkessa oleva kanta toisi siis arvonnousua/kehityskatetta yli 60 m€ seuraavan alle viiden vuoden aikana. JOS tämä toteutuu, niin keissi on todella houkutteleva, koska tämän realisoituessa yhtiöllä pitäisi kaiken järjen mukaan olla käsissään varsin mukavaa tuottoa tekevä kassavirtakone kasvukolmiossa, ja toisaalta tässä ajassa olisi varmasti saatu myös lisää hankkeita putkeen.

Rakenteilla olevista kohteista on antiesitteen liitteenä ihan hyvät arvonmääritykset joista pääsee kärryille mitä ollaan rakentamassa ja minne. Täytyy sanoa, että joukossa on varsin timanttisen näköisiä kohteita, mutta myös sellaisia kohteita jotka eivät ensinäkemältä ainakaan allekirjoittaneessa aiheuttaneet hurraahuutoja. Esimerkiksi raideliikenteen vieressä ei tainnut olla yhtään kohdetta ja rakenteilla on jonkin verran rivitaloja, paritaloja ja jopa pienomakotitaloja vähän syrjäisemmiltä paikoilta, vaikkakin toki pääkaupunkiseudulta tai Turun lähistöltä. Näiden hankkeiden koot on kyllä selvästi yhtiön keskimääräistä hankekokoa pienempiä, eli eivät sinänsä mitenkään dominoi numeroita, mutta onko tämä nyt sitten sitä optimaalisinta fokusoitumista yhtiön kannalta? Enpä tiedä, vaikka pakko on sanoa että noita pienomakotitaloja (30m2 parvellisia pikkutaloja) olen jopa vähän tutkistellutkin että olisipa mielenkiintoisia jos noita jostain saisi ostettua järkevällä hinnalla.

Pitää edelleen jatkaa asian ja yhtiön hautomista, en siis oikein vieläkään tiedä mitä mieltä olen. Sinänsä tosiaan uskon että tällä liiketoimintamallilla on arvoa luotavissa, mutta ehkä tuo hankekannan perkaaminen osoitti entisestään sitä miten kova kilpa kasvukolmion hyvistä tonteista on, ei sinne kukaan tule helposti kultaa vuolemaan :thinking:

21 tykkäystä

Laskin tällaisen hyvin yksinkertaistetun excel- :poop: , jossa otetaan huomioon nykyinen hankekanta ja oletetaan nykyisten hankkeiden toteutuvan 2026 loppuun. Oletin että kehitysmarginaali on 20% (laskee hieman kun tulee enemmän hankkeita, jolloin ei voida kuoria vain parhaita päältä), velkaa otetaan puolet OPO:on nähden ja korko on 1%. Lisäksi oletin ilmoitetun asuntokannan tuottavan 5% vuokratuottoa (siten että asuntokannaksi oletetaan edellisen ja nykyisen vuoden keskiarvo), josta lähtee vielä yht. 20% kuluja (kiinteistöverot, vastikkeet yms) että saadaan nettovuokra, joka investoidaan. Oikeasti tuosta lähtisi vielä verot ja henkilöstökulut, eli tältä osin laskelma on optimistinen.

Laitoin 2021 toteutuvaksi mitä oli ilmoitettu tänä vuonna toteutuvaksi ja siitä tasaisella vauhdilla kohti hankekannan toteutumista 2026. Omaa pääomaa tultaisiin tänä aikana tarvitsemaan yht ~60M€ lisää. Näillä parametreilla ei ainakaan päästä lähellekään kannattavaa sijoitusta riskiin nähden, eli hyvä kehitysmarginaali ei riitä, mutta tässä laskelmassa on varmasti moni asia pielessä. :slight_smile:

image

12 tykkäystä

Muutama kommentti hyvään laskelmaasi minulle tuli mieleen:

  1. Toivon nimenomaan nettovuokratuotto on ollut 5%, enkä ainakaan itse pidä tämän säilyttämistä kovin epärealistisena. Esimerkiksi Kojamolla se näyttäisi olevan noin 6%, mutta Kojamolla uudiskohteiden määrä on tietysti suhteessa pienempi mikä nostaa lukua. Yksi huomionarvoinen asia on se, että verojahan Toivon ei oletettavasti tarvitse pitkään aikaan maksella juuri muista kuin kehitysvoitoista. Nettovuokratuotot kun saadaan “eliminoitua” tuloslaskelmalta poistojen ansiosta, jos Toivo rakentaa itselleen kokonaisia kiinteistöjä. Nykyisellä lainsäädännöllä sama onnistuu myös yhtiölainalyhennyksillä, tämä ei varmaan kuitenkaan ikuinen malli ole. Näiden asioiden seurauksena en siis pitäisikään laskelmasi tulopuolta välttämättä mitenkään erityisen optimistisena, vaan ehkäpä jopa suhteellisen realistisena sisältäen summittaisella hiha-arviolla myös henkilöstö- yms kuluja ja veroja.

  2. Jos todella tällainen kasvu realisoituu näinkin hyvillä kehitysmarginaaleilla, niin yhtiön arvostus todennäköisesti vuonna 2026 olisi selkeästi korkeampi kuin NAV/osake, ja täten myös tuotto olisi kovempi. Onnistuessaanhan malli mahdollistaisi jatkuvasti uusia hankkeita kehitysputkeen tuotavaksi, mikä perustelisi korkealla pysyttelevää arvostusta suhteessa NAViin myös jatkossa. Yhtiön tavoitteena on 500 m€ arvoinen salkku vuonna 2026, eli senkin suhteen tavoitteena on tuoda paljonkin uusia hankkeita putkeen tässä välissä.

  3. Yhtiön velkaantuneisuuden (LTV) tavoite on alle 60%. Tämä mahdollistaisi huomattavasti laskelmiasi suuremman velkavivun, antaen jopa noin 65 m€ “vapaata” lisäpääomaa laskelmiisi. Tämä poistaisi siis kokonaan tarkastelujakson noin 59 m€ lisäOPOn tarpeen, mikä muuttaisi yhtälöä aika merkittävästi. Tässä nyt aika hyvin konkretisoituu se, miten isossa roolissa nuo mahdolliset kehitystuotot ovat. Jos ne realisoituvat, niin se mahdollistaa todella kovaa kasvua ilman oman pääoman lisäsijoitustarvetta. Velkavipu nostaa tietysti myös riskiä, mutta puhtaasti uusiin kasvukolmion asuntoihin keskittyessä 60%:n LTV on vielä mielestäni hallittavissa järkevin riskein. Tästä toki voi olla kuitenkin montaa mieltä :slight_smile:

  4. Katsoinko jonkin kohdan väärin, vai onko laskelmissa osakemäärät hiukan vinossa. Näyttäisi osakkeiden alkumäärä nimittäin olevan ~61m kappaletta, oikea luku ymmärtääkseni on ~53m kappaletta.

8 tykkäystä

Kiitos kommenteista, kiva vähän pallotella ja korjailla laskelmia. :slight_smile:

Otin keskimääräisen 5% vuokratuoton näistä kommenteista esitteestä:

Rakenteilla 361 asuntoa, arvo arviolta 62M€ ja odotuksena vuokratuottoa 3.4M€

eli vuokratuotto 5.48%

Sopimukset solmittu tonteista, joihin voidaan rakentaa 1088 asuntoa, arvo arviolta 232.4M€, vuokratuotto arviolta 11M€

eli vuokratuotto 4.7%

Käsittääkseni nämä eivät nyt ole siis nettoa. Nettovuokratuotto taseen loppusummaan mitä tämä siis käytännössä on, on verrokeilla luokkaa Citycon 4.3%, Cibus 5%, Kojamo 3.5%. Joten uusien asuntojen toimintana tämä 5% bruttoa asettuisi nettona johonkin tuonne samaan suuruusluokkaan. Tämä ei kuitenkaan ole koko laskelmassa kovin suuressa roolissa vielä tulevina vuosina, koska vuokratuotto vain vähentää hieman muun pääoman tarvetta.

Tämä oli selkeä virhe! NAV-arvostuksella osake yieldaisi vuokrina jtn 6-7++++% kun verrokit yieldaavat Kojamo 3%, Cibus 4%, Citycon 6.3%. P/NAV 1.3 osake voisi yieldata ~5% ja tällöin tuottolukemat muuttuvat merkittävästi. Tuotto-lukemat ovat siis hyvin herkkiä tälle lopulliselle P/NAV lukemalle.

Tässä oli nimivirhe, eli taulukossa oleva 0.5 oli nimenomaan LTV:tä.

Taulukossa oli jo IPO-osakkeet sisässä, kun kiinnosti minkä verran lisää pääomaa ja sitä myöten diluutiota saattaisi tulla.

Eli kaiken mennessä nappiin ja arvostuksen ollessa lopussa P/NAV 1.3, päästään 6.5% vuosituottoon. Laskelmassa uudet osakkeet printataan ipo-hintaan. Jos hinta on vähän korkeampi, tuotto paranee koska diluutio vähenee. Loppuarvostus 1.2 tuotto olisi 4.8%, ja 1.4 olisi 8%. Tällä loppuarvostuksella ei vaikuta aivan niin hullulta, mutta ei kyllä itselleni riitä näillä näytöillä.

11 tykkäystä

Tuttuun tapaan Karon mietteitä:

10 tykkäystä

Taidat olla oikeassa kun tarkemmin katsoo, eli vaikuttaisi siltä että putkessa olevien hankkeiden nettovuokratuotto olisi heikompi kuin jo valmistuneilla hankkeilla. Ei sitä mitä haluaisin nähdä…

Kuvakkaappaukseni mukainen ~53m osaketta sisälsi jo IPO-osakkeet, eli mielestäni se olisi oikea luku lähteä liikkeelle. Tämä laskisi noin 13% osakkeiden lukumäärää ja nostaisi osaltaan laskelman tuotto-odotusta.

Mutta joo, pitää tosiaan melkoisen hyvin yhtiön onnistua, että tästä erinomainen sijoitus tulisi. Kehitysmarginaaleilla on kauhea merkitys realisoituuko ne esim välille 15-20% vai välille 25-30%, ja toisaalta oman pääoman lisätarve tai sen välttäminen heiluttaa myös odotuksia. Jos kaikki menee putkeen niin osake kyllä nousee kivasti, mutta turvavaraa toiseen suuntaan ei liikaa ole.

Yhtiön omistuksessa olevat, vielä rakentamattomat, tontit ovat muuten lähes poikkeuksetta asuinpientalo/erillispientalotontteja (kaavamerkinnät AP/AO). Tämä tuntuu oudolta, eikös nuo kerrostalot nyt kuitenkin sijoittajan näkökulmasta olisi houkuttelevampia, tämä myös osaltaan selittäisi tuota hankeputken heikompaa vuokratuotto-odotusta :thinking: Toki positiivisesti ajateltuna voi noista olla parempia kehitystuottoja saatavilla, mutta ei tämäkään nyt ollut ihan sitä mitä olisin toivonut näkeväni…

Kyllä tämä alkaa siihen kallistumaan, että kikkailen jatkossakin asuntosijoitukseni ihan itse, enkä laita näitä rahoja Toivon hoteisiin.

12 tykkäystä

Pakko nostaa tätä, tosi hyvä kirjoitus!
Ei sijoitussuositus mutta lukusuositus kyllä😊

3 tykkäystä

Oikeassa olet. Sinne oli lipsahtanut IPOssa kerättävä rahamäärä uusien osakkeiden lukumäärän sijaan. :sweat_smile:

Oikea osakemäärä nostaa vuosituoton 8.4%:iin tässä hyvässä tilanteessa. 5% muutos kehitysmarginaalissa muuten muuttaa vuosituottoa noin 1.2-1.3%, eli kehitysmarginaali on merkittävä tekijä, koska se vaikuttaa siihen miten paljon lisää pääomaa tarvitaan.

Lähinnä itseä tässä siis hankaa se, että tällä lähtöarvostuksella bull-skenaario, jossa kehitysmarginaali pysyy koko tämänkauden nykyisessä 28%:ssa ja loppuarvostus on tästä syystä P/NAV 1.5 on vuosituotto silti “vain” 13.5%. Toki tämä ei vielä huomioi yhtiön tavoittelemaa 500M€ kiinteistösalkkua 2026 eli vielä bullimpi skenaario on sikäli mahdollinen.

Karo kirjoittaa tekstissään

Viime vuoden lopulla Toivon hallituksen jäsenille Harri Tahkolalle (tunnettu Talenomista) ja Petri Kärkkäiselle (tunnettu Titanium-rahastoyhtiöstä) suunnattiin osakkeita niin, että nykyisestä osakkeesta he joutuivat maksamaan vain noin 80 senttiä kappaleelta. Koska se oli varmaankin silloin osakkeen käypä arvo, puolessa vuodessa osakkeen arvo on näennäisesti yli kaksinkertaistunut.

80 senttiä osakkeelta olisin minäkin mielelläni kyllä maksanut. :wink:

12 tykkäystä