Osakesijoittaminen

Toivo Group -yhtiöketju


Voi olla jollekin ihan selvä homma, mutta itse huomasin vasta jonkin aikaa tutkittuani, että keskeneräisien ja valmiiden kohteiden tontteja näkyy tuolla Toivon tonttiportfoliossa. Oheisessa kuvassa ne tontit on merkitty punaisella. Tonttilistaus on tietenkin ihan luontainen paikka, koska niistä saa vuokratuloa (kun as. Oy on valmis?). Lisäksi kohteen voi myydä eteenpäin tontilla tai ilman. Yksityiset tahot osaavat julkisuudessa puidun keskustelun perusteella hinnoitella tonttien vuokrasopimukset sellaiseksi, että ne ovat hyviä lypsylehmiä. En tiedä, miten yhtälö toimii, kun maksaja on Toivon omistama asunto-osakeyhtiö.

Tonttilistalla on myös tontteja, jotka on rakennettu, mutta rakennukset eivät ole Toivon omistuksessa. Näitä ovat ainakin Tampereen Kyläojankadun 3 tonttia. Niiden paritaloasunnoista (1 as per tontti) on varsin ihastuttavat näkymät teollisuushallin pihalle (pahoittelut pieni offtopic-sarkasmi). Kaksi niistä on asuttuja ja kolmas tyhjillään. Muistaakseni ne tontit maksoivat pari-kolme vuotta sitten 100k€/kpl, joten siihen nähden 144k€ lunastushinta olisi varsin hyvä. En tiedä, ostiko Toivo tontit siihen hintaan tai rakennuttiko Toivo talot itse. Pieni kuriositeetti, mutta en malttanut olla kertomatta :grinning:

5 tykkäystä

Sama minuakin mietityttää, että “puuhastellaan” tosi pientenkin rivi- ja paritalokohteiden kanssa, kun haastatteluissa hehkutetaan betonirunkoista kerrostaloa. Rahaa niistä pienistäkin saa, ja sitä rahaa tarvitaan isompiin kohteisiin.

Olen kuitenkin vähän skeptinen, että nyt rakennettaisiin pelkkää timanttia. Esimerkiksi nuo Muorinkuja 3:n miniomakotitalot (oikeasti ne ovat paritaloja) kaukana palveluista (tarvitaan auto) vain 3% keskimääräisellä vajaakäytöllä kuulostaa vaikealta yhtälöltä.

Kaikkea hyvää Toivolle, mutta taidan seurata tätä katsomon puolelta. En lähde IPOihin mukaan vain ensimmäisen pörssipäivän nousu mielessä.

4 tykkäystä

Kirjoittelin Toivo Groupista tuttuun tapaan listautumisant-analyysin ja siitä tulikin hieman liian wall-of-text, koska mielenkiintoisia nyansseja annissa on mielestäni tavallista enemmän.

https://omavaraisuushaaste.com/toivo-group-listautumisanti-analyysi/

Ennen kuin puhuu liiketoiminnasta, nuo täälläkin mainitut henkilösuhteet ovat aika mielenkiintoiset. Lehto tausta on omalla tavallaan hyvä sen suhteen, että samoja virheitä tuskin toistetaan, mutta toisaalta koko Lehto-case oli aika harmaalla alueella omaan makuuni sisäpiiritiedon hyväksikäytön osalta. Nopeutettu myyntimenettely ei parantanut sitä, miltä homma näyttää.

Toivosta puhuttaessa kuitenkin konseptihan on tosiaan todettu jo toimivaksi Hoivatilojen osalta, mutta asuntomarkkinat toimivat aivan eri dynamiikalla eikä oikeasti ole niin mielenkiintoinen niche kuin Hoivatilojen niche. Monen salkkuun Toivo onkin turha, jos asuntosijoittamista kasvukeskuksissa itse harrastaa.

Hommassa on myös selkeä rahastuksen maku juuri tuon takia, että osakkeen arvo on noussut jotenkin mystisesti puolessa vuodessa 160%, joka on aivan huuhaata, kun Toivo ei kuitenkaan vieläkään hallinnoi kauheasti asuntoja, vaan koko liiketoiminta on vasta rakentumassa. Toivo pystyy rakentamaan ja myymään voitolla, mutta koko liiketoiminnan ytimen toiminallisuus ja hyödyt ovat vielä näyttämättä. Arvostus on oikeutettu vain, jos kaikki menee kuin Strömsössä seuraavat 5 vuotta.

Näissä caseissa ahdistaa myös tuo kuinka paljon arvonnousua kirjataan kirjanpitoon. Vaikka en Ovaroa ole koskaan omistanut, on se hieno esimerkki siitä, kuinka yllättäviäkin alaskirjauksia voi tulla. En usko, että kasvukeskuksissa asuntojen hinnat laskevat, mutta en usko myöskään yhtä kovaan nousuun kuin kirjanpidossa on nyt nähty - jälleen juuri ennen listautumista.

Yritys on siis todnäk laadukas, mutta kun takana on epämääräinen historia sekä perus kikkailut ennen antia, en itse ainakaan innostunut merkkaamaan kuin sen perus minimit pikavoittopanoksella - tämäkin kuitenkin ylimerkitään varmasti täysin överisti, kun katsoo miten Netum ja Merus menivät kaupaksi.

21 tykkäystä

Eilinen yhtiöesittely videotallenne:

1 tykkäys

Katsoin vielä tallenteen infosta, eikä se saanut muuttamaan mielipidettäni IPOon osallistumattomuudestani. Iso osa tuotosta perustuu täällä aiemmin mainittuun Excel-rahaan eikä vuokratuottoon. Myytyjen kohteiden tuotto +0…10%, ja kovasti mainostettiin, että kaikki on myyty voitolla. Paperilla omaan omistukseen jääneiden tuotto olisi arvonnousun kanssa huomattavasti tätä isompi, olikohan keskimäärin yli 20% ja jopa yli 40%??. Kiinteistöarvioinnit tehdään teoreettisena ja kohteiden realisoiminen tuskin antaisi niiden “lupaamaa” rahapinoa vastineeksi. Antihintakin tuntuu olevan yläkanttiin, ja uskon siinä olevan laskuvaraa.

Olen kyllä mielelläni väärässä, toivotan Toivolle korkeaa vuokrausastetta ja kaikkea muuta hyvää. Nousen kyytiin myöhemmin, jos yhtiön kehityssuunta varmistuu ja riskitaso pienenee.

12 tykkäystä

Täällä taisi jossain kohtaa olla maininta, että muut asuntosijoittajat eivät gryndaisi itse, joka ei pidä paikkaansa. Myös Kojamo ja Sato gryndaavat, mutta tietysti siellä vaikutukset ovat hyvin pieniä, kun asuntokanta on niin iso. Ei heillä omia raksamiehiä ole (ei kai ole Toivollakaan), mutta hankekehitystä tekevät itse.

Miksi itse en sijoittaisi Toivoon tärkeysjärjestyksessä:

  • Pääomistajat/johto
  • Hinnoittelu
  • Tulos perustuu hyvin pitkälti excel-rahaan (eikö case Orava opettanut mitään)
  • Jos firma meinaa kasvaa isoksi kiinteistösijoitusyhtiöksi tarvitaan lisää pääomaa, tulorahoitus (josta merkittävä osa vielä excel-rahaa) ei riitä
  • Kohteet pk-seudulla, mutta ei huippusijainneissa
  • Kikkailua rivareissa ja pientaloissa → firma on vielä oikeasti todella pieni
  • Rakennusala (näpit on poltettu ja pysytty sen jälkeen erossa, joka on ollut erinomainen päätös)

Hoivatilat -vertausta en ymmärrä. Onhan tuolla vaikka kuinka paljon pieniä toimijoita, jotka rakennuttavat/rakentavat asuntokohteita omaan taseeseen. Nämä toki listaamattomia. Hoivatilat oli sen sijaan oikeassa paikassa oikeaan aikaan ja case perustui hyvin pitkälti hoivakiinteistöjen markkinan kuumenemiseen. En näe miksi pk-seudun kakkos- tai kolmosalueiden asunnoille kävisi samoin…

Nyt markkina on niin kuuma, ettei toki epäilystäkään, etteikö antia ylimerkittäisi. Itse kuitenkin skippaan.

14 tykkäystä

Excel-rahahan voi olla sinänsä ihan hyvää tulorahoitusta, jos tämän arvonnousun kautta saadaan nostettua lisää kiinteistöihin sidottua lainaa. Siitä en kuitenkaan osaa sanoa, mitä pankki tuumaa excel-rahasta ja lainoitusasteesta.

1 tykkäys

Kyllä excel-raha yleensä pankille kelpaa, jos arvot on riittävän laadukkaan arvioitsijan tuottamia. Toki hidas väylä: jos arvoa saa ylös 100 rahaa, niin pankki saattaa nostaa lainaa 50 rahaa. Jos 100 rahaa saisi käteen niin sillä voisi rakentaa 100 rahalla ja ottaa vielä lainaa toiset 100 rahaa kylkeen…

2 tykkäystä

"Miksi itse en sijoittaisi Toivoon tärkeysjärjestyksessä:

  • Pääomistajat/johto"

Mikä johdossa hiertää tai epäiletkö heidän osaamistaan? Jos tiedät tarkemmin kerro, kun itseä jollain tasolla pulju kiinnostaa.

Luulen, että monia hiertää, usean johtohenkilän Lehto- tausta. En ymmärrä miksi, itse näen ainoastaan positiivisena johdon irtautumisen Lehdosta, jos pääomistajan kanssa ei mennyt näkemykset samaan suuntaan. Toisekseen johto ei ole myymässä tässä annissa, jos olisi, niin kiertäisin kaukaa.

Mutta edelleen itseä kiinnostaa nimenomaan Toivon johto ja heidän pätevyys tai epäpätevyys. Eli jos todellista tietoa (mutu ei kelpaa) on, niin kerro?

5 tykkäystä

En tunne kavereita yhtään sen enempää mitä julkisista lähteistä on pystynyt lukemaan ja haastatteluista nähnyt. Jo Lehto -tausta yksin riittää lopettamaan oman mielenkiinnon, mutta lisäksi se miten Lehdosta irtauduttiin oli täysin omaa moraalikäsitystä vastaan. Sanonta “rotat jättää uppoavan laivan” on rumasti sanottu, mutta tuntui siinä tapauksessa osuvan kuin nenä päähän. Jos ollaan asioista eri mieltä, niin ensin irtisanoudutaan ja sitten myydään omistukset, ei toisinpäin. Tuskin kyse oli myöskään vain erimielisyyksistä tulevan suhteen, kun ongelmat alkoivat juuri myyntien jälkeen.

Jos olet Lehdon kanssa ikinä ollut missään tekemisissä, niin todennäköisesti ymmärrät miksi yhtiö on niin haukuttu kuin se on. Enkä tarkoita nyt sijoituspuolta vaan itse yritystoimintaa. Mutta ei Lehdosta sen enempää tähän ketjuun.

Menee jo täysin mielipiteiden puolelle, mutta omaan silmään tj Markus Myllymäen esiintyminen Inderesin haastattelussa oli myös niin siirappinen, että meinasin saada diabeteksen pelkästä katsomisesta.

Henkimaailman juttuja nämä on aika pitkälti, mutta sijoittamalla firmaan annat käytännössä rahasi toimivan johdon haltuun ja jos henkilöistä tulee huonot vibat, kannattaa sijoituscase skipata. Jotenkin omaan silmään tässä haiskahtaa vain vahvasti nopeasti kuumaan markkinaan tehty rahastus, vaikka nyt osakkeita ei olla myymässäkään.

15 tykkäystä

Kuuntelin yhtiöesittelyn ja selasin tämän ketjun ansioituneet huomiot. Koska tapaan (etenkin sijoituskohteesta kiinnostuessani) koluamaan heikkoja kohtia, jäin pohtimaan seuraavia asioita. Ehkä täällä osataan täydentää/korjata?

-Toiminta on melko tuoretta, joten eikö vuokratuottoprosenttiin tulisi laskea ns. “vaihtovara”, eli vuokralaissa tuskin on ehtinyt vielä olla vaihtuvuutta, ja vaihtotilanteessa tulee usein se tyhjä kuukausi. Useinmitenhän sitoutetaan vuodeksi alkuun, ja vaikkei olisi sitoutettu, niin suurin osa vuokrasuhteista lienee hyvin tuoreita (vuosi sitten asuntojen määrä oli huomattavasti alempi), eikä vaihtuvuutta ole ehtinyt syntymään.

-Rakentavatko vuokratonteille? Keneltä ovat vuokranneet (tämä on mielestäni olennaista, etenkin, onko tonttivuokraajissa lähipiiriä?) Millaisin vuokra-ajoin, ehdoin ja korotusmallein tonttivuokrasopparit on tehty?

-Yllä oli joku ansiokkaasti kaivanut myytyjen kiinteistöjen tuottoprosentit. Ne olivat rakennuskustannuksiin nähden selvästi alle sen, mistä näytettäisiin puhuttavan kehitystuottona. Erityisesti myös siksi, että 2020 kesällä asuntojen hinnat lähtivät noilla alueilla raketoimaan, ja se, mitä niistä nyt maksetaan, ei välttämättä ole tulevaisuuden totuus. Pelkona siis myös se, että hinnoitellaanko näitä osin nyt tällä koronasteroideilla käyvän asuntomarkkinan kertoimilla? Ja koska arvostus nojaa paljon juuri kehitystuottoihin, mitä tapahtuu jos/kun korot inahtavat ylöspäin? Nollakorot takaavat aika ideaalisen tuotto-odotuksella hinnoitellun arvon, mutta tilanne muuttuu korkojen noustessa (laskuvaraa koroilla ei liene??).

-Rakentamisen kustannusten nousu, joka on nyt kovaa. Ei kai tätä voi jättää huomiotta kun paljon kohteita on työn alla ja vuokrataso tuskin nousee samassa suhteessa?

-Lehdon jättäneet tyypit, jotka mielestäni olisi myynnin ajoituksesta johtuen pitänyt vetää sisäpiiritiedosta Fivan tutkintaan. Pääseekö nahoistaan? - minulle luottamukseen iso miinus. Toisaalta eivät nyt myy, joten osannevat pumpata, oli minkä väriset jauhot sitten pussissa tahansa. Hyppäisin pois hyvän sään aikaan. Historian tähden johdon myynnit aiheuttaisivat järisevän dipin, luulen minä. Ehkä myyvät koko yrityksen aikanaan kerralla Kojamolle tms.

6 tykkäystä

Minua häiritsee Lehto -taustan lisäksi läheiset sukulaisuussuhteet johdossa. Voi olla, että sukulaiset on niitä pätevimpiä markkinoilta ko. positioihin löytyviä henkilöitä, mutta itse en osta tuota ajatusta, jos joku sitä koittaisi minulle myydä.

Edit: myöskään tuo nimi Tahkola ei tuolla ole tuomassa minulle luottamusta vaikken olekaan selvittänyt liittyykö Kinteistö-Tahkolan Tahkola tähän Toivon Tahkolaan.

9 tykkäystä

Eiköhän näillä omistajilla ole jo tarpeeksi mammonaa, joten tavoitteena varmastikin saada myös menestystä ja kunniaa pörssissä menestymisen kautta, omalla yhtiöllään(ei toisten). Eikä niinkään tehdä vain lisää rahaa…

2 tykkäystä

Kommenttina vielä tuohon ”johto ei myy osakkeita” -perusteluun, joka tuntuu toistuvan aika monessa IPO:ssa. Omaan silmään tuo ei ole mitenkään erityisen positiivinen asia tai syy osallistua antiin. Vaikka eivät myy, niin ovat silti kauppaamassa osaa omasta firmastaan markkinalle annin muodossa.

Toki se olisi negatiivinen signaali, jos johto olisi myymässä, mutta tässäkin pitää katsoa tapauskohtaisesti. Listautuminen voi olla myös exit nykyomistajille, mutta tätä vaihtoehtoa käytetään aika vähän. Itse oikeastaan toivoisin näitä enemmän, tulisi ne sitten pääomasijoittajien tai esim. sukuomistusten kautta. Silloin olisi selvä peli, että omistajuus vaihtuu ja uudet omistajat (ankkurisijoittajat pääomistajiksi) jatkaa firman kehittämistä. Itseäni häiritsee enemmän esim. nuo pääomasijoittajien listautumiset, joissa jäävät merkittäväksi omistajaksi ja kaikki tietää, että he tulevat jollain aikavälillä luopumaan omistuksista ja siten aiheuttamaan hetkellistä häiriötä kurssiin.

Se, että nykyomistajat hakee rahaa listautumisella myymättä omistuksiaan hyödyttää käytännössä aina pääomistajia merkittävästi, vaikka eivät annin yhteydessä myisikään. Etenkin, kun antihinta on huomattavasti aiempia anteja korkeampi. Muutama syy mainittuna:

  • Firman valuaatio saadaan ylös → oma varallisuus kasvaa merkittävästi
  • Saadaan kassaan rahaa kovalla valuaatiolla → voidaan käyttää kasvuun, joka hyödyttää merkittävästi myös vanhoja omistajia esim. tulevien osinkojen muodossa
  • Rahoitusasema on turvattu ja voidaan esim. maksaa johdolle kovia liksoja, luoda optio-ohjelmia ym.
  • Listautumisen jälkeen voidaan myydä omistuksia

Esim. tässä Toivon tapauksessa on täysin selvää, että taustoista johtuen johto ei voi myydä annin yhteydessä, jotta anti olisi yhtään uskottava.

12 tykkäystä
4 tykkäystä
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
70 98 137,2 192,08 268,912 376,4768 527,06752 Sijoituskiinteistöiden käypä arvo 40% GAGR
28 39,2 54,88 76,832 107,5648 150,59072 Sijoituskiinteistöiden käyvän arvon vuosttainen kasvu
19,6 27,44 38,416 53,7824 75,29536 105,413504 Kassavirta Sijoituskiinteistöiden käyvän arvon lisäämiseen

Antihinta sekä kallis että riittämätön rahoittaamaan yhdessä liikevoiton kanssa sijoituskiinteistöiden käyvän arvon nousua 40% GAGR

3 tykkäystä

“Toivo Groupin listautuminen synnytti kantelun omistajien osakekaupoista: ”Kaupat käytiin läpi huippujuristien kanssa”, vastaa Toivon johto”

Muutamia hämäriä piirteitähän tuossa kaupassa oli, joita mm. Sijoitustiedon foorumilla on ihmetelty.

5 tykkäystä

Toivon listautumisannin järjestäjällä on Danskella ei näytä olevan kiinnostusta muiden pankkien asiakkaisiin. Muiden pankkien tunnukset eivät toimi eikä yritykseni merkintä aikaa saa varattua useista yrityksistä huolimatta. Näyttää olevan “tarkoitettu” etten osallistu millään muotoa tähän antiin😁

4 tykkäystä

Kertokaa fiksummat onko nousuvaraa ensimmäiselle pörssipäivälle? Itsellä vähän sellainen fiilis, että ei ole. Listautumishinta ei tunnu edulliselta, toimiala ei sijoittajalle kaikkein kiinnostavin, yhtiön tuotot jossain kaukana tulevaisuudessa ja annin minimimerkintäkin on niin pieni, ettei mahdollisella nousulla saa edes tankkia täyteen. Eiköhän tämäkin kuitenkin ylimerkitä ja kaikki saavat minimin.

3 tykkäystä

Viime maaliskuun lopulla Toivon osakekohtainen nettovarallisuus (net asset value, nav) oli 0,36 euroa. Yleisöannissa osakkeiden merkintähinta on 2,10 euroa, siten p/nav-kertoimeksi tulee lähes kuusi.

Kiinteistösijoitusyhtiöiden kohdalla tähän asti yhtiön markkina-arvo on pienempi kuin lähinnä kiinteistöihin sidottu nettovarallisuus. Tästä esimerkkinä Citycon, Ovaro ja Kojamo.

Ei ole nykytiedoilla odotettavaa, että nousuvaraa olisi. Pikemmin toisinpäin.

9 tykkäystä