Osakesijoittaminen

Toivo Group -yhtiöketju

@Aleksander_V Kyseessä lienee Harri Tahkola johon viittaat? Talenomin hallituksen pj sekä Toivon hallituksen jäsen.

talenomissa näytöt ovat vahvat,kiinteistö Tahkola toimintaan en ole tutustunut.

Kuopion nostaminen Kouvolan, Mikkelin ja Varkauden sekaan on kyllä ihmeellinen ajatus. Esimerkiksi vetovoimaisuudessaan toisena tämän tutkimuksen mukaan, eikä ole ensimmäinen kerta

3 tykkäystä

Tahkola kuin Tahkola, ehkä.

Kiinteistö-Tahkola ja sitä kautta Tahkolan suku on mainittu mm. tässä jutussa. Oulun seudun mahtisuvun nimi tuli esiin kartelliepäilyssä Sukunimenä Tahkola on 403 henkilöllä tällä hetkellä, joten on täysin mahdollista että he eivät ole sukua toisilleen. Tai vaikka olisivat, heidän bisnesajattelu ei ole samanlaista.

Itse alkuun harkitsin antiin osallistumista, mutta mitä enemmän tästä tulee tiedonmurusia esiin niin sitä vähemmän tämä kiinnostaa.

Näillä vetovoimatutkimuksilla voi heittää vesilintua jos asuntosijoittamisesta puhutaan. Esim. tuossa Kauppalehden vetovoimatutkimuksessa Helsinkin on viimeisenä :roll_eyes: . Turha katsella kyselyitä ja galluppeja mihin ihmiset sanovat haluavansa muuttaa kun voi katsoa ihan todellista faktaa siitä mihin ihmiset oikeasti muuttavat. Kuopionkin väkiluku kääntyy ennusteiden mukaan laskuun jo 2030-luvun alussa.

Ja onhan Kuopio nyt siis elinvoimaisempi kuin joku Mikkeli, mutta ei sillä tulevaisuudennäkymien kannalta ole mitään asiaa PK-seutu-Tampere-Turku-(Oulu) porukkaan. Ts. jos pitää valita niin parempi verrokki sille on Mikkeli kuin esim. Tampere.

3 tykkäystä

Ylimerkintä “yllättäen” :sweat_smile:

8 tykkäystä

Tässä ei taida olla markkinatakaajaa/stabilaattoria pelissä, kuten vaikka Nightingalen kanssa oli?

Pohdinta jääkiekkoteemaisesti: Ekan erän jälkeen jos lähdetään vaikka Kiakkoa pelaamaan 1-6 tappioasemasta (0,36 vs 2,10), niin melkoisen kova joukkue saa olla samassa liigassa pelaaviin vastustajiin nähden, että edes kerran kaudessa tulisi tasapeli. Onnea kaikille pikavoittoa metsästäville - toivottavasti ei tärähdä heti aloistuskiekosta maalia tai paria tuohon arvostuskertoimeen väärään suuntaan.

Mielenkiintoinen lisä tähän antiin tuo Finanssivalvonnalle tehty kantelu. En muista, että olisi Suomessa ollut tutkintoja päällä uuden listalle pyrkivän yhtiön taustoissa. Joku korjatkoon, jos näin on ollut. Yhtiö on kovasti hehkuttanut näitä Lehdon aikana läpi vietyjä projekteja, mutta ovatkohan olleet mukana myös näissä Lehdon tappiollisissa korjausrakentamisprojekteissa, jotka rokottaneet Lehdon kurssia eurojen verran. Ovatko nämä ovat olleet Myllymäkien pöydällä ja vastuulla? Ainakin isä-Asko Myllymäen toimi lähtiessään Liiketoimintajohtaja -tittelillä, joten luulisi tietäneen aika varhaisessa vaiheessa, miltä ne alkoivat nopeasti näyttämään.

Harri Tahkolalla ei ole mitään tekemistä Kiinteistö-Tahkola Oy:n kanssa.

3 tykkäystä

Minun lukemassani esitteessä lukee että Danske Bank toimii vakauttamisjärjestäjänä

4 tykkäystä

Ylimerkitty kyllä, mutta muihin IPOihin verrattuna jää suhteessa enemmän lappuja - jos on uskaltanut merkitä :grin:

Taisi joku muukin laskea valuaatiota tarkemmin.

9 tykkäystä

Sinällään ihan terve merkki, ettei Toivo Group mennyt ihan niin paljon ylimerkityksi kuin monet muut annit. Monta kysymysmerkkiä tarinassa ja silloin pitää olla varuillaan, kun sanotaan että ollaan keksitty pyörä uudestaan (puolet pienemmillä kuluilla kuin kilpailijat, ultrakireillä PKS-Turku-Tampere asuntomarkkinoilla tehdään kovempia tuottoja kuin kukaan, johdon ylitsevuotava itseluottamus, Lehto sisäpiirin ATH-myynnit, jne). Pikavoittoja metsästävälle mukava juttu, mutta itse pysyn kaukana tästä ”sijoitustarinasta.”

10 tykkäystä

Inderes aloitti Toivon seurannan Myy-suosituksella ja 2,20€ tavoitehinnalla.
Analyysi kaikille vapaasti luettavissa

4 tykkäystä

Aloitettiin tänään juuri listautuneen Toivo Groupin seuranta. Ohessa omia hajanaisia ajatuksia keissistä lyhyesti. Jäsennellympää tekstiä löytyy raportista ja maanantaina käsitellään yhtiötä tarkemmin videolla.

Toivosta on täällä ollut jo kiitettävästi keskustelua ja kyseessähän on siis asuntoihin keskittynyt kiinteistökehitys- ja kiinteistösijoitusyhtiö. Yhtiön toimintahistoria on suhteellisen lyhyt, sillä nykymuotoinen liiketoiminta starttasi vasta 2018. Yhtiön tähänastiset näytöt ovat mielestäni kuitenkin erittäin hyviä (asuntokehityshankkeista keskimäärin 28 % kehityskate ja portfolion 6,4 % tuottotaso investointikustannuksille) ja avainhenkilöillä on pitkä kokemus kiinteistöalalta.

Yhtiön liiketoimintamalli ei nähdäkseni ole alalla täysin poikkeuksellinen ja suurista asuntosijoittajista esimerkiksi Kojamolla ja Satolla on käsitykseni mukaan myös omaa rakennuttamistoimintaa. Toivolla rakennuttamisen suhteellinen koko on kuitenkin selvästi esim. Kojamon ja Sadon kaltaisia taseyhtiöitä suurempi ja pienemmän kokoluokan ansiosta yhtiö kykenee todennäköisesti hyödyntämään ketterämmin markkinoilla avautuvia mahdollisuuksia (ns. poimimaan rusinat pullasta). Toivon liiketoimintamallissa on tietyllä tapaa paljon yhtymäkohtia myös pörssistä pois ostettuun Hoivatiloihin nähden, mutta on hyvä huomata, että yhtiöt toimivat eri kiinteistösektoreilla. Hoivatilat on keskittynyt puhtaasti erikoiskiinteistöihin (koulut, päiväkodit, hoiva), joissa rakentaminen ja lupaprosessit ovat vaativimpia ja kilpailu rakentajien välillä vähäisempää kuin asuntopuolella. Näin ollen kehityskatteiden saavuttamiseen liittyvä riskiprofiili on arvioni mukaan asuntopuolella selvästi hoivasektoria korkeampi. Hoivapuolella kiinteistöt on myös vuokrattu pitkillä vuokrasopimuksilla ja vastapuolena on julkinen sektori, kun asunnoissa vuokrasopimukset ovat tunnetusti tietyn määräaikaisuuden jälkeen toistaiseksi voimassaolevia.

Toivo on positioitunut asuntomarkkinoiden isoihin trendeihin todella hyvin ja yhtiön nykyinen salkku sekä hankekanta keskittyvät vahvasti muuttovoittoisille pk-seudun, Tampereen ja Turun talousalueille. Osa kohteista jättää mielestäni mikrosijaintinsa osalta kuitenkin jossain määrin toivomisen varaa (esim. kaukana raideliikenteestä ja palveluista), mikä voi vaikeuttaa näiden kohteiden vuokrattavuutta tulevaisuudessa. Yhtiön nykyisen asuntosalkun hoitokulutaso (2,1 euroa/m2) on todella matala ja tätä selittää käsitykseni mukaan kohteiden keski-ikä (alle 1v), suunnittelu- ja rakennuttamisvaiheessa tehdyt valinnat (mm. tilatehokuus, energia- ja lämmitysratkaisut) sekä tehokkaat huoltokonseptit. Nykyisen hoitokulutason ylläpitäminen käy pitkässä juoksussa todennäköisesti kuitenkin haastavaksi ja esimerkiksi väistämättä eteen tulevia ylläpitokorjauksia on mahdoton välttää. Yhtiön kiinteä kulutaso on suhteellisen kevyt ja arvioni mukaan kiinteiden kulujen tulisi skaalautua tulevina vuosina kasvun mukana.

Toivo on rakentanut viimeisen parin vuoden aikana merkittävän hankesalkun (lähes 1500 asuntoa), mikä luo pohjaa yhtiön koville kasvutavoitteille (500 MEUR:n portfolio 2026 mennessä ja osakekohtaisen NAV:n merkittävä vuotuinen kasvu). Tavoitteet ovat kunnianhimoisia, mutta arvioni mukaan lähtökohtaisesti kuitenkin saavutettavissa olevia. Tavoitteiden saavuttaminen edellyttää yhtiöltä kuitenkin erinomaista operatiivista suorittamista ja asuntomarkkinoiden säilymistä suotuisassa asennossa. Pidän mahdollisena, että yhtiö voi salkkutavoitteen saavuttamiseksi joutua tinkimään asettamastaan velkaantuneisuustavoitteesta (LTV alle 60 %), mutta yhtiöllä on kuitenkin selvää taloudellista liikkumatilaa rahoituskovenantteihin nähden (LTV max 70 %). En myöskään yllättyisi, mikäli yhtiö tulisi tulevina vuosina rahoittamaan rakennuttamistoimintaa myymällä vuosittain tietyn määrän kiinteistöjä ja tämän mahdollistavat yhtiölle myös kovenantit (myynnit enintään 15 % taseesta/vuosi).

Odotan Toivolta lähivuosina vahvaa kasvua merkittävän hankekannan johdosta ja ennustan kiinteistöportfolion käyvän arvon nousevan 336 MEUR:oon ja nettovarallisuuden 100 MEUR:oon 2024 mennessä. Yhtiön tulos kasvaa meidän papereissa lähivuosina vahvasti ja keskeiset tulosajurit ovat kiinteistökehityshankkeiden kehitysvoitot, olemassa olevan kiinteistökannan positiiviset arvonmuutokset sekä valmistuvien kohteiden ja skaalatuvan kulurakenteen johdosta kasvava vuokraustoiminnan tulos. Tuloksessa selkeä pääpaino on tulevina vuosina kehitysvoitoissa. Pidän todennäköisenä, että tulevaisuudessa nykyisen tasoisen kehitysmarginaalin ylläpitäminen voi käydä yhtiölle haastavammaksi, sillä toiminnan kasvaessa (lähivuosien investoinnit moninkertaiset viime vuosiin nähden) tietyt kustannustekijät kuten kilpailukykyisten alihankkijoiden löytäminen voi vaikeutua. Myös markkina voi asettaa yhtiölle tiettyjä pullonkauloja ja esim. tonttien saatavuus vaikeutunee rakennuttamistoiminnan keskittyessä kasvukeskuksiin, joissa kilpailu tonteista rakentajien välillä on kireää. Odotankin yhtiön kehitysmarginaalin laskevan lähivuosina lähemmäs kohti alan keskiarvoa (2024e: 20 %). Huomautan kuitenkin, että kehitysmarginaali on ennusteiden kannalta ehkäpä se suurin ”factor X” ja yllätykset voivat olla hyvin mahdollisia.

Toivon pörssitaival alkoi pirteästi ja tuon tämän päiväisen kurssinousun jälkeen osakkeen arvostus mielestäni hyvin kireä ja osakekurssiin on ladattu nähdäkseni todella kovat odotukset. Olen koittanut laajassa raportissa pyörittää arvostusta ja tuotto-odotusta useammasta eri kulmasta, mutta mielestäni yhtiötä on mielekkäintä katsoa osien summan kautta, jossa kiinteistöille ja rakennuttamistoiminnalle annetaan oma arvo. Meidän näkemys tuosta osien summasta on noin 2,2 euroa osakkeelta ja nykyisellä arvostuksella tuotto-odotus uhkaa jäädä mielestäni väistämättä heikoksi. Nykyisellä kurssitasolla hyvä tuotto-odotus edellyttäisi yhtiöltä käytännössä joko merkittävästi ennusteitani voimakkaampaa kasvua tai sitä, että markkinat ovat valmiita hyväksymään yhtiölle jatkossa todella kovat kertoimet. Kokonaisuudessaan Toivo on mielestäni kuitenkin todella mielenkiintoinen ja piristävä lisä pörssin nykyisten kiinteistösijoitusyhtiöiden joukkoon ja innolla jään seuraamaan yhtiön kehitystä jatkossa.

-Matias

41 tykkäystä