Tahkola kuin Tahkola, ehkä.
Kiinteistö-Tahkola ja sitä kautta Tahkolan suku on mainittu mm. tässä jutussa. Oulun seudun mahtisuvun nimi tuli esiin kartelliepäilyssä Sukunimenä Tahkola on 403 henkilöllä tällä hetkellä, joten on täysin mahdollista että he eivät ole sukua toisilleen. Tai vaikka olisivat, heidän bisnesajattelu ei ole samanlaista.
Itse alkuun harkitsin antiin osallistumista, mutta mitä enemmän tästä tulee tiedonmurusia esiin niin sitä vähemmän tämä kiinnostaa.
Näillä vetovoimatutkimuksilla voi heittää vesilintua jos asuntosijoittamisesta puhutaan. Esim. tuossa Kauppalehden vetovoimatutkimuksessa Helsinkin on viimeisenä 
. Turha katsella kyselyitä ja galluppeja mihin ihmiset sanovat haluavansa muuttaa kun voi katsoa ihan todellista faktaa siitä mihin ihmiset oikeasti muuttavat. Kuopionkin väkiluku kääntyy ennusteiden mukaan laskuun jo 2030-luvun alussa.
Ja onhan Kuopio nyt siis elinvoimaisempi kuin joku Mikkeli, mutta ei sillä tulevaisuudennäkymien kannalta ole mitään asiaa PK-seutu-Tampere-Turku-(Oulu) porukkaan. Ts. jos pitää valita niin parempi verrokki sille on Mikkeli kuin esim. Tampere.
Ylimerkintä “yllättäen” 
Tässä ei taida olla markkinatakaajaa/stabilaattoria pelissä, kuten vaikka Nightingalen kanssa oli?
Pohdinta jääkiekkoteemaisesti: Ekan erän jälkeen jos lähdetään vaikka Kiakkoa pelaamaan 1-6 tappioasemasta (0,36 vs 2,10), niin melkoisen kova joukkue saa olla samassa liigassa pelaaviin vastustajiin nähden, että edes kerran kaudessa tulisi tasapeli. Onnea kaikille pikavoittoa metsästäville - toivottavasti ei tärähdä heti aloistuskiekosta maalia tai paria tuohon arvostuskertoimeen väärään suuntaan.
Mielenkiintoinen lisä tähän antiin tuo Finanssivalvonnalle tehty kantelu. En muista, että olisi Suomessa ollut tutkintoja päällä uuden listalle pyrkivän yhtiön taustoissa. Joku korjatkoon, jos näin on ollut. Yhtiö on kovasti hehkuttanut näitä Lehdon aikana läpi vietyjä projekteja, mutta ovatkohan olleet mukana myös näissä Lehdon tappiollisissa korjausrakentamisprojekteissa, jotka rokottaneet Lehdon kurssia eurojen verran. Ovatko nämä ovat olleet Myllymäkien pöydällä ja vastuulla? Ainakin isä-Asko Myllymäen toimi lähtiessään Liiketoimintajohtaja -tittelillä, joten luulisi tietäneen aika varhaisessa vaiheessa, miltä ne alkoivat nopeasti näyttämään.
Minun lukemassani esitteessä lukee että Danske Bank toimii vakauttamisjärjestäjänä
Ylimerkitty kyllä, mutta muihin IPOihin verrattuna jää suhteessa enemmän lappuja - jos on uskaltanut merkitä 
Taisi joku muukin laskea valuaatiota tarkemmin.
Sinällään ihan terve merkki, ettei Toivo Group mennyt ihan niin paljon ylimerkityksi kuin monet muut annit. Monta kysymysmerkkiä tarinassa ja silloin pitää olla varuillaan, kun sanotaan että ollaan keksitty pyörä uudestaan (puolet pienemmillä kuluilla kuin kilpailijat, ultrakireillä PKS-Turku-Tampere asuntomarkkinoilla tehdään kovempia tuottoja kuin kukaan, johdon ylitsevuotava itseluottamus, Lehto sisäpiirin ATH-myynnit, jne). Pikavoittoja metsästävälle mukava juttu, mutta itse pysyn kaukana tästä ”sijoitustarinasta.”
Inderes aloitti Toivon seurannan Myy-suosituksella ja 2,20€ tavoitehinnalla.
Analyysi kaikille vapaasti luettavissa
Aloitettiin tänään juuri listautuneen Toivo Groupin seuranta. Ohessa omia hajanaisia ajatuksia keissistä lyhyesti. Jäsennellympää tekstiä löytyy raportista ja maanantaina käsitellään yhtiötä tarkemmin videolla.
Toivosta on täällä ollut jo kiitettävästi keskustelua ja kyseessähän on siis asuntoihin keskittynyt kiinteistökehitys- ja kiinteistösijoitusyhtiö. Yhtiön toimintahistoria on suhteellisen lyhyt, sillä nykymuotoinen liiketoiminta starttasi vasta 2018. Yhtiön tähänastiset näytöt ovat mielestäni kuitenkin erittäin hyviä (asuntokehityshankkeista keskimäärin 28 % kehityskate ja portfolion 6,4 % tuottotaso investointikustannuksille) ja avainhenkilöillä on pitkä kokemus kiinteistöalalta.
Yhtiön liiketoimintamalli ei nähdäkseni ole alalla täysin poikkeuksellinen ja suurista asuntosijoittajista esimerkiksi Kojamolla ja Satolla on käsitykseni mukaan myös omaa rakennuttamistoimintaa. Toivolla rakennuttamisen suhteellinen koko on kuitenkin selvästi esim. Kojamon ja Sadon kaltaisia taseyhtiöitä suurempi ja pienemmän kokoluokan ansiosta yhtiö kykenee todennäköisesti hyödyntämään ketterämmin markkinoilla avautuvia mahdollisuuksia (ns. poimimaan rusinat pullasta). Toivon liiketoimintamallissa on tietyllä tapaa paljon yhtymäkohtia myös pörssistä pois ostettuun Hoivatiloihin nähden, mutta on hyvä huomata, että yhtiöt toimivat eri kiinteistösektoreilla. Hoivatilat on keskittynyt puhtaasti erikoiskiinteistöihin (koulut, päiväkodit, hoiva), joissa rakentaminen ja lupaprosessit ovat vaativimpia ja kilpailu rakentajien välillä vähäisempää kuin asuntopuolella. Näin ollen kehityskatteiden saavuttamiseen liittyvä riskiprofiili on arvioni mukaan asuntopuolella selvästi hoivasektoria korkeampi. Hoivapuolella kiinteistöt on myös vuokrattu pitkillä vuokrasopimuksilla ja vastapuolena on julkinen sektori, kun asunnoissa vuokrasopimukset ovat tunnetusti tietyn määräaikaisuuden jälkeen toistaiseksi voimassaolevia.
Toivo on positioitunut asuntomarkkinoiden isoihin trendeihin todella hyvin ja yhtiön nykyinen salkku sekä hankekanta keskittyvät vahvasti muuttovoittoisille pk-seudun, Tampereen ja Turun talousalueille. Osa kohteista jättää mielestäni mikrosijaintinsa osalta kuitenkin jossain määrin toivomisen varaa (esim. kaukana raideliikenteestä ja palveluista), mikä voi vaikeuttaa näiden kohteiden vuokrattavuutta tulevaisuudessa. Yhtiön nykyisen asuntosalkun hoitokulutaso (2,1 euroa/m2) on todella matala ja tätä selittää käsitykseni mukaan kohteiden keski-ikä (alle 1v), suunnittelu- ja rakennuttamisvaiheessa tehdyt valinnat (mm. tilatehokuus, energia- ja lämmitysratkaisut) sekä tehokkaat huoltokonseptit. Nykyisen hoitokulutason ylläpitäminen käy pitkässä juoksussa todennäköisesti kuitenkin haastavaksi ja esimerkiksi väistämättä eteen tulevia ylläpitokorjauksia on mahdoton välttää. Yhtiön kiinteä kulutaso on suhteellisen kevyt ja arvioni mukaan kiinteiden kulujen tulisi skaalautua tulevina vuosina kasvun mukana.
Toivo on rakentanut viimeisen parin vuoden aikana merkittävän hankesalkun (lähes 1500 asuntoa), mikä luo pohjaa yhtiön koville kasvutavoitteille (500 MEUR:n portfolio 2026 mennessä ja osakekohtaisen NAV:n merkittävä vuotuinen kasvu). Tavoitteet ovat kunnianhimoisia, mutta arvioni mukaan lähtökohtaisesti kuitenkin saavutettavissa olevia. Tavoitteiden saavuttaminen edellyttää yhtiöltä kuitenkin erinomaista operatiivista suorittamista ja asuntomarkkinoiden säilymistä suotuisassa asennossa. Pidän mahdollisena, että yhtiö voi salkkutavoitteen saavuttamiseksi joutua tinkimään asettamastaan velkaantuneisuustavoitteesta (LTV alle 60 %), mutta yhtiöllä on kuitenkin selvää taloudellista liikkumatilaa rahoituskovenantteihin nähden (LTV max 70 %). En myöskään yllättyisi, mikäli yhtiö tulisi tulevina vuosina rahoittamaan rakennuttamistoimintaa myymällä vuosittain tietyn määrän kiinteistöjä ja tämän mahdollistavat yhtiölle myös kovenantit (myynnit enintään 15 % taseesta/vuosi).
Odotan Toivolta lähivuosina vahvaa kasvua merkittävän hankekannan johdosta ja ennustan kiinteistöportfolion käyvän arvon nousevan 336 MEUR:oon ja nettovarallisuuden 100 MEUR:oon 2024 mennessä. Yhtiön tulos kasvaa meidän papereissa lähivuosina vahvasti ja keskeiset tulosajurit ovat kiinteistökehityshankkeiden kehitysvoitot, olemassa olevan kiinteistökannan positiiviset arvonmuutokset sekä valmistuvien kohteiden ja skaalatuvan kulurakenteen johdosta kasvava vuokraustoiminnan tulos. Tuloksessa selkeä pääpaino on tulevina vuosina kehitysvoitoissa. Pidän todennäköisenä, että tulevaisuudessa nykyisen tasoisen kehitysmarginaalin ylläpitäminen voi käydä yhtiölle haastavammaksi, sillä toiminnan kasvaessa (lähivuosien investoinnit moninkertaiset viime vuosiin nähden) tietyt kustannustekijät kuten kilpailukykyisten alihankkijoiden löytäminen voi vaikeutua. Myös markkina voi asettaa yhtiölle tiettyjä pullonkauloja ja esim. tonttien saatavuus vaikeutunee rakennuttamistoiminnan keskittyessä kasvukeskuksiin, joissa kilpailu tonteista rakentajien välillä on kireää. Odotankin yhtiön kehitysmarginaalin laskevan lähivuosina lähemmäs kohti alan keskiarvoa (2024e: 20 %). Huomautan kuitenkin, että kehitysmarginaali on ennusteiden kannalta ehkäpä se suurin ”factor X” ja yllätykset voivat olla hyvin mahdollisia.
Toivon pörssitaival alkoi pirteästi ja tuon tämän päiväisen kurssinousun jälkeen osakkeen arvostus mielestäni hyvin kireä ja osakekurssiin on ladattu nähdäkseni todella kovat odotukset. Olen koittanut laajassa raportissa pyörittää arvostusta ja tuotto-odotusta useammasta eri kulmasta, mutta mielestäni yhtiötä on mielekkäintä katsoa osien summan kautta, jossa kiinteistöille ja rakennuttamistoiminnalle annetaan oma arvo. Meidän näkemys tuosta osien summasta on noin 2,2 euroa osakkeelta ja nykyisellä arvostuksella tuotto-odotus uhkaa jäädä mielestäni väistämättä heikoksi. Nykyisellä kurssitasolla hyvä tuotto-odotus edellyttäisi yhtiöltä käytännössä joko merkittävästi ennusteitani voimakkaampaa kasvua tai sitä, että markkinat ovat valmiita hyväksymään yhtiölle jatkossa todella kovat kertoimet. Kokonaisuudessaan Toivo on mielestäni kuitenkin todella mielenkiintoinen ja piristävä lisä pörssin nykyisten kiinteistösijoitusyhtiöiden joukkoon ja innolla jään seuraamaan yhtiön kehitystä jatkossa.
-Matias
Uutta hankesopimusta Tampereelle
https://view.news.eu.nasdaq.com/view?id=b669badf52beb2c19eaaf0a3635f43b8a&lang=fi
Toivo Group Oyj -konserni (”Toivo” tai ”Yhtiö”) on solminut Rakennusliike Tikirak Oy:n (”Tikirak”) kanssa hankesopimuksen Pirkkalan Soljan uudelle asuinalueelle rakennettavasta asuinkerrostalosta. Hankesuunnittelun on määrä alkaa kuluvan kesän aikana. Hanke kattaa yli 30 asunnon asuinkerrostalon, joka rakennetaan osana Tikirakin suurempaa korttelikokonaisuutta alueella. Rakennustyöt korttelissa alkavat kuluvan kesän aikana.
Ei tuolla ole Tampereen kanssa mitään tekemistä. Pirkkalaan rakennetaan kerrostaloja. Eli alueelle, jossa 1km2 kulmilla haluttaisiin asua rivitaloissa?
Korjataan sen verran, että siis Tampereen seudulle Pirkkalaan, joka on Toivon kohdealuetta.
Itselle tuo 10km autolla keskustaan on sama kuin Tampereelle 
.
Kaikkea ei voi kuitenkaan rakentaa keskustan alueelle, vaan nopeasti kasvava kaupunki laajenee ulospäin. Hieman ydinkeskustan ulkopuolella tonttihinnat lienee vielä kohtuullisia ja ne potentiaalisesti 20-30 vuoden kuluessa nostavat arvoaan, kun oletettavasti kaupungin kasvu jatkuu. Nähdäkseni osuu toiminta-ajatukseen.
Pieni kohde toki, “yli 30 asuntoa”, mutta askel eteenpäin.
Asuntokantaa tutkiessani listautumisen yhteydessä huomasin, että Toivo ei rakenna mitään lähellekään keskustaa. Mikrosijaintien valitseminen kaukaa keskustasta auttaa korkean vuokratuoton saavuttamisessa, mutta riskinä ovat tyhjät kuukaudet, sillä sijainnit eivät ole sellaisia, mihin saa aina vuokralaisen. Joku muukin voi keksiä rakentaa tönöjä näihin “mikrosijainteihin”, jolloin kilpailu harvoista asukkaista käy haastavaksi ja joudutaan tinkimään vuokrista. Myöskään kaikki Toivon kämpät eivät ole sellaisia, joista Toivon toimari maalaili mielikuvia Inderesin haastattelussa.
Voi myös olla, että valittu sijainti ghettoutuu ja arvo ei kasva aivan oletetusti.
Itse haluaisin näyttöjä siitä, että Toivo pystyy muuttamaan excel-rahan oikeaksi rahaksi myymällä kohteita 28 % kehityskatteella, sillä tähän astiset myynnit eivät ole näihin lukemiin päässeet. Esim. Hoivatilat toimivat näin ja rahoittivat sillä osan kasvustaan. Olihan Hoivatiloilla toki suunnattuja antejakin kasvun vauhdittajana siellä matkan varrella.
Itse myin 10 min kaupan käynnin alkamisen jälkeen Teboililla tankkaillessa laput, joita tuli hieman enemmän kuin oletin ja siirryin sivusta seuraamaan tätä keissiä. Olin varsin yllättynyt, että hinta pomppasi niinkin paljon niin pienellä ylimerkinnällä, sillä olisin myynyt laput halvemmallakin, koska riski\tuotto ei mielestäni ole erityisen hyvä tässä keississä. 
Tuotto-odotus liiaksi toivon varassa -Arola
Tykkäsin Matiaksen rapsasta, ei ollut ihan pelkkää glitteriä. 
Mikä on Toivon ”kehityskate 28%” laskennan peruste / relevanssi, jos kohteet jää heille omaan taseeseen? 
NAV-arvostus x6 muihin vastaaviin toimijoihin verrattuna on kohtuuton.
Jäätiin ainakin Inderesin nostetuista ennusteista, vaikka liikevoiton nousu olikin ripeää.
Toivon näkymät pidetty ennallaan 13-16M€. Inderes arvioi yli tuon ohjeistuksen ja silti nykyinen kurssitaso >30% suositushinnan 
Rakennuskustannusten nousu toistaiseksi hallinnassa, mutta kauanko kontrolli kestää?
”Rakennuttamisen osalta hyvästä onnistumisesta kertoo, että yhtiö on pystynyt pitämään kiinni kehityskatetasoista. Rakennuttamisen osalta haaste on rakennusmateriaalien kustannusnousu, joita yhtiö on pystynyt toistaiseksi hallitsemaan.”
Toivo Group erinomaiseen tulokseen uutena pörssiyhtiönä:
Liikevoitto 6 M/euroa (2,2 M/euroa)
Kasvu 173 %
Osakekohtainen tulos 0,10 euroa (0,03 euroa)
Mikä estää yrityksen johtoa tekemästä parhaita hankkeita muiden omien yhtiöidensä (niitä näkyy riitttävän…) taseeseen? Suojaako mikään laki/asetus osakkeenomistajia tällaisiltä välistävedoilta?
Yleensä johdolla on kilpailukieltosopimukset. Näin ainakin vakiintuneissa ja omistuksiltaan hajautuneissa yhtiöissä, joissa on ammattihallitus ja hallituksessa mukana myös yhtiöstä riippumattomia jäseniä.
TOIVOssa on kuitenkin vielä vahva perheleima ja TJ Markus Myllymäen toimitusjohtajasopimus saattaa olla ajalta ennen listautumista, jollei sitä ole tarkastettu listautumista valmisteltaessa, DD-vaiheessa. Tuskin aiemmin isä-pappa Asko on poikaansa sitonut kilpailukielloin ja mojovin korvauspykälin orjakseen ja voi hyvinkin olla käytössä vain yksinkertainen lappu, jossa on korvauksesta sovitti.
Julkisuuden ja yhtiön Governance-sääntöjen pitäisi suojata, mutta ainakin Investors Housessa tj. Roininen ja hpj ovat tehneet sisäpiirikauppoja.
