Pari asiaa mitä ei mielestäni ole vielä käsitelty tuli mieleen:
Uudiskohteista voi myös tinkiä → ei onnistu välttämättä yhtä suoraviivaisesti, mutta on mahdollista.
Jos ostat uudiskohteen, niin varainsiirtoveroilmoitus pitää tehdä itse. Ainoastaan vanhojen asuntojen kohdalla välittäjän vastuulla on tehdä se puolestasi.
Uudiskohteiden hoitovastikkeet on yleensä arvioitu alakanttiin. Jos on alle 4€/m2, niin voipi olla syytä tarkistaa omissa laskelmissa ylöspäin.
Jos asunto on vuokratontilla, niin tontin papereihin (vuokrankorotusehdot jne.) on syytä tutustua. Erityisesti jos aikoo lunastaa osuuden vuokratontista, niin kannattaa selvittää mitä se oikeasti tarkoittaa.
Kesällä pankeissa voi olla ruuhkaa, kun on lomia ja asuntokauppoja tehdään suhteellisesti enemmän. Kannattaa varata hyvin aikaa lainaneuvotteluihin, jos kesällä on liikenteessä.
Isännöinnillä ja hallituksella on merkitystä. Isännöitsijä on usein ylityöllistetty ja hallitus ei saa palkkioita (tekee hyväntekeväisyyttä) ja ovat amatoorejä. Mitä pienempi taloyhtiö, niin sitä sekavampaa touhua on odotettavissa. Tähän voi vaikuttaa menemällä itse hallitukseen mukaan ja mahdollisesti vaihtamalla/kilpailuttamalla isännöintiä.
Esimerkiksi pienissä rivitaloyhtiöissä , joissa vain muutama asunto, ei usein ole isännöintiä tai huoltoyhtiötä ollenkaan. Tällöin osakkaiden väliset riidat ja erimielisyydet ovat todennäköisempiä ja remonttivelka on usein päässyt nousemaan kohtuuttomaksi, kun ei niistä olla päästy yhteisymmärrykseen ja kaikessa halutaan säästää.
Ei niistä välttämättä mitään alennusta saa. Eihän sillä ole mitään merkitystä periaatteessa onko taloyhtiölainaa vai ei. Jotkut ottaa lainan omiin nimiinsä ja maksaa taloyhtiölainan pois. Sijoittajat taas monesti jättää taloyhtiölainan (rahoitusvastike) koska se on vähennyskelpoista vuokratulosta jos tuloutettu kirjanpidossa.
Rahoitusvastikeen verohyöty on hyvä mutta myyntihetkellä verot menevät tästäkin maksuun. Tietenkin pitkäaikaiset sijoittajat voivat hyödyntää hyvin arvoa kehittäneisiin kohteisiin hankintameno-olettamaa tai käyttää muita kikkoja verotukseen. Esim. lahjoitus. Ompa joku pistänyt kirjansa myös pariksi vuodeksi kämppään, jotta saa verovapauden myydä.
Osaako porukka täällä sanoa joitain eri vuosikymmenten rakentamiseen liittyviä ratkaisuja, joita kannattaisi välttää? Semisti kuumottava ajatus ostaa asunto, jossa joku ratkaisu kostautuu ja asunnon arvo laskee nopeasti kosteusongelmien alkaessa.
Voi kertoa kerroistaloistakin, mutta itseä kiinnostaisi erityisesti rivitalojen osalta.
Rivareista puhuttaessa 2000-luku on sitä turvallisinta aikaa, kun miettii monia riskirakenteita. Jos taas ostaa vaikka 1980-luvun luukun, niin mieluummin vuosikymmenen alkupuolelta kuin loppupuolelta, sillä nousukauden ylikuumentuneilla markkinoilla tehtiin paikoin todellista sutta ja sekundaa ennen ysärilamaa.
@Wappie Raksystemsin sivuilla on osittain samoja ja ehkä muutama uusikin rakenne. Tässä erona on, että sivuilla on selitetty rakennetta sanallisesti sekä kuvan avulla:
Lähes 15 000 asuntokaupan yhteydessä tehdyn kuntotarkastuksen mukaan 15 %:ssa pientaloista on varma kosteusvaurio ja noin 40 %:ssa on joko vaurio tai lisätutkimustarvetta yleisimmissä
riskirakenteissa. Luvut eivät sisällä mm. märkätilojen, kellarirakenteiden tai muissa kuin riskirakenteissa havaittuja vaurioita. Vaurioiden yleisyys lisääntyi sitä mukaa mitä vanhemmasta rakennuksesta oli kyse.
Kyllä näillä jo alkuun pääsee riskien arvioinneissa ja sitä ostohetken riskiä voi vähentää teettämällä kuntoarvion/-tutkimuksen. Näistä ei ole taidettu ketjussa vielä ihan liikaa olla juttua, mutta kun aletaan mennä 1990 vanhempiin rakennuksiin, niin on ehkä hyviä pohtia myös muita asioita kuin keittiökaappien väriä. Investoinnit ovat yleensä suurehkoja tai suuria.
Kiitokset vastauksista! Noiden listausten avulla pääsee jo alkuun ja näemmä avauksia tekevä kuntotarkastus + tarvittaessa kuntotutkimus pitäisi havaita pahimmat ongelmat.
Kummin asuntokaupassa on yleensä tapana, maksaako kuntotarkastukset myyjä vai ostaja?
Ainakin tässä markkinassa sitä kannattaa vaatia myyjältä kuntotarkastusta, mutta mielellään siten, että sinä saat valita/hyväksyä tekijän. Omakotitalokaupoissa on ainakin tapana, että myyjä maksaa.
Monesti se on kaupanehtona että mitään ihmeellistä ei löydy. Itse maksoimme puoliksi koska siinä oli sekä myyjän että ostajan intressi. Jos en olisi ostanut niin olisi helpompi myyjän jatkaa myyntiä kun tarkastus tehty.
Tässä on harkittu avopuolison kanssa ensiasunnon ostoa kun hintoja on vihdoin saatu vähän alas ja tinkivaraakin voisi löytyä. Näillä näkymin hankinta kohdistuisi uudehkoon asunto-osakkeeseen. Näissä vähän jännittää mahdolliset “naapuririskit” suurien taloyhtiölainojen ja huippuhinnoin tehtyjen kauppojen kanssa, etenkin jos korkotaso tästä vielä nousee.
Miten näette rahoitusriskin realisoitumisen vaikuttavan yhden asunto-osakkaan talouteen? Yhden asunnon kohdallahan kyseessä ei varmastikaan ole isosta riskistä kyse, mutta jos yhtiöstä esimerkiksi omistaa useamman asunnon (yli 5kpl) sama sijoitusyhtiö, jonka tase ei kestä myymättömiä asuntoja ja kohonneita rahoituskustannuksia, niin riskit voivat kai kasvaa suuriksikin?
Olen itse ajatellut asiaa myös siltä kantilta, että olisiko riskiltä mahdollista suojautua pienellä kikkailulla osakeyhtiön kautta. Ajatuksena olisi ostaa suuren taloyhtiölainan omaava asunto varta vasten perustetulle sijoitusyhtiölle. Sijoitusyhtiö maksaisi korkeasti taloyhtiölainoitetusta asunnosta vain pienen myyntihinnan ja tämän jälkeen yhtiö vuokraisi asunnon minulle. Vuokrasopimus kattaisi hoitovastikkeen + rahoitusvastikkeen ja jos yhtiövastike on tuloutettu niin käsittääkseni verotettavaa tuloa ei pääsisi muodostumaan? Näin riski ainakin teoriassa voisi olla mahdollista rajata tuohon omaan sijoitettuun pääomaan ja jos yhtiössä sattuisi isompi katastrofi niin perustetun yhtiön voisi viedä konkurssiin ja rajata näin oman altistuksen pieneksi. Mitähän käytännön ongelmia tuosta seuraisi?
Miten olette muut suhtautuneet mahdolliseen riskiin uudiskohteiden mahdollisten rahoitushaasteiden suhteen?
Ihan mahdollinen kuvio, mutta luulisin että varautumiskeinona vähän extreme. Riippuen todella monesta asiasta (paikkakunta, tarkempi sijainti, vuokrattavuus, jne.) näen riskinä pikemminkin taloyhtiön likviditeettikriisin, mutta ajatus uudehkon taloyhtiön konkurssista tuntuu äärimmäiseltä.
Jos yksi iso osakas laiminlyö maksujaan, niin luultavasti ennemminkin voi käydä niin, että taloyhtiö kerää (väliaikaisesti) muilta osakkailta enemmän vastikkeita, neuvottelee rahoitusratkaisunsa uusiksi (ehkä kalliimman rahoituksen), mutta mikäli laiminlyöneen osakkaan osakkeilla on realisointiarvoa tai vuokrattavuutta, kyllä taloyhtiön pitäisi lopulta saada omansa takaisin.
Osakeyhtiön perustamalla suojaat ehkä sellaista, joka ei ensi sijassa ole uhattuna (oma pääoma), mutta et ratkaise taloyhtiön likviditeettiin liittyvää riskiä. Sen sijaan pahimmillaan saat verottajan niskaasi, kun se tarkastelee onko järjestelyssä kyseessä jonkinlainen veron välttely - vuokra kun pitäisi asettaa käypään markkinahintaan (eikä sitä oikein voi perustellusti veivata ylös ja alas vastikkeiden mukana). Lisäksi luovut potentiaalisesti hyvin merkittävästä veroedusta verovapaan luovutusvoiton osalta.
Omassa päässäni osakeyhtiön plussat jäävät ohuiksi ja miinukset painavammiksi.
Onhan tuo likvideettiriskikin erittäin ikävä silti. Kyllä ehdottomasti kannattaa olla tarkkana taloyhtiön omistajarakenteen kanssa. Jos siellä on yksi erittäin suuri osakas, niin olet kyllä silloin samassa veneessä sen kanssa, suorituuko ko. osakas vastikevelvoitteistaan. Itse en ehkä tässä hetkessä tällaista riski ottaisi, tai edes sellaista riskiä, jossa hyvin merkittävä osa taloyhtiön osakkaista on sijoittajia. Osakasluetteloon kannattaa mielestäni tutustua - varsinkin jos jaksaa nähdä vaivaa riskien hallitsemiseksi.
Huoneistolla voi olla realisointiarvoa, mutta taloyhtiön mahdollisuudet saada se realisoitua ovat aika kehnot, mikäli osakas ei siihen vapaaehtoisesti ryhdy. Toki yhtiö voi aloittaa perintätoimet tai hakea osakasta konkurssiin, mutta ne ovat hitaita keinoja. Lisäksi vakuudenhaltija on jonossa ennen taloyhtiötä. Vuokrattavuutta huoneistolla voi olla, mutta uudessa raskaasti yhtiölainoitetussa yhtiössä vuokratuotto voi hyvin helposti jäädä hoito-, rahoitus- ja tonttivastiketta pienemmäksi. Tällöin osakkaan velkaantuminen yhtiölle ainoastaan hidastuu.
Ehkä tätä olisi parempi kysyä jollain rakentamiseen liittyvällä foorumilla, mutta kokeillaan täälläkin.
Olen tutustunut myynnissä olevaan rivitaloasuntoon (alle 10v vanha), jonka taloyhtiössä on havaittu rakennusvirheitä märkätiloissa ja ne tullaan joka asuntoon tekemään uusiksi. Asuntoa myydään jonkin verran alennettuun hintaan tästä syystä. Tietämättä koko rakennuksen todellista kuntoa ei tarjousta mielellään tee, mutta miten menettelisitte jos kohde on muuten oikein kiinnostava? Kuinka epävarmuuksia pitäisi hinnoitella? Vai kannattaako vain pysyä loitolla tällaisista kohteista?
Jos joku rakentamisesta enemmän tietävä haluaisi vaikka yksityisviesteillä vaihtaa muutaman sanan, niin voisin tarkemmin kertoa mitä tapauksesta on tiedossa. Oma tietämykseni ei riitä riskin kunnolliseen arviointiin.
Kannattaa kysäistä isännöitsijältä kustannusarvioita korjauksista, niiden kestosta sekä mahdollisuudesta asua kämpässä remontin aikana Sitten käytä sopivaa kertointa korjauskustannuksille ja arvioi myös asumishaitta. Sitten pähkäile minkä tarjouksen olet valmis tekemään em. asiat huomioiden.
Isännöitsijän todistuksesta pitäisi ilmetä kaikki tiedossa olevat virheet ja korjaussuunnitelmat, lisäksi isännöitsijää kannattaa muutenkin tentata.
Alle 10 v vanhassa taloyhtiössä luulisi myös muilla omistajilla olevan kiinnostusta tutkia, onko virheitä tehty muuallakin. Koska eihän märkätilojen rakennusvirheet ainakaan luottamusta lisäävä tekijä ole. Eli kannattaa tiedustella onko tehty tai ollaanko tekemässä kuntotutkimusta kohteeseen. Jonkinlainen merkki varmaan sekin on, jos tällaiselle ei nähdä tarvetta ja ajatellaan vain, että korjataan märkätilat pois alta ja jatketaan elämää.
Epävarmuuden hinnoittelu on sitten enemmän itsestä kiinni ja esimerkiksi siitä onko ostamassa ns. loppuelämän asuntoa vai lyhytaikaisempaa ratkaisua.
Kiitos vastauksista! Remontin kustannukset ja asumishaitta onkin jo tiedossa. Nämä eniten vaikuttavat hinnoitteluun. Kuitenkin rakentamisesta tietämättömänä näen riskiä myös siinä, että mahdollisia jo syntyneitä kosteusvaurioita ei saataisi märkätilojen uusimisella korjattua. En tiedä onko tuo tarpeellinen huoli.
Hei kaikille, ajattelin kysäistä neuvoja täältä. Meillä asunnon osto edessä ja yksi kiinnostava kohde olisi kiikarissa pääkaupunkiseudulla. Kohde n. 10 vuotta vanha kerrostalohuoneisto ja taloyhtiössä on yhteensä 35 huoneistoa. Pyysin asuntovälittäjältä osakasluetteloa ja selvisi että Icecapital omistaa 10 huoneistoa taloyhtiöstä. Tämä ilmeisesti siis joku asuntorahasto - mitä mieltä olette? Lisääkö tämä olennaisesti riskiä?
Icecapital on Ari Lahden omistama. Ei ainakaan mikään pikkuputiikki, tai köyhä omistaja, jolloin olisi pelkoa akuutista kassakriisistä. Muutoin en ota kantaa onko kyseessä red flag.
Ei ehkä osakkaan maksukyvyn suhteen ole pelottava, mutta mahdollisten korjausten ja asuinmukavuuksien osalta sijoittaja-osakas voi tehokkaasti jarruttaa investointeja.
Aikoinaan ostin Viabekin (bensiinialan eläkekassa) konkurssipesästä erään huoneiston ja kyseiseen talonyhtiöön ei saatu 8e/huoneisto maksavaa talonyhtiölaajakaistaa hankittua, kun eräs sijoittaja-osakas oli laskenut sen vain vähentävän hänen nettotuottoaan.