Kun sijoittajaosakkailla on omistuksessaan huomattava määrä huoneistosta, niin se voi vaikuttaa asoy’n lainansaannin ehtoihin ja toiseksi suuri vuokralaisten määrä voi vaikuttaa (ei välttämättä) asumisviihtyvyyteen.
4 tykkäystä
Mulla nyt tuntuu riittävän näitä kysymyksiä, mutta jospa näihin tulevat vastaukset auttavat muita vastaavassa tilanteessa olevia 
Nyt usean kohteen eri välittäjien kanssa juteltuani kaikki tuntuvat sanovan, ettei ohjeen mukaisia kuntotarkastuksia ole tapana tehdä osakeasuntoihin, edes vaikka kyse on rivitalosta. Se vaatisi isännöitsijän/taloyhtiön luvan, kun reikien porailu etenkin märkätiloihin ei ole ihan ongelmatonta.
Sen sijaan kuulemma tapana on tehdä pintakosteusmittaus. Kertooko se oikeasti juuri mitään?
Markkina näyttää ainakin Oulun seudulta tietyssä hintaluokassa siltä, että hyviin kohteisiin tulee kyllä nopeasti ja melko hyviä tarjouksia. Kuntotarkastuksia vaativan tarjouksen voi ohittaa, kun tulee muitakin.
3 tykkäystä
Eihän se pintakosteusmittaus paljoa kerro, mutta ei se toisaalta kovin kalliskaan yleensä ole 100-300€ ja usein maksetaan puoliksi myyjän kanssa. Siinä käydään läpi tilat, joissa vettä käsitellään.
Käytännössä unelmakohteen kohdalla voit ottaa riskin kuntoon liittyen tai tuot jonkun “asiantuntijan” mukaan näytölle. Siihen toki hieman pidemmän ajan yksityisnäyttö olisi soveltuvampi. Ja jos asiantuntija tulee yrityksen edustajana, niin siitä kannattanee sopia tarkemmin etukäteen. Mutta jos kaverisi Matti tulee, koska hän ymmärtää paremmin, niin ei pitäisi olla ongelmaa.
Rakenteita rikkova kuntotutkimus on aika äärimmäinen keino, koska moni myyjä ei innostu ajatuksesta, että ostajakandidaatti haluaa tehdä reikiä rakenteisiin ennen ostopäätöstä. Kuntoarviot ovat täysin normaaleja ja jopa suositeltavia esim. omakotitalokaupassa, eli rakenteita ei rikota. Uusissakin kohteissa voi olla selkeitä rakennusvirheitä, jotka harjaantuneella silmällä näkee kohdetta tutkiessa.
Jos joku tarjoaa pyynnin ilman ehtoja lisätutkimuksista niin heikoilla ollaan. Oikeasti massoja houkuttelevat kohteet kun tuppaavat liikkumaan jos nyt ei päivissä, niin 1-2 viikossa. Asuntokaupan ihanuuksia, kun sinun kanssa asunnosta kilpaileva ei välttämättä osaa tai ymmärrä tunnistaa piileviä riskejä.
3 tykkäystä
Kiinteistökaupoissa tuo kuntokartoituksen tekeminen on yhtä lailla myyjän kuin ostajankin etu. Monet ajattelevat sen olevan jopa tärkeämpi myyjälle. Voi jättää vähemmän mahdollisuuksia ostajalle vedota virheisiin ja vaatia myyjältä korvauksia, jos vikaa ilmenee myöhemmin asiassa, joka on kuntokartoituksessa todettu myyntihetkellä olleen kunnossa.
2 tykkäystä
Kiinteistökaupoissa (ja vaikka osakekaupoissakin) kannattaa vaatia myyjältä kaikki hänen omaavat kuntokartoitukset, ei vain viimeisintä myyntiä varten tehtyä.
Kaverilla oli juuri tapaus, missä myyntiä varten tehty kartoitus oli melko pintapuolinen. Myöhemmin selvisi selkeä seikka, mistä ei kartoituksessa oltu mainittu. Pääsivät kuitenkin juristin vinkistä käsiksi X vuotta aikaisemmin myyjän tekemään laajaan kartoitukseen, jossa puute oli selkeästi tuotu ilmi. Saivat lopulta isomman summan vahingonkorvausta (huom. ei hinnan alennusta).
4 tykkäystä
Kiinteistökaupassa kuntotutkimus laadukkaalla tekijällä on ilman muuta paikallaan. Sen sijaan 2000-luvun rivariin en näe oikein mitään hyötyä edes kosteusmittauksesta. Näissä on aina uuden lain (voimaan v. 1999) tasoiset vesieristykset, joten se antaa jotain luottoa. Hyödyllisempää on kysellä vaikka isännöitsijältä tai taloyhtiön pj:ltä yhtiöstä. Kuntotutkimusta vaatimalla saattaa missata ne kaikista parhaat kohteet joihin tulee useita tarjouksia.
1 tykkäys
Ja mikäli olet lainarahalla ostamassa käytännössä välttämättömyys. Pankit nuo haluaa yleensä(aina?) nähtäväksi, kun määrittelevät lähtevätkö lainottamaan kiinteistön ostoa.
1 tykkäys
Minä ostin kaksi vuotta vanhan omakotitalon hetken harkinnan jälkeen ilman mitään tutkimuksia. Kyllähän sen nyt silmällä näkee jos on nähdäkseen. Aremmat jäivät nuolemaan näppejään. Onhan myyjällä vastuu, vaikka mitään kuntotutkimuksia ei olisi teetetykkään ja kyllä niiden kuntotutkimustenkin arvo on melko kyseenalainen. Osa tulee paikalle ja katselee päältä aivan kuten kuka tahansa ostajaehdokaskin ja kirjaa raporttiin, että ”ei havaittuja puutteita” ja pokkaa käynnistään puolitoista kiloa.
1 tykkäys
Ehkä tarpeeksi uusien omakotitalojen kanssa pankit eivät niitä tarvitse. Itselläni pyytänyt lähettämään kuntotarkastusraportin eikä ole lainaa saanut ilman, mutta en ihan tuoreisiin taloihin ole rahoitusta pyytänyt.
1 tykkäys
Se on ihan minkätasoisen kuntotutkimuksen tilaa.
Kyllä niissä saa ihan rakenneavauksiakin pistokokeena muutamasta paikasta (esim. jos haluaa varmistua että puurungossa ei ole kosteutta tai lahovaurioita ymv mitä ikinä talon iästä ja rakenneratkaisuista riippuen on järkevää tutkia). Toki tällainen kuntotutkimus on kalliimpi, mutta jos talon ikä ja rakenneratkaisut huomioiden näitä on kohtuullista vaatia niin kustannukset voi jakaa ostajan ja myyjän kesken.
1 tykkäys
Kuntotarkastus, kuntoarvio ja kuntotutkimus on käsittääkseni kaikki vähän eriasioita… Tuossa linkki missä asiaa vähän valoitetaan… Eroavat myös hinnoissaan aika lailla…
3 tykkäystä
Pintakosteusmittaus kyllä suuntaa antaa. Jos mitään märkää ei löydy mittauksissa se ei tosin tarkoita varmuudella mitään. Mikäli märkää löytyy epätyypillisistä paikoista mittauksessa on jo kohtuu todennäköistä että ongelmia on. Tyyppillisesti lattiakaivon ympäristö on hieman kosteampi, myös rakenteissa mahdollisesti olevat metallit voivat näyttäytyä virheellisesti “kosteutena”, ne on kuitenkin helppo havaita pistemäisistä pompuista, oikea kosteus on aina sellainen läikkämäinen.
Tuo on totta että 2000 luvun kohteissa on eristykset, mutta omasta mielestä nekin kannattaa tarkastaa. Yleensä keittiön lattiat ja jääkaapin alustat mittaillaan samalla, jos on kodinhoitohuone niin sekin kannattaa pyytää katsomaan. Ikinä ei ole ainakaan minulta mitään ekstraa veloitettu moisesta.
Parempi laittaa ehdoksi tuo kosteusmittaus kun jälkikäteen alkaa reklamoimaan. Kyse kuitenkin hyvin tyypillisestä ehdosta. Usein se maksetaan myyjän kanssa puoliksi, tai voit laittaa senkin ehdoksi että myyjä maksaa. Kolmas versio että lupaat maksaa jos mitään ei löydy ja jos jotain epäilyttävää ilmenee niin myyjä maksaa ja sinä voit perääntyä kaupasta. Kulminoitunee siihen tarjoukseen kuitenkin. Asuntokaupat nyt harvoin kaatuvat mihinkään 200€ mittaukseen.
Sen olen oppinut kun olen useita asuntoja ostanut ja myynyt että hosua ei kannata.
4 tykkäystä
Nyt tuota pintakosteusmittausta voi pyytääkin, mutta jos kaksi vuotta sitten tuon ehdon olisi laittanut, niin yhtään hyvää kohdetta ei olisi saanut ostettua. Kaikki hyvät menivät viimeistään viidessä päivässä.
2 tykkäystä
Erittäin intensiivisen muutaman viikon etsiskelyn jälkeen on tultu siihen tilanteeseen, ettei mikään myynnissä oleva kohde kelpaa tai sitten en ole ollut valmis maksamaan niin paljon kuin muut ovat tarjonneet. Taitaa jäädä ensiasunnon ostajan veroetu hyödyntämättä, ellei pian ilmesty sopivaa kohdetta.
Näistä lähtökohdista ei ole kovin helppoa:
- Voin vain itse ottaa lainaa, mutta opiskelijana olevan puolison pitää mahtua asumaan myös
- Harrastukset ja etätyöskentely vaatii tilaa
- Sijainnin pitäisi olla riittävän lähellä opiskelupaikkoja
- Rivitaloon ei pohdintojen jälkeen sitten kuitenkaan haluta
Ja pahin:
- Asutaan vuokralla yli 2x kalliimmassa asunnossa kuin mihin voisi ostamalla päästä (sain tähän joskus neuvoteltua ihan normi kerrostalokolmion vuokran)
Jotenkin vastustaa todella paljon, että pitäisi hankaloittaa arkea ja heikentää omaa asumistasoa merkittävästi, jos haluaisi nyt päästä omistusasumiseen kiinni. Täytyy kai vain malttaa nyt odottaa hyvää kohdetta tai sitä, että saataisiin yhdessä isompi laina 
11 tykkäystä
Juuri näin. Asunto kannattaa aina ostaa tarpeeseen ja sillä mielellä että siinä asuu todella pitkään. Jos hoppuilee liikaa voi tulla katumapäälle, eritoten jos asumisen taso “puolittuu” tai hankaloituu merkittävästi. Moni ei tule myöskään laskeneeksi vuokra-asumisen joustavuudelle ja helppoudelle rahallista arvoa.
Omistusasumisessa sitä rahaa uppoaa moneen oheishömppäänkin helpommin kun usein siihen omaansa haluaa sitten panostaa enemmän mitä vuokraversioon. Vähän maalia seiniin ja uusia kalusteita niin äkkiä mennyt monen kuukauden vuokra.
Vaikka kannattaa tietysti aina ottaa taloudellisetkin näkökulmat huomioon, oma asunto on kuitenkin omasta mielestä hyvä olla sellainen että on oikeasti innoissaan sinne muuttamassa, eikä sillä fiiliksellä että mahtaako sitä edellistä asuinpaikkaa tullakin ikävä kun se uutuuden viehätys haihtuu ja arki alkaa.
Onnea etsintöihin! 
8 tykkäystä
Jonkun verran täällä onkin ollut jo puhetta aiheesta, mutta kovasti arvostaisin, jos joku asiaan enemmän perehtynyt osaisi tilannetta kommentoida.
Helsingissä Ruoholahden ja Jätkäsaaren maastossa (vajaa 2km keskustaan) n. 50 asunnon yhtiö, joka aikaisemmin kuulunut säätiölle jolta kiinteistösijoitusfirma ostanut kaikki asunnot, remontoinut ja laittanut myyntiin. Merkintäpäivänä osakasluettelossa näkyy helmikuu 2023.
Tällä hetkellä yhä sama taho omistaa 27 asuntoa + liiketilan tästä ja jokainen näistä osakkeista on jakautunut 3 yrityksen kesken. Eli 27 asuntoa menee samalla kolmen yrityksen konklaaville.
Taloyhtiön hallituksen muodostaa 3 hlö - näiden kolmen yrityksen pomot.
Juttelin välittäjän kanssa ja yrityksellä ilmeisesti tarkoitus myydä asunnot pois asap ja sitten siirtyä seuraavan kohteen pariin.
Muutenkin kun osakasluetteloa katsoo, niin ne asunnot mitä saatu jo myytyä (eli n. 20/50) on melkein kaikki osakeyhtiön nimissä, eli selkeästi ostettu sijoitusasuntoja.
Mitä mieltä olette? Itseäni mietityttää, että jos kyseinen suuromistaja ei saakkaan asuntoja myytyä, jättää vastikkeet maksamatta tai ajautuu konkurssiin, niin muut osakkaat joutuvat “vähän” nihkeään tilanteeseen ja vastaavat yhtiön veloista yksin. Ja tähän lisättynä kun suurin osa omistajista yrityksiä, jotka voivat hakeutua konkurssiin. Sen sijaan jos itse ostamassa omiin nimiin asuntoa kodiksi niin vastaa luonnollisesti henkilökohtaisesti veloista ja pahimmassa tapauksessa koko taloyhtiön veloista, jos teoreettisessa tilanteessa kaikki muut yritykset olisivat ajautuneet konkurssiin.
Mitään mietteitä tähän?
1 tykkäys
Huolellista työtä olet tehnyt. Lyhyesti vain: omistajapohja on ongelmallinen mainitsemallasi tavalla. Riskin kannalta on kuitenkin aivan keskeistä, onko taloyhtiö kovinkin velkainen. Mikäli on, niin sitten täytyy arvioida, kestääkö maha tuollaista riskiä. Itse varmaankin jättäisin väliin. Mikäli on vain vähän velkainen, ongelmallisia piirteitä voi silti liittyä asiaan, ja silloinkin sama homma: henkilökohtainen arvio, kestääkö maha tuollaista riskiä.
Sijainti on kyllä sellainen, että asunnot pitäisi saada melko ongelmitta vuokrattua, ja mikäli taloyhtiön velat ovat pieniä, niin sillä kyllä yhtiön maksut hoidetaan (joko osakkaan itsensä tai yhtiön tekemän hallintaanoton kautta).
2 tykkäystä
Niin vain lopulta löytyi sopiva kohde, joka taklasi nuo listaamani ongelmat ja on muutenkin oikein sopiva asunto. Joiltain osin joutuu luopumaan tietyistä nykyisen vuokra-asunnon hienouksista, mutta tärkeimmät käytännön asiat ovat kohdillaan. Ensiasunnon ostajan veroetu ehdittiin käyttää ja markkinatilanne tarjosi poikkeuksellisen hyvin neuvotteluvaraa. Alkuperäiseen hintapyyntiin saatiin 12% alennus.
Kiitos foorumin väelle vastauksista moniin kysymyksiini syksyn aikana!
Oma havaintoni markkinatilanteesta (isot kaksiot/pienet kolmiot) on kyllä se, ettei asunnoista ole tarvinnut taistella muiden kanssa ja melkein mistä tahansa kohteesta olisi ollut perusteltua tehdä paljon pyyntihintaa matalampia tarjouksia. Pari kiikarissa ollutta asuntoa meni nopeasti kaupaksi, mutta niissä pyyntihinta oli asetettu jo valmiiksi todella matalalle. Tilanteessa on varmasti eroja paikkakunnittain, mutta voisin arvioida alkuvuoden olevan melko jäissä, kun ensiasunnon ostajilla ei ole enää porkkanaa ja ASP-lainan korotukset ovat tulossa myöhemmin.
12 tykkäystä
Tervehdys,
En oikein tiedä mihin ketjuun kysymykseni pitäisi lisätä, mutta kokeillaan täältä.
Mummillani on asunto jonka hinta on about 340 000€. Itselläni on asunto jonka hinta noin 250 000€. Ajatuksena on ollut vaihtaa asuntoja päittäin, mutta noilla arvostustasoilla verottajalla saattaa olla sanansa sanottavana sillä kauppahinta on alle 75% asunnon käyvästä arvosta.
75% 340 000 eurosta on sen 255 000 eli verottajalle voisi jotenkin perustella tuon kaupan tuollaisenaan, mutta jos verottaja näkee että tästä pitää maksaa lahjaveroa, niin maksetaanko se tuosta 5000€ erotuksesta vai koko hinta-erosta mikä on 90 000€?
Olisiko vain järkevä tehdä ihan tavalliset asuntokaupat? Toki joutuu maksamaan varainsiirtoverot.
Kannattaa toki pyytää välittäjä arvio etukäteen kirjallisena.
Nollakorko aikaan sain sukulaiskaupassa käytettyä välittäjä arvion vakuusarvoa, kun lainaa nostettiin.
2 tykkäystä