Itse näkisin että Ruotsi valloitetaan ihan samalla tavalla kuin Suomikin. Eli sillä, että toimimme sijoittajat ja yhteisö edellä ja tarjoamme riippumatonta analyysiä, jolla on arvoa. En usko että saamme minkäänlaista jalansijaa Ruotsista jos menetämme maineemme heti ja jokainen paikallinen sijoittaja huomaa että Inderes antaa vain positiivisia ostettuja suosituksia. Kyseessä olisi todella lyhytnäköistä omaan jalkaan ampumista.
3 tykkäystä
Pitäisi päästä tapauskohtaisesti tutkimaan tätä keissiä, jotta pystyisi sanomaan, jotta kannattaako preemiota maksaa. Kvartsirapsasta palloja tutkien sanoisin, jotta en maksaisi, mutta jää nähtäväksi. Toisinaan olen ollut väärässäkin… Juurikin siitä syystä, että näitä ei oikein muuhun kuin markettitoimintaan voi käyttää, tuottovaatimus on varsin korkealla tasolla. Mielestäni näitä riskejä ei ihan olla huomioitu, joita tyhjilleen jääminen tuolla landella saattaa aiheuttaa. En myöskään tiedä, että kuinka hyvillä sijainneilla Etelä-Suomessa ollaan.
Nämä kiinteistöt sijaitsevat Suomessa ja myyntipuheissa höpöttävät siitä, että laajennutaan muihinkin Pohjoismaihin. Mielestäni silloin verrokkina pitäisi ennemminkin käyttää noita Spondan ja Technopoliksen hintoja kuin Ruotsin arvostustasoja.
Vuokrasopimusten keskimaturiteetti ei myöskään ole lähelläkään mitään Hoivatilojen tai Titaniumin hoivan tasoa.
Ei se niin toimikaan, mutta aluksi lähes aina suositus on positiivinen. Tämä näyttää melkein sisältyvän kauppahintaa. Sitten myöhemmin se kelkka voidaan kääntää, jotta hupsista, oltiinkin vähän yltiöpositiivisia.
Eikös esim. tässä ollut jo vaaran merkit havaittavissa tässä vaiheessa, kuten monessa muussakin tapauksessa. Voi toki olla, että muistini on hieman valikoiva. 
Aloitamme Lehto Groupin seurannan osta-suosituksella ja 9,5 euron tavoitehinnalla.
Yhtiö on lyhyen pörssihistoriansa aikana kasvanut liiketoimintamallinsa ansiosta
toimialaa selvästi vahvemmin ja kannattavammin syklisillä rakennusmarkkinoilla. Viime
vuosien rakennusmarkkinoiden noususuhdanteen ansiosta yhtiö on nyt kuitenkin alkanut
kärsimään muiden rakennusyhtiöiden tavoin kannattavuusongelmista ja kasvukivuista.
Yhtiön osakkeeseen ladatut kovat odotukset kohtasivat rakennussuhdanteen
epävarmuuden ja nyt luottamuksen palauttamiseksi yhtiön on pystyttävä todistamaan
omien kilpailuetujensa toimivuus markkinoille uudestaan. -Lehdon analyysin aloitus
Olisi kiva saada statistiikkaa, että monenko puljun seurannan Inderes on aloittanut negatiivisella suosituksella vs. positiviinen?
Tällehän luonnollinen selitys olisi, että yhtiöt tiedostavat oman arvonsa ja silloin kun yhtiö on aliarvostettu se ostaa analyysin, jotta aliarvostus korjaantuu. Jos Inderes arvostaa yhtiön saman arvoon kuin yhtiö itse, on seurauksena positiivinen suositus.
2 tykkäystä
Lehdon esimerkki kumosi jo tämän teorian. Lehto ei tosiaankaan ollut aliarvostettu. Monia näistä löytyy esim. pieleen menneistä suosituksista. Inderesillä on ollut usein yltiöpositiivista uskoa johdon höpinöihin, olen huomannut. GF-money, Enersense ja Ovarox2 ovat räikeimmät esimerkit. Toivottavasti tämä ei mene samaan kategoriaan.
Mielumminkin Cibus ostaa analyysin, koska pääomistaja tahtoo lapuista eroon kunnon hintaan, ennen kuin se itse osuu tuulettimeen ja tahtoo suomalaisiin taas pöhinää hirmu osinkotuotolla, koska tietää, että itse toiminta ei niinkään suomalaisia kiinnosta, vaan kova osinkotuotto, jolla suomalaiset tykkäävät perustella Nordeankin ostot. Empiiirisen tutkimuksen mukaan moni ei edes ymmärrä liiketoiminnoista mitään, vaan tekee ainoastaan, mitä Inderes käskee. Ovarossakin suurin ongelma oli, että luotettiin vain johdon höpinöihin ja arvioon asuntojen arvosta, eikä JLL mitenkään hirmu paljon parempia arvioita omasta mielestäni antanut, vaan antaa yltiöpositiivisia arvioita purkukuntoisten talojen arvosta. Nämä kohteetkin pitäisi kaikki kahlata läpi, jotta pystyy sanomaan, että minkä arvoinen pulju oikeasti on. Esim. Ovaro veivasi käyttämällä hienoja termejä, kuten Helsingin seutu, johon kuului about kaikki 100 km sääteellä rautatieasemasta. En ole pikaisella tutkimuksella löytänyt kohdetietoja, kuten yleensä näistä kiinteistöfirmoista löytää. Ei ole hirveän vaikeaa tai kallista pystyttää peltihökkeliä hornantuuttiin ja saada hirmu vuokratuottoa, jos sattuu löytämään vuokralaisen.
Nyt lähtee ihan lonkalta tämä, toivottavasti meidän digitiimi/pääanalyytikko voi tarjota tähän tarkempaa dataa…
Ollaan tässä muutaman viimeisen vuoden aikana aloitettu karkeasti yhden uuden yhtiön seuranta per kuukausi (ehkä pikkuisen alle).
Katsoin äsken meidän viimeisen vuoden aikana tehtyjä seurannan aloituksia.
Siellä oli myy-suosituksella alkaneet ainakin Sievi Capital ja SSH.
Vähennä-suosituksia seurannan aloituksissa saivat mm. Terveystalo, Endomines, Tallink, Aktia, VMP ja Wulff.
Nämä nyt ainakin tälleen alkuun tuli mieleen.
3 tykkäystä
Hei, siirretään keskustelu suosituksista tähän ketjuun (toki voisi avata uudenkin kun tuossa ketjussa puhutaan nimenomaan epäonnistumisista ja tässä ketjussa yleisesti suosituksista) Inderesin pieleen menneet suositukset - #77 by Kunhalvallasaa
Siellä voi avautua lisää Ovarosta kuten näyttää jo suvainnen tapahtua.
Tässä ketjussa puhutaan, onko Cibus hyvä sijoituskohde vai ei, ja siihen ei Inderesin muun suositushistorian pitäisi vaikuttaa suuntaan tai toiseen.
2 tykkäystä
Tässä yritysosto-optiossa eniten mietityttää se, että miksi tämä alunperin vietiin pörssiin, eikä heti myyty noille tahoille, jotka tällä sektorilla puuhastelevat, jos he kerran preemiota tykkäävät maksaa? En näkisi, että tässä pörssiin viemisessä on mitään muuta ideaa kuin pääomistajan rahastus tätä kautta, kun se ei muuten tainnut onnistua, koska kasvua ei lähdetä hakemaan, vaan kaikki meinataan maksaa osinkona ulos. Salkku on myös kasattu ostamalla kiinteistöt muualta.
Inderesin historia kiinteistösijoituksissa vaikuttaa mielestäni varsin olennaisesti, joten tahtoisin esittää erittäin vahvasti eriävän mielipiteen tästä.
Olen muutenkin argumentoinut asiaa, enkä käyttänyt mitään henkilökohtaisia hyökkäyksiä. Tässä toivottiin eriäviä mielipiteitä, mutta nyt niitä ei sitten saakaan perustella kattavasti?
Kiinteistörahastot Sirius Fund I Grocery ja Sirius Fund II ovat tänään myyneet kaikki kiinteistönsä
vastaperustetulle Cibus Nordic Real Estate AB:lle (“Cibus”). Cibus tullaan listaamaan Nasdaq First North -markkinapaikalle Tukholmassa 9.3.2018. Kaupan jälkeen rahastot jäävät omistamaan osaa Cibuksen osakkeista. Salkku koostuu yhteensä 123 päivittäistavarakaupasta, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on 437.830 m2.
Suurimmat vuokralaiset ovat Kesko, Tokmanni ja S-ryhmä, jotka yhdessä toimivat yli 90%:ssa kiinteistöistä. Portfolion arvo on 767 miljoonaa euroa. Sirius Fund I Grocery ja Sirius Fund II perustettiin vuosina 2015 ja 2016 tavoitteenaan koota suuri, yhtenäinen päivittäistavarakauppasalkku. Salkku luotiin 26:n erillisen, pienemmän transaktion kautta. Omistusaikana useita vuokrasopimuksia on uudelleenneuvoteltu ja salkkua parannettu. ”Tämä transaktio johtaa erinomaiseen lopputulokseen molemmille rahastoille ja niiden sijoittajille. Myynnin myötä rahastojen liiketoimintasuunnitelma on toteutettu täysin suunnitellusti -Cibus 7.3.2018
Jotenkin tulee kyllä Ovaron kasaus mieleen tästä, jos joku vielä muistaa. Dumpataan paljon skeidaa yhteen kasaan ja pistetään hirmu hintaan pörssiin. Exit äkkiä ja koska homma toimi niin hyvin, niin voidaan vähän lisää dumpataan skeidaa osakkeita vastaan, jotka dumpataan laitaan heti, koska tiedetään, että osake on arvokkaampi kuin kiinteistöt. 
1 tykkäys
Yeah, olin epäselkeä. Tässä ketjussa saa, ehdottomasti pitää jos siltä tuntuu, esittää kritiikkiä ja eroavia mielipiteitä Cibuksesta, ja muita sektorin yhtiöitä koskien kun ne liippaa niin läheltä.
Mutta kun puhe koskee kaikkia meidän seurannanaloituksia niin siirretään se keskustelu tuonne suositusketjuun. Pysyy tämä ketju kompaktina. 
Jeba, se nyt on ainoastaan sivujuonne tässä saagassa, joten ei niin väliä. Saihan sillä kivasti Inderesin pojat lämpenemään. 
En oikeasti pääse yli, että tällaista pari vuotta vanhaa puljua, joka on pistetty kasaan lähemmäs 30 osasesta suositellaan reippaasti yli navin. Tämä ei mielestäni mene mitenkään yhteen niiden riskien kanssa, joita yleensä näette tällaisissa keisseissä ja ihmettelen suuresti näin kallista suositushintaa, jossa ei ole mielestäni huomioitu mitään riskejä. Jos riskit poistettaisiin ja pidettäisiin teidän normaalit arvostuskriteerit, niin tämän arvohan olisi p/nav 2 ainakin.
Kurressa hirmu hintoja perusteltiin “tukkualennuksilla”, joita ei sitten oikeasti ollutkaan.
Tässä perustellaan mm. yrityskauppaoptiolla, mutta miksi Trophi Fastighets tai Mercada eivät ostaneet jotain noista 26 portfoliosta jo aiemmin? Miksi ne nyt tukussa ostaisivat ne päältä navin, kun oletettavasti Cibus on saanut ne alta navin?
Olen erittäin eri mieltä Cibuksen arvostuksesta ja hinnasta, joka siitä pitäisi maksaa.
2 tykkäystä
Tämä on hyvä pointti ja ehkä vahvin argumentti yrityskaupan todennäköisyyttä vastaan. Cibus on aivan varmasti kartoittanut ostajia portfoliolleen aikaisemmin ja päätynyt kuitenkin pörssilistaukseen, todennäköisesti koska on arvioinut että saa näin paremman hinnan omistuksestaan listautumisen kautta. Tämä on myös mainittu raportissa sivulla 32. Kuitenkin, pitää huomioida se mitä markkinoilla on tapahtunut. Tyypillisesti listautumisprosessi aloitetaan vuosi tai puolitoistavuotta etukäteen ennen listausta. Tämä tarkoittaa, että kun Cibus listautui maaliskuussa 2018 niin päätös listautumisesta on tehty todennäköisesti 2016 syksyllä tai jo tätä ennen. Tämän jälkeen markkinatilanne on muuttunut todella paljon, korko-odotukset ovat laskeneet ja kiinteistötransaktiot Pohjoismaissa ovat nouseet ennätystasoille. Monella tapaa kiinteistöistä on tullut houkuttelevampi sijoituskohde suurille instituutioille. Mm. tämän takia pidetään yrityskauppaa mahdollisena.
Tämä on kuitenkin vain detaili eikä tämä yrityskauppaoptio ole olennainen tekijä suosituksen taustalla. Asia on tuotu esiin raportissa “Arviomme mukaan Cibuksen osakkeeseen liittyy yrityskauppaoptio, joka on arvoltaan positiivinen. Mielestämme kuitenkaan yrityskauppaoptio ei ole itsessään riittävä syy omistaa Cibuksen osaketta sen realisoitumiseen liittyvän epävarmuuden takia.”
Ehdottomasti. Jos riskit poistettaisiin kokonaan eli kyseessä olisi täysin riskitön sijoitus niin silloin olisi paljon korkeampikin 
riskitön korkohan on lähellä nollaa tällä hetkellä 
Nyt Q1-raportti ulkona: https://www.cibusnordic.com/investors/news/cibus-nordic-real-estate-ab-publ-interim-report-1-january-20-71033 tulos ylitti meidän ennusteet ja myös muiden analyytikoiden ennusteet vaikka kunnollista konsensusta tästä ei nyt ollut saatavilla
Juu’u, eli pitänee vähän tarkentaa… “suurimmat riskit”, joihin yleensä on teillä kriittisesti suhtauduttu, kuten mm. epämääräinen organisaatiorakenne, yrityksen nuori ikä, ei nyt superlyhyt, mutta ei hirmu pitkäkään vuokrasopimusten maturiteetti, suuri yksittäinen omistaja, joka aikeissa dumpata osakkeensa, osa kiinteistöistä sijaitsee huitsin nevadassa…
Esim. Kojamo ja Sato keskittyvät ainoastaan kasvukeskuksiin. Hoivatilojen vuokrasopimusten arvo lähemmäs 500 miljoonaa ja vuokra-aika 15 vuotta. En vain pysty käsittämään, että miksi maksaisin tästä lähemääs Hoivatilojen tunnuslukuja…
Ei tarvitsekkaan maksaa. Hoivatilojen kertoimet ovat paljon korkempia, 31 % preemiolla Q1’19 EPRA NAV:iin tällä hetkellä. Cibus on tällä hetkellä arvostettu alle Q1’19 EPRA NAV:in.
Tuo tavoitehinta on silti vielä päälle ja näitä nyt saa kikkailtua sellaiseksi, että jengi halua ostaa nuo pääomistajan laput pois. Muutenkin tuo NAV pitäisi purkaa osiin, jotta tietäisi, että miten validi se on. Muuten voi käydä, kuten Ovarossa, eli moni kakku päältä kaunis…
Hoivaan en tätä ihan navin kanssa vertaisi suoraan, sillä Cibushan ei ole kehittänyt mitään, toisin kuin Hoivatilat. (Tämä on myös iiiso miinus Cibukselle ja riski) Katsoisin mielummin tuota PE:tä, roe:ta, pegiä sekä kymmeniä muita tunnuslukuja, jos lähtisin Hoiviin vertaamaan, jolloin Cibus on jälleen kalliimpi. Enemmän taseella arvostettava olisi sitten taas Kojamo, joka sekin on halvempi navilla tarkasteltuna ja Kojamon kiinteistöjen arvo tulee tod. näk myös kasvamaan varsin vauhdikkaasti.
Cityconin meno on kuitenkin lähimpänä Suomen pörssistä tätä yhtiötä ja sen mukaan tämäkin pitäisi arvostaa.
Tässä olen kyllä hieman eri mieltä. Cityconin operatiivinen EPS on laskenut 5-vuotta ja meidän ennusteissa (ja konsensusennusteissa) laskee edelleen lähivuodet tai ei kasva. Cibuksella on track-record tähän mennessä jo suhteellisen hyvä. Esim. nyt viimeisen vuoden aikana tulevan 12-kuukauden kassavirtapohjainen osakekohtainen operatiivinen tulos kasvanut 14 %. Lisäksi yhtiöllä suhteellisen uskottavat askelmerkit kasvattaa tätä edelleen (lainojen uudellenneuvottelu, uudet hankinnat, uusi organisaatiorakenne). NAV:iin jos vertaat niin Cityconin kassavirtapohjainen ROE-% on ollut ja on ennusteessa 6-7 %:in luokkaa ja Cibuksella on meidän ennusteessa 10 %:in luokkaa lähivuodet. Lisäksi jos katsot mihin tuottovaatimukseen Cityconin kiinteistöt on arvostettu (Q1’19: 5,3 %) ja Cibus (5,8 %), niin Cibuksella on enemmän tilaa yield compressioniin. Jos riskejä vielä mietttii niin Citycon on nähdäkseni paljon alttiimpi verkkokaupan uhalle kuin Cibus ja muutenkin liiketoiminta on suhdanneherkempää. Toki Cityconilla on sitten alueellinen monopoli tietyillä alueilla ja tiettyjä muita vahvuuksia, kuten parempi kiinteistöjen laatu ja matalampi velkavipu.
4 tykkäystä
Kattellaan, ei tällä nyt seuraavaan pariin vuoteen varmaan mitään hätää ole, mutta en näe siltikään tätä yli 0,8 p\nav lappuna näillä spekseillä, vaan sijoittaisin rahani paljon mielummin Hoivatiloihin tai Kojamoon… oikeastaan olenkin sijottanut, mutta näkisin, että niiden tuotto 5 vuoden aikajänteellä on huomattavasti parempi kuin tämän.
1 tykkäys
Viihdyttävä ja hyvää pohdintaa sisältävä teksti Pyysingiltä Cibuksesta.
1 tykkäys
Voin allekirjoittaa arvion, että HPJ ja johto ovat tähän asti pitäneet lupauksensa erinomaisesti. Cibus on toteuttanut strategiaansa onnistuneesti ja tuottokykyä on saatu parannettua jatkuvasti. Maaliskuun osakeanti osakkeen korkealla arvostustasolla ja Coopin portfolion hankinta olivat omistaja-arvoa kasvattavia.
Yhtiön riskiprofiilia hieman tällä hetkellä nostaa rahoitusmarkkinoiden epävarmuus ja yhtiön korkeahko velkavipu (LTV-% noin 59 %). Nähtäväksi jää nouseeko yhtiön rahoituskulut näiden myötä ja vaikuttaako nämä kasvuvauhtiin heikentävästi kuten tällä hetkellä ennustetaan. Cibuksen lainat on pääosin vakuudellisia pankkilainoja ja se viesti mitä me ollaan saatu on, että pankkirahoituksen saatavuus yleisesti on vaikeutunut ja hinta noussut. Tällä hetkellä pankkien tulokset on paineessa luottotappioiden lisääntyessä ja riskipreemiot ovat kasvaneet ja todennäköisesti tämä ei tule hetkessä menemään ohi. Lisäksi kiinteistöjen tuottovaatimusten ei tarvitse nousta kuin hieman niin vakuuksien arvo laskee ja tämä voi osaltaan nostaa yhtiön lainamarginaaleja.
1 tykkäys
En täysin ymmärrä, miten EKP:n likviditeetin lisäysoperaatiot ja elvytys käytännössä valuu osake- ja kiinteistömarkkinoille, mutta tämä kommentti Pyysingiltä näytti omiin silmiin realistiselta:
”Mutta kun EKP tyrkyttää pankeille puoliväkisin negatiivisen koron rahaa ja näiden intresseissä olisi lainata sitä pystyssä pysyville firmoille, en näe savun hälvettyä hyville vuokralaisille pysyvähkösti vuokrattujen kiinteistöjen tuottovaateiden nousevan.”
Joka tapauksessa jo pelkkä nykyinen kassavirta tuo ainakin itselleni riittävän tuoton, minkä vuoksi olen tätä ostellut. Vaikka nousseiden rahoituskulujen vuoksi osinko jopa hieman laskisi, olisi se silti osakemarkkinoiden pitkän aikavälin keskiarvon tasoa. Toki tällä hetkellä markkinoilta on löydettävissä osakkeita, joissa tuotto-odotus todennäköisesti huomattavasti isompi, mutta tässä riski huomattavasti helpommin ymmärrettävissä/arvioitavissa