Osakesijoittaminen

eQ - tylsistä tylsin rahakone

Otettiin eQ:sta pitkästä aikaa video Q4-infon yhteydessä:

16 tykkäystä

https://www.inderes.fi/fi/kun-juna-kulkee-vaan
Uutta yhtiöraporttia kiinnostuneille!

6 tykkäystä

Vähennä-puolelle ja tavoitehinta alle kurssin aijaijai… Tulee deja vu -fiilikset taannoisesta CapMan bear-analyysistä jossa geelitukan takki kääntyi viuhahtaen aika nopeasti.

Mutta toisaalta, kukapa sitä jollain yritysjärjestelyspekulaatioilla voisikaan suosituksiaan perustella.

eQ: BTFD joktap Artistille.

Laitetaas tännekkin tämä KL:n ansiokas juttu hoivamarkkinasta. Vanhusten hoivapalvelukiinteistöt tarjoavat kannattavaa vuosituottoa | Kauppalehti

Kuten Titanium-ketjussa jo totesin, niin tärkein huomio eQ:n (ja eQ hoivarahaston) omistajille oli:

“CBRE arvioi katsauksessa, että hoivakiinteistöjen tuottovaade on tällä haavaa 4,75 prosenttia. Sitä ovat laskeneet vahva sijoittajakysyntä ja suosiolliset fundamentit.”

eQ:n Hoivarahaston nettovuokratuotto oli Q4’20 lopussa 5,5% (https://www.eq.fi/~/media/files/funds/eq-hoivakiinteistot/monthly-reports/kk-eq-hoivakiinteistöt_202012.pdf). Hoivarahaston salkun maantieteellinen ja kohdekohtainen jakauma huomioiden on vaikea keksiä syitä miksei rahaston käypä yield olisi markkinan tasolla. Kun tuottotaso jatkaa valumistaan alaspäin, niin tämä tukee rahaston tuottoa joka puolestaan helpottaa uusmyyntiä sekä luo pohjaa tuottosidonnasille palkkioille. Lisäksi jos tuo salkku päätettäisi kirjata markkina-arvoon (näin ei siis varmasti tehdä), niin siitä saataisi aika hurja tuottikset yhdelle vuodelle (toki nämä tulevilta vuosilta sitten pois :)).

10 tykkäystä

Tämä on mielenkiintoinen huomio. Osaatko @Sauli_Vilen vastata, millä perustein tämä voidaan jättää tekemättä vs. rahastoesitteen antamat tiedot:

"Kiinteistöt sekä muut kuin julkisen kaupankäynnin kohteena olevat kiinteistöarvopaperit arvostetaan käypään arvoon Keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistönarvioitsijan (KHK-arvioitsijan) toimesta hyvää kiinteistönarviointitapaa noudattaen.

Rahasto voi erityisestä syystä arvostaa kiinteistöt muuhun kuin kiinteistönarvioitsijan määrittelemään käypään arvoon. Tällöin rahasto perustelee menettelynsä toimintakertomuksessa tai tilinpäätöksen liitetiedoissa."

Olen siis itse rahaston osuudenomistaja, enkä ole huomannut, että olisin tällaista menettelyä (arvostettu ei-käypään arvoon) huomannut kirjattavan? Vai onko arvioitsijan arviot vain niin konservatiivisia, että markkina-arvo oikeasti isompi?

Uusien asiakkaiden kannalta tämä on herkullinen asetelma. Pääsee ostamaan rahastoa kirja-arvoon, jossa selvä alennus markkina-arvoon :slight_smile: Vanhalle osuudenomistajalle kävisi hyvin kertakirjaus, niin ei tarvitsisi jakaa tuottoja tulevien asiakkaiden kanssa. Olen huomannut myös viime aikoina rahaston velkavivun olleen hiljalleen laskussa, kun uusia merkintöjä tehdään = uusia sijoituskohteita ilmeisesti vaikea löytää riittävästi lisää.

Toki Eq on pitänyt hyvin huolta vanhojenkin asiakkaiden edusta, kun on tarvittaessa sulkenut rahastoa uusmerkinnöiltä. Jatkan joka tapauksessa tyytyväisenä rahaston omistajana. Jos tätä “piiloarvoa” puretaan järkevästi pikkuhiljaa osaa kohteista myymällä (kuten viime vuonna Q4), on mielestäni realistista odottaa riskiin nähden hyviä tuottoja myös tuleville vuosille.

3 tykkäystä

Moi!

Tosiaan siis tarkoitus ei missään nimessä ollut sanoa, että eQ:n rahaston tasearvot olisivat väärät. Tasearvot katsoo ulkopuolinen taho ja itse managerilla on rajalliset mahdollisuudet niihin vaikuttaa. Toki osa toimijoista kirjaa näitä aggressiivisemmin käypiin arvoihin kuin toiset ja eQ:n tapauksessa (kuten lähes kaikilla ns. hyvillä finanssitaloilla) ollaan ennemmin konservatiivisia kuin aggressiivia. Pitää muistaa, että arvonmääritys ei ole edes kiinteistöissä eksaktiatiedettä. Todennäköisesti kuitenkin jos eQ lähtisi myymään salkkuaan, niin se pääsisi irtaantumaan niistä preemiolla vs tasearvo (kuten joulukuun transaktio), koska kysyntä markkinalla on niin kova :slight_smile:

Velkavipu on aito ongelma. Rahaa tulee sisään liikaa vaikka rahastoa pidetäänkin silloin tällöin kiinni.

4 tykkäystä

eQ:n Hoivakiinteistöt rahasto (oletettavasti) on tämän vuoden puolella napsinut mukaan Koulu- ja yhteiskuntakiinteistön, vaikkakaan eQ:lta tiedotetta ei näytä löytyvän mutta heidän neuvonantajalta kyllä löytyy referensseistä kys. kauppa: Etusivu | Reagle Oy

Hyvä että löytyy uuttakin tavaraa rahastoon vaikka viime vuonna myytiin isonippu kiinteistöjä.

6 tykkäystä