Tämä ei ole hyvä juttu sektorin kannalta Suomessa.
Rahastosta lähtenyt jutun perusteella Q3 aikana lähes 15% pääomista ja selvästi enemmän kun koko alkuvuoden aikana yhteensä. Tuo lunastusten raju kiihtyminen tuskin koskettaa vain Ålandsbankenin rahastoa ja koskettanee myös muita asuntorahastoja. Lisäksi median laajempi uutisointi aiheesta johtanee negatiivisiin kerrannaisvaikutuksiin muissa rahastoissa. Mielenkiintoinen syksy sektorilla edessä.
Muistuttaisin tässä, että kaikkia kiinteistörahastoja ei pidä niputtaa tässä samaan. Asunnoissa tuottovaatimukset oli painettu kaikista kireimmille ja ylitarjonnasta johtuen vuokrankorotukset ovat tällä hetkellä poikkeuksellisen vaikeita. Vastaavasti esim. yhteiskuntakiinteistöissä tilanne hyvin erinäköinen, kun tuottovaatimukset jo valmiiksi paremmilla tasoilla ja vuokrankorotukset voi runnoa surutta läpi.
Kaiketi Ålandsbankenin asuntorahastoa pitää tulkita että rahastosta lunastuspyyntöjä on tänä vuonna 80+70= 150m€ edestä, joista 80 m€ tuohon omaan pääomaan 544m€ liittyen (status 30.6). Lainattu pääoma 390 m€ (30.6), ei sisältäen rakenteilla olevien asuntojen lainoja.
On kyllä hurjaa vuotoa eikä ihme että lunastuksia rajoitetaan.
Rahasto kertoo että heillä on valmistunut vuokrataloyhtiö juuri nyt. Vuokraus-Retta -sivustolla niistä 15/50 asuntoa ilmeisesti vapaana.
Rahastosta tehtiin lokakuussa maksettavia lunastuspyyntöjä noin 80 miljoonaan euron edestä. Se on paljon verrattuna siihen, että sitä ennen alkuvuoden aikana rahasto maksoi lunastuksia nettona noin 70 miljoona euroa.
Finanssialan Rahastoraportti 8/2023 kertoo, että muutkin asuntorahastot ovat vaikeuksissa.
Jos ÅB:n kutsuttiin yllä Suomen toiseksi suurimmaksi, niin suurin lienee OP Vuokratuotto B -76,4 M€ lunastuksillaan, ja samassa linjassa on myös S-pankki Asunto C -43,4 M€ lunastuksilla.
Ålandsbanken Asuntorahasto A:ssa näyttää olevan -60,8 M€ lunastukset. Se on kaiken kansan rahasto, jossa on minimi 500 €. Lunastuksia ei ole lainkaan C-sarjassa, jossa minimimerkintä on 500 000 €.
Yhteenveto: tuulipukujen panikointia. Voi tulla pian uutisia muidenkin asuntorahastojen jäädytyksistä.
Sen verran pitää korjata että Rahastoraportti ei erittele eri sarjojen myyntejä vaan kaikki näkyy könttänä yhdellä rivillä. Käsittääkseni tätä sarjojen erittelyä ei näe kun rahaston tilinpäätöksestä (ainakaan niillä toimijoilla/tuotteilla mitä itse seuraan tarkemmin).
Mutta varmasti hyvä veikkaus, että yksityissijoittajat tekevät nyt paljon lunastuksia.
Tässä vielä videota. Tärkein pointti on, että ei ole suoria vaikutuksia millekkään meidän seuraamista yhtiöistä. Nyt jäädään odottelemaan minkälaista spilloveria tästä mahdollisesti syntyy.
Katsoin yllä olevan videon ja se herätti tämmösen kysymyksen. Asuntorahastojen yhteiseksi nettovarallisuudeksi mainittiin n. neljä miljardia joka on about puolet Kojamon arvosta, ja niihin on sijoittanut n. 140 000 henkilöä. Luvut ovat merkittäviä. Kysymys kuuluu, että jos yksityishenkilö haluaa sijoittaa Suomen asuntosektorille, miksi hän päättyy noihin pankkien yms. rahastoihin suoraan Kojamoon sijoittamisen sijaan? Hyvänä päivänä maksat hirveät palkkiot, ja huonona päivänä et tiedä milloin saat rahojasi takaisin ja millä summalla. Kojamon asunnot ovat myös kasvukolmioon keskittyneitä kuten muutkin rahastot näyttäisi yrittävän, ja se on ollut tähän asti aika varmasti toimiva ratkaisu. Hajautuskin pitäisi olla kunnossa että yksittäinen kiinteistöprojektin epäonnistuminen yms. ei voi hirveästi heiluttaa tulosta. Mikä voi olla sellainen edge niissä rahastoissa vrt. Kojamo? Onko niillä ylipäätään pienempi vipu tai riskitaso että se sopii varman päälle pelaaville? Hemmotellaanko asiakkaat edullisilla pankkipalveluilla ja bonuksilla yms.? Ihan vaan tiettämättömyydestä kysyn.
Ymmärrän toki että Kojamo listautui vasta 2018 ja moni ihminen ei niin aktiivisesti hoitaa varojensa. Ja siis Kojamon osakkeilla olisi saanut huoleellisesti turpaan tänä vuonna, mutta eikö tämän ainoa syy se, että Kojamon osakkeet hinnoitellaan pörsissä joka päivä ja ne rahastot ei?
Korjaan Saulia sen verran, että kotimaisten asuntorahastojen yhteenlasketut bruttovarat olivat viime vuoden lopussa noin 3,8 mrd. euroa. Perspektiivin hakemiseksi tätä voi sitten suhteuttaa vaikkapa aiemmin mainitun Kojamon kiinteistökannan käypään arvoon (Q2’23: 8,3 mrd. euroa).
KTI:n katsauksen mukaan asunnot edustivat viime vuoden lopussa noin kolmannesta kaikista kotimaisista kiinteistöihin sijoittavista erikoissijoitusrahastoista (11,8 mrd. euroa). Kaikilla erikoissijoitusrahastomuotoisilla kiinteistörahastoilla (ei siis vain asunnot) oli rahastoraportin mukaan osuudenomistajia elokuun lopussa tuo vajaat 140 000. Kovan kansansuosion erkkarimuotoiset kiinteistörahastot ovat viimeisen vuosikymmenen aikana joka tapauksessa saavuttaneet.
Allekirjoittaneen mielestä listaamattomien kiinteistörahastojen suosioon on osaltaan vaikuttaneet mielikuvat niiden matalasta riskisyydestä, tasaisesta tuottokehityksestä ja hyvästä likviditeetistä. Seligsonin Phoebus-rahaston salkunhoitaja Oldenburg sivusi tätä aihetta pari vuotta sitten hyvin blogissaan. Alla lyhyt lainaus häneltä, suosittelen lukemaan koko kirjoituksen täältä (vastaus kysymykseen 2.)
Kerroit, että erään kiinteistörahaston tuottokäyrä on kauniin näköinen. Mutta, kun mietimme tarkemmin mistä on kyse, miksi kiinteistörahaston tuottokäyrä olisi sen kauniimpi kuin pörssilistatun kiinteistöyhtiön, joka sijoittaa samanlaisiin kohteisiin ja molemmat ovat yhtä vivutettuja? Todellista syytä ei tietenkään ole – ovathan sijoitukset ja vivutus samoja – vaan kiinteistörahaston tuotto vain näyttää tasaisemmalta, kun sillä ei ole joka päivä objektiivista markkina-arvoa. Riski on luonnollisesti silti ihan sama, eli laajoja pörssi-indeksejä jonkin verran suurempi.
Pitää myös muistaa, että vivuttamalla kiinteistöjä nykyisessä nollakorkojen ympäristössä tuotot saattavat näyttää korkeilta. Mutta, kun korot nousevat, vivutuksen positiivinen vaikutus pienenee (kun lainan korko lähentelee vuokratuottoa) samalla kun sijoittajat alkavat vaatia korkeampia tuottoja. Korkojen nousu siis vaikuttaa kahta kautta negatiivisesti vivutettuun kiinteistöön.
Lopuksi miettisin likviditeettiä. Entä jos kiinteistöjen (velattomat) arvot taas laskisivat luokkaa -45% tai jopa -70%? Se lienee erittäin epätodennäköistä, mutta se on silti mahdollista Saisimmeko siinä tilanteessa rahamme pois kiinteistörahastoista? En olisi siitä kovin varma.
Siksi, jos yksityissijoittaja aikoo sijoittaa kiinteistöihin, eikä halua tai voi tehdä sitä suoraan ilman vivutusta, tekisin sen ehkä mieluummin pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden kuin kiinteistörahastojen kautta. Siten voi ainakin olla varma likviditeetistä – hinta voi toki laskea paljonkin, mutta ainakin osakkeet voi halutessaan johonkin hintaan myydä. Lisäksi kiinteistöyhtiöiden hallinnointikulut ovat yleensä vain pieni murto-osa kiinteistörahastojen kuluista.
Ålandsbankenin rahastossa pääomasta 934 meur on osuuden omistajien oman pääoman osuus 544 meur, ja lainattu pääoma 390 meur.
Nyt kun lunastuksia on nostettu so far alkuvuonna 70 meur niin eikös se ole pois tuosta omistajien oman pääoman osuudesta? Se on maksettu rahaston toimesta joko?
-sisään virranneesta uudesta omasta pääomasta
-sisällä olleesta rahasta (cash)
-lainoitusta lisäämällä
-rahaa myyntien kautta keräämällä
Ja jossain vaiheessa JOS nostorajoituksia ei laiteta ja asuntoja voitaisiin myydä “alihintaan” niin lopulta rahaston omistajien pääoma olisi nostettu ja jäljellejääneen asuntovarallisuuden arvo olisi alle lainojen?
Varmaan lainoittajat ovatkin suojelleet etujaan, joten em ei voi tapahtua?
Erikoissijoitusrahastoissa taitaa olla mahdollista vain maksimissaan 50% velkavipu, eli lainakovenantit tulisivat viimeistään silloin, elleivät jo aiemmin, vastaan. Voihan tuo koko roska kaatua rahoittajienkin syliin, jos defaulttiin asti päästään. Esimerkkinä tuo Spondan tapaus.
Ja nyt tulleiden lunastuksien jälkeen, näyttäisi lukujen puolesta, että lainaakin voisi olla kiva maksaa lähiaikoina pois. Tämä on osa sitä kierrettä, mistä Saulin videossakin puhuttiin.
Kuvittelisin, että menee niin, että tuo osuuden omistajien pääoma sulaa tuosta ensin pois. Eli jos alussa rahaston pääoma = asuntojen arvo. Sitten kun markkina dyykkaa 20%, rahaston pääoma laskee saman 20% (tilikauden tuloksen kautta muutos), osuuden arvo laskenut kuitenkin 544 => 357,2 (-34%), koska velathan ei ole kadonneet minnekään. Sitten jos aletaan “pakkomyymään”, niin kämppien arvo laskee vielä enemmän ja osuuden arvo putoaa. Sitten jos oikein kunnolla romahtaisi, voi toki olla mahdollista että lainoittajallekin vahinkoa, mutta eiköhän osuudenomistajat ensin kärsi. Alussa kämppien tasearvoja ei varmaankaan ole laskettu (ainakaan riittävästi), jolloin nopeimmat lunastajat näissä voittaa.
En ota yksittäisiin rahastoihin kantaa, mutta yleisellä tasolla tämä menee juuri näin kuin täällä @Sijoittaja-Hessu ja @Tuohenpolttaja sanoivatkin. Erikoissijoitusrahastoja koskevan lainsäädännön mukaan rahastojen luototusaste (velkapääoman suhde kiinteistömassan arvoon) voi olla maksimissaan 50 %. Mikäli rahaston kiinteistökannan arvo laskee, osuudenomistajat ottavat tästä totta kai ensi sijassa näpeilleen.
Kiinteistörahastojen velkarahoitus on pääsääntöisesti vakuudellista (luottojen vakuutena kiinteistöt) ja velkojien asemaa suojaavat mm. kovenantit. Ja koska erikoissijoitusmuotoisissa kiinteistörahastoissa velkavipu on suhteellisen maltillinen, on velkarahoittajien asema normaalioloissa suhteellisen hyvin turvattu. Esimerkiksi kuvitteellisella 50 %:n luototusasteellahan kiinteistöjen velattomien hintojen tulisi laskea yli 50 %, jotta kiinteistövarallisuuden arvo painuisi alle lainapääomien.
Lasketaanko tuohon 50 %:iin siis mukaan myös yhtiölainat rahaston omistamista asunnoista? Vai lasketaanko asuntojen velaton arvo kokonaisuudessaan rahaston osuudenomistajien omaan pääomaan?
Listasin Ålandsbanken-ketjuun muutamia kyseisen asuntorahaston myynnissä olevia asuntoja ja noissa on aika suuria yhtiölainaosuuksia. Eli kun nuo asunnot myydään, tuloutuu rahastoon käteiseksi vain pieni osuus asunnon velattomasta hinnasta. Mutta pieneneekö samalla automaattisesti rahaston velkamäärä?
Koska jos nuo asuntojen yhtiölainaosuudet on laskettu mukaan omaan pääomaan, niin silloinhan näissä rahastoissa on rahastosijoittajan näkökulmasta tuplavipu, ja jo varsin pieni asuntojen hintojen prosentuaalinen lasku riittäisi saamaan aikaan todella rumaan jälkeä.
Edit: Itselleni vastaten, Ålandsbankenin asuntorahaston vuosikertomuksen taseen perusteella rahaston velkaosuus on nimenomaan noita yhtiölainoja. Eli näitä ei lasketa rahaston osuudenomistajien omaan pääomaan.
Varainhoitosektorin tarpeesta keskittyä ja alan toimijoiden yhdistymisen eduista on puhuttu paljon.
Huomenna 1.10. aloittaa toimintansa Mandatum itsenäisenä yhtiönä ja yhtiön ensimmäinen pörssipäivä on maanantai. Aika paljon on juttua riittänyt Mandatumin tulevasta pörssikurssista ja sen volatiliteetista heti listautumisen jälkeen. En kuitenkaan ole nähnyt julkisuudessa tai tällä palstalla mitään pohdintaa siitä, mihin Mandatum, näin alkutaipaleella itsenäisenä yhtiönä, mahdollisesti ryhtyy. Mikä kyllä itseäni kiinnostaa enemmän kuin yhtiön osakkeen volatiliteetti.
Mandatumin irtautumista on kuitenkin perusteltu vahvasti mm. sillä, että näin Mandatum on vapaa osallistumaan alan konsolidaatiokehitykseen. Mandatum on myös taseltaan vahva ja pelikentän suurimpia pelaajia.
Mandatumin irtautuminen on ollut todennäköistä ja julkista tietoa jo ainakin vuoden. Ja kuka tietää, miten pitkään sisäpiiri on asiaa valmistellut ja pohtinut.
Siksi en usko olevani pahastikkaan väärässä, jos väitän, että maanantaina on historiallisen suuri todennäköisyys, että silloin ilmoitetaan varainhoitosektorin mahdollisia tulevia yhteistyökuvioita. Onko todennäköisyys 0,1%, 2%, 10% tai jotakin muuta, siihen en ota kantaa. Mutta 2 prosenttiakin on iso todennäköisyys näissä peleissä.
Sitä pitäisin vähän outona, jos Mandatumin johto olisi puuhastellut listautumisprosessin kanssa vähintäin vuoden ja kun pöly nyt maanantaina alkaa laskeutumaan, johto alkaisi puhtaalta pöydältä nollasta pohtimaan niitä paljon puhuttuja alan tehostamistarpeita. Joissa yhtiö haluaa olla mukana. Mutta kuka tietää?
Irtautuminen ja listautuminen ovat niin valtava projekti yrityksen näkökulmasta, että pitäisin nopeita liikkeitä epätodennäköisenä. Eiköhän ainakin ensimmäiseen osariin aika mene pitkälti operatiivisissa haasteissa ja sitten vasta aletaan katselemaan, että mitäs sillä kassalla voidaankaan tehdä.
S-pankin puolella myös Tontit ja toimitilat -rahasto pidentää lunastusaikaa ja maksuperiaatetta.
Periaatteessa mielenkiintoista peilata likvidimpään kohteeseen. Osakkeita on helppo myydä jos hinnalla ei ole väliä.
Samahan pätee vaikka asuntorahastoihin ja tonttirahastoihin, saisihan niidenkin kohteet helposti myytyä jos jos hinnalla ei ole väliä.
Onkohan tuo rahastojen käyttämä velkavipu sitten se joka ‘suojelee’ osuuden omistajien hätäistä arvonlaskua…
Jos lunastuspyynnön siis tekee maaliskuun lopun määräaikaan mennessä, sijoittajalle maksetaan syyskuun lunastuspäivän arvon mukaisesti. Rahastojen lunastuspäiviin ei tehty muutoksia.
Aiemmin rahastojen lunastus on toteutettu sen lunastuspäivän arvoon, johon mennessä lunastuspyyntö on jätetty. Lunastus maksettiin sijoittajille heti osuuksien arvonlaskennan jälkeen.
