Aivan, no se on selkeä vastaus se. Eli tulee menemään tämän vuoden osalta. Kiitos!
2 tykkäystä
Nuo varathan ovat erillään pankin muista varoista (en kyllä tiedä minkälaista vipua tuolla on saattanut olla käytössä?). En tiedä mitä “oikeuksia” sijoittajilla tuossa kohtaa on eli, jos kaikki haluaisivat rahansa ulos niin kai kohteet voi yrittää pistää lihoiksi ja jakaa rahat omistajille, mutta turskaahan sieltä varmasti tulee. Rahasto toiminee nyt sääntöjensä puitteissa kun huomasi, että palautuksista tulee ongelma.
1 tykkäys
Teoriassa kyllä. Käytännössä epälikvidein pienyhtiölappu pörssissä on reilusti likvidimpi kuin mikään kiinteistö. Osakkeiden hinnoissa on yleensä aika tukeva firman bisnesarvoon nojaava pohja jonka läpäisy herättää sen verran paljon ahneita veivaajia että isokin rahasto kyllä pystyy dumppaamaan tavaransa. Turskaa tulee ja varmasti alle “käyvän arvon”, mutta ei niin paljoa että koko markkina siitä häiriintyisi. Lisäksi pörssitavaraa on paljon helpompi liikuttaa blokkikauppana - markkinoilta löytyy kyllä syvätaskuisia toimijoita jotka ottavat isonkin läjän “tukkukauppana” kunhan aleprosentti on sopiva.
Kiinteistöpuolella ongelma on se että “tavara” on mätänevää sorttia josta on jatkuvia juoksevia kuluja, ja jonka osto- ja myynti on paljon kömpelömpi prosessi kuin pörssiosakkeiden liikuttelu. Tässä rahasto on katsonut että millään edes etäisesti järkevällä hinnalla ei löytänyt markkinoilta ottajia tavaralleen että voisi edelleen hoitaa lunastuksia ja oltiin pakkoraossa. Kertoo mielestäni myös huolestuttavaa dataa maan kiinteistöjen hintatasosta. Isotaskuiset “kiinteistöveivaajat” eivät halua ostaa tällä markkinan hintatasolla (ja sen päälle pienellä alennuksella) bulkkina tavaraa? Tarkoittaa että hintataso katsotaan kalliiksi.
Edit: Tai sitten rahasto on arvostanut kiinteistönsä yläkanttiin ja ei pysty niitä realisoimaan nykymarkkinassa ilman että joutuisi alaskirjaamaan koko kiinteistömassan arvoa roimasti?
Eli vaikka yhtymäkohtia on, osakerahastoissa tämä riski on paljon pienempi.
19 tykkäystä
Just näin.
Olet sijoittanut ”vapaassa markkinataloudessa” rahastoon, jonka lunastus- ja merkintäoikeudestasi kuitenkin päättää diktaattori. Itselläsi ei ole enää päätösvaltaa varoistasi ja omistusosuudestasi. Sijoittamalla olet luovuttanut hallintavallan omaisuuteesi diktaattorille.
Eikös niiden osuudenomistajien tulisi kuitenkin voida päättää varojensa allokoinnista?
”Äänestyshän” tapahtuu joko myymällä, pitämällä tai ostamalla vapaasti. Aivan samoin kuin osakerahastossakin.
Tämä paikka ”suojelee” jäseniään poistamalla niiltä hallintavallan omiin varoihinsa. Ei kuulosta minun paikaltani. En kaipaa diktaattorin ”suojelusta” omaa elämääni ja omaisuuttani koskevissa asioissa. En ole pyytänyt sitä, enkä ole halunnut sitä. Silti sen pahaenteinen varjo leijuu koko ajan maisemassa.
3 tykkäystä
Tämä on kuitenkin lopulta se syy miksi aktiivisesti hoidettuihin rahastoihin sijoitetaan: Ulkoistetaan vastuu päätöksistä taholle joka osaa/jonka oletetaan osaavan asiansa.
Eräs yhteisö johon kuulun on myös ulkoistanut varainhoitonsa ja maksaa siitä ihan mukavaa prosenttia ulospäin. Nyt osa yhteisön päättäjistä, siis ne jotka itse sijoittavat, ymmärtävät asioista ja tietävät miten homma toimii, ovat kyseenalaistaneet yhteisön hyväksymät sijoituspäätökset koska ne eivät heidän mukaansa ole yhteisön edun mukaisia. Eivätkä varmaan täysin olekaan. Homma alkaa mielestäni kuitenkin tökkiä jos varainhoitajaa ohjaillaan liikaa esim. allokaation kanssa, mihin hänen saamansa palkkio sitten enää perustuu? Ei enää siihenkään vähään mihin ennen?
Eli jos ulkoistaa varainhoitonsa, on sitten hyväksynyt olevansa “diktaattorin” armoilla. Tässä diktaattorissa on se hyvä puoli, että sen voi halutessaan vaihtaa - yhteisöjen osalta toki enemmistöpäätöksellä. Yksilöllä on tässäkin helpompaa.
Veikkaanpa OP:n menevän sinänsä ojasta allikkoon, että mahdollisesti nyt estetty pääomapako tapahtuu tämän päätöksen myötä eri syistä ja heti kun myynti taas avataan. Ikuisesti tai edes kovin pitkään tuota tuskin voi kiinni pitää. Riippuu toki millaisia tarinoita pihtiputaan mummoille onnistutaan syöttämään.
12 tykkäystä
Näin varmaan on. Herää sitten kysymys, että kuinka paljon pitäisi oikeasti alaskirjata omistuksia, että rahasto-osuuden arvo olisi “todellisempi”. Toki arvolla ei ehkä nyt ole käytännön merkitystä, kun kaupankäynti on seis.
Se, mitä jäin miettimään tässä on skenaario, jossa markkina ei elvykään lähiaikoina. Eli jos tästä tuleekin pidempiaikainen riesa niin jossain kohtaa joudutaan tekemään ikävät alaskirjaukset ja avaamaan rahasto uudestaan (ja toivoa ettei synny joukkopakoa). Sitten tulee myös moraalinen vastuukysymys, jos markkina vaan huononee, että pankki toiminnallaan aiheutti vahinkoa osuudenomistajille. (Toki tämä on lähinnä moraalinen ongelma, asiassa on toimittu pykälien mukaan niin mitään oikeaa vastuuta ei ole.)
9 tykkäystä
Tässä voi sitten vielä miettiä mitä tarkoittaa asunnon oikea arvo. Jos asunto löytää kuukaudessa ostajan 200 k€ hintaan, niin kyllä sen saa kaupaksi päivässä kun laittaa hinnaksi 100 k€, mutta mikä on asunnon “oikea” hinta?
1 tykkäys
Yleisesti ottaen pankkien pitäisi olla sen verran vastuullisia, ettei kokemattomille sijoittajille myydä lainkaan (tai korkeintaan jollain 5-10% painolla salkusta) kohteita, joissa likviditeetti saattaa kadota kokonaan alta: Asuntorahastot, private equity jne.
Jos ostat jotain hyvin hajautettua osakerahastoa tai invesment grade bondisalkkua, niin hinnat voivat olla roimasti alempana, mutta pääset kuitenkin tarvittaessa eroon. Väärään aikaan myymisen mahdollisuus on toki itsessään kaksiteräinen miekka, jos kokemus on vähäisempää.
Tästä puhemiehen avautumisesta itse veikkaisin, että hänelle ei taitaisi sopia edes osakerahasto vaan pitäisi etsiä joku yhdistelmärahasto, jossa osakkeet ovat maltillisessa (25-40%) painossa ja totuttaa häntä heilahteluihin sitä kautta (jos riskitoleranssin arviossa edes tämä sopisi sijoittajalle).
Hän voisi hallituspuolueen edustajana ajaa läpi lain, että pankkien sijoitusmyyjää pitäisi kutsua aidosti sijoitusmyyjäksi ja sijoitusneuvoja termin käyttö olisi laitonta.
Sijoitusneuvojaksi voitaisiin lailla määritellä henkilö, joka antaa tuntipalkalla/kuukausi/vuosimaksulla neuvoja mitä tuotteita sijoittaja voisi ostaa ilman, että saa näiden myynnistä provikkaa tai että hänelle olisi kohteena olevista tuotteista asetettu mitään myyntitavoitteita. Tämä olisi ainoa keino tuoda nykyjärjestelmän intressiristiriidat aidosti esiin kokemattomille sijoittajille.
Sijoitusneuvonnasta voisi tässä kuviossa muodostua oma toimialansa, jolloin intressinä olisi vain antaa sijoittajalle pitkäjänteisesti hyviä neuvoja, jotta asiakassuhde säilyisi.
Toinen mikä ihmetyttää, etteikö käy mielessä, että kouluissa voisi opettaa vaurastamista sijoittamisen kautta. Oikeushallitus vallassa, mutta mitään ei tapahdu. Edes oikeisto ei saa aikaiseksi, että opetettaisiin vastuuta itsestä taloudellisesti, niin kuka sitten (?). 
Nuorisolla, jos opetettaisiin näitä elämäntaitoja niin kansakunta ei olisi välttämättä enää pääomaköyhä 20, 30 tai 40 vuoden päästä.
Nykymenolla suomalaiset säilyy lähinnä lottokansana, jos ei mentaliteetti muutu. 
10 tykkäystä
Hyödykkeiden arvot vaihtelee markkinataloudessa ja jos assettien muutaman prosentin arvonlasku johtaa rahaston sulkemiseen määräämättömäksi ajaksi niin jotakin on pahasti pielessä jossain. Liian kireää vipu käytössä tms. taustalla, jossa iso riski josta nyt suojellaan? Näin radikaalia toimenpidettä ei tehtäisi ellei olisi todellinen riski rahaston kaatumiseen olemassa. Luonnollisesti todellista syytä ei kerrota markkinoille ennen kuin vuosien kuluttua. Kiinteistömassa arvo pidetään keinotekoisest valheellisen korkeana eli hyvin kyseenalaista toimintaa, eikö mikään laki pakota testaamaan arvoja säännöllisesti ja kirjaamaan ne oikealle tasolle, vai onko sulku juuri siksi että ei tarvitsisi kirjata? Wincapita oli laiton koska valhelllinen arvostus jonka takana ei ollutkaan vastaavaa(Luvattua) arvoa. Nyt kiinteistörahasto etenee samalla systeemillä kiinteistöjen itse keksityillä “virtuaaliarvoilla” joilla ei ole mitään tekemistä kiinteistöjen markkina-arvon kanssa.
Eikö tilanne ole se että tällä hetkellä kiinteistöjen arvot laskee ja rahaston sulku estää myynnit, eli tappioiden minimoimisen. Sulku tavallaan maksimoi sijoittajien tappiot koska on holdissa ja lasku jatkuu, jotakin muuta intressiä tässä suojellaan rahoittamalla sitä sijoittajien tappioilla jotka juoksee sulun ajan ilman sijoittajan mahdollisuutta katkaista niitä, suojataan pankin omia riskejä lainoituksessa sijoittajien rahoilla tms.
15 tykkäystä
Jos ja kun puhutaan markkina-arvosta ja tarkoitus on myydä asunto, niin sehän selviää sillä hetkellä kun asunto myydään. Toki aika-elementti on keskeisessä roolissa eli kuinka kauan mahdollisimman korkeaa hintaa voi yrittää kalastella.
Pitää muistaa, että eihän rahaston (tässä tapauksessa OP-Vuokratuotto) tarkoitus olekaan tehdä voittoa asuntokaupoilla, vaan vuokratuotoilla. Ja sääntöjenkin mukaan rahastolla on oltava toiminnan edellyttämät käteisvarat. Eli ehkei se ongelman juurisyy olekaan niinkään jumiutunut asuntokauppa (joka toki sekin on haaste), vaan se, ettei rahasto ole malttanut pitää riittävää käteisvarantoa, josta lunastukset pystyisi maksamaan ilman "alennus"myyntejä.
Jos ja kun puoli vuotta sitten, mummoille (ja muillekin asiakkaille) rahastosta on kerrottu näin, niin ihan hyvän kuvanhan siinä on saanut:
edit. Eipä sitä käteistä tietenkään jää, jos hallinnointipalkkiot hipovat taivaita. Muutenkin hyvä viesti naapuripalstalta:
Katsoin hieman tarkemmin OP Vuokratuoton vuoden 2023 vuosikertomusta ja sen jälkeen ei tarvitse minun ainakaan enää ihmetellä, miksi rahaston asunnot ei käy kaupaksi rahastonhoitajan toivomalla hinnalla. Vuosikertomus löytyy täältä: https://www.op-mediapankki.fi/l/BVPD_Fs257rm
Rahaston kiinteistöarvopapereiden nettotuottolaskelma ilman arvonmuutoksia vuodelle 2023 näyttää tältä:
luvut muotoa 1000€
Vuokratuotot: 90 686 t€
- Vastikkeet ja hoitokulut 26 462 t€
- Muut kulut 7 034 t€
=Nettotuotto 57 190 t€
Vuoden 2023 lopussa 86 578 t€ alaskirjausten jälkeen kiinteistöarvopapereiden markkina-arvo oli 1 646 063 t€, jota käyttämällä saamme nettotuotoksi 3,47%. Tuollaisella tuottotasolla nuo kohteet jää ikuisesti myymättä, myös salkun prime-kohteet.
Noissa arvostuksissa on ihan järkyttävästi ilmaa, enkä edes viitsi sanoa näkemystäni “oikeasta” tuottovaatimuksesta. 4,5% ei kuitenkaan mielestäni ole lainkaan ylimitoitettu, kun salkusta 20% on liikekiinteistöissä ja kohteet ympäri Suomea. 4,5% tuottovaatimuksella kiinteistöihin tulisi kuitenkin tehdä lähes 400 miljoonan euron arvonalennukset, joka tarkoittaisi yli 30% laskua rahaston arvoon.
Rahaston hallinnointipalkkio on ihan järkyttävän korkea, suhteessa sen tuottopotentiaaliin. Vuonna 2023 palkkio oli n. 26 m€ ja kun korkokuluihin meni 18 m€, olikin vuokraustoiminnasta saadut tulot suurilta osin käytetty. Nettomerkinnät oli jo 2023 vuonna 145 m€ miinuksella, joka rahoitettiin osittain ottamalla lisää velkaa 100 m€.
33 tykkäystä
Mielenkiintoinen vertailu, eikä varmaan tulos yllätä useampia. 
https://x.com/MikeZaccardi/status/1875677717901013486
5 tykkäystä
Videoilla ovat ilmoitaneet hybridien akun kunnostukseen näissä tavis hybridiautoissa esim pikkumaasturit ja henkilöautot keskimäärin noin 2000-3000€ hintaluokkaan, allekin jos vain 1-2 kennoa rikki kuten usein on, joten ei sen nyt niin kovin paljon ole. Akun kunto sen jälkeen jotain 99%:n uudesta tms. Vaihtavat kaikki heikoimmat kennot uuteen, toki jos sellainen malli missä ei kennoja voi vaihtaa yksittä on kallis juttu mutta harvemmissa niin. Akkupaketti on Hybrideissä paljon pienempi kuin täyssähköisissä ja irroituksieen helpompi työ korjata. Eli referenssinä ei kannata kustannusten puolesta verrata täyssähköisten koko akun vaihtoon 10000-20000€.
Hybrideissä akun kapasiteetti ei niinkään ole ongelma koska aina voi ajaa polttomoottorilla, mutta joissakin autoissa on herkkä diagnostiikka ja ei sallia ajamista myöskään polttomoottorilla lainkaan jos yksikin akun kenno on heikentynyt.
Asiakkaita hybridit ei ainakaan pelota koska kauppa käy kuin siimaa kovista hinnoista huolimatta. Oikeastaan vain BMW (Esim X1/X2/X3) näkyy olevan halvempi kuin muut olisiko siinä sitten hankalampi akun korjaus. Toyotia RAV hybridiä näkyy myynnissä 250 000 kilometreillä silti korkeilla hinnoilla.
1 tykkäys
Eli siis kyseessä on pankin rakentama, pankin tuulipuvuille myymä kiinteistö-vuokratuotto-rahasto-vipuhimmeli onkin tehty takomaan pankille tuottoa (maksimoidut hoitopalkkiot, yllättyneitä noin nolla) ja sitten kun iskee laskuvesi, paljastuu ettei ollut uikkareita. Vipua on liikaa, kiinteistöjen arvostukset ovat mallia Rohkeasti Yläkanttiin, vuokrat tuskin ainakaan ovat nousussa joka syö vuokratuottoja samalla kun korot ovat moninkertaiset vs. millä kenties homma oli aikanaan rakennettu. Peppu ei kestä lunastuksia joita on jo katettu lainarahalla jonkin aikaa. Luukku laitettiin kiinni viimeisessä hädässä ja nyt rukoillaan että kiinteistömarkkina kääntyisi kun korot laskevat. Näin nousuvesi peittäisi ongelman ja toivotaan ettei kukaan huomannut uikkarien puutetta.
En sitten tiedä kuinka yleisiä tällaiset kuviot ovat, mutta voisin kuvitella että pankit eivät moisia rakentele hyvää hyvyyttään vaan yleisestikin ne hallinnointipalkkiot tällaisissa ovat mallia järkyttävät - sijoittajille riskit, pankille tuotot. Todellinen win-win 
45 tykkäystä
Seuraavat kolme viikkoa menee ihmetellessä uuden elämän alkua tuoreen esikoisen kanssa. 
Pidän siis varmaankin jonkin asteista taukoa foorumista tulevat viikot ja lähinnä pyrin analysoimaan pienen tytön sentimenttiä ja sen perusteella ajoittamaan vaipan vaihdot, nukuttamiset ja ruokinnat. 
238 tykkäystä
Parhaat onnittelut! Elämän tärkeimmistä hetkistä tulee voida nauttia rauhassa ilman analysointeja.
Mukavaa ja elämystentäyteistä isyysvapaata siis.
12 tykkäystä
Näissä ne “kymppitonnin akkurempat” ovat järjestään sitä kun merkkikorjaamo tarjoaa koko akuston vaihtoa korjauksena, merkkikorjaamon osa- ja työhinnalla. Itse akkupakettien korjaus komponentteja vaihtamalla on vielä monelta osin vaiheessa ja kysyntää tälle olisi varmaan tarjontaa enemmän. Vaatii tietotaitoa ja autovalmistajat vähemmän yllättäen heiluttelevat turvallisuusaspektia yrittäen suitsia tämmöistä ikävästi varaosamyyntiä häiritsevää korjaustoimintaa. Tosiasia on että akkupaketteja kyllä voi korjata, ja yleensä reilusti halvemmalla mutta ongelmaksi voi muodostua luotettavan toimijan löytäminen joka tämän tekee. Virallinen merkkikorjaamo järjestään ei tällaista palvelua tarjoa.
6 tykkäystä
Hyvin summattu, miten iso on intressiristiriita pankin ja rahojaan sijoittavan asiakkaan kannalta. Itse en pysty laittamaan näihin himmeleihin penniäkään jo ihan läpinäkyvyyden puutteen takia.
Suorat osakesijoitukset ja indeksi-ETF:t on paljon helpompi valinta omaan sijoitusfilosofiaan. Samalla pysyy isojen hallinnointipalkkioiden hamuajat poissa omalta lompakolta. 
9 tykkäystä
Upeaa, onnea koko perheelle!
19 tykkäystä
Isot onnentoivotukset! Nyt kannattaakin sijoittaa omat resurssit vahvasti uuden elämä alkutaipaleen seuraamiseen. Nauti ainutlaatuisista hetkistä. Ne kannattaa painaa syvällä mieleen ja sydämeen, jotta voi muistoista nauttia vielä pitkän ajan kuluttua, kun sylivauva onkin jo omilla tolpillaan pärjäävä aikuinen.
25 tykkäystä
Isompien urakoiden osalta kannattaa lasku tosiaan jakaa kahteen osaan(mikäli urakoitsijalle käy) ja ajoittaa kahdelle vuodelle, jotta voi hyödyntää molemman vuoden osalta vähennystä.
6 tykkäystä