Tämän kauppalehden artikkelin perusteella (maksumuurin takana) Kojamon johdolla on mielestäni juuri oikea lähestymistapa nykytilanteeseen ja ovat hyvin kartalla. Eli markkinaolosuhteet tunnustetaan jopa inhorealistisesti, ja tehdään ennakoivia toimenpiteitä sen mukaan. TJ Jani Niemisen sanoja lainatakseni: ”Haluamme ennakoivin toimin varmistaa, että pysymme hyvässä kunnossa. Maailma on nyt täynnä esimerkkejä yhtiöistä, jotka joutuvat pakosta toimimaan, kun muut niin käskevät.”
Suurin osa omista sijoituksistani on ollut suorissa asuntosijoituksissa jo vuodesta 2010 ja katsonkin Kojamon liiketoimintaa ja osakkeen hinnoittelua vahvasti nimenomaan tämän linssin läpi. Kojamon osaketta ostamalla nykykurssilla saan hankittua asuntoja poikkeuksellisen suurella alennuksella suhteessa niiden arvoon. Kojamon asunnot ovat hyväkuntoisia ja oikeilla sijainneilla, joten uskon että niihin löytyy vuokralaisia myös tulevaisuudessa. Pitkällä tähtäimellä tämä on se asia joka ratkaisee yhtiön menestyksen. Toinen pitkällä tähtäimellä ratkaiseva asia on se, että yhtiön liiketoiminta kestää myös kovat ajat. Mielestäni johdon toiminta nykyisessä markkinatilanteessa osoittaa, että A) riskinhallinta on ollut kunnossa jo aiemmin ja B) toimintaympäristön muutoksiin reagoidaan aktiivisesti ja etukäteen.
Ylläolevat pointit huomioiden osakkeen hinnoittelu on nyt mielestäni niin houkuttelevaa, että vaikea tästä on pysyä erossa. Ostin ensimmäisen kerran osaketta 11 euron kurssilla, ja tuplasin eilen positioni 8 euron kurssilla. Osakekurssien ennustaminen lyhyellä tähtäimellä lienee mahdoton tehtävä, mutta näen että tällä osakkeen hinnoitelulla turvamarginaali on niin suuri, että päätös osoittautuu hyväksi muutaman vuoden tähtäimellä.
Tästä seikkailusta sijoittajat makselevat osingolla, työntekijät yt-neuvotteluiden kautta ja asuntoauton jyrkänteelle ajanut toimari saa palkankorotuksen. Nättiä, hehehe.
Aki Pyysing on kirjoitellut tällä kertaa Kojamosta.
Sanoisin, että Kojamo on halpaa, jos korot lähivuosina selvästi laskevat. Halvemmalla, hajautetumpaan salkkuun ja vähemmällä vaivalla pääsee käsiksi asuntosalkkuun Kojamoa kuin suoraan asuntoja ostamalla.
Painetta voi olla että tunnusluvut pitää, mutta mites se kysyntä? Jos kysyntää ei riitä niin sittenhän Kojamo vuokraa nykytasolla, ja joutuu arvottamaan kiinteistöt uudestaan.
Tietysti markkinamies pohjustaa asiakkaita henkisesti hyväksymään korotukset, mutta jos vapailla markkinoilla on ylitarjontaa niin vaihtamalla asukas saa samalla rahalla enemmän sitten.
Tämä yksinkertaistaen tietysti, mutta samalla logiikalla ne vuokrat nousivatkin enemmän kuin ostovoima tai inflaatio. Saman tietysti voi todeta Kojamon kurssikäyrästäkin
Kai kysyntäpuolen tulevaisuus on looginen seuraus siitä että mitä tapahtuu tällä hetkellä asuntosijoitusmarkkinassa:
asuntoihin sijoittaminen on tällä hetkellä erittäin heikosti kannattavaa → ne jotka voivat lopettaa toiminnan tekevät sen ja laittavat rahat muualle (vaikka korkoihin) ja ne joiden on pakko jatkaa eivät ainakaan hanki uusia kohteita (pl. jo tehdyt sitoumukset jotka ensi vuonna jo ihan pohjilla)
kohteita tulee hetken lisää mutta samalla niitä poistuu yllä olevan johdosta ja ensi vuonna suunta on jo miinusmerkkinen
omistusasuntoja ei osteta ja päätöksiä lykätään kun korot korkealla ja kukaan ei uskalla sitoutua → vuokralaisten suhteellinen osuus kasvaa mikä vahvistaa jo vuosia jatkunutta trendiä vuokra-asumisen kasvusta
Siinä kai se vastaus voisi olla miten kysynnälle käy, eli tarjonta/kysyntä näyttää Kojamon kannalta tasoa välttävä seuraavat kuukaudet ja tasoa erinomainen jo ensi vuoden puolella.
Tässä on Salkunrakentajan juttu Kojamosta, jonka lukee muutamissa minuuteissa.
Vakuudellisen pankkirahoituksen hinta on selvästi bondirahoitusta edullisempaa. Lisäksi Kojamolla on hyvin liikkumatilaa lainojen vakuudellisuuteen liittyvissä tunnusluvuissa, mikä mahdollistaa vakuuksien käytön tulevassa rahoitusjärjestelyssä.
Alaotsikot:
Yhtiön on voitettava takaisin markkinoiden luottamus
Tullut tässä Lumon toimintaa seurattua lähietäisyydeltä, kun tämä kuukausi vielä asustellaan heidän asunnossa ennen muuttoa omaan asuntoon. Syitä muuttoon avasinkin toisessa ketjussa, mutta lähinnä kokoajan kallistunut vuokra sai meidät muuttamaan pois.
Irtisanottiin tämä asunto reilu kuukausi sitten ja edelleenkään Lumon edustaja ei ole tullut tekemään lopputarkastusta tai ottamaan asunnosta kuvia. Ensin ei sopinut hänen aikatauluun ja sen jälkeen ei ole vaan kuulunut. Katsoin huvikseen, että tästä meidän talosta (talo Lumon kokonaan omistama) on vuokrattavana 5 muutakin asuntoa. Ollaan kuitenkin Tampereen parhaalla paikalla ainakin nuorten aikuisten/opiskelijoiden mielestä.
Ihmetyttääkin näin myös Kojamon osakkeenomistajana, että asunnon vuokraamiseen ei ilmeisesti nähdä suurta effortia ainakaan meidän asunnon kohdalla ja mitä muutamilta ihmisiltä olen tänä vuonna kuullut, on meininki samankaltaista. Meidän asunto näkyy vuokrattavana, tosin ilman kuvia. Näytöillä ei ole kukaan tosiaan käynyt.
Samalla katsoin, että koko Suomessa vapaita tai vapautuvia asuntoja on 2132kpl. Eihän tämä kovin hyvää voi tehdä yrityksen tulokselle ja taseelle jos näin jatkuu esim. puoli vuotta. Puhumattakaan vielä pidemmästä ajasta.
Ei tosiaan ihan parasta kuvaa anna vuokraustoiminnan laadusta. En tiedä onko kyse yksittäisistä tapauksista vai antaako oikean kuvan kokonaisuudesta.
Onhan tuo yli 2000 asuntoa iso määrä. Keväällä luku lähenteli 3000 asunnon rajaa jonka jälkeen on Kojamolle valmistunut n. 1000 asuntoa joten käyttöasteet on kyllä parantuneet jonkin verran huolimatta siitä, että edelleen valmistuu suuri määrä asuntoja.
Ennustan, että seuraavan 12kk aikana käyttöaste paranee merkittävästi, koska uutta tarjontaa ei vuokramarkkinoille merkittävästi enää tule.
Näinpä ja voi tosiaan olla, että ollaan yksittäistapaus ja korviin kantautuu vain negatiiviset kokemukset, kuten tapana
Tulee vaan taas omistajan vinkkelistä pelko, että kämppien annetaan seistä minimaalisella työpanoksella, koska kyseessä todella iso toimija eikä ilmoitusten laatua pystytä seuraamaan kovinkaan tarkasti. Omistajana vaatisin myös nokkeluutta vuokrahinnoitteluun ja soppareihin, jotta minimoitaisiin tyhjät kuukaudet. Nyt kämppä tulee seisomaan todennäköisesti tyhjänä yli kuukauden ja n. 1000€/kk jää saamatta. Kulut juoksee. Koen myös, että asunnon haluttavuutta ei lisää, että asunnossa ei olla asuttu useampaan kuukauteen (onko viemärit käyty vetämässä, kodin koneita käytetty päällä yms.).
Itse en ole seurannut aiemmin heidän avoimien kämppien määrää, mutta hyvä tietää että ns. parempaan suuntaan tällä saralla menty.
No tuo onkin hyvä jos Kojamon 40 000 vuokraloossista vain 2000 on hetkellisesti vapaana. Tarkoittaa että vuokrausaste on 95% kaikilla Kojamon kopperoilla.
joo määrä tuntuu suurelta, mutta suhteutettuna koko asuntomassaan se on prosentuaalisesti kuitenkin aika vähän. Näistä reilusta 2000 asunnosta on reipas parisataa sellaisia jotka valmistuvat 1.12 tai sitä myöhemmin.
Arvioisin, että Q3 aikana Kojamon käyttöaste on noussut yhdestä kahteen prosenttiyksikköä tarjottavien asuntojen määrän kehityksen perusteella.
Näissä pankkirahoituksissa näyttäisi olevan aikalailla vakiona tällaiset sanamuodot, joissa ei kerrota lainan korkoa. Alla muutama esimerkki jotka oli helppo löytää tarkastelussa.
Alhaisemmilla koroilla on mahdollista käyttää matalampia tuottovaatimustasoja kohteiden arvonmäärityksessä. Kun kiinteistön tuottovaatimukset ovat matalat, on kohteiden arvot puolestaan korkeampia. Korkeilla koroilla näitä Kojamon kiinteistöistään käyttämiä tuottovaatimuksia (jotka alkavat kolmosella) on mielestäni mahdoton perustella. Lieneekö taustalla esimerkiksi aiempia merkittäviä korkosuojauksia? Mene ja tiedä
Yleisesti korkotaso toki vaikuttaa tuottovaatimuksiin, mutta tiedot korkotasoistahan ovat julkisia ja arvonmäärittäjän saatavilla. Ulkoisen arvioitsijan arvonmäärityksessä taas ei huomioida sitä, millä korolla juuri arvioitava kohde / kohteet on lainoitettu. Tämän takia en usko että Kojamon lainakoron pimittämisen taustalla on varsinaisesti tarkoitus vaikuttaa omien kiinteistöjen arvonmääritykseen. Itse arvelisin että johtuu ennemmin siitä, että diilin ollessa suotuisa sitä ei haluta kilpailijoiden tietoon tai vaihtoehtoisesti jos marginaali on korkean puoleinen, ei haluta viestiä tätä sijoittajille ja paljastaa, että neuvotteluasema pankkien kanssa ei välttämättä olekaan niin hyvä.
