Kojamo voisi ottaa jo kauan sitten kuopatusta Oravasta mallia ja julkaista oman arvostusmallinsa matemaattisen kaavan. Tässä Oravan käyttämä: 
3 tykkäystä
Hyvää ajatuksenjuoksua, pari korjausta/kommenttia kuitenkin tuli mieleen.
Lainojen maturiteetti esitetään jokaisessa osariesityksessä. Korkotietoja lainoittain saisi kyllä kieltämättä esittää vähän havainnollisemmin ja kootusti, helpottaisi korkokulujen kasvun arviointia, mutta kyllähän toki kaikkien jvk-lainojen korkotiedot on ihan julkisia ja pankkilainoistakin yhtiö on oman kokemuksen mukaan järjestäen kertonut avoimesta osareiden yhteydessä minkälainen on uuden sopimuksen marginaali. Eli näihinkin pääsee kärryille, vaatii vain työtä.
Kojamo on tosiaan hyvin aggressiivisesti puolustanut vuokratasojaan myös heille varsin kovasti iskeneen koronan luoman “pääkaupunkiseudun joukkopadon” ja heti sen jälkeen päälle tulleen voimakkaan ylirakentamisen aikanakin. Koronan seurauksena meni parisen vuotta hyvin poikkeavalla tavalla niin, ettei pääkaupunkiseutu vetänyt porukkaa entiseen tapaan mikä loi jo valmiiksi ylitarjontaa vuokramarkkinaan ja romautti Kojamonkin vuokrausasteen. Ja tosiaan heti tähän päälle tuli vielä rakennusalan superylilyöntisykli joka osui pahiten juuri pääkaupunkiseudulle, jossa Kojamolla on tosi kova ylipaino.
Itse näenkin Kojamon vuokrausasteelle juuri tällä hetkellä varsin loogiset syyt ja hyvät liiketoiminnalliset perusteet. Olen myös hyvin vakuuttunut siitä ettei vuokrausasteen palautumiselle +97% tasoille, missä historiallisesti ennen vuotta 2020 ollaan lähes järjestäen oltu, ole mitään esteitä seuraavan parin vuoden sisällä, kun ylitarjonta myös pääkaupunkiseudulla sulaa uudisrakentamisen oltua nyt jo pitkään täysin jäässä.
Mutta joo, ihan samaa mieltä olen siitä, että tuottovaade jolla asunnot Kojamolla on taseessa on vähintäänkin optimistinen. Toki tällä tuottovaatimuksella ei sijoittajan kannalta ihan hirveän isoa merkitystä ole, koska pörssi hinnoittelee osakkeen selvästi alle EPRA NRV:n eli osakkeenomistaja saa asunnoille paljon suurempaa vuokratuottoa kuin taseen tuottovaatimus. Toisaalta Kojamon LTV on myös sen verran hyvin hanskassa ja rahoitus pankkien suuntaan todistetusti vielä pelaa, että tase kestää nähdäkseni aika isojakin alaskirjauksia ilman akuutteja rahoitusongelmia.
Itsekään en Kojamon osakkeenomistaja ole, mutta välillä on tullut ihan puolitosissaankin silmäiltyä. Tällä hetkellä osake ei vaikuta väärinhinnoitellulta oikein kumpaankaan suuntaan, eli nämä taseen “tuottovaatimusongelmat” on aika hyvin kurssiin laitettu mielestäni jo sisään, jolloin on hankala nähdä kovaa nousu- tai laskuvaraa ilman merkittäviä muutoksia korkoympäristössä, ja jos korkoja haluaa pelata niin sen voit tehdä sitten jollain muulla kuin Kojamon osakkeella.
5 tykkäystä
Pystytkö avaamaan tätä vielä että mitä tuo käytännössä tarkoittaa?
Kojamon asuntojen arvo on laskettu keskimääräisellä 4,4% tuottovaatimuksella, ja tämä asuntojen tasearvo vaikuttaa yhtiön oman pääoman määrään mikä vaikuttaa yhtiön EPRA nettovarallisuuteen. Jos osakkeen hinta on alle nettovarallisuuden, niin osakkeenomistajan efektiivinen vuokratuotto on suurempi kuin yhtiön käyttämä tuottovaade.
Näin siis yksinkertaistettuna, minäkään en kyllä kovin syvällä noissa erilaisissa EPRA tunnusluvuissa ole. Ymmärtääkseni kuitenkin jos EPRA nettovarallisuus on noin 18€ ja osakekurssi on noin 10€, niin tämä nimenomaan tarkoittaa sitä että markkina jo aktiivisesti ja konkreettisesti hinnoittelee Kojamon asuntoja selvästi korkeammalla tuottovaatimuksella kuin Kojamon käyttämällä 4,4%:lla, jolloin nyt osaketta ostava saa efektiivisesti tavaraa tuolla korkeammalla markkinan “määrittämällä” tuottovaatimuksella.
Käytännössä kun asuntoja on taseessa karkeasti 8 mrd€ ja velkaa 4,6 mrd€ niin asunnoista jää nettona taseeseen 3,4 mrd€, jolloin markkina hinnoittelee kaikki asunnot nyt 3,4 * (18-10)/18 / 8 = 18,8% alennuksella tasearvoihin verrattuna, eli 4,4% / (1-0,188) = 5,4% tuottovaatimuksella. Saa korjata jos meni näin hatusta laskien väärin!
9 tykkäystä
Nopeasti näistä luvuista laskettuna 5,4% nettotuottoa ja viime vuoden nettovuokratuottoa n.300m€ käyttäen kiinteistöjen arvo olisi rapiat 5,5mrd€. Tästä kun vähennetään mainitsemasi 4,6mrd€ velat, omaa pääomaa jää 900m€. Osaketta kohti se olisi vajaa 4€.
Kannattaa olla varovainen, kun lukuja pyörittelee… 
Edit: tarkistin tuon velkamäärän ja se piti sisällään mm. laskennalliset verovelat arvonkorotuksista. Käyttökelpoisempi luku on 3,9mrd€ luokkaa, jolloin omaa pääomaakin olisi n.1,6mrd€, osaketta kohti rapiat 6€.
4 tykkäystä
Pitää nyt muistaa kuitenkin, että nettovuokratuotto ja tuottovaade on kaksi eri asiaa, joista tosin itsekin sujuvasti olen jo puhunut ristiin. Tuottovaade tulee saavuttaa esim. 10 vuoden laskentajaksolla, johon vaikuttaa oleellisesti esim ennustetut vuokrankorotukset.
Ja toki jos noin aletaan laskea niin muutkin varat kuin kiinteistöt tulee huomioida, esim siis kassassa olevat rahat. Mutta pointtina varmaan tässä se, että kun velkaa on ihan rattoisasti niin parametrien mahdollisesti muuttuessa nettovarallisuus voi muuttua kyllä ikävänkin nopeasti, siitä taidetaan olla ihan samaa mieltä.
2 tykkäystä
Kyllä asuntosijoittamisen ideana on jokin muu kuin kassavirta laskenta ja ymmärrän että se hämmentää.
Lajina erilainen ja ajattelisin asiaa hieman monipuolisemmin.
Voisin myös kantaa oman korteni kekoon Kojamo keskustelussa.
Kojamo päätyi viime vuonna salkkuuni.
Asuntojen vuokraus on sellaista pitkäjänteistä sijoittamista ja bisnes syntyy lumipalloefektistä, jossa asunto takaa itsessään lainastaan 70% ja 30% joudutaan etsimään muualta.
Asuntojen arvo nousee sen mukana kun asuinalueet kehittyy ja alueelta myydään korkeampaan hintaan asuntoja. On siis vuosikymmenten bisnes, eikä mitata onnistumisia kvarttaalin tai vuoden jänteellä.
Hitosti tylsempää bisnestä kuin tekkeihin sijoittaminen.
Asunnon käyvän arvon pystyy myös arvottamaan yläkanttiin taseeseen (case Stockmannin tavaratalo esimerkiksi) eli en annettuja numeroita sellaisenaan itse ainakaan pidä minään.
Eiköhän listautumisen syynä ollut käyvän markkina-arvon määrittäminen, jotta päästiin rakentamaan vauhdilla lisää asuntoja nollakorkoaikana.
Joidenkin ihan muiden kuin discord höpinöiden perusteella, olen ymmärtänyt, että Kojamo on suomalaisista asuntosijoitusyhtiöistä ainoita tarpeeksi suuria, joihin ulkkirahastot voivat sijoittaa. Laskeneeseen arvostukseen vaikuttaa se, että heille suomalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt on samalla viivalla muiden pohjoismaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden Heimstaden ja Balderin kanssa.
Me kaikki tiedetään, missä kunnossa niiden taseet ovat. 
Kojamo myös aloitti alaskirjaukset jo loppuvuodesta 2022, joka oli aikaisemmin kuin nämä kaksi kaveria.
Kojamo on julkaissut 2018 listalleottoesitteessään kohdeluettelon ja uusien kohteiden tullessa julki julkaisee niistä tiedotteen. Kenen kanssa tästä höpöttelen on kerännyt Kojamon kohteet Exceliin ja seurailee siitä, millaisia kohteita Kojamolla on.
Jokainen täällä pystyy tekemään vastaavaa ja Kojamolla on sivuillaan karttasovellus, jolla voi tutkailla missä asunnot sijaitsevat. Toki yli 40 000 asunnon seuraamisessa on oma hommansa.
Tämä on ollut yksi syy, miksi olen sijoittanut Kojamoon. Keskihankintahinta itsellä on 8,9€ ja olen ottanut säännökseni, että alle 10€ voin lisätä.
Eiköhän siitä vielä kelpo osinkoyhtiö tule itselle.
Jokainen tehköön omat tutkimuksensa.
Kiinteistösijoitusyhtiöihin sijoittamisessa kiehtovinta on, että niiden omistus on hyvin konkreettista.
Jos nyt ei kaikkia asuntoja käydä läpi, tässä on jotain numeroita, joita voi pyöritellä mielessään.
Asuntoja
-
40 619kpl (joista valmistui vuonna 2023 1450 kpl, 345 rakentuu vuonna 2024)
-
2 143 028,5m2
-
~52,7m2/asunto
Mutta sisältää käsittääkseni esimerkiksi Metropolia kiinteistösijoitusyhtiökokonaisuuden, jolloin yksittäisen asunnon koko vaikuttaa suuremmalta.
Kiinteistöjä
- 770kpl
Tontit
- 210 945m2
Markkina-arvo
- 2 565 milj.
Kojamon vuosikertomuksen mielestä kiinteistökannan käypäarvo 8miljardia. Itse toki olen sen verran epäluuloista sorttia, etten tätä purematta niele.
Mutta markkina-arvolla 2 565milj. asuntokannasta maksetaan
—> 1 196€/m2
—> 63 147€/asunto
Asuntoja on kasvukeskuksissa Tampere, Helsinki, Turku 86,8%
Helsingissä 73,8%
Etuovesta voi kurkkia, mitä on neliöhinta pyynnit näissä kaupungeissa.
Historiallisesti kiinteistösijoitusyhtiöt on hinnoiteltu pörssissä 15-30% alle tasearvon. Tätä suurempien alennusten ei tarvitse odottaa kestävän loputtomiin.
Hyvä muistaa, että kiinteistöjen tuottovaateen määrittää ulkopuolinen asiantuntija. Asiantuntijan ammattitaitoon kuuluu myös määrittää, onko kiinteistöjen kulut realistisella ja pidemmän päälle kestävällä tasolla.
19 tykkäystä
Hyvää pohdintaa,
Eikös tuossa lopun laskelmassa kuitenkin nyt unohdu velka kokonaan jolloin neliöhinta ja asunnon keskihinta tuli lasketuksi “myyntihinnasta”.
Esimerkkinä avaan yksittäisen asunnon kohdalla joka kuvaisi tavallaan Kojamon tilannetta.
50m2 asunto joka on arvioitu 200k arvoiseksi eli neliöhinnaltaan 4000€/m2.
Asuntoon sisältyy 100k yhtiölainaa. Kiinnostuneiden ostajien mielestä asunto on kuitenkin vain 150k arvoinen jolloin myyntihinnaksi jäisi 50k.
Ostajien mielestä asunnon neliöhinta onkin siin vain 3000€/m2 eli 75% arvioidusta hinnasta.
Laskelmassasi laskit neliöhintaa Kojamon tapauksessa tuosta 50k myyntihinnan osuudesta joka olisi siis tässä esimerkissä 1000€/m2.
Tällä hetkellä Kojamon hinnoittelu taitaa karkeasti liikkua jossain 30% alle tasearvon, en ole nyt tarkasti laskenut. Omasta mielestäni se on aivan liian vähän, koska tase on arvostettu liian korkeaksi.
Taisi toki kuumassa markkinassa muutama vuosi sitten arvostus olla reippaasti yli tasearvojen mitä en pysty mitenkään ymmärtämään joten voihan olla, että nytkin palataan lähemmäs 1 p/b hinnoittelua. Itselle ei kyllä niillä hinnoilla maistu.
Hetken aikaa löytyi kyllä Kojamoa salkusta viime vuonna, kun pääsi ostamaan selkeästi alle 10€ hintaan, mutta ne olen kyllä myynyt jo pois. Omalla kohdallani oli kyse lähinnä spekuloinnista sen suhteen, että korot lähtevät alaspäin joiden mukana Kojamonkin osake aika vahvasti liikkuu.
2 tykkäystä
En varsinaisesti unohtanut velkaa tarjosin vain muitakin työkaluja numeroiden pyörittelyyn kuin mitä täällä perinteisesti käytetään.
Liittyyhän yrityksen pyörittämiseen paljon kuluja ja velvollisuuksia.
Asunnot eivät ole myöskään veljiä keskenään.
Oletko tähän laskenut, että Kojamo on tehnyt aika paljon alaskirjauksia?
1 tykkäys
Paljon? Miinuskorkojen aikaan Kojamon kiinteistökannan tuottovaatimus oli jossain reilu 3,5 %:ssa. Korkojen noustua sitä on nostettu alle 4,5 %:iin.
Kojamo suunnittelee maltillisia kiinteistömyyntejä seuraavan 12 kk:n aikana, jotka OP arvioi suuruusluokkaan 200 MEUR. Olisin todella yllättynyt, jos noissa myynneissä päästäisiin edes lähelle kirja-arvoa.
En ole kovin tarkkaan Kojamon tilannetta seurannut. Mutta näen lyhyellä perspeksiitivillä pikemminkin odotusten synkentymistä kuin kirkastumista. Korot eivät laskekaan niin nopeasti kuin vielä hetki sitten luultiin, suurten kaupunkien vuokra-asuntojen kysyntä ei elvykään niin nopeasti kuin hetki sitten luultiin, ja asumistuen tehdyt sekä tehtävät muutokset iskevät liiketoimintaan.
Kiinteistöjen arvoa miettiessä kannattaa velan lisäksi muistaa se, että Kojamon kiinteistöportfolion keski-ikä on noin 30 vuotta.
Onko kaikki edellä mainittu jo hinnoiteltu yhtiön kurssiin vai ei, se on tietenkin jokaisen sijoittajan itse punnittava. Itsellä ei ole asiasta jyrkkää mielipidettä suuntaan tai toiseen.
8 tykkäystä
Nostin tähän jotain lukuja:
Alaskirjauksia ainakin
Q42022 682,0 miljoonaa
Q32023 141,8 miljoonaa
Q42023 158,7 miljoonaa
Osakekohtainen oma pääoma Q12024 oli 14,83€
Käypäarvo Q32022 8,9miljardia
Käypäarvo Q12024 8,1miljardia
Samalla on valmistunut lisää taloja. 
En tykkää myöskään ottaa jyrkkiä mielipiteitä ja olen samaa mieltä, että jokaisen pitää itse pohtia, onko alaskirjauksia tehty tarpeeksi.
Omasta mielestä Kojamo on ihan oikean hintainen juuri nyt. En välttämättä tuntisi palottavaa tarvetta lisätä sitä salkkuun. Muitakin houkuttelevia ostokohteita pörssistä löytyy juuri nyt.
Olen samaa mieltä, että Kojamoa ostava hieman lyö siitä vetoa nouseeko vai laskeeko korot.
Itsellä ei ole kiire näiden asioiden kanssa.
6 tykkäystä
Juha Variksen tviitti Kojamosta ja koroista.
6 tykkäystä
Kojamolta negari.
Kojamo arvioi, että sen liikevaihto kasvaa tänä vuonna 2–4 prosenttia edellisvuodesta (aiemmin 4-7 prosenttia). Lisäksi yhtiö odottaa kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta yltävän tänä vuonna 142–152 miljoonaan euroon, ilman kertaluontoisia kuluja (aiemmin 152-164 meur).
Ylitarjontatilanteen korjaantumista on yhtiön mukaan viivästyttänyt muun muassa aiemmin aloitettujen hankkeiden valmistumisen painottuminen kuluvan vuoden ensimmäiselle puoliskolle. Samalla omistusasuntokohteiden myymättömiä uudisasuntoja on siirretty vuokramarkkinaan.
Markkinatilanteen lisäksi Kojamon kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta vaikuttaa yhtiön mukaan alkuvuoden kylmä sää sekä syyskuussa voimaan tuleva arvonlisäveron korotus.
3 tykkäystä
Alkuvuoden.
Olisiko lämmityskulut mennyt yli budjetin?
1 tykkäys
Ah, näköjään. Hyvä oikaisu 
tuo käy enemmän järkeen.
Tässä on Salkunrakentajan juttu Kojamosta, joka luonnollisesti pyörii negarin ympärillä. Ei sinällään mitään ihmeempää uutta, jos tiedotteita on katsellut ja lukenut uutisia.
- Rakentaminen pohjilla ja talvea vasten ei odotettavissa uusien aloitusten sumaa.
- ylitarjonta nähnyt huiput ja lähdössä normalisoitumaan.
- korot hienoisessa laskussa ja trendi kääntymässä. (Tuo tukea asuntojen hinnoille ja alaskirjausten uhka hälvenee)
Perfect storm Kojamo!
2 tykkäystä
On kyllä surkeaa menoa, kun taloudellinen vuokrausaste kasvukeskuksiin keskittyneellä Kojamolla on 91,7 %. Vertailuluku on 92,2 %, joten alaspäin mennään.
Esimerkiksi Satolla vastaava luku on 95,1 % ja siinä oli vertailujaksoon sentään minimaalinen 0,1 %:n parannus.
Korjauksista karsiminen on sekin asia, joka tulee vastaan sitten tulevaisuudessa. Tuo asia kyllä koskee monia muitakin asuntolafkoja ja niin vapaasrahoitteisella kuin ara-puolella.
1 tykkäys
Tässä on ite tiedote:
ja tässä vielä herra Lahden tviitti
https://x.com/search?q=Kojamo&src=typed_query
Kojamo Q2/2024:
Yhtiö teki ilmeisestiodotetun mukaisen Q2-tuloksen. Liikevaihto kasvoi hieman, mutta vuokratulot laskivat. Nettovuokratuotot olivat 82,1 milj. euroa. Taloudellinen vuokrausaste heikkeni. Yhtiö toisti vuoden 2024 liikevaihto- ja kassavirtaohjeistuksensa, eli siinä ei mitään uutta.
Liikevaihdon kasvu johtui vain pääosin valmistuneesta asuntokannasta ja yhtiöllä ei ole enää rakenteilla olevia asuntoja. Tosiaan vuokratulojen kehitys oli odotettua hieman heikompaa.
3 tykkäystä
Koitin analysoida omista lähtökohdistani asuntosijoittamista viime syksynä. Laskin ja laskin, mietin asuntomarkkinaa ja pohdin, että josko hajauttaisi 40 000 asunnon portfolioon, Kojamoon.
En ihan löytänyt riittävää tuotto-riski -suhdetta, vaikka kurssi mateli melkoisen alas. Kurssin noustessa pitkästi yli kympin, mietin, että taasko tuli mokattua. Uudet laskennot ja toteaminen, että nyt keulitaan ja rankasti.
Pitkin matkaa on tullut seurattua ja toimet yhtiön tilanteen tervehdyttämiseksi ovat näyttäneet varsin voimallisilta, mutta melkeinpä pakollisilta ja järkeviltä.
Iso punainen lippu pamahti kuitenkin silmille, kun sattumalta eräässä talouslehdessä (muistini mukaan Arvopaperissa) Kojamon pitkäaikainen toimitusjohtaja kertoi firman ajaneen korkojen nousua kohti erittäin hyvistä asemista ja tähän hyvin valmistautuneena.
Piti hieraista silmiä.
Yhtiö oli juuri rakentanut ja rakentamassa valtavassa huumassa ison määrän uusia asuntoja, velkaantunut, vuokrausaste ei ollut pysynyt uudistuotannon perässä eikä korkosuojauksetkaan mitään erityisen pitkiä olleet.
Tämän lisäksi toimitusjohtaja kertoi haastattelussa, että rakentaminen Suomessa voi käynnistyä vain korkojen laskiessa ja rakentamiskustannusten laskiessa. Muistaakseni tässä oli vielä kolmaskin ehto.
Eli joko tarvitaan (vähintään rakennusalan) deflaatio tai talousjärjestelmän vaihto.
Vuokralaisten pysyvyyttä ja tyytyväisyyttä asuntoihin pidettiin tärkeinä. Valitettavasti suuren asuntoyhtiön kannalta vaan tuo 91,7%:n vuokrausaste laskevalla trendillä on vielä tärkeämpi lukema. Toki siellä on vielä yli 1 000 asuntoa viimeisen vuoden aikana rakentunut, mutta samaan aikaan sijoituskiinteistöjen käypä arvo pudonnut 8,3 → 7,9 miljardiin. Korollinen vieras pääoma on samaan aikaan noussut yli 3,8 miljardin.
Tällä hetkellä yhtiön kotisivuilla on 3 344 kämppää (eli n. 8,2% kaikista) vapautumassa tai vapaana ja tutuimman markkinan eli Oulun 69 asunnosta en taitaisi itse vuokranantajana kehata pyytää yhdestäkään tuommoista hintaa, mutta kaupantekijät on tietenkin asia erikseen.
Monenlaista kampanjaa on, iliman vuokravakuutta, 200€:n lahjakortilla, ilmaisella elokuulla tai -50% syyskuulla voi päästä joihinkin kämppiin vuokralle.
Olikos se näin, että vuokria ei sinällään voi laskea, ettei tasearvot laske, mutta etukuponkeja voi jakaa ilman vastaavaa vaikutusta.
Jäädään vielä hetkeksi sivusta seuraamaan, että mihin suuntaan laiva alkaa kääntyä, vaan toivottavasti tuo velkaantuneisuus alkaa laskea pikku hiljaa. Ennen sitä ei taida Kojamo löytää kalaporrasta saati vapaata koskea.
20 tykkäystä