Koitin analysoida omista lähtökohdistani asuntosijoittamista viime syksynä. Laskin ja laskin, mietin asuntomarkkinaa ja pohdin, että josko hajauttaisi 40 000 asunnon portfolioon, Kojamoon.
En ihan löytänyt riittävää tuotto-riski -suhdetta, vaikka kurssi mateli melkoisen alas. Kurssin noustessa pitkästi yli kympin, mietin, että taasko tuli mokattua. Uudet laskennot ja toteaminen, että nyt keulitaan ja rankasti.
Pitkin matkaa on tullut seurattua ja toimet yhtiön tilanteen tervehdyttämiseksi ovat näyttäneet varsin voimallisilta, mutta melkeinpä pakollisilta ja järkeviltä.
Iso punainen lippu pamahti kuitenkin silmille, kun sattumalta eräässä talouslehdessä (muistini mukaan Arvopaperissa) Kojamon pitkäaikainen toimitusjohtaja kertoi firman ajaneen korkojen nousua kohti erittäin hyvistä asemista ja tähän hyvin valmistautuneena.
Piti hieraista silmiä.
Yhtiö oli juuri rakentanut ja rakentamassa valtavassa huumassa ison määrän uusia asuntoja, velkaantunut, vuokrausaste ei ollut pysynyt uudistuotannon perässä eikä korkosuojauksetkaan mitään erityisen pitkiä olleet.
Tämän lisäksi toimitusjohtaja kertoi haastattelussa, että rakentaminen Suomessa voi käynnistyä vain korkojen laskiessa ja rakentamiskustannusten laskiessa. Muistaakseni tässä oli vielä kolmaskin ehto.
Eli joko tarvitaan (vähintään rakennusalan) deflaatio tai talousjärjestelmän vaihto.
Vuokralaisten pysyvyyttä ja tyytyväisyyttä asuntoihin pidettiin tärkeinä. Valitettavasti suuren asuntoyhtiön kannalta vaan tuo 91,7%:n vuokrausaste laskevalla trendillä on vielä tärkeämpi lukema. Toki siellä on vielä yli 1 000 asuntoa viimeisen vuoden aikana rakentunut, mutta samaan aikaan sijoituskiinteistöjen käypä arvo pudonnut 8,3 → 7,9 miljardiin. Korollinen vieras pääoma on samaan aikaan noussut yli 3,8 miljardin.
Tällä hetkellä yhtiön kotisivuilla on 3 344 kämppää (eli n. 8,2% kaikista) vapautumassa tai vapaana ja tutuimman markkinan eli Oulun 69 asunnosta en taitaisi itse vuokranantajana kehata pyytää yhdestäkään tuommoista hintaa, mutta kaupantekijät on tietenkin asia erikseen.
Monenlaista kampanjaa on, iliman vuokravakuutta, 200€:n lahjakortilla, ilmaisella elokuulla tai -50% syyskuulla voi päästä joihinkin kämppiin vuokralle.
Olikos se näin, että vuokria ei sinällään voi laskea, ettei tasearvot laske, mutta etukuponkeja voi jakaa ilman vastaavaa vaikutusta.
Jäädään vielä hetkeksi sivusta seuraamaan, että mihin suuntaan laiva alkaa kääntyä, vaan toivottavasti tuo velkaantuneisuus alkaa laskea pikku hiljaa. Ennen sitä ei taida Kojamo löytää kalaporrasta saati vapaata koskea.
tuo käy enemmän järkeen.
