Täytyy myöntää, että faktat eivät tässä tapauksessa olleet hallussa. Muistelin lukeneeni jo vuosia sitten, että eläkeyhtiöt olivat luopumassa suorista asuntosijoituksistaan. Vähänpä tiesin, holtiton meno on jatkunut entisellään eläkkeensaajien varoja tuhoten. Maallikollekin lienee selvää, että mammuttiorganisaatioiden hallinnoimien yksittäisistä asunnoista koostuvan asuntosaalkun tuotto jää vaatimattomaksi tai tappiolliseksi.
Oheinen Hesarin artikkeli (maksumuurin takana) käsittelee juuri eläkeyhtiöiden asuntosijoituksia ja niiden tuottoja. Seuraavaksi yhtiöt haluavat harjoittaa tätä kannattamatonta toimintaa velkavivulla. Popparit esiin, mitähän siitä seuraa!
Absurdia on myös se, että eläkeyhtiöt, jotka sijoittavat huomattavan määrän varoistaan korkomarkkinoille, haluavat ottaa itse velkaa asuntokeinotteluun. Jotenkin kuullostaa hölmöläisten touhulta.
Kojamo sen sijaan on fokusoitunut nimenomaan asuntosijoittamiseen ja sillä on huomattavasti paremmat edellytykset päästä kelvollisiin tuottoihin. Eläkeyhtiöt viestivät jatkavansa asuntosijoittamista Suomessa, mutta jos ne kuitenkin lähtisivät vähentämään allokaatiotaan, niin se tapahtuisi nippukaupoilla eikä yksittäisiä asuntoja Oikotielle tunkemalla. Tällä ei pitäisi olla asuntomarkkinoihin juuri mitään vaikutusta.
Tästä olen samaa mieltä. Ei eläkeyhtiöt mitään yksittäiskämppiä ala myymään, vaan kokonaisia kiinteistöjä. Potentiaalisia ostajia ovat silloin muut sijoitusyhtiöt. Ja koska tarvetta mihinkään paniikkiratkaisuihin ei ole, näissä ei piile mitään sellaista riskiä kuin vaikka kiinteistörahastojen kohdalla. Joiden niidenkin markkinoita heiluttava vaikutus jäänee kauaksi synkimmistä skenaarioista.
Juu, eläkeyhtiöt tuskin alkavat salkkujaan laitaan myymään, mutta kiinteistömarkkinoille virtaavan rahan määrään sijoitusten uudelleen allokoinnilla on merkitystä. Kiinteistörahastojen osalta en tiedä tarkalleen mitä ovat synkimmät skenaariot, mutta niidenkin osalta odotettavissa olevat rahavirrat etenkin asuntomarkkinoille ovat aiempaa vaisummat. Asiaa sivuttiin myös aamuisessa Nordean asuntomarkkinakatsauksessa:
Avointen kiinteistörahastojen suosio kasvoi merkittävästi vuodesta 2013 alkaen, jolloin rahastojen tase oli yhteensä vain 0,3 miljardia euroa. Vuosina 2014-2022 rahastojen nettomerkinnät olivat keskimäärin 900 miljoonaa euroa vuodessa. Kahden viime vuoden aikana raha on alkanut virrata pois kiinteistörahastoista markkinatilanteen heikentyessä, josta syystä moni rahasto on joutunut lopettamaan rahasto-osuuksien lunastukset toistaiseksi.
Rahastoihin ja muutenkin markkinoille virrannut raha sai sopan kiehumaan lopulta hellalle oikein kunnolla:
Kiinteistörahastot ovat ulkomaisten sijoittajien ohella olleet merkittävässä roolissa viime vuosina kasvaneisiin rakennusmääriin, joiden avulla pyrittiin vastaamaan lisääntyneeseen pienten asuntojen vuokrakysyntään. Toisaalta rakennussyklin loppuvaiheessa rakentamisella tyydytettiin ennen kaikkea sijoittajakysyntää, kun vuokramarkkinoilla vajaakäyttöasteet alkoivat jo kasvaa.
Ja näissä on se että kun nostetaan tuottovaadetta - kuten eläkeyhtiössä kohta- ja sulla on salkussa X määrä joka jää siitä paljon siitä, niin myytkö pois vai otatko sillä loppu pääomalla suurempaa riskiä että pääset tavoitteeseen?
Tällaisen kyhäisin itselleni (enkkumoodi jäi päälle, kun raportti oli…)
Tulkitsen niin, että markkina hinnoittelee 5.4% keskimääräisen tuottovaatimuksen. Tai vähän pienemmän, jos pitäisi laskea jotain hyväksyttävää alennusta emokulujen takia. Tuo tuntuu olevan ihan linjassa euroalueen 10v velkakirjoihin nähden (AAA 10v ~2.5%), eikö?
Upside:
+markkina paranee ja vuokrausaste nousee ilman, että vuokrista joudutaan tinkimään
+Tuottovaatimukset laskevat
Downside:
-Vuokrausaste paranee vain vuokria laskemalla
-rahoituksen downgreidaus (tämän takia peräänkuulutin ketjussa osaavia credit analyytikkoja )
Mielenkiintoista nähdä, mikä on nyt tänään ilmoitetun rahoituskierroksen tulos.
Itse kun viimeksi Kojamoa tupakkiaskin kanteen tekemilläni laskelmilla analysoin, oli loppupäätelmäni samankaltainen laskelmasi kanssa. Taulukon lukuja en alkanut tarkistamaan, mutta uskon niiden olevan ainakin oikealla hehtaarilla,
Kojamon itse arvostuksissa käyttämät luvut tuottovaatimukselle ei minun mielestäni ole salkun koostumus huomioden realistisella tasolla. Omasta mielestäni osakkeessa ei ole NAV-alennusta lainkaan, mihin taulukon luvurkin viittaavat. Itselle ei osake tällä hintaa maistu.
Kojamo Oyj on onnistuneesti hinnoitellut EMTN-ohjelman alla liikkeeseen laskettavan 500 000 000 euron suuruisen senioriehtoisen vakuudettoman vihreän joukkovelkakirjalainan ("Joukkovelkakirjalaina "). Euromääräisen Joukkovelkakirjalainan maturiteetti on 7 vuotta ja eräpäivä 12.3.2032. Joukkovelkakirjalainalle maksetaan kiinteää 3,875 prosentin vuotuista korkoa. Kyseessä on yhtiön kolmas vihreä joukkovelkakirjalaina.
Mietin vaan, että kurssi laski tänään 3,59% ikään kuin ennakoivasti, mutta tuskinpa tästä kuitenkaan siihen aihetta oli, vaikka olisi vuotanut!?
Sijoitusasuntolainojen keskikorko on pari kymmenystä matalampi kuin sijoitusasuntolainojen, joten kai tuota voi ihan hyvänä pitää. Riippuu toki korkojen liikkeistä tulevaisuudessa.
Onhan se yrityksen lainaksi varmasti kohtuullinen, mutta tuottovaatimuksiin nähden suuri. Tai siis tuottovaatimus on korkoihin nähden pieni.
Aika olemattomia ovat muuten Kojamon ajanmukaistamisinvestoinnit tällä hetkellä. Se tarkoittaa kasvavaa korjausvelkaa ja entistä huonokuntoisempia kämppiä vuokralaisille.
Laskeskelin Kojamon lukuja auki. Nämä kiinteistöfirmat kilpailevat korkosijoitusten kanssa koska kummallakin on tasaiset kassavirrat.
Nettovelat 31.12.2024: 3338,9 + 489 - 333,6 = 3494,3 miljoonaa
Osakkeita ulkona: 247 144 399 kappaletta
Osakkeen hinta: 8,635 €
Osakekannan markkina-arvo: 247,144399 * 8,635 = 2134,1 miljoonaa
Velaton yritysarvo: 3494,3 + 2134,1 = 5628,39 miljoonaa
Kojamon vapaa kassavirta 2024: 104,4 miljoonaa.
Vapaan kassavirran suhde velattomaan yritysarvoon: 104,4 / 5628,39 = 1,85 %
OP aamukatsauksessaan 19.3 kävi lävitse Kojamon arvostusta. Sieltä poimittuna “vuosien 2025-2026 ennusteillamme laskettuna osakkeen
EBITDA/EV-tuotto on 5,0 % ja 5,2 %.”
Aki Pyysing on ollut myös Kojamossa ostolaidalla ja Sijoittaja.fi joitakin lukuja pyöritellyt, jos kiinnostaa.
Kojamon 7v laina on nyt laskenut jälkimarkkinoilla 97.7 korville, kuten samoihin aikoihin (~kk sisällä) emissioitu naapurin Fastighets AB Balder 7v laina 4% kuponkikorolla. Jälkimmäistä jo tällä viikolla hätäpäissäni ostin, Kojamo on tulilla. Kojamon emissiossa laitoin rajahinnan tuotto% 4.1:een ja jäin nuolemaan näppejäni, mutta loppu hyvin kaikki hyvin, nyt saa jo tuottoa tuon yli.
Tuo ammattiliittojen myynti-innokkuus saattaa toki johtua myös siitä, että poliittisesti aktiivinen taho on saattanut kuulla jostain lakijärjestelystä, joka vaikuttaa Kojamon liiketoimintaan.
Osakkeenomistajana olen tietenkin aina huolissani, kun isot myy.
Omaan makuuni vähän liikaa synkkiä pilviä asuntosijoittamisen yllä. Arvioin asuntojen kysynnän laskevan selvästi seuraavien vuosien aikana johtuen lähinnä siitä faktasta, että Suomi ei ole enää niin houkutteleva maa maahanmuuttajille kuin vaikkapa kymmenen vuotta sitten. Asuntojen arvon kannalta liian monen maahanmuuttajan viesti kotipuoleen on, että Suomeen ei kannata tulla, koska työpaikan löytyminen täältä on hyvin haastavaa. Vertailukohtana esim. Suomessa työttömyys 8,9% ja Saksassa 3,5%, joten ei ole kyse siitä, että koko Euroopalla menisi huonosti.
Sehän varmaan lienee itsestäänselvää, ettei syntyvyys yksistään riitä ylläpitämään asuntojen kysynnän jatkuvaa kasvua. Kojamo on varmaankin lähestulkoon Helsingin pörssin #1 hyötyjä, jos maahanmuutto ikinä enää lähtee uudelleen kasvuun Suomessa.
Yksi merkittävä maahanmuuttajaryhmä on venäläiset, joista ei tietääkseni raportoitu hirveän tarkkaa dataa. Mihin suuntaan muuttoliike mahtaa tällä hetkellä suuntautua? Ihan satavarmasti venäläistaustaisia on viime vuosina muuttanut merkittävissä määrin takaisin Venäjälle, mutta tästä raportoiminen mediassa ei välttämättä olisi kansallisten etujen mukaista. Sitten jos miettii muuttoliikettä Venäjältä Suomeen, niin onhan Suomen maine kokenut pahan kolauksen (osin venäläisen propagandan johdosta) venäläisten keskuudessa. Tietysti on myös propagandallekin immuuneja ihmisiä, mutta edelleenkään he tuskin haluavat muuttaa maahan, jossa työttömyys% on korkea ja vielä jatkuvassa kasvussa.
Kasvava lainanotto Euroopan oman puolustuksen kehittämiseksi lisännee lähivuosina inflaatiota ja lopulta kasvattanee (taas) korkoja. Ei kuulosta hyvältä Kojamolle, vaikka lainoissa onkin korkosuojauksia.
Kojamon kannalta olisi todennäköisesti parasta pikku hiljaa (ja mahdollisimman vähin äänin) myydä asuntojaan pois, siis vielä kun niistä saa ihan hyvän hinnan. Tietysti iso ongelma on se, että Kojamo omistaa liikaa asuntoja, joten “liiallinen” myyminen puskee asuntojen hintoja edelleen alas ja mahdollisesti aiheuttaa lisää paniikkia asuntokauppaan.
Mutta kaupungistuminen riittää. Olkoonkin, että etenkin pääkaupunkiseudulla rakentamisen kuumien vuosien ylituotannon sulattelussa on vierähtänyt jo hyvä tovi.
Kaupungistumisen ohella toinen kasvava asia on vuokra-asumisen lisääntyminen. Ja kolmantena pidemmällä aikavälillä tarkasteltuna ruokakuntien koon pieneneminen, johon toki voi odottaa jotain hidastumista opiskelijoiden asumistuen muutosten myötä.
Kasvukeskuksissa on jatkuvasti kasvava tarve vuokra-asunnoille ja rakentamisen määrän laskeminen tulee kääntämään asuntojen ylitarjonnan asuntopulaksi. Kokonaan toinen asia sitten on se, miten Kojamo pystyy ylläpitämään vuokratasoaan, joka on käsittääkseni melko korkea ihan vapaarahoitteisten kohteiden kesken vertailua tehtäessäkin.
Mutta minkälaisia asuntoja ostetaan ja vuokrataan jatkossa?
Tämä asumisoikeuksiin liittyvä uudistus ainakin lopettaa niiden rakentamisen. En ole ikinä itse asumismuotona niihin lämmennyt, mutta asunnon vaihtaminen on tässä kohtaa varmasti helpompaa ja kun arvo on sidottu indekseihin, on ollut aikanaan myös kohtuullinen diili.
Mikähän on noiden tilanne esimerkiksi viiden vuoden päästä?
Kojamo eli entinen VVO myi omat asumisoikeusasuntonsa onneksi jo joskus 2014.
Opiskelijoiden asumisoikeus puolestaan saattaa kannustaa jatkossa palaamaan kimppakämppä kulttuuriin, mikäli tuet eivät riitä yksinasumiseen. Jotenkin epäilen, että 2010-luvulla on valmistunut ylitarjontaa hyvin pienistä yksiöistä, josta tulee jälleen pulaa joskus viidenkymmenen vuoden päästä.
Pidempään jo tässä monet asuntosijoittajat mm. Harri Huru on nostanut esille, että pulaa on lapsiperheiden tarpeisiin soveltuvista, kohtuuhintaisista asunnoista esimerkiksi kolmioista.
Se voi olla, että syntyy joku asuntopula, mutta täyttävätkö tyhjillään olevat asunnot asunnonomistajien tarpeet.
On ollut fiksua vetää projekteja. Toivottavasti tämä aika on käytetty viisaasti ja konkarit ovat jääneet pohtimaan, mitkä ovat seuraavat askelmerkit uusien kohteiden rakentamiselle.
En ole kauhean tarkkaan Kojamon asuntokantaan tutustunut, mutta sellainen käsitys minulla on, että se ei niinkään koostu niistä 20 neliön kopeista, joita yhteen aikaan rakenettiin ahkerasti. Tilavat yksiöt ja kaksiot tarjoaa jo paljon laajemman potentiaalisen vuokralaiskunnan.
Mitä opiskelijoihin tulee, niin selvää on, että heidän siirtymisensä yleisen asumistuen piiriin lisäsi aikoinaan yksinasumista. Esim. korkeakouluopiskelijoilla luku nousi noin 40 %:sta 60 %:iin:
Nyt kun opiskelijat palaa asumislisän piiriin, lienee kehityssuunta jossain määrin päinvastainen. Silti epäilen, että suuressa kuvassa aika monelle on kynnys muuttaa kimppakämppään ainakaan tuntemattomien ihmisten kanssa ja asumiseen ollaan valmiita panostamaan opintolainan ja työnteon voimin. Ja tietenkin kannattaa muistaa, että niitä solukämppiäkään ei ole entistä määrää olemassa.
Asumisoikeusasunnoista sen verran, että itse asuin muutaman vuoden tuossa asumismuodossa reilu parikymmentä vuotta sitten. Oli vuokra-asumiseen nähden hieno vaihtoehto, kun kustannukset olivat noin kolmanneksen vastaavien kämppien vuokria pienemmät. Huvikseni olen toisinaan seurannut noiden aso-kämppien kustannusten kehitystä ja nyt vastaavaa hintahyötyä ei enää ole olemassa. Jollain alueilla kulut ovat liki identtiset vuokra-asumiseen nähden.
Monet ennen asumistukiuudistusta tuppasivat asumaan kavereiden kanssa tilavammassa kämpässä. Frendit oli toki pitkään suosittu jenkkisarja.
Asumiseen ei paljoa enempää voi panostaa, jos ei sopivaa työpaikkaa opiskeluiden ohelle löydy.
Kojamo ilmoittaa vuosikertomuksessaan omistamiensa asuntojen neliöt ja määrän. Siitä voi yksinkertaistaen laskea keskimääräisen asunnon neliömäärän. Tulosta vääristää tietenkin isommat kiinteistöt.
Itse ostin myös Kojamoa, koska keskimääräinen asunto oli ihan mukavasti kahden ihmisen asuttava. Silloin oli reilu 50 neliötä.
Neliöt yhtä asuntoa kohden ikäväkseni laski vuosikertomuksissa tästä, päättelin, että uudemmissa on keskimääräistä vähemmän neliöitä tai isompia kohteita on myyty.
Mutta itselläkin on sellainen näkemys, että Kojamolla on verrattuna muihin kiinteistösijoitusyhtiöihin keskimäärin suuremmat asunnot.
)
