Täältä Kojamon tulokseen:
2 tykkäystä
Omaan silmään tuo hieman laskevan kassavirran ohjeistus ei ollut kiva. Alalaitaan noin 9% lasku vuodesta 2024.
2024:
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) laski 11,4 prosenttia ja oli 148,2 (167,2) miljoonaa euroa.
2025:
Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2025 olevan 135-145 miljoonaa euroa, ilman kertaluonteisia kuluja.
3 tykkäystä
Joo, toki näin. Itselläni suurin huoli eilen oli tuo NukkeNukuttajan postaama uutinen luottoluokituksesta ja EPRA NRV -luvuista. Varan mukaan konsensus tästä oli 17.61 €, mutta rapsan mukaan se oli jopa kasvanut 0,3 % ja oli 18,51 €. Täten ainakaan tästä ei tarvinne olla huolissaan.
Itse näen Kojamon betsinä kiinteistöjen arvonnousuun perustuen, en niinkään osinkolappuna. Toki putoava kassavirta ei missään nimessä ole hyvä asia.
2 tykkäystä
Vielä raskaammaksi se käy jos sitä pitää hoitaa kaukaa kerrostaloasunnosta käsin. Laskut ja velvoitteet juoksee kun myyminen ei onnistu millään hinnalla vaikka vuokralle kaupunkiin muuttaisikin. Siinä tilanteessa on järkevämpää jatkaa asumista vanhassa kodissa ja maksaa vuokrarahalla kiinteistönhuollosta.
Sivuaa kojamoa sen verran, että vuokrausaste laski vuodentakaisesta. 93%–>91.5% jota voi pitää jo todella surkeana. Onko kojamon(kin) asunnoista noin suuri osa väärissä paikoissa vai vikaa hinnoittelussa kun eivät kelpaa?
2 tykkäystä
Lähes 2/3 Kojamon asunnoista sijaitsee Helsingin seudulla, jossa ennen nykyistä kuoppaa valmistui liikaa vuokra-asuntoja (siis vuokranantajien perspektiivistä). Kun uudisrakentaminen on kuitenkin täysin nollissa, väestö seudulla kasvaa ja tuo ylikapasiteetti sen takia syöty parissa vuodessa, palataan taas tilanteeseen jossa kysyntä ja tarjonta ovat enemmän tasapainossa.
Esityksestä " Kumulatiivinen vuokrausaste laski edellisvuodesta. Syksyllä vuokrauksessa saatiinaikaan selvä käänne, kun kausivaihtelusta huolimatta neljännen kvartaalin
vuokrausaste parani 0,3 prosenttiyksikköä vuoden kolmanteen kvartaaliin
verrattuna."
4 tykkäystä
Kojamon ei kannata väkisin ylitarjonta tilanteessa työntää asuntoa vuokralle. Mieluummin ylläpitää korkeampia hintoja ja odottaa nyt tässä markkinassa ylitarjonnan purkaantumista, minkä pitäisi alkaa tänä vuonna kiihtyvästi näkymään.
Itse näen tuon “matalan” vuokrausasteen isona potentiaalina tulevalle kahdelle vuodelle, kun markkinatilanne tasapainottuu. Tilanne ei tällä hetkelläkään Kojamon kannalta näytä huonolta.
Mitä ohjeistukseen tulee niin imo tässä klassinen esimerkki missä johto ohjeistaa alakanttiin. Itse lisäisin tästä dipistä. Todennäköisyydet nyky ohjeistuksella markkinatilanne huomioiden positiivisille yllätyksille on huomattava.
5 tykkäystä
Juttu on maksumuurin takana, mutta eiköhän otsake kerro olennaisen. Loistava uutinen kaiken kaikkiaan. Onkin syljettänyt olla AY-liikkeen yhtiökumppani. Toivottavasti myyvät kaiken ja sitten STONKS.
15 tykkäystä
Osaako joku creditvelho kertoa, miten koko vuoden suorittaminen vertautui Moody’sin odotuksiin?
Ainakin ilman tarkkaa tietämystä kaikista yksityiskohdista, mitä pitäisi kaavoissa huomioida, Net debt / EBITDA (adjusted) oli yli 13x (ennusteessa 13x) ja fixed charge coverage näytti jäävän alle ennusteen (samat disclaimerit omasta osaamisesta, kuin yllä).
Nämä oli molemmat mainittu “factors that could lead to a downgrade” -kohdassa, ja syksyltä saatu outlook oli negatiivinen. Jos downgreidaus tulisi Baa3:een, yhtiö on jo viimeisellä investment grade asteikolla. Viimestään siinä vaiheessa täytyy olla selkeä matka takaisin ylöspäin. IG ratinging menettäminen olisi katastrofi, eikö?
2 tykkäystä
Jussi Halme on tehnyt uuden videon Kojamosta. 
Kojamo, Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö, on vaikeuksissa. Osakekurssi on romahtanut, ammattiliitot myyvät miljoonilla, eikä osinkoja ole enää jaossa. Korkotason nousu, heikkenevät asuntomarkkinat ja vuokralaisten ostovoiman lasku ovat iskeneet yhtiöön kovaa. Mutta onko tämä tilaisuus ostaa halvalla vai jatkuuko alamäki?
Tässä videossa käyn läpi Kojamon taloudellisen tilanteen, sen kohtaamat haasteet ja mahdolliset käännekohdat. Kannattaako Kojamon osakkeeseen tarttua vai onko se riski sijoittajalle?
Kojamon talousluvut ja kehitys
Miksi ammattiliitot myyvät osakkeitaan?
Vuokra-asuntomarkkinoiden murros ja sen vaikutukset
Onko Kojamon osake aliarvostettu vai ansaitusti halpa?
8 tykkäystä
Kyllähän tässä on nyt sekä järki että tunteet kohdallaan 
7 tykkäystä
Nyt voi olla hyvä hetki myydä.
Kiinteistömarkkinoilla riittää myyjiä siinä vaiheessa kun eläkelaki tulee voimaan joka sallii eläkeyhtiöiden nostaa osakepainon 85%
Ja kiinteistöt taitaa olla se heikoiten tuottava omaisuuserä joka osakkeisiin vaihdetaan.
4 tykkäystä
Jos olisin Risto Murto niin hodlaisin kyllä vielä jonkun vuoden. Ja ehkä teollisuusliitolle on aina hyvä hetki myydä
2 tykkäystä
Eläkeyhtiöt eivät tuosta kaiketikaan ole huolissaan, koska ovat Kojamon suurimpia osakkeenomistajia. Ja näkevät Kojamon hyvänä sijoituskohteena myös siellä osakesijoitusten puolella.
Mitä sitten tulee niihin eläkeyhtiöiden kiinteistösijoituksiin, jotka siis ovat muuta kuin alan pörssiyhtiöihin sijoittamista, niin eiköhän se sulattelu tapahdu ennen kaikkea uusista projekteista pidättäytymisellä sekä hallituilla kiinteistöjen myynneillä.
5 tykkäystä
Kyllähän se koko kiinteistömarkkinaan vaikuttaa, myös pörssiyhtiöihin jos miljardien edestä pääomaa allokoidaan pois.
Ja niiden pitää se tehdä koska tuottovaadetta nostetaan.
Se tuskin rittää että enää ei osteta vaan pitää myös paljon myydä.
Tuskin kuitenkaan romauttavat mutta voi olla arvojen nousu pitkään nihkeää.
Kiinteistöjen suhteellinen osuus on jo hyvän tovin laskenut eläkeyhtiöiden sijoituksissa.
Samalla kannattaa muistaa, että suuri osa kiinteistösijoituksista on muita kuin asuntoja. Povaan edelleen hallittua painopisteen korjaamista sijoitusvarallisuudessa.
8 tykkäystä
Mistä olet saanut päähäsi ajatuksen, että eläkeyhtiöt alkavat myymään kiinteistöjään?
Kyllä allokaatiomuutokset koskevat ensisijaisesti painotuksia osakkeet vs. korkomarkkinat.
Sitäpaitsi eläkeyhtiöiden kiinteistöomistukset ovat ympäri maailmaa. Suomen osuus on rajallinen, eivätkä ne omista lainkaan asuntoja suoraan, vaan rahastojen ja Kojamon kaltaisten toimijoiden kautta.
Yhtään asuntoa ei siis myydä eläkeyhtiöiden toimesta kun uudet säännöt astuvat voimaan.
5 tykkäystä
No niin kuin sanoin niin kiinteistöt on raskain hallinnoida ja heikoiten tuottava omaisuuserät tällä hetkellä valtionlainojen kanssa ja uudet tuottotavoitteet ohjaa pois grynderinä toimisests ja keskittymistä osakesalkkuun.
Lisäksi luulen että kun kiinteistöseltorille tulee instikoille tarjontaa järkevällä tuottosuhteella niin asuntosijoitukset houkuttelee entistä vähemmän
Ja tietenkin tässä pitää huomioida nämä asuntorahastot myös jotka yrittää myydä kämppiään pois. Ei taida olla eläkeyhtiöt ostolaidalla ja vaikeaa on
2 tykkäystä
Tämä ei pidä paikkaansa, vaan eläkeyhtiöillä on myös asuntoja omistuksessaan. Viime vuosina (n. 5v) eivät ole ymmärtääkseni enää kovinkaan paljon rakentaneet uusia.
3 tykkäystä
Jep. Kolme isoa työeläkeyhtiötä omistavat yhteensä noin 15 000 vuokrattavaa asuntoa. Pääasiassa pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku.
2 tykkäystä
Selvästikin nyt puhut asiasta, mistä et tiedä mitään.
Varma:
“Omistamme tällä hetkellä noin 4 600 vuokrakotia ympäri Suomea ja rakennamme jatkuvasti lisää. Suurin osa asunnoistamme sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja Tampereella.”
Veritas:
“Veritakselta löytyy asuntoja sekä yksinasujille että perheille, ja asuntojemme huoneistokoot vaihtelevatkin yksiöistä tilaviin perheasuntoihin. Vuokrakotimme tarjoavat mukavuutta sekä turvallisuutta Helsingissä, Espoossa, Vantaalla, Kauniaisissa, Turussa ja Maarianhaminassa.”
Ilmarinen:
"Olemme sijoittaneet eläkevaroja kaikkiaan noin 4 500 asuntoon ja noin sataan liike-, toimisto-, varasto- ja muuhun kiinteistöön. Merkittävä osa kiinteistöistämme sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja muiden kasvukeskusten keskeisillä paikoilla.
Suunnittelemme rakennuttamamme kiinteistöt kestämään vähintään sata vuotta. Kehittämällä tilojen joustavuutta ja saavutettavuutta varmistamme, että vuokralaiset voivat käyttää niitä liiketoiminnan muuttuvissa tilanteissa tai kotina eri elämän vaiheissa."
Elo:
“Elo on yksi Suomen suurimmista toimitilojen ja asuntojen vuokraajista. Tarjoamme nykyaikaisia ja muuntojoustavia toimitiloja niin pienille kuin suurillekin yrityksille. Pyrimme luomaan toimitilavuokralaisillemme optimaaliset toimintaedellytykset toimitiloissamme sekä tarjoamme asuntojemme vuokralaisille viihtyisän ja turvallisen asuinympäristön.”
Myös väittämä, että asuntoja ei myytäisi eläkeyhtiöiden toimesta, on aivan erikoinen. Pikaisen googletuksen ensimmäinen esimerkki viiden vuoden takaa, jossa kyse oli uutiskynnyksen ylittäneestä suuremmasta järjestelystä:
“Viimeisin iso kauppa julkistettiin syyskuun alussa. Suomalaiset eläkeyhtiöt myivät 2200 asuntoa 16 paikkakunnalta amerikkalaiselle Starwood Capital Groupille. Kauppa toteutettiin sen ja Avaran yhteisyrityksen kautta.”
11 tykkäystä