Osakekohtainen EPRA NRV (nettovarallisuus) kasvoi 16,9 prosenttia ja oli 22,29 (19,07) euroa
Nyt osakekurssi on n. 12 euroa. Äkkiseltään tämä on halpaa kuin saippua. Nettovarallisuuslaskentaan Kojamo kuitenkin käyttää jotain omaa kaavaa (vrt. Orava?), jossa on tehty tiettyjä oletuksia kiinteistöjen käyvästä markkina-arvosta ja sinällään luvusta pitää puhdistaa ehkä jotain.
Riskeistä korkokustannukset ja rakentamisen inflaatio lienee suurimmat. Korkojen osalta Kojamo kertoilee Q2 osarissa, että yhtiön suojausaste oli 91%.
En löytänyt mitään osaavan ihmisen laskemaa cap ratea, mutta vanhemmista luvuista laskeskelin että nettovuokratuoton ja kiinteistöjen tasearvon laskemisella tuli joku 3,7% cap rate.
Nyt kun riskitön korko on noussut pari prosenttiyksikköä, niin cap rateen saisi pistää samat päälle. Siitä saa jo -35% NAViin ja lasketaan päälle se että kulut nousevat vuokria nopeammin, eikä vuokrausasteen kehityskään taida olla 2022 kovin positiivinen.
12 euroa näyttäytyy itselle aika kalliilta hinnalta, mutta toki kaikki ongelmat voivat olla väliaikaisia. Energiaintensiivisen rakennuskannan hylkääminen ja pakolaisten määrä voivat nostaa vuokrausastetta ihan mukavasti.
Sais suurimmat omistajat alkaa vähän paremmin vahtimaan Kojamon johdon ja työntekijöiden palkkoja.
Johtoryhmän jäsenillä verotietojen mukaan melkein kaikilla ansiotulot huitelee puolen miljoonan paikkeilla (älytön 42 000€/kk tuollaista hommista) ja toimarilla tuplasti + kaikilla pikkupomoillakin järjettömät palkat työnkuvaan nähden…
Epäilen että vaikka palkat tiputettaisi -80%, niin silti olisi hakijoita jonoksi asti.
Vai onko näissäkin palkitsemisissa “maan tapa” käytössä? Eli palkkioista voisi päättää samat suurimpien omistajien, eli vakuutusyhtiöiden ja ammattiliittojen kaverit jotka ovat mahdollisesti johdon golfkenttä-kavereita. Kun tietyille portaille pääsee uralla nousemaan, niin vuoroin vieraissa on kiva korotella toisten palkkoja kun ei mene omasta taskusta killinkiäkään, vaan sijoittajilta ja yhteiskunnalta.
No, ainakin omasta mielestäni saisivat vähintään maksaa suurimman osan johtoryhmän palkkioista oman yhtiön osakkeina (myyntirajoitus 5 vuotta), että olis johdollakin vähän pelko perseessään, eikä tarvis ilman mitään riskiä ja vastuuta vetää tollasia tuloja meidän sijoittajien vähistä rahoista.
Olen joskus katsellut Kojamon vapaita työpaikkoja ja niissä ansiotaso oli alle “markkinakäytännön”. Palkitsemisraportin perusteella vuonna 2021 on maksettu pitkän aikavälin (3 vuotta, 2018-2020) kannustinjärjestelmän palkkio. Lisäksi mahdolliset muiden yhtiöiden hallituspalkkiot näkyvät käsittääkseni ansiotuloissa.
Eli en tekisi verokoneen perusteella kovinkaan varmoja johtopäätöksiä palkkatasosta. Ja läpi organisaation palkkataso ei ainakaan minun kokemusteni perusteella ole mitenkään ylisuuri.
Kovin on hiljaista tällä palstalla. Edes v.22 tulos ei ole kirvoittanut kommentteja tälle palstalle. Taitaa tasaista tuottoa tuottava kiinteistöbisnes olla tylsää. Yhtiöön sijoittajat taitavat olla lähinnä instikoita. Alkuvaiheessa vahva AY- omistus on vähitellen purkautunut ja tilalle tullut erilaisia rahastoja sekä suomenruotsalaista rahaa.
Tulos oli kyllä mielestäni karmea. Onneksi olin ehtinyt myydä pois omani ja pääsin niistä irti nolla tuloksella. Kojamoa en varmaankaan enää itse osta salkkuuni, ihan vaan siitä syystä että se ei maksa osinkoa kuin kerran vuodessa.
Eikös tuo negatiivinen tulos tullut lähinnä kiinteistöjen arvonalennuksista. Perusbisnes eli asuntojen vuokraus tuottaa edelleen kohtuullisesti suht tasaista tuottoa.
