Osakekohtainen EPRA NRV (nettovarallisuus) kasvoi 16,9 prosenttia ja oli 22,29 (19,07) euroa
Nyt osakekurssi on n. 12 euroa. Äkkiseltään tämä on halpaa kuin saippua. Nettovarallisuuslaskentaan Kojamo kuitenkin käyttää jotain omaa kaavaa (vrt. Orava?), jossa on tehty tiettyjä oletuksia kiinteistöjen käyvästä markkina-arvosta ja sinällään luvusta pitää puhdistaa ehkä jotain.
Riskeistä korkokustannukset ja rakentamisen inflaatio lienee suurimmat. Korkojen osalta Kojamo kertoilee Q2 osarissa, että yhtiön suojausaste oli 91%.
En löytänyt mitään osaavan ihmisen laskemaa cap ratea, mutta vanhemmista luvuista laskeskelin että nettovuokratuoton ja kiinteistöjen tasearvon laskemisella tuli joku 3,7% cap rate.
Nyt kun riskitön korko on noussut pari prosenttiyksikköä, niin cap rateen saisi pistää samat päälle. Siitä saa jo -35% NAViin ja lasketaan päälle se että kulut nousevat vuokria nopeammin, eikä vuokrausasteen kehityskään taida olla 2022 kovin positiivinen.
12 euroa näyttäytyy itselle aika kalliilta hinnalta, mutta toki kaikki ongelmat voivat olla väliaikaisia. Energiaintensiivisen rakennuskannan hylkääminen ja pakolaisten määrä voivat nostaa vuokrausastetta ihan mukavasti.
Olen joskus katsellut Kojamon vapaita työpaikkoja ja niissä ansiotaso oli alle “markkinakäytännön”. Palkitsemisraportin perusteella vuonna 2021 on maksettu pitkän aikavälin (3 vuotta, 2018-2020) kannustinjärjestelmän palkkio. Lisäksi mahdolliset muiden yhtiöiden hallituspalkkiot näkyvät käsittääkseni ansiotuloissa.
Eli en tekisi verokoneen perusteella kovinkaan varmoja johtopäätöksiä palkkatasosta. Ja läpi organisaation palkkataso ei ainakaan minun kokemusteni perusteella ole mitenkään ylisuuri.
Kovin on hiljaista tällä palstalla. Edes v.22 tulos ei ole kirvoittanut kommentteja tälle palstalle. Taitaa tasaista tuottoa tuottava kiinteistöbisnes olla tylsää. Yhtiöön sijoittajat taitavat olla lähinnä instikoita. Alkuvaiheessa vahva AY- omistus on vähitellen purkautunut ja tilalle tullut erilaisia rahastoja sekä suomenruotsalaista rahaa.
Tulos oli kyllä mielestäni karmea. Onneksi olin ehtinyt myydä pois omani ja pääsin niistä irti nolla tuloksella. Kojamoa en varmaankaan enää itse osta salkkuuni, ihan vaan siitä syystä että se ei maksa osinkoa kuin kerran vuodessa.
Eikös tuo negatiivinen tulos tullut lähinnä kiinteistöjen arvonalennuksista. Perusbisnes eli asuntojen vuokraus tuottaa edelleen kohtuullisesti suht tasaista tuottoa.
Mäkinen tarkoittanee rahastoja. Rahostejen arvot ovat laskeneet hyvin vähän suhteessa Kojamon arvoon mikä on kummallista. Näkee siis, että rahastojen arvoissa on painetta alas.
Moody’sin raportti summaa asian hyvin Kojamon ja muidenkin listattujen kiinteistöyhtiöiden osalta. Lyhyellä aikavälillä asuntomarkkina vielä pehmeä ja Kojamon täytyy vielä alaskirjata kiinteistöjen arvoja.
” The change in outlook to negative is driven by weaker than expected operating performance on the back of a point in time oversupplied rental market in Finland following significant building activity during the last years. This limits Kojamo’s ability to raise rents to at least partly offset inflation this year. In addition, the rapid increase in interest rates and subsequently challenging capital market conditions with widening credit spreads will continue to significantly increase funding costs. Overall, the refinancing risk in the European real estate sector has significantly increased leaving public bond markets largely unattractive and we hence expect companies, including Kojamo, to revert to secured bank financing. Whilst we believe that bank financing remains a credible refinancing option at lower costs compared to bond issuances, it will not shield Kojamo from rising interest costs.”
” Operationally, Kojamo’s L-F-L rental growth has been weak since the pandemic. The record-high rate of construction seen for a long period of time has also added to supply on the market and increased the competition for tenants while making rental growth more difficult. While we expect high-cost inflation and economic uncertainty will decrease the supply of rental apartments going forward it will take some time for Kojamo to return to meaningful rental growth.”
Yritin tällaista väitettä etsiä tuolta, mutta en löytänyt. Maininta oli että alaskirjattiin vuonna 2022 8,3%. Olen kuitenkin sitä mieltä että riskiä on sille, että joudutaan lisääkin tänä vuonna alaskirjaamaan. Näillä noin 10,5e/osake hinnoilla sitä näyttäisi jo olevan aika paljon sisään hinnoiteltu kurssiin. Mielestäni vähän liikaakin, joten sen takia olen tässä pienesti mukana jo ihan toimiala hajautuksen takia. Lisäksi voin leikkiä olevani kiinteistömoguli
Edit: Op:n näkemys on että alaskirjauksia pitäisi tehdä vuosina 2023-24 noin 1680 milj. euron edestä. Silti he ovat osta suosituksella ja tavoitehinnalla 13.
Ymmärrän, itse seuraan vielä sivusta toistaiseksi ja näen että sijoitustarinan ja markkinatilanteen tulee selkiytyä ennen tämän vonkaleen nappaamista salkkuun. Kojamo kirjasi arvoja aggressiivisesti ylöspäin viime vuosina ja tämä periaate toimii nyt vastakkaiseen suuntaan rahoitusmarkkinan taustatuen puuttuessa. Ehdottomasti parempi vaihtoehto ottaa asuntosektoria salkkuun kuin avoimet erikoissijoitusrahastot ja pienempiriskinen vaihtoehto suorille asuntosijoituksille.
Yahoo financen mukaan Kojamon p/b 0.72. EV / vuokratulo 15 ja asuntosalkku pääosin PK-seudulla ja kasvukeskuksissa. Velkaa on, mutta ainakin muutaman vuoden ajan hyvin korkosuojattua.
Alennus on Kojamossa nähdäkseni jo sen verran hyvä, että asuntosijoittajien kannattaisi myydä suorat sijoitusasuntonsa ja ostaa tilalle Kojamoa. Arbitraasitilanne siis. Tämä toki sillä edellytyksellä, että saisi nykyisen “markkinahinnan” mukaisen määrän rahaa kohteistaan. Voi vaan toki olla, että todellinen markkinahinta asunnoilla on ihan muuta kuin nykyiset pyyntihinnat, kun kauppa ei käy.
