Kojamo sijoituskohteena

Hinta 20,24€ mutta ei positiivista vaikutusta kurssiin!

4 tykkäystä

https://vp289.alertir.com/afw/files/press/heimstadenbostad/202111019793-1.pdf

Ylläoleva blokkikauppa liittyy tähän: ”Heimstaden Bostad has today bought 13,442,000 shares in the listed Finnish residential company, bringing total ownership to 10%.

3 tykkäystä

“Eteläinen, Helsinki” breikkasi nyt syksyllä tuosta 1800 asunnon vaakasuorasta ja nyt sportataan 2025 asuntoa. Merkittävä osa tuloksesta tulee jälleen olemaan arvonnousun kirjauksia asuntoihin, jotka valmistuvat alueelle, jossa vuokralaisista on pulaa.

Paywallattu artikkeli kolmen päivän takaa (tilatkaa) : https://www.hs.fi/visio/art-2000008416509.html

Mutta otetaan tiiseriksi pari oleellista poimintaa:

“Vuokrakäyttöön suunnattuja uusia asuntoja valmistuu Helsingin metropolialueella tänä vuonna ennätysmäärä eli 7 000. Kaikkiaan vuokrakäyttöön tarkoitettuja asuntoja on Kiinteistötalouden instituutin (KTI) mukaan parhaillaan rakenteilla Suur-Helsingin alueella 13 100.”

Miksi vuokrien lasku ei näy tilastoissa?

“Tämä on seurausta siitä, että tilastot kertovat ainoastaan asumistukea saavien vuokralaisten ja isojen vuokrataloyhtiöiden vuokrien kehityksestä. Yksityisten vuokranantajien tekemistä vuokrasopimuksista ei kerätä tilastotietoja.”

Brotherus myös spekuloi - ja on varmaan ihan oikeassa - että isot toimijat mielummin laskevat vuokrausastetta kuin vuokrien hintoja, koska tieto alentuneista vuokrista voisi aiheuttaa nykyisten vuokralaisten poismuuttamista tai vaatimuksia vuokran laskemisesta.

Kojamo tai yksityisten myymät asunnot saattavat olla ihan hyvissä ostohinnoissa 2022. Funda ei anna tukea, mutta ulkkareiden loputon löysä raha tukee hintaa niin kauan kun dollarilikviditeettiä riittää. Seuraavat pari kvartaalirapsaa ovat kovin mielenkiintoisia vuokrausasteen ja käyvän arvon muutosten osalta.

2 tykkäystä

Mietteitä tästä? Mielestäni kasvukolmion kolmeen kulmaan keskittyminen olisi järkevää, ja pitkällä aikavälillä kannattavaa. Tämä kirkastaisi Kojamon strategiaa.

1 tykkäys

3 600 asunnon myyminen laskee tietenkin liikevaihtoa mutta vapauttaa pääomia. Toisaalta velkaa saisi lähes ilmaiseksi.

Kerran jo pienemmistä kaupungeista on vetäydytty. Nyt kai sitten vuorossa Oulu, Jkylä ja Kuopio. Jännä että juuri nuo olleet muuttovoittoisia viimeiset kaksi vuotta toisin kuin Hki. Kai tietävät Kojamolla että rajat saadaan taas kunnolla auki ja varmaa vuokranmaksajaa on tulossa nykyiset ja tulevat kämpät täyteen.

1 tykkäys

Niin, maan sisäistä muuttovoittoa siis. Kyllä Helsingin väkiluku koko ajan kasvaa, mutta maan sisällä on, ehkä pandemian myötä, tullut muutos muuttovirtoihin. Olen aika varma, että sekin on väliaikaista, eikä johdu siitä etteikö Helsingissä haluttaisi asua, vaan ei yksinkertaisesti ole varaa neliöihin joita halutaan.

3 tykkäystä

Ehkä Kojamon päättäjät on lukeneet tämän artikkelin.

Ja ovat alkaneet pohtimaan omaa strategiaansa. Ilmeisesti Vuokraturva on hiljattain päättänyt että tulee jatkossa keskittymään vain Uudellemaalle, Tampereelle, Turkuun ja Ouluun.

1 tykkäys

1800 → 2025 ja nyt → 2229 avointa kohdetta oikotiellä.

Jos nyt äärimmäisellä yksinkertaistuksella lasketaan niin 22% tyhjien asuntojen kasvu merkitsee tyhjien kuukausien lisääntymistä, sekä painetta vuokrahintoihin. Jo pari tuttua on PK-seudulla kertonut että oma vuokralainen irtisanoutui ilmoittaen että sai halvemman kämpän.

4 tykkäystä

Aikaisemminkin foorumille kirjoittaneena voin todeta, että todennäköisesti on tulossa heikko Q4 ja mitä todennäköisemmin Q1. Itse AMK- opiskelijana muutin opiskelupaikkakunnalta pois. Laskelmoin, että säästän reilusti tammikuusta syyskuuhun, kun en joudu maksamaan vuokraa. Opiskelut kun voi myös hoitaa tänä päivänä etänä.

Toki ammattikorkeakoululta tulee jatkuvasti sellaista viestiä, että pyritään palaamaan lähiopetukseen mahdollisimman pian. Kuitenkin voin kysyä itseltäni, että miksi edes muutin opiskelupaikkakunnalle syksyllä? Hybridimahdollisuus oli jatkuvasti olemassa, sekä suurin osa tenteistä oli mahdollisuus suorittaa etänä. Myös ne harvat lähitentit sai suoritettua sovittelun kautta etänä. Onko tulevassa opetuksessa etäopetus tullut jäädäkseen? Läppäri kun on tänä päivänä sama asia kun 20 vuotta sitten kynä, pyyhekumi ja ruutuvihko, tosin tarjoten laajemmat mahdollisuudet osaamisen kartoittamiseen.

Mikäli pohdin asetelmaa koronan jälkeiseen aikaaan, niin en näe syytä, miksi koulutusta ei voisi tulevaisuudessakin suorittaa etänä? Juuri tämä koulutusmuoto myös valmentaa meitä tulevia ammattilaisia ajankohtaisten työvälineiden käyttöön (läppäri, virtuaalikokoukset ja virtuaaliset sovellukset).

Kun yhdistän ajatustukseni virtaa Kojamoon, niin näen vuokrausasteen laskun erittäin todennäköisenä skenaariona. Toki kaupungistumisen ja muuttoliikkeen ilmiö ei missään nimessä lopahda, mutta kenties hidastuu jonkin verran. Kaupungeissa kun ovat loppujen lopuksi tulevaisuus, työpaikat, palvelut, harrastukset ja muut.

6 tykkäystä

Kojamohan on hilannut viime vuosina tuottovaatimuksia alaspäin ja samalla kirjannut isoa voittoa asuntojen hinnannoususta samaan tyyliin kuin Orava aikoinaan. Kolmessa vuodessa osake ja oma pääoma ovat rallatelleet melkoista vauhtia.

Kolikon kääntöpuoli: jos korot lähtevät nousuun ja tuottovaatimuksia täytyy nostaa, kun samalla lainarahan hinta nousee ja samalla pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoilla kilpailu vuokralaisista kiristyy niin Kojamon tulokselle ja osakekurssille on tiedossa kylmää menoa. Etenkin, jos asuntojen myyntihinnat vielä lähtevät laskuun.

Kojamon sivut alhaalla niin ei pääse nyt tarkemmin tutkimaan, mutta nämä omat ajatukset. Itselläni nykyarvostuksella strong avoid.

Esimerkki tuottovaatimusten laskun vaikuttamisesta tulokseen, " * Voitto ennen veroja oli 369,6 (73,5) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 322,7 (26,2) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,0 (-0,6) miljoonaa euroa. Osakekohtainen tulos oli 1,20 (0,24) euroa." Kojamo Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.-30.6.2021 | Inderes: Osakeanalyysit, mallisalkku, osakevertailu & aamukatsaus

2020 lopussa eli ennen näitä arvonnostoja tuottovaatimus oli tilinpäätöksessä pääkaupunkiseudun kiinteistössä 3,83 prosenttia, mikä minusta alkaa olla todella vähän.

5 tykkäystä

Edelliseen viitaten, pk-seudun vuokrissa on lähinnä lasku painetta. Q3 2021 raportista:

** Taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella 94,0 (96,3) prosenttia.*

Kojamo yrittää varmasti ylläpitää vuokratasoaan hinnalla millä hyvänsä, mutta vuokrausasteen lasku puree tuottoihin. Mikäli vuokratasoa lähdettäisiin laskemaan tulisi siitä noidankehä, jossa vanhat asukkaat alkaisivat myös vaatimaan vuokranalennuksia, asuntojen arvo laskisi kun tuottovaatimus pysyisi ennallaan ja Kojamon tulos romahtaisi.

2 tykkäystä

Koronadipissäkin aluksi hyvin suorittanut Kojamo onkin pärjännyt nätisti indeksiin nähden.

Muunmuassa marraskuussa vielä 10% omistanut Heimstaden Bostad on ollut ostohousut jalassa ja liputellut 15% omistusosuutta. Norjalainen Ivar Tollefsen on tuossa pääomistajana, vaikka onkin Ruotsiin rekisteröity. Kauppalehden mukaan Heimstad kertoi ostaneensa kesäkuussa 2021 242 asuntoa Helsingin Herttoniemestä.

Ammattiliitoilla ja vasemmistolla taisi olla aika kauniisti Kojamo näpeissään. Nyt Ukrainan sodan myötä herää pikku hiljaa keskustelu, mihin haavoittuvassa asemassa olevia pakolaisia sijoitetaan. Voi vain foliohattu päässä arvailla, miten tarkasti tässä tarkastellaan vuokrasopimuksia. En toki ole foliohattuilija (Olen! :sweat_smile::stuck_out_tongue_winking_eye:)

Ei tule päätymään omaan salkkuun, mutta yksi mielenkiintoinen tapaus sivusilmällä vilkuiltavaksi. :blush:

3 tykkäystä

@Kauno_Saario Kojamon politiikka on maksaa vähintään 60 % FFO:sta mikä ei ole sama kuin EPS.

FFO viittaa kassavirtaan, EPS syö sisäänsä arvonmuutoksia (joita myös excel-rahaksi kutsutaan).

4 tykkäystä

Minkä takia Kojamo on tänään pudonnut 12,5%?

1 tykkäys

Sijoittajat pelkäävät nyt kovasti omistaa Pohjoismaisia asuntoyhtiöitä:

13 tykkäystä

Nyt 6 kk myöhemmin voidaan todeta, että nimimerkki Farseer näki tulevaisuuden oikein hyvin ennalta. :clap:

Kojamon kurssi on tullut kolmanneksen alas 3 kk:n aikana pitkälti Farseerin mainitsemien seikkojen takia. Tämä on hyvä muistutus siitä, että varsinkaan arvopaperistettuna kiinteistösijoittaminen ei ole niin yksinkertaista kuin mitä päällisin puolin voisi kuvitella. Mikä laulaen tulee, se viheltäen menee. Excelissä tehdyt voitot harvoin ovat pysyviä.

13 tykkäystä

Kojamon toimitusjohtajan mukaan heinäkuu oli Kojamolle kaikkien aikojen paras yksittäinen myyntikuukausi. Pandemia on edelleen täällä, mutta ihmiset muuttavat Helsinkiin. Luulen että etäily oli vain lyhyt trendi, jonka takia yhä harvempi muuttaa oikeasti kauas. Opiskelijatkin palaavat.

Itse optimistina uskon, että Suomi nousee vielä taloudellisesti jaloilleen eikä se tule sitä tekemään ilman vahvaa Helsingin vetoa. Myös Kojamo on tässä hyötyjänä.

2 tykkäystä

H1 julkistuksen yhteydessä johto kommentoi myös, etteivät ole ainakaan aktiivisesti myymässä kasvukeskusten ulkopuolella olevaa portfoliota. Ilmeisesti aika ei ole nyt oikea ja totesivat, että heidän ei ole pakko myydä tätä asuntosalkkua.

Ohessa tiedote viime vuoden puolelta: Kojamo Oyj: Kojamo arvioi strategisia vaihtoehtojaan keskeisimpien kasvukeskusten ulkopuolella | Inderes: Osakeanalyysit, mallisalkku, osakevertailu & aamukatsaus

Tiedotteessa kuitenkin oli edelleen maininta

According to its strategy, Kojamo’s operations are focused on the largest growth centres in Finland. As a part of implement- ing its strategy Kojamo’s Board of Directors has decided to evaluate options for investment properties located outside of the key growth centres, including potential disposals of proper- ties

1 tykkäys

Kojamon suurin kilpailija Sato kerkesi keväällä myydä pks, Tampereen ja Turun ulkopuolisen portfolion (n. 2000 asuntoa) Heimstadille. Selvästi on yhteneväisiä ajatuksia kummassakin leirissä niin Kojamolla kuin Satollakin. Mielenkiintoinen fakta on myös se, että Heimstad on Kojamon suurimpia omistajia (ellei suurin).

Tässä linkki Saton pörssitiedotteeseen: https://www.sato.fi/fi/sato-yritys/tiedotteet-sato/release2427871

1 tykkäys