Tätähän voi vain arvailla, mutta oma veikkaukseni on tosiaan se että LT saattaa kiukutella osittain myös siksi, kun ovat ehkä omasta mielestään menneet tekemään heille liian epäedullisen vuokrasopparin 2020. Ja varmasti ovat siinä mahdollisessa tapauksessa tavallaan oikeassa, saisivat luultavasti ehdottomasti paremman sopparin neuvoteltua tänä päivänä jonkun toimijan kanssa (jos ei Stockalle kelpaisi). Tämä on kuitenkin ihan heidän oma mokansa, eikä mielestäni oikeuta vaatimaan Stockalta ylimitoitettuja korvauksia.
Onneksi olen siirtänyt kaikki omat vakuutukseni pois tuolta LT:n puljulta. Yksi rahasto mulla on vielä siellä, pitäisi varmaan sekin realisoida, kun tätä heidän kiukutteluaan seuraa.
Edit: laitetaan tähän vielä uutinen näistä vuokrasoppareiden uudelleenneuvotteluista vuodelta 2020. Mitään tarkempaa tietoahan tämä ei anna, muuta kuin että ”erilaisia sopimuksia on tehty”. Nyt myöhempien tapahtumien perusteella esim. Itiksen sopparissa taisi vuokranantajalla olla tämä jonkinlainen osittain irtisanomispykälä takataskussaan. Sitä millainen soppari Stockalla on Tapiolasta LT:n kanssa voi myös vain arvailla
Ei tästä voi olla kyse, saneerausohjelman vahvistuksesta seuraava kappale (LT lausuma):
Kehityshanke aikataulutettiin ja Stockmannin tilat räätälöitiin sen toiveita mukaisiksi. Jotta tiloihin saataisiin joku toinen vuokralainen, tilat tulisi pilkkoa ja niihin pitäisi tehdä merkittäviä muutostöitä.
Jos Stokka on jäänyt samoihin tiloihin niin miksi tässä puhutaan toisesta vuokralaisesta, pilkkomisesta ja merkittävistä muutostöistä? Korvausvaade 43m ei mitenkään voi koskea vain 1. kerroksen tiloja ja siellähän on jo uudet vuokralaiset.
(sinänsä huvittavaa että kukaan ei ole oikolukenut läpi tuota lausumaa “tilat räätälöitiin sen toiveita mukaisiksi” ei kuulosta ihan oikealta suomelta mutta toisaalta en väitä olevani asiantuntija kieliopissa)
Noh, kaivamistyö tämän osalta on alkanut, palaan asiaan kun työ tuottaa tulosta.
Korjaa, jos olen väärässä, mutta eikö tuo lausumassa mainittu kehityshanke koske sitä 2010-luvun alkupuolella tehtyä remppaa? Näin ollen sillä ei olisi suoranaisesti tekemistä tuon vuonna 2020 uusiksi neuvotellun sopparin kanssa. Toki LT on sitä mieltä, ettei nykyisiä tiloja olisi saanut tuolloin 2020 vuokrattua kenellekään muulle ilman merkittäviä muutostöitä. Mutta tästä voi olla montaa mieltä, kuten @Opa:nkin aiempi selvitys osoittaa.
@Rauli_Juva voi toki valaista meitä, jos hänellä on parempia arvauksia tästä kysymyksia herättävästä Tapiolan vuokrasopparitilanteesta ja sen vaikutuksista tähän oikeusprosessiin.
Lindex on muuten tuossa vieressä (1. kerros) melko isolla myymälällä, jos Stockalla olisi ns turhaa tilaa sen voisi helposti ja matalilla muutoskustannuksilla siirtää johonkin tavaratalon alueelle. Jos vaihtoehtona olisi vain yhden kerrokset vuokrat, ja vajaat 20 MEUR penaltia.
Nyt en ymmärrä, eihän tuo sanamuoto voi mitenkään viitata mihinkään aikaisempaan kehityshankkeeseen kun ei niitä tiloja ole ollut enään olemassa pitkään aikaan? 2020 nykyiset Stokkan tilat olivat olemassa ja sanamuoto viittaa näiden tilojen muutokseen/pilkkomiseen/uusien vuokralaisten löytämiseen.
Helsingin Käräjäoikeuden papereissa 2021 päätöksessä sanotaan että Lähitapiola on tehnyt “Katesopimuksen”, jossa vuokra-aikaa leikattu, vuokratasoa samoin sekä vuokratun alan kokoa.
Eli Herkku ja Kukkakaari ovat ilmeisesti ennen olleet tilan vuokralaisia Stockan kautta, nyt suoraan.
Ja, jos vuokrattu onkin pienentynyt, ehkä sitten marginaalisesti jostain reunasta?
Mutta, ei tässä hommassa oikein ole millään tolkkua ellei Stocka ole halunnut sulkea koko yksikköä ainakin vähintään kahta kerrosta. Ei tälläista 43 MEUR soppaa keitetä yhden kerroksen vuokraamisen lopettamisen takia, ei sitten millään.
LähiTapiola on solminut katesopimukset Stockmannin, HOK-Elannon ja Kukkakaaren kanssa, mutta vuokrasopimusten mukainen vuokra on pienempi ja vuokrakausi lyhyempi. Myös vuokrattu alue on pienempi.
Itse käsitin tuon juuri niin, että siinä viitataan tuohon alkuperäiseen koko kauppakeskus Ainoan kehityshankkeeseen, jolloin Stocka muutti (vuonna 2017) noihin nykyisiin tiloihin. Tilat räätälöitiin siis silloin Stockan haluamaan muotoon. Itse en ainakaan löydä tietoa, että tiloja olisi mitenkään muokattu tuolloin 2020. Asia voi olla toki silti juuri noin kuten sanot. On tämä vaan niin sakea soppa ymmärtää.
Edit: Löysin uutisen Tapiolan tilanteesta vuodelta 2020:
Tämän mukaan ainoa muutos Ainoassa oli Stockan osalta juurikin tuo Herkun ja Kukkakaaren siirtyminen suoraan LT:n vuokralaisiksi. Johon @Opa tuossa ylhäällä ehtikin jo viitata.
Niin tätä juuri tarkoitin että kaikki kehitykset/muutokset tehtiin tuolloin ja nyt lakijutussa viitataan näihin mutta jos Stokka ei ole lähdössä mihinkään (?) nykyisistä tiloista niin mihin pilkkomis/uudelleen vuokraus -kuluihin tässä riitatapauksessa viitataan?
Minun johtopäätökseni on siis se että todennäköisin selitys on se että Stokka on lähdössä Tapiolasta jollain aikataululla ja tämän korvauksista nyt tapellaan.
– Ainoa muutos on, että Herkku ja Kukkakaari siirtyivät suoraan omistajan vuokralaisiksi, Stockmannin toimitusjohtaja Jari Latvanen sanoo.
Tämä lausunto tukee tätä johtopäätöstä eli jos tilat eivät ole muuten muuttunut niin mitään pilkkomista ja uudelleenvuokrausta ei tarvitsisi tehdä ellei Stokka ole lähdössä kokonaan/isolta osin. Herkun yms osalta ei vaan voida vaatia 43m korvauksia, se oli sen verran pieni osuus Stokkan kokonaisalasta.
Tuo voisi olla varmasti mahdollista. Ei tätä silti edelleenkään ihan ymmärrä, sillä Stocka on kuitenkin pysynyt koko ajan vuokralaisena, eikä mistään sopimuksen irtisanomisesta ole ainakaan julkista tietoa.
Tämä alkaa nyt joka tapauksessa mennä jo sen verran yli ymmärrykseni, että ehkä jätän tämän tapauksen tutkinnan nyt sinun ja muiden viisaampien harteille.
Stockmann on 9.9.2020 irtisanonut sen ja LähiTapiolan välisen määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymään 9.11.2020. Koska määräaikaisen vuokrasopimuksen oli määrä olla voimassa vielä useita vuosia, irtisanomisesta aiheutuu LähiTapiolalle huomattava määrä vuokratulojen menetystä, jotka sillä on oikeus saada täysimääräinen korvaus.
Se olennainen kysymys on nyt se että millainen on tämä nykyinen, uusi sopimus eli kuinka pitkä soppari. Eli siis saneerauksessa irtisanottiin alkuperäinen vuokrasoppari ja tehtiin uusi alemmalla hinnalla ja ilman ykköskerroksen Herkkua yms mutta emme tiedä onko tämä uusi sopimus yhtä pitkä kuin irtisanottu, joku voisi tosiaan vetää johtopäätöksen että uusi soppari loppuu aikaisemmin kuin vanha irtisanottu soppari ja tämä on syynä korvausvaatimukselle (=alentuneen vuokran ohella).
Kyseessähän on se, että yrityssaneerauksessa saa irtisanoa kaikki pitkäaikaiset vuokrasopimukset, jonka Stocka tekikin. Lähes kaikki nämä oikeusjutut, kuten LähiTapiolakin, liittyy/liittyivät näistä irtisanomisista saatavaan korvaukseen (osa liittyi alivuokrasopimuksiin). LähiTapiola sitä korvausmäärää sitten tuossa perustelee esim. sillä että tilaa ei olisi koskaan ehkä rakennettu tai ei ainakaan tuollaiseksi ilman Stockaa pitkää sopparia, jonka he irtisanoi.
Eli teknisesti Stockmann on saneerauksen aikana “ollut lähdössä” kaikista vuokratiloista, mutta lopulta kuitenkin neuvotteli itselleen uudet sopparit. Uusien sopparin tasolla tai laajuudella ei ole suoraan mitään tekemistä korvausvaateiden kanssa, toki vuokranantajia varmasti jäytää, että ovat joutuneet tekemään uudet sopimukset matalammalla vuokralla. Tästä ei sinällään kuitenkaan voi, eikä yritetäkään korvauksia saada.
Jatkona voisi vielä sanoa ehkä osin anekdoottina, että tuota Tapiolan tavaratalon tilaa itse asiassa pienenettiin jo suunnittelu/rakennusvaiheessa, kun Stockalla alkoi menemään kehnommin. Siten se oli saneeraukseen mentäessä jonkin verran näitä muita “pikku-tavarataloja” (eli muut kuin Hkin keskusta) pienempi.
Uuden sopparin laajudella ja tasolla on merkitystä jossain määrin kun oikeus päättää “kohtuullisesta” korvauksesta, jos sulla on 10k neliötä 50e/m2 vuokralla ja se muuttuu tuhanneksi neliöksi 25e/m2 vuokralla niin silloin “kohtuullinen korvaus” on varmasti jotain muuta kuin esim. korkeimman oikeuden 6kk vuokra.
Mutta olennaista tässä on nyt se että miksi VMK päätti huomattavasti suuremmasta korvauksesta kuin 18kk joka on kaikissa muissa mennyt läpi suoraan, mitkä oli perustelut. Noh, tätä me emme saa tietää koska VMK päätökset eivät ole julkisia. Ja se asia joka minua oikeasti kiinnostaa on tuo LT lausuma tilojen pilkkomisesta ja uudelleen vuokraamisesta, maalaisjärjellä se ei voi tarkoittaa muuta kuin sitä että Stokkan nykyinen vuokrasoppari on selvästi lyhyempi kuin vanha
Mun mielestä tämä on vain perustelu sille, miksi LT:n pitää saada tuntuva korvaus vuokrasopparin päättämisestä. Ja toisaalta selittää, miksi heille (kuten muillekin vuokranantajille) oli järkevämpää tyytyä matalampaan vuokraan Stockalta, kuin alkaa muuttamaan tiloja uusille vuokralaisille.
Toki sopparit ovat varmasti myös lyhyempiä kuin vanhat tai toistaiseksi voimassaolevia, niistä ei valitettavasti yksityiskohtia ole tietääkseni missään kerrottu. Stockmann-divisioonan tasolla tää näkyy selvästi vuokravastuissa, jotka oli 2019 lopussa 235 MEUR ja saneerauksen jälkeen, mutta ennen kiinteistöjen myyntiä ja takaisinvuokrausta Q221 lopussa vain 66 MEUR. Laskua aiheutti sekä matalammat vuokrat että lyhyemmät sopparit.
EDIT: Jos joku tykkää kirjanpitonippeleistä (ja vaikea kuvitella miksei joku tykkäisi), niin vuokravastuun laskuun vaikutti myös se että ne siirtyi osin liikevaihtopohjaisiksi jolloin vastuuksi kirjautuu vain joku minimivuokra tms.
Osaperustelut, tässä on kiinteistösijoittajan (lue: LähiTapiolan) näkökulmasta monta aspektia.
Ensiksi, Stockmannin ankkurivuokralaiseksi saaminen on voinut olla avainkriteerejä koko Ainoa-kauppakeskuksen investoinnissa, kuten käräjäoikeuden paperissa sivutaan. On hyvä muistaa että nämä ns. ”ankkuri”vuokralaiset (isot tavaratalot, super-ja hypermarketit ymv) ovat erittäin tärkeitä vetovoimatekijöitä kauppakeskuksissa ja niiden olemassaolo vaikuttaa myös muiden vuokralaisten saantiin sekä koko kauppakeskuksen vuokratasoihin. Kauppakeskusten koko muu vuokraus perustuu siihen että nämä ankkurit vetävät isoja asiakasmassoja joiden virrasta muut vuokrlaiset myös pääsevät osallisiksi.
Toiseksi, Stokkan kaltaisen vuokralaisen tilat vaativat paljon (uudelleen)suunnittelua ja räätälöintiä rakennusvaiheessa (liiketilan sisäisiä liukuportaita ymv) eli lisää kuluja jotka kiinteistösijoittaja vie neliövuokraan sekä sitoo pitkällä sopparilla vuokralaisen näihin tiloihin.
Kolmanneksi, tällaisen hyvin suuren vuokralaisen lähtötilanteessa (joka olisi ollut tilanne mikäli LähiTapiola ei olisi suostunut uudelleensopimaan vuokrasta Stockmannin kanssa) aiheutuu sitten vielä kustannuksia tyhjien kuukausien+erittäin mittavan liiketilamuutostöiden johdosta. Tuossa voidaan pahimmillaan hyvin puhua muutaman miljoonan rempasta ja siihen päälle menetetty vuokratuotto remontin ajalta sekä sitä ennen/jälkeen. Tiloja ei yleensä kannata rempata ennen kuin seuraava vuokralainen on tiedossa, ja vuokralaisen saaminen tuon kokoiseen ja neliöhintaiseen tilaan voi kestää erittäin kauan.
Mitä koitan sanoa niin uskon että LähiTapiolan tulokulma korvausvaateessaan on yhdistelmä kaikkia näitä tekijöitä, ja heidän näkökulmasta ehdotettu x kk korvaus ei kata riittävästi sopimuksen päättymisestä aiheutuvia välittömiä ja välillisiä kuluja ja tulonmenetyksiä.
Tuolta täydellisestä tilinpäätöksestä löytyi pientä lisäinfoa tavaratalotoiminnan numeroihin. Pumaskan lopussa (s. 76 alkaen) on emoyhtiön tilinpäätös, joka tarkoittaa (melkein) Suomen tavarataloliiketoimintaa (liikevaihto on sama, jonka Stocka raportoi Suomen tavarataloille). Kiinnostavasti tämä on tehty paikallisten kirjanpitosääntöjen mukaan eli ilman näitä sekavia IFRS-vuokrakirjauksia. Jonkin verran sitä pitää kuitenkin oikaista.
Emoyhtiön raportoitu liiketulos 143m
Vähennetään kiinteistöjen myyntivoitto -185,6m
Lisätään konsernikulujen osuus +7m
Lisätään saneerauskulut +18m
Tästä saadaan (karkea) vanhan kirjanpitosääntöjen mukainen EBIT (eli vuokrakulut mukana EBITissä) Suomen tavarataloliiketoiminnalle, joka on - 17 MEUR. Koska keskustan tavaratalon myynti ja takaisinvuokraus tehtiin kesken vuoden, ja se heikentää tulosta, todellinen run-rate on jonkin verran tätä heikompi.
Lisäksi konsernitilinpäätöksestä pystyy arvioimaan Baltian tavaratalojen IFRS-EBITin, joka on nollan pinnassa. Huomioiden IFRS-kirjanpidossa rahoituskuluihin sisältyvät vuokrat, Baltiakin lienee hieman pakkasella.
Saman pystyy toki arvioimaan IFRS-kirjanpidon kautta, mutta ehkä tämä jollekin antaa lisäymmärystä/uskoa siihen, mikä tuo tavaratalojen tulos/kassavirtatilanne vuokrat huomioiden on. Luvut tukee hyvin mun aiempia kommentteja, että vuokrat täysimääräisesti huomioiden Stockmann-divisioona on 20-30 MEUR tappiolla.
EDIT: Baltian tavaratalojen EBITiä ei pysty ihan suoraan laskemaan konsernitilinpäätöksestä, mutta varsin hyvin arvioimaan
Kiitos tästä, minusta tämä tukee sitä teesiä että retail-yksikölle pitää tehdä jotain, ns. viilauksella se ei tule kääntymään plussalle.
Ja jos retail vetää koko konsernin tuloksesta 30-50% pois niin väitänpä että tätä “sponsorointia” ei myöskään ns. säätiö-omistajat katsele kauaa, varsinkin kun ne pahimmat dinot on sieltä siivottu jo aikaa sitten.
Omat skenaariot ilman mitään tiettyä järjestystä:
Stockmannista tulee pelkkä kauppapaikka joka vuokraa tiloja muille yrityksille, ei varsinaisesti omaa liiketoimintaa
Retail myydään jollekkin isommalle ulkomaiselle toimijalle (JC tms) joka voi yrittää saada skaalaeduilla homman toimimaan
Alasajo
Kaikki nämä ovat varmasti paperilla jo nyt ja konkretia nähdään/kuullaan saneerauksen päätyttyä.
Kohta 1 mielenkiintoinen ajatus - jos ymmärrän oikein.
Stockmann on brändi. Se luopuisi tavarataloliiketoiminnasta, mutta toimisi päävuokralaisena oman brändinsä alla toimivassa shop-in-shop tavaratalossa.
Tietysti tämä vaatisi paljon hiomista. Ulkomaiset ja kotimaiset brändit voisivat kokeilla kohtuullisilla kuluilla liiketoiminnan aloittamista/jatkamista Helsingin paraati paikalla ilman omaa liikettä. Tavallaan Stocka on jo tämän aloittanutkin ulkoistamalla toisia osastoja - voisiko tätä vaan viedä pidemmälle.
Ei mitään kirpputorityylistä rihkamabasaaria - vuokrataan shop-in-shoppeja alivuokralaisille, suunnitellusti ja laadukkaasti.
Muistutus niille, ketkä eivät ole kartalla kokonaisuudesta. Saneerauksen yksi ehto on se, että Stockmannin toiminta jatkuu. Saneerauksen kesto max 2028 asti. Saneeraushan voidaan saada päätökseen ennen tuota ja Stockmannin liiketoiminta näin ollen muuttua hyvinkin pian ja hyvin erilaiseksi. Hyviä ajatuksia mahdollisiksi skenaarioiksi toit esiin @Seinakadun_Keisari
Itse kallistun tuohon JC-ostokuvioon ja shop-in-Shop kuulostaa mahdolliselta myös. Jotenkin kokonaan alasajo Stockmann brändiltä ei kuulosta niin hyvältä. Mutta nämä ovat vain spekulaatioita tietty.
Stockmannin toimitusjohtaja Jari Latvanen uskoo tunnesidoksen merkitykseen kiristyvässä kilpailussa – ”Myyjät näkevät joka aamu asiakaspalautteet”
5.3.202305:00
Tavarataloyhtiö Stockmannissa on tapahtunut isoja muutoksia. Yhtiö on kroonisen tappiollisuuden jälkeen ponnistanut voitolliseksi muutama vuosi sitten. Paisunut velkakuorma on keventynyt vähitellen, kun yhtiö on luopunut tavaratalo-omistuksistaan ja muuttanut vuokralle Helsingissä ja Baltiassa.
Yhtiö keskeinen tavoite kuluvalle vuodelle on saada saneerausprosessi päätökseen. Korkein oikeus antoi joulukuussa päätöksen, jonka mukaan Stockmannin ei tarvitse maksaa 1,5 miljoonan euron arvoista välimiesoikeuden määräämää vahingonkorvaussaatavaa Pirkanmaan Osuuskaupalle, sillä oikeus tulkitsi sen saneerausvelaksi.
Stockmann uskoo saneerauksen päättyvän tänä vuonna
Osalainaus Kauppalehden jutusta.Johtaja Latvanen nostaa esiin uuden termin menestykseen “asiakastuntemus” "ja “tunnesidos”.Tulkitsin kirjoituksen positiiviseksi tällä kertaa.Mikä on “tunnesidos” näin verkkokaupan aikana ? Samoja tuotteita voi vertailla eri alustoilla.Silloin ratkaisee hinta, tuote,toimitus,toimitukseen liittyvät kustannukset.jne.Oletettavasti johtaja Latvanen viittasi tähän kokonaisuuteen puhuessaan “digitalisaatiosta” kehittämiskohteena.
