Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä

Osakkeet
,
45

Rahasto saa ottaa velkaa 50% LTV:hen asti (eli sama määrä velkaa kun omaa pääomaa). Lisäksi lyhyellä aikavälillä velka voi poikkeustilanteissa hetkellisesti olla korkeampi.

Nämä pakkolunastukset ovat yksi keskeisiä riskejä mitä kiinteistörahastoihin (asunto, hoiva yms.) liittyy. Käytännössä lunastukset rahoittaakseen pitää kiinteistöjä myydä ja pakkotilanteissa myyntihinta harvoin on kohdillaan. Heikot myyntihinnat painaisivat rahaston arvoa ja tämä kiihdyttäisi lunastuksia => negatiivinen kierre valmis. Hoivassa tämä riski on mielestämme rajallinen tällä hetkellä, koska markkinalla on niin valtava kysyntä kohteille (jokainen kynnelle kykenevä perustaa tällä hetkellä hoivarahastoja). Esimerkiksi asuntorahastoissa riski on kuitenkin huomattava ja rahastojen pakkomyynneillä voisi olla myös negatiivisia vaikutuksia kokonaismarkkinaan (osa asuntorahastoista on valtavan kokoisia). Meidän @Jesse_Kinnunen on varoitellut näistä aiemmin ja voi varmasti kommentoida tarkemmin aihetta!

EDIT: sen verran vielä, että jos lunastuksia on paljon ja kiinteistöjä ei olla saatu myytyä, niin silloin rahasto pistetään hetkeksi kiinni, eli lunastuksia ei sallita. Tämä kuitenkin vain siirtää ongelmaa (ja tod näk lietoo paniikkia).

1 tykkäys
46

Tässä tuli vielä vähän pohdittua tätä:

Jos tosiaan tuo 2% otetaan kohteen ostohinnasta, niin sijoitutetusta pääomasta siis käytännössä nappastaan 4%, koska se on velalla vivutettua ostoa. Alussa siis käytännössä velotetaan 2% merkintäpalkkio ja sitten päälle vielä 4% kulut. Lisäks hallinnointipalkkio on 2,95%. Kun rahoja otetaan ulos, niin se tarkottaa taas käytännössä tuota 4% maksua sijoituksen arvosta. Kuka tällaseen oikeesti laittaa rahojaan? Mikähän osuus tossa rahastossa on sijoitusten arvonnousua ja mikä on vuokratuottojen kassavirta?

47

Itse tarkoitin lähinnä sitä, kun ne myy, niin ne ottaa 2 % ja sitten ne rakentaa\ostaa uutta skeidaa ja taas menee 2 pinnaa Titaniumin taskuun, eli näin meillä täällä Nordic ID:n kotiseuduilla laskut suoritetaan. :wink:

Näillä kuluilla ei sinäänsä ole mitään väliä niin kauan, kun rahasto tuottaa sen 8 %\vuosi, kun tähän sijoittamani massit on velkarahaa, niin oman pääoman tuotto on ihan kohdillaan - ainakin toistaiseksi. :smirk:

48

Niin 2% kauppahinnasta, josta puolet velkaa. Ei sitä velkaa siis lyhennetä tässä tilanteessa 2% vaan se kokonaan tulee maksettavaksi osuudenomistajalle, joka vastaa 4% sijoituksen arvosta.

Mutta mikähän tässä on tellista kassavirtaperusteista tuottoa ja mikä kohteiden arvonnousua? Olennainen kysymys, kun arvioidaan pitkällä aikavälillä tuottojen kestävyyttä.

49

Kuten arvon Sulo Vílen eilen laskeskeli, niin transaktioista tulee miltsi, joka on puolet tuosta lähemmäs 48 miltsin kaupasta. Sillä velalla ei ole mitään väliä.

Siitä rahaston vivusta on ainoastaan hyötyä rahaston sijoittajlle niin kauan, kun hoivan kiinteistöjen vuokravaade ei lähde nousuun, jolloin arvon kehitys lähtisi negatiiviseksi vipuvaikutuksella tod. näk. jos vuokrat ei pysty tätä komppaamaan.

Yksityisethän ostaa näitä kämppiä laittamalla 30 % tai vähemmän omaa fyffeä, jolloin saadaan vielä enemmän vipua ja tuottoa omalle pääomalle, koska niitä kämppiä vastaan nyt saa ihan hyvin lainaa ja nykyään on yhtiölainavirityksetkin lanseerattu.

Voithan sinä tuosta eilisestä linkistä yrittää laskea sitä tuottovaateiden laskua, jotka kirjataan arvonkorotuksina, mutta tuskin kovin pitkälle puusta pääset. Tämä ei ole kuitenkaan Orava, kuten eiliset diilit osoittavat.

1 tykkäys
50

Kukaan ei velan jäkrevyyttää tässä tilanteessa kiistä. Hoivatilat vaan käyttännössä velottaa 2% lainasummasta, kun rahasto ottaa lainaa :smiley:

51

Kokonaishinnasta tuo 2 % on.

Samalla tavalla sijoittajat saavat tuottoa myös koko gavista, eikä vain navista, ja rahastoyhtiö pitäisi gavin ja navin erotuksen.

Mitä väliä sillä on, että maksetaanko ostos omasta pussista vai lainalla, kun joka tapauksessa ne ottaa sen 2 pinnaa, joka ei Sulon mukaan mene kuluihin, vaan janttereiden omaan taskuun, joka on hieman ehkä epäilyttävää touhua…

52

Oot ilmeisesti myös sitä mieltä, että hallinointipalkkio on 1,475%

53

Mistäs tämä olkinukke nyt ilmestyi? Kuten kaikki aikaisempikin fakta, niin tiedän myös, että hallinnointipalkkio on 2,95 navista ja 20 % 7 pinnan päältä menevästä tuotosta. Se voisi olla tuo gavista täydellä lainoitusasteella, mutta tätä emme toivottavasti tule näkemään, sillä silloin tod. näk. olisimme lirissä.

Mikä on tämän keskustelun tarkoitus, jossa keksit argumentteja, joihin minun pitäisi vastata? :joy:

54

Rahaston ostettavista kohteista veloitetaan 4% sijoitettavasta omasta pääomasta. Samalla tavalla hallinointipalkkio on 2,95% NAVista. Jos näät, että ostettavan kohteen kulut on 2%, niin hallinointipalkkiokin on käytännössä 1,5%, koska lainaa melkein sama määrä kuin omaa pääomaa.

Ite tarkastelen ennemmin oman pääoman kehitystä kuin taseen loppusummaa.

55

Jos ostat 100 euron leegopalikan ja maksat 2 % transaktiokuluja tästä, niin onko mitään väliä, että onko puolet tästä 2 % lainaa vai onko kaikki omaa pääomaa? Loppusumma on joka tapauksessa sama.

Mikä on tämän jutun pointti? Miksi me käymme tätä keskustelua ja mihin tämä kaikki liittyy?

56

Eikä ole omalla pääomalla pääomamenetys on 2% ja lainan kanssa 4%. Ei kai tällä nyt sinällään suurta merkitystä ole, mutta jos käyttää lukua 2% molemmissa tilanteissa, niin asiat näyttää halvemmalta.

No aiheuttaahan tollanen nyt merkittävän loven sijoutukselle, joten ihan olennainen asia. Ite ainakin väännän tästä vain ihan tylsyyttäni. Ei mulle sinällään suurta merkitystä oo, jos haluut ajatella asiat kokonaispääoman kautta.

57

Se summa maksetaan gavista niin sillä ei ole mitään väliä.

1 000 000 euron hoivakiinteistön, kun rakennat niin rahastoyhtiö ottaa tästä joka tapauksessa 2 %

Se on aivan sama, että onko summasta 500 000 euroa omaa pääomaa ja 500 000 euroa lainaa, koska aina lopputulemana maksetaan 2 %, eli 20 000 euroa menee rahastoyhtiölle.

Se ei siis muutu velan kautta 4 % ja 40 000 euroksi.

Sillä ei ole mitään väliä, että meneekö omasta pääomasta 2 prosenttia vai 4 prosenttia. Itse näen korkeamman lainoitusasteen ainoastaan hyvänä asiana omien tuottojeni kannalta, vivun kautta ja toivon, että se pysyy jatkossakin kohtuu korkealla tasolla.

Tässä keskustelussa ei siis lopputulemana ollut mitään järkeä, kun se velka suhteessa rahaston nettoarvoon ei edes missään kohtaa ole ollut 100 %, eikä nyt ainkaan tule olemaan sen verran ensi kuussa, kun 50 miljoonalla myytiin kiinteistöjä.

Luin vielä tuon alkuviestisikin uudestaan ja rahoja pois otettaessa ei mene 4 % missään kohtaan, joten olet ymmärtänyt tämän touhun aikailailla pieleen. Lunastuspalkkiot ovat progressiivisia, mutta ei 4 % luokkaa. Sekoitat transaktiokulut, merkinnät, lunastukset ja monet muut asiat keskenään.

Kannattaa ehkä tutustua Titanium hoivan esitteisiin, jos tahdot aikaa tappaa.

58

No tottakai se on euromääräsesti sama: omasta pääomasta laskien 0,04-kertanen ja kokonaispääomsta laskien 0,02-kertanen. Euromääräsesti kuitenkin ihan yhtä paljon. Laskit kummalla tavalla tahansa niin omaan pääomaan se vaikutus on kuitenkin 4%.

Mietippä nyt tilannetta, jossa kaikki ottaisi rahat pois. Kaikki kiinteistöt myydään, niin titanium velottaa sen neljä prosenttia, kun ne myydään. Sen lisäksi tulee vielä se lunastuspalkkio.

Ehkä tässä on nyt pieni näkökulmaero. Ajattelen tätä Titaniumin näkökulmasta ja miten ne rahastavat. Jokaisesta rahaston arvoa kasvattavasta osuudenostosta Titanium saa sen 2% merkitäpalkkion ja 4% transaktiomaksun. Tämä 4% maksu menee myös jokaisesta rahaston pääomaa alentavasta lunastuksesta. Jos sijoitukset ja lunastukset menee tasan, niin silloin näitä transaktiokuluja ei luonllisestikkaan peritä.

Jokainen rahaston omistaja osallistuu rahaston kasvamisen seurauksena syntyvien transaktiomaksujen maksamiseen. Sitä ei siis veloiteta suoraan rahaston sijoittamisen vaiheessa vaan se maksu tavallaan kumuloituu sijoitusajan kuluessa. Mitä kauemmin sijoitat, niin sen enemmän myös rahoitat näiden uusien osuudenomistajien mukaantuloja. Se ei siis ole uusien sijoitusten kertäerä vaan se pienentää tulevia tuottoja ajan mukana. Tämäkään ei sinällään ole ongelma, jos rahasto pystyy takomaan niin hyvää tuottoa, että sijoittaminen kannattaa.

Jos sijoitan nyt ja nostan huomenna pois. Niin kulut ovat toki 2% merkintäpalkkio ja hinnaston mukanen lunastuspalkkio. Transaktiokulujen vaikutus kumuloituu ajan kanssa ja se on koko rahaston kohdalla sellainen, että se vastaa 4 prosentin pääomamenetystä sijoituksen alussa.

59

Aina kiva, kun joku huomaa, että todellisuus ei vastaa mielikuvia, niin sitten yritetään väkisin laittaa se todellisuus vastaamaan näitä harhaisia ajatuksia. :+1:

“No tottakai se on euromääräsesti sama: omasta pääomasta laskien 0,04-kertanen ja kokonaispääomsta laskien 0,02-kertanen. Euromääräsesti kuitenkin ihan yhtä paljon. Laskit kummalla tavalla tahansa niin omaan pääomaan se vaikutus on kuitenkin 4%.”

Väärin, velkaa ei ole missään vaiheessa ollut 100 % yli navin, jolloin tämä teoriasi on ihan höpönlöpöä, eikä siihen kannata käyttää aikaa.

“Mietippä nyt tilannetta, jossa kaikki ottaisi rahat pois. Kaikki kiinteistöt myydään, niin titanium velottaa sen neljä prosenttia, kun ne myydään. Sen lisäksi tulee vielä se lunastuspalkkio.”

Väärin, myynnistä ei oteta neljää prosenttia ja koko ajan myydessä oman pääoman osuus vain kasvaisi, jos nyt taas harhaisessa mielessäsi leikit tällä oman pääoman ajatuksella, jostain täysin käsittämättömästä syystä. Vielä, kun se ei ole 4 prosenttia missään muualla kuin harhaisessa päässäsi ja sen 2 % laskeminen kokonaissummasta on paljon helpompaa ja järkevämpää kuin oman pääoman kanssa leikkiminen, josta olet saanut pakkomielteen.

“Ehkä tässä on nyt pieni näkökulmaero. Ajattelen tätä Titaniumin näkökulmasta ja miten ne rahastavat. Jokaisesta rahaston arvoa kasvattavasta osuudenostosta Titanium saa sen 2% merkitäpalkkion ja 4% transaktiomaksun. Tämä 4% maksu menee myös jokaisesta rahaston pääomaa alentavasta lunastuksesta. Jos sijoitukset ja lunastukset menee tasan, niin silloin näitä transaktiokuluja ei luonllisestikkaan peritä.”

Väärin, 2 % merkintäpalkkioita en ole maksanut, eikä ole maksanut moni muukaan.

Väärin on myös tuo 4 % hömppä, sillä se on 2 % lunastuksen määrästä, ei 4 prosenttia.

Väärin on myös, että jos sijoitukset ja lunastukset menee tasan, niin transaktiokuluja ei perittäisi.

“Jokainen rahaston omistaja osallistuu rahaston kasvamisen seurauksena syntyvien transaktiomaksujen maksamiseen. Sitä ei siis veloiteta suoraan rahaston sijoittamisen vaiheessa vaan se maksu tavallaan kumuloituu sijoitusajan kuluessa. Mitä kauemmin sijoitat, niin sen enemmän myös rahoitat näiden uusien osuudenomistajien mukaantuloja. Se ei siis ole uusien sijoitusten kertäerä vaan se pienentää tulevia tuottoja ajan mukana. Tämäkään ei sinällään ole ongelma, jos rahasto pystyy takomaan niin hyvää tuottoa, että sijoittaminen kannattaa.”

Jos tienaat 8 % vuodessa, niin ei ihan hirveästi kiinnosta. Monissa tämä on ratkaistu siten, että merkintäpalkkio ja lunastuspalkkio maksetaan rahastolle, ei rahastoyhtiölle.

“Jos sijoitan nyt ja nostan huomenna pois. Niin kulut ovat toki 2% merkintäpalkkio ja hinnaston mukanen lunastuspalkkio. Transaktiokulujen vaikutus kumuloituu ajan kanssa ja se on koko rahaston kohdalla sellainen, että se vastaa 4 prosentin pääomamenetystä sijoituksen alussa.”

Tämä ei voi olla totta, koska juuri sanoit, että:

“Mitä kauemmin sijoitat, niin sen enemmän myös rahoitat näiden uusien osuudenomistajien mukaantuloja.”

Loppussa vasta tiedät, että paljonko olet transaktiokuluja maksanut, niin se ei voi vastata 4 prosentin pääoman menetystä sijoituksen alussa ja tuossakin pitäisi varman lukea oman pääoman menetystä.

Tässä nyt on niin paljon virheitä ja väkisin vänkäämistä, kun halutaan olla oikeassa, että keskustelu oli osaltani tässä ja keskityn johonkin hyödyllisempään, koska tätä turhempaa touhua on vaikea keksiä. :rofl:

60

Voivoi. Nää mun luvut ei toki toteudu ihan käytännössä, koska se edellyttäisi, että rahastossa ei olisi ollenkaan käteistä ja että velka olisi joka hetki tapissaan. Käytännössä noissa on aina jonkun verran heittoa. Teoreettisia maksimeita nuo ilmoittamani luvut on ja todellisuudessa jäädään jonkun verran sen alle.

Rahastojen sääntöihin ja toimitataphoihin en ole perehtynyt ja niistä en osaa sanoa sen enempää. Oletin kuitenkin, että merkintä- ja lunastuspalkkiot menee rahastoyhtiölle eikä rahastoon.

Keskustelu myös poukkoilee jonkin verran, niin oon saattanut sanamuodotoja käyttää vähän epäloogisesti, mutta koko ajan olen kyllä puhunut samasta asiasta ja en ole kantaani muuttanut sen mukaan, että olisin oikeassa.

Kyllä nuo mun sanomiset pitää paikkansa. Siltä osin kuin ajatellaan rastoon sijoittamisen yhteydessä aiheutuvia transaktiokulujen maksimitasoa (joka siis käytännössä jää vähän sen alle). Kokonaistransaktiokulut ovat sijoitusajalla toki suurempia ja niiden määrää ei voi mitenkään määrittää, koska ne voi nähdä satunnaisina kuluina.

Joku muu saa antaa mielipiteen kumpi tässä on oikeessa. Sä et vain ymmärrä ja julistat silti olevasi oikeessa :smiley:

61

Titaniumille tietenki sama saako 4% omasta pääomasta vai 2% kokonaispääomasta. Se vaikuttavuus rahastoon sijoitettuun omaan pääomaan on kuitenkin tuo 4 prosenttia.

63

Montako kertaa asia pitää toistaa. Kyse on siitä paljonko Titanium voi rahastaa tällä systeemillä. Mitä enemmän lainotusaste vaihtelee niin sen todennäkösempää on, että titanium käärii paljon enemmän transaktiokuluja.

Ei olekkaan, koska laina ei ole täysin tapissa ja käytännössä se ei koskaan voikkaan olla. Todellisuudessa se varmaan melko lähelle käytännön maksimia nousee. Se ei siis todellisuudessa ihan sama ole. Mutta vielä kerran:

Jos nyt välttämättä haluat olla tuntea olevasi oikeassa, niin voin kyllä myöntää, että käytännön tasolla olet oikeassa ja väittämä siitä, että 4% omasta pääomasta ei ole 2% kokonaispääomasta. (vastaavasti 9,9999 ei ole 10) En silti ole muuttanut mieltäni omasta pohdinnastani.

Vähän sama kuin väittelisi voiko tyhjiötä olla olemassa. Käytännössä voi ja teoriassa ei. Kumpi on oikeessa? No teoria on oikeessa, mutta käytännön kannalta sillä ei ole suurtakaan merkitystä. Silti on huomattavasti mielekkäämpää pohtia asia teoreettisesti, koska käytännössä on niin paljon satunnaisuutta, ettei niitä voi mitenkään mallintaa.

64

Silti on huomattavasti mielekkäämpää pohtia asia teoreettisesti, koska käytännössä on niin paljon satunnaisuutta, ettei niitä voi mitenkään mallintaa.

Tämän mallintamisessa ei ole mitään ongelmaa, mutta se vain on paljon vaivalloisempaa laskea omasta pääomasta tietty prosentti kuin koko ostohinnasta 2 %, joten kaikki fiksut tekee hommat vähän pienemmällä vaivalla ja oikeilla luvuilla. Voit laskea viimeisestä katsauksesta ne oikeat luvut, niin ei tarvitse leikkiä teorioilla, joilla ei ole mitään merkitystä.

Tyhjiön tai oman pääoman miettiminen ei ole ainkaan omissa shortseissa saanut telttaa nousemaan pystyyn. :point_up:

65

Mallinnappa huvikses mikä on rahaston lainotusaste tällä hetkellä. Niin, et pysty. Katsauksesta näät sen yhden ajankohdan tilanteen. Siinä ei ole mallinnettu mitään. Edes titanium ei pysty sanomaan mikä on rahaston tilanne vuoden kuluttua tai edes kuukauden kuluttua.

Sijoittajat ei edes saa oikeita lukuja. Käytettävät luvut ovat jo vanhoja ja rationaalinen sijoittaja tekee mallinuksen tulevista tuotoista ja huomioi siinä kaikki muuttujat. Koska kaikkia muuttujia ei pystytä huomioimaan käytetään odotusarvoja, jotka vedetään osittain hatusta. Ja niin se pitääkin tehdä.

Asioita voi pohtia myös yleisemmällä tasolla. Jos haluaa tehdä tarkaa analyysia sijoituskohteesta, niin toki sitten käytetään oikeita lukuja. Tässä tapauksessa pohdittiin lähinnä tuon transaktiopalkkion käyttäytymista ja vaikutusta sijoitustuottoon.