Osaisiko joku avata tätä vielä vähän tarkemmin, että mitä tää markkinatakaussopimus tarkoittaa? Hyödyt ja haitat yhtiölle sekä osakkeenomistajille.
Noi Erikoistilanteiden liiketoimintayksikön konkreettiset tavoitteet jäi vähän sumeiksi, eli millaisia taloudellisia tavoitteita Toivolla on yksikön osalta. Toivottavasti raportoivat yksiköstä jatkossa vähän tarkemmalla tasolla. Ymmärrän ja uskon, että erikoistilanteita tulee eteen, mutta sitten tulevaisuus näyttää, että miten erikoisia tilanteet on suhteessa strategiaan (investori86 puhui fokuksen hajautumisesta).
Positiivista tulosjulkkarissa oli kyllä aloitettujen asuntojen määrä. Ei helppoa saada aloituksia liikkeelle tällä hetkellä ja hyvä, että tuon määrän ovat saaneet käyntiin.
Portaalien mukaan ootte saanu tänä vuonna hyvin kaupaksi valmista gryndiä Kuinka hyvin esimerkiksi Piippuhyllyn ja Neliapilan kohteiden pyynnit ovat pitäneet vai oletteko joutuneet joustamaan paljon kauppahinnoissa?
Kiitos hyvästä kysymyksestä. Tiedot on saatavissa kiinteistövälittäjienkin käytössä olevasta kauppahintatyökalusta, niin pystyn vastaamaan kysymykseen.
Alennukset ovat hyvin projektikohtaisia ja vaihtelevat. Iso osa asunnoista on mennyt pyyntihinnalla ja korkeimmillaan alennuksissa on puhuttu noin. -5 % tasosta.
Yleisesti olemme tyytyväisiä siihen, että tavara kiertää hyvin. Myymättömiä valmiita asuntoja ei ole juurikaan. Olemme onnistuneet tekemään omistusasujille järkevän hintaisia asuntoja, ja pääsääntöisesti kohteet ovat perheasuntoja, joiden kysyntä on paras asuntotyypeistä.
Vaihto-omaisuudesta on nyt pidettävä hyvää huolta! Sinne ei saa kertyä tavaraa, mutta siitä on myös saatava katetta. Jos pääsee tyhjällä vaihto-omaisuudella suhdannemuutokseen kiinni, se voi myös tarjota mielenkiintoisen kasvualustan.
Osavuotiskatsauksesssa Toivo on kolminkertaistanut liikevaihdon viime vuodesta (6,5 → 19,7 m€). Osavuosikatsaus ei kuitenkaan avaa liikevaihdon kasvua tarkemmin. Tuleeko näin kova kasvu Elämäni Kotien ARA-kohteiden projektijohtourakoista?
Olette muutamaan otteeseen puhunut siitä, miten vaikea markkinatilanne ja uhkakuvat luovat myös mahdollisuuksia.
Nyt kun markkina tuntuu monilta sulavan alta ja taseet ajavat konkkiin, mitä asioita mielestäsi rakennusalalle/kiinteistömarkkinaan sijoittavien kannattaa tällä hetkellä seurata näiden mahdollisuuksien hyödyntämisen näkökulmasta?
Pitää paikkaansa, että Q3_2022 osavuosikatsauksessa aloimme kertomaan toimintaympäristön muutoksesta ja sen realisoituminen alkaa näkyä nyt. Se on tottakai ikävää ja siinä ympäristössä ei ole pikavoittoja tarjolla.
Se tarjoaa kuitenkin seuraavat pitkät ja lyhyen aikavälin mahdollisuudet:
Asuntorakentamisen pitkän aikavälin tarve on 35 000 asuntoa. Vuonna 2023 aloitetaan 15 - 20 000 asuntoa. Se rakentaa hyvin paljon patoutunutta kysyntää.
=> Kakun jakajia seuraavassa nousussa on vähemmän. Enemmän katetta ja liiketoimintaa.
Kun asuntoja ei aloiteta, se nostaa tarvetta asunnoille => nostaa vuokria, nostaa olemassa olevien asuntojen hintoja.
=> Valmiiden kohteiden arvo nousee, kun korkomarkkina normalisoituu.
Vastapuoliriskin arviointi kasvaa. Rakennettavat kohteet sijoittajien ja asunnon ostajien toimesta ostetaan mieluiten siltä, jolta voi olettaa kohteen saavan valmiiksi.
Resurssien saatavuus.
=> Haastavassa markkinatilanteessa on tarjolla aivan poikkeuksellisia resursseja ja osaajia.
Selkeimmät lyhyen aikavälin mahdollisuudet muodostuvat keskeneräisten kohteiden osalta. Pankit, ostajat, sijoittajat, maanomistajat tarvitsevat aina toimijan, joka hoitaa kohteen valmiiksi. Toimijan pitää olla nopea, vakavarainen ja osaava. Lisäksi markkinatilanne tarjoaa toki ostopaikkoja myös valmiiden kohteiden osalta.
Hei, 2022 tilinpäätöksen yhteydessä esittelitte viimeksi karttaa hankkeista. Olen yrittänyt etsiä tietoa tästä yhdestä joka ympyröitynä kuvassa, mutta en ole löytänyt mitään, vaikka kyseinen piste on ollut kartoillanne jo Q2 2021 lähtien.
Kohteesta yläoikellahan kaavoitusvaiheessa ovat Savelan Isonkaivontie ja Pukinmäen Pukinpiennar.
Pystytkö @Markus_Myllymaki avaamaan tämän mysteerikohteen tietoja?
Ja toisena asiana: Olisiko mitenkään mahdollista vaikka seuraavan osarin yhteydessä esitellä täydellinen listaus vuokralla olevista kohteista? Prospektuksesta on jo aikaa ja päivityksistä en millään saa kerättyä sellaista listaa exceliin jossa esim asuntojen määrät täsmäisivät. Osa kohteistahan on mennyt osakkuusyhtiöille, osa myyntiin, mutta esim Augustusta ette ole ilmoittaneet valmistuneissa kohteissa.
Kiito kysymyksistä. Erittäin tarkkaavaisia havaintoja.
Harmaan neliön osalta esityksen tekijällä on sattunut inhimillinen virhe. Tuossa sijainnissa meillä ei ole raakamaa hanketta.
Olemme toistaiseksi todenneet paremmaksi, että emme lähde luomaan julkisesti raportoitavia listoja tai yksittäisten kohteiden tarkkoja tilanteita. Eri vaiheissa olevien kohteiden sisältö on muuttuvassa markkinatilanteessa varsin dynaaminen.
Mielestäni Toivon osake alkaa tällä hetkellä näyttää jo todella halvalta.
Jos yhtiö yltää tämän vuoden ohjestuksen keskikohtaan (liikevoitto 13,5M€), on osake näillä tasolla todella halpa, yhtiön markkina-arvo nyt 45M€.
Yhtiön oma pääoma nyt 73M€. Nykyinen markkinan hinnoittelu ei näytä antavan ainakin menneisyydessä hyvinkin kannattavalle rakennuttamisliiketoiminnalle juuri mitään arvoa, yhtiötä myydään pörssissä selvästi alle tasearvon.
Muilla ajatuksia yhtiön nykyisestä arvostustasosta?
Kai tässä arveluttaa, jos tuosta taseesta puhalletaan menneisyyden vanhoihin markkina-arvoihin arvostetut tontti- ja raakamaat. Rakentamisen hinta ei paljoa jousta alemmas, joten tonteista se jousto tulee tapahtumaan.
Oma kysymyksensä on sitten totta kai se, tuleeko vuodenvaihteessa vielä alaskirjauksia kiinteistöjen käypiin arvoihin.
Matias Arolahan ennustaa Toivon kiinteistökantaan vielä yhteensä 12,6M€ / 7,5% alaskirjauksia seuraavan vuoden sisään. Itse olen optimistisempi tässä suhteessa.
Toivon kiinteistösalkku arvostetaan tällä hetkellä 4,84% tuottovaatimuksella, eikä tähän tullut muutosta Q2/2023.
Jos verrataan esimerkiksi Kojamon tämän hetken tuottovaatimukseen, joka on 3,93% koko salkun osalta, niin siihen nähden Toivon kiinteistöjen arvostus tuntuisi olevan ihan oikealla tontilla.
Samoin jos verrataan sitä siihen, mitä uudesta pk-seudun keskimäärin 41m2 asunnosta saa vuokratuottoa, niin ei saa läheskään tuota 4,84%, jos asunto on uusi.
Ulkopuolisen arvonmäärityksen Toivon kiinteistöistä tekee siis Catella. Minusta olisi loogista, että jos he näkevät tarvetta alaskirjauksislle, niitä olisi tehty jo H1/2023 raporttin, johon nyt siis ei tehty. Toki jotain alaskirjauksia voi silti loppuvuodelle vielä tulla.
Samoin näen itse ehkä enemmänkin positiivisen yllätyksen mahdollisuutta verrattuna Matiaksen arvioon alaskirjauksista.
Toivon salkun tuottovaatimus on tosiaan selkeästi korkeampi kuin esim Kojamolla joka tuo tiettyä turvaa. Toisaalta LTV taso on Toivolla korkeampi joka uskoakseni säikyttää sijoittajia tällä hetkellä.
Tuntuu, että arvioijat tuovat alaskirjauksia arvioihin jonkinlaisella viiveellä joten yleisellä tasolla odotan jonkinlaisia alaskirjauksia vuoden vaihteen arvioihin, mutta ne alaskirjaukset on jo hinnoiteltu useassa yhtiössä kurssiin sisään.
Jos tästä hankalasta vaiheesta kuivin jaloin Toivo yli pääsee niin näen kyllä potentiaalia kurssin moninkertaistumiseen. Aiemmin kannattavalle rakennuttamistoiminnalle ei anneta nyt arvoa ollenkaan.
Itseäni kiinnostaisi myös vastaus @Viljami2 esittämään kysymykseen noista 27 asunnosta. Ehtisikö @Markus_Myllymaki tai vaikka @Matias_Arola avaamaan tätä?
Hyvä että perehdytään tarkasti kohteisiin ja niiden asuntojen lukumäärään.
Yleisenä kommenttina tuohon voisi todeta, että tuo 27 “kadonnutta” asuntoa osareiden välillä on vielä varsin vähän.
Onko kukaan tällä palstalla selvillä esim. siitä, mistä kohteista ja mistä kaupungeista esim Ovaro tällä hetkellä asuntoja omistaa?
Onko kukaan edes yrittänyt tuota selvittää?
Itse myös tykkäisin kovasti, jos kiinteistösijoitusyhtiöt joka osarissa raportoisivat kohteittain asuntojen lukumäärän, rakennusten iän sekä tasearvon.
Helpottaisi huomattavasti yhtiöiden arvioimista, kun näkisi heti, mitä tase on “syönyt sisäänsä”, ilman salapoliisityötä.
Olemme toistaiseksi todenneet paremmaksi, että emme lähde luomaan julkisesti raportoitavia listoja tai yksittäisten kohteiden tarkkoja tilanteita. Eri vaiheissa olevien kohteiden sisältö on muuttuvassa markkinatilanteessa varsin dynaaminen.
Ovaro pisti vuoden 2021 lopun portfoliokaupassa ja sen vuoden muissa myynneissä tavaraa pihalle siten että vuoden aikana 34 yhtiön omistukset menivät nolliin. Jäljelle jääneistä näki kyllä että parhaat sijainnit oli myyty pois. Nykyinen omistus jos kiinnostaa niin vuosikertomuksen sivu 40. Näyttäisi olevan ns. kassavirtakohteita ja niistäkin ilmoitettu vain omistusosuus yhtiöstä, ei asuntojen määriä tai muita tietoja. Arvo toki lepää muissa osissa kuin siinä vanhassa salkussa joten kiinnostus sitä kohtaan romahti jo kohta 2 vuotta sitten. edit: Ovaro pisti tätä vanhaa salkkua tukkukaupalla pihalle tätä viestiä kirjoittaessani
Mitä pienempi yhtiö niin sitä mielekkäämpää sitä on tutkia tarkemmalla kammalla. Kiinteistöyhtiöissä erityisesti itseäni kiinnostaa se että ne omistukset ovat helposti havaittavissa ja niistä löytyy paljon tietoa julkisesti saatavilla (Vantaalle erityiskiitokset avoimuudesta mm. omistustietojen osalta).
Toivon kohteet ovat hyvillä sijainneilla ja seuraavat aloituksetkin näyttävät olevan tulossa hyville paikoille (Kilon Asemestari ja Aviapoliksen Mestari). Lähinnä nyt on kyse siitä että millä aikataululla niitä saadaan liikenteeseen jotta kehitysvoitoilla saadaan lumipalloa kasvatettua. Kasvavat kassavirtatuotot omasta vuokrauksesta ja projektitoiminnasta toki auttavat tässä. Toisaalta valuaatioiden sulaminen tuo nyt hetkellistä vastatuulta yhdessä korkojen nousun kanssa. Yhtiö näyttää olevan keksinyt tapoja kassavirtaliiketoimin pyörittämiseen jotta kehityskatteita rullaa edes jotain kautta, ja vaikka ovatkin ehkä pienempiä niin ovat sentään rahana tilillä.
Tässä markkinassa lähtee ja on lähtenyt nyt Ara-tuotantoa liikenteeseen:
Aviapolis 2 kohdetta (Nahkuri 72 asuntoa ja Suutari 30 asuntoa).
Ramsinrannan 48 asuntoa (Helsingin kaupunki, lausunto) Malmilla 50% puolihitasta ja 50% senioriasuntoja (eilinen rekryuutinen liittynee osin myös tähän).
Osaako joku muuten kertoa mikä ero yhtiölle on siinä onko Ara-kohde 10 vuoden lyhyessä korkotukilainassa vai pidemmässä 40 vuoden ohjelmassa? Näistähän Toivo saa hankekehityskatteen, mutta ei joudu sitouttamaan pääomaa, eikä saa omistamisen katetta. Mutta saa kylläkin manageeraustuottoja kun hoitaa vuokraukset. Lähinnä tässä on itselleni auki se mitä tapahtuu kun vaikkapa tuo 10 vuotta tulee täyteen.
Dynaamisena yksityissijoittajana ja alan harrastelijana pitänee itse tehdä ne kohdelistat ja laittaa jakoon tänne
Peukku taas reagoinnista haastavassa markkinassa ja onnittelut uudesta avauksesta yhteiskuntakiinteistöjen puolelle
Mitkä ovat tällä hetkelle teille niitä tärkeimpiä kysymyksiä, joihin haluatte vastauksia pilotoinnin avulla yhteiskuntakiinteistöjen sektorilta?
Miten kuvailisit kilpailutilannetta tällä hetkellä siellä? Onko lähiaikoina tapahtunut muutoksia tässä?
Soveltuuko sijainnellisesti nykyisen raakamaasalkun tontteja yhteiskuntakiinteistöille?
Olet puhunut paljon, miten fokuksen tulee pysyä siinä, missä eritoten olette hyviä ja minkä osaatte. Nyt kun toiminnasta löytyy jo oman asuntotuotannon kehittämisen, rakentamisen ja omistamisen lisäksi gryndiä (gryndin väliaikaista vuokraamista), projektinjohtourakointia ja tulevia mahdollisia erikoistilanneprojekteja niin, miten varmistatte, ettei fokus karkaa ja toiminta sen mukana rönsyilyksi, jos mukaan tulee vielä yhteiskuntakiinteistöt?
Toivon osake on laskenut Q2-päivityksemme jälkeen ilman uutisia 12 %. Osakkeeseen ladatut odotukset ovat kurssilaskun jälkeen mielestämme hyvin matalat ja näemme nykyisen kurssitason hyvänä ostopaikana.
Tässä on nyt mielenkiintoinen tilanne, markkinahinnoittelun ja analyytikon suosituksen/ennusteiden osalta. Samaan aikaan Osta suositus ja ennustus merkittävästä negarista loppuvuodelle tuloksen osalta.
Kuinka hyvin esimerkiksi Piippuhyllyn ja Neliapilan kohteiden pyynnit ovat pitäneet vai oletteko joutuneet joustamaan paljon kauppahinnoissa?
