Olen itsekin hoitanut vuokralaisten valinnan muutaman kerran näkemättä omissa lähikohteissa.
Ihan viestinnän ja puhelinkeskustelun perusteella luottaen ihmistuntemukseen.
Tähän asti se on toimimut, mutta voihan joskus tulla väärä valinta.
Aika paljon tosiaan pystyy hoitamaan etänä, siivouksen tarkistus, …
Oikeastaan tuo paikkojen remontointi ja korjailu on sellainen minkä joutuu hoitamaan paikan päällä.
Tai sitten pitäisi palkata joku sitä hoitamaan.
Tämä ohjaa asunnon valinnassa aika uuteen kämppään, jottei tartte jatkuvasti olla matkustamassa.
Omassa kaupungissa se vielä toimii, kun voi käväistä ohikulkiessa jotain tekemässä.
Itse olen päätynyt siihen ajatusketjuun, että mitä kauemmin tämä nykyinen kustannus-/tuottotilanne jatkuu, jossa asuntosijoittaminen ei todellakaan ole kassavirroiltaan sijoittamista vaan hyväntekeväisyyttä, niin sitä suuremmalla todennäköisyydellä ja sitä suurempi asuntopula voimakkaisiin kasvukeskuksiin saadaan aikaiseksi 2025 alkaen. Nykyisillä Exceleillä ei kertakaikkiaan uusia asuntoja kannata rakentaa vapaille markkinoille, ei vuokralle eikä omaksi kodiksi, eikä uusiin rakenteille vasta lähteviin asuntoihin siten ostajia löydy.
En koe osaavani arvioida tai ennustaa vastike- tai korkotasoja (enkä itseasiassa usko kenenkään näitä pystyvän luotettavasti ennustamaan), mutta mitä vähemmän rakennetaan siellä mihin ihmiset haluaa muuttaa, niin sitä varmemmin kyseisillä alueilla sekä vuokriin että myyntihintoihin muodostuu nousupainetta. Jos oletetaankin, että muuttovoitto kasvukolmion kärkiin kohti työpaikkoja pysyy aktiivisena (tämä on täysin kriittinen oletus), niin mahdollisesti pitkittyvä tukala tilanne asuntomarkkinoilla vain kasvattaa mielestäni asuntojen arvonnousupotentiaalia muutaman vuoden tähtäimellä. Kunhan kassa pysyy elossa eikä joudu myymään tässä välissä, jos kyykky käykin vielä alempana ennen ylösnousemusta.
Minun mielestäni nyt on aivan erinomainen aika ostaa sijoitusasunto kasvukolmion kärjistä (ainakin Tampereelta), ja ottaa 2-3 vuodessa isot arvonnousut kotiin, etenkin jos ostaa sellaisia asuntoja joita iso kohderyhmä on markkinan normalisoiduttua kiinnostunut ostamaan omaksi kodiksi (ei pikkukoppeja ranskalaisella parvekkeella lähiöstä). Viimeksi eilen yhden asunnon uudiskohteesta ostin.
Unohtui mainita, että ainakin tuo minun käyttämäni vuokratuottolaskuri sisältää myös arvonnousun (tai arvion siitä). Oletuksena laskurissa on 1,75 % arvonnousu per vuosi. En kuitenkaan ole yleensä huomioinut tuota mukaan, vaan puhun nimenomaan vuokratuottoprosentista. Suurissa kaupungeissa keskimääräinen arvonnousu on käsittääkseni ollut jopa 3-4 % luokkaa per vuosi ainakin hyvillä alueilla.
Esimerkiksi 100 000 euron asunto 4 % arvonnousulla nousee 15 vuodessa 180 000 euroon. Jos tuotto on 5 %, niin arvo nousee 208 000 euroon eli tuplaantuu.
Arvonnousu on yksi tärkeä komponentti kieltämättä, mutta sen arvioiminen tulevaisuudessa on vaikeaa. 2 % lienee kuitenkin aika maltillinen odotus.
Mitä sovelluksia tai webbisivuja/palveluita käytätte asuntoportfolion hallintaan? Näkyis olevan tarjolla ainakin webbisaitti Flatco ja mobiilisovellukset Rentfolio sekä Flatfolder.
Kahden asunnon salkkuun office365 on osoittautunut edulliseksi ja erittäin toimivaksi tekkiratkaisuksi (excel, onedrive, outlook). Docue tmv. jos haluaa soppareita allekirjoituttaa sähköisesti.
Jos olisi isompaa salkkua niin ehkä joku saas-himmeli voisi tulla kysymykseen. Mutta uskon että excelillä ja 1 teran pilvellä pääsee pitkälle ennen kuin tarvitsee parempaa käyttöliittymää asuntojen hallinnointiin.
Hyvin perusteltu ja looginen näkemys, @ollikohan .
Olen itse kallistumassa samalle kannalle ja ehkä merkittävimmät pohdinnat käynkin sen kanssa, että miten mukavasti eläisin reilumpien miinuskassavirtojen kanssa lähitulevaisuudet, mikäli korkotaso pysyisi näin korkealla vuosia tai vielä nousisi. Jos siis nyt kasvattaisin velkamäärääni merkittävästi. Ja toisaalta minkälaisia vaihtoehtoisia tuottoja on tarjolla erityisesti pörssin puolella.
Toivon toimitusjohtaja @Markus_Myllymaki kirjoitteli eilen hyvin samansuuntaisen viesti Toivon yhtiöketjuun:
Onkohan @ollikohan sinulla tietoa, että miten paljon Tampereella on aloitettu uusia asuntoja tai myönnetty lupia H1/2023?
2022 vuodesta löytyi nopealla selaamisella tämä:
Muuttoliike Tampereen seudulla kiihtyi vuonna 2022 entisestään, ja väkiluvun kasvaessa myös asuntorakentaminen on pysynyt aktiivisena. Vaikka vuonna 2022 asuntorakentamisen aloitukset laskivat selvästi edellisen vuoden ennätyslukemista, oli vuoden 2022 noin 3400 asunnon aloitusmäärä 2000-luvun kolmanneksi korkein. Myös Nokialla ja Kangasalla uusia asuntohankkeita aloitettiin runsaasti.
Tampereen Kaupunki ylläpitää tähän liittyen kuukausittain päivitettävää avointa dataa: Microsoft Power BI
Alla trendikuvaaja, sivulta löytyy myös vuositasolla tietoja. Tänä vuonna on aloitettu 1486 uutta asuntoa, joista erillisselvityksen perusteella jopa 483 on TOASin isoja opiskelija-asuntohankkeita (243 TOAS Hippos ja 240 Mikontalon remontti jossa soluja pilkotaan yksiöiksi ja kaksioiksi joka oletettavasti laskennallisesti nettona jopa vähentää asuinpaikkojen määrää).
Ps. Tämä data on osoittautunut ainakin omasta mielestäni tosi hyödylliseksi ostojen/myyntien ajoittamista miettiessä. Tuosta näki vuoden etukäteen 2021/2022 vaihteen ympärillä olleen pienen pulan asunnoista jolloin “kaikki” meni heti kaupaksi, ja samoin näki vuoden etukäteen 2022/2023 vaihteessa päälle iskeneen ylitarjonnan joka jatkuu edelleen.
Pakko vielä kommentoida tätä vuokratuottokeskustelua. Siinä on tosiaan eri tapoja laskea vaikkakin osa termeistä on vakiintuneet. Itselleni tärkeä on nettokassavirta. Tämänkin laskemiseksi olen nähnyt monta eri tapaa. Kaiken lisäksi velkavipu vaikuttaa laskelmissa aina molempiin suuntiin ja vertailukelpoisena lukuna perus vuokratuotto (vuokra-hoitovastike/velaton hinta) on juuri sen takia hyvä. Toisaalta laskelmista unohtuu usein myös arviot remontti-/ylläpitokuluista tai tyhjistä kuukausista.
Oman sijoitusasunnon laskelma näytti pari vuotta sitten vielä about tältä:
Vuokra 685
Hoitovastike 110
Rahoitusvastike 300
Josta lyhennyksen osuus 220
Oman lainan korko 25
Oman lainan lyhennys 175
Verotettava tulo 685-110-300-25=250
Vero (30%) 0,3x250=75
Tästä sitten saadaan erilaisia lukuja ulos:
Vuokratuotto 685-110=575
Nettovuokratuotto 685-110-75=500
Kassavirta 685-110-300-25-175 = 75
Nettokassavirta = kassavirta - vero = 0
Lyhennykset yhteensä 220+175=395
Asunnon velaton hankintahinta oli 143ke, joten vuokratuotto oli 4,83%, joka nettona enää 4,19%. Jos miettii mitä asunto oikeasti tuottaa (kasvattaa varallisuutta), niin se on tasan lyhennysten verran kun nettokassavirta on nollissa eli 12x395/143ke = 3,31%. Tähän päälle voi sitten tulla arvon nousua (tai sitten ei).
Jos olettaa, että asunnon käyttöaste on 97% ja vuokrasta 3% menee asunnon ylläpitoon/remontointiin, niin:
Verotettava tulo 0,94x685-110-300-25=209
Vero (30%) 0,3x209=63
Vuokratuotto 0,94x685-110=534 (4,48%)
Nettovuokratuotto 0,94x685-110-63=471 (3,95%)
Kassavirta 0,94x685-110-300-25-175 =34
Nettokassavirta 34-63= -29
Varallisuuden kasvu = lyhennykset + nettokassavirta = 395-29= 366 (3,07%).
Kun asunto on ostettu, niin aika vähän siinä on tehtävissä ellei sittä täydellistä miinaa osta. Tästä johtuen monen asunnon tuotto tehdään ostaessa eli hankintahinta pitää olla kohdillaan.
Ps. Tossa varmaan sata virhettä, kun tällee puhelimella naputtelen.
Vielä tähän vuokratuotto keskusteluun. Myös asuntosijoittamisen tunnusluvuissa kuten osakesijoittamisen puolella tunnusluvuissa on omat heikkoutensa ja vahvuutensa.
Vuokratuotto tuo asuntosijoittamisen P/E. Sehän ei huomioi velkaa millään lailla.
Itselle tärkeimmät tunnusluvut
Kassavirta nettona
Kassavirta bruttona
Asuntosijoittajan ROE
Kassavirtatuotot
Vuokratuotto
Puhtaat kassavirta laskelmat kertovat sen joutuuko kohteeseen pumppaamaan omaa rahaa. Eli pyöriiko kohde itse vai meneekö asuntosäästämiseksi.
Asuntosijoittajan ROE puolestaan huomioi velan kustannukset. Lisäksi lyhennykset tulkitaan tuotoksi. @Fyysikko laskelmassa jos pelkkiä lyhennyksiä suhteuttaa kohteessa olevaan omaan pääomaan tuottoksi tulee varmasti melko paljon parempi kuin pieni yksi numeroinen prosentti. Toki omanpääomantuoton saat äärettömäksi jos et käytä lainkaan omaapääomaa, mutta silloin yleensä kassavirta menee negatiiviseksi.
En ole asiantuntija, ei mulla ole edes yhtään sijoitusasuntoa. Mutta sen verran kuitenkin haluan tänne väliin huudella, että eikös tämä juuri ole se pihvi asuntosijoittamisessa:
Oman pääoman ja vieraan pääoman suhteen säätely niin, että saa omalle pääomalleen riittävän tuoton, mutta kassavirrat pysyy toivotulla tasolla.
Eli jos kaipaa positiivista kassavirtaa, niin enemmän omaa rahaa peliin. Silloin oman pääoman tuotto jää heikoksi. Jos taas on kuukausittain ylimääräistä kassavirtaa sijoitettavaksi, niin reippaasti vierasta pääomaa ja laittaa myös omaa rahaa kuukausittain lyhennyksiin.
Tai sitten jotain siltä väliltä ja tähtää vaikka siihen netto nollaan kassavirran suhteen.
Muilla sijoitustavoilla on hankalaa päästä tällaiseen joustavuuteen, kun asunnoilla on suht hyvät vakuusarvot ja pankit niitä mielellään ottavat vakuudeksi.
Jep! Kun asunnon laitoin vuokralle, niin velkavipua oli nollakoroilla melko paljon (+70%). Tällöin ROE oli vajaa 20% ja potentiaalinen arvon nousu huomioimalla jopa yli 20%. Nettokassavirtakin pysyi positiivisena matalista korkokuluista johtuen.
Nyt kun rahalla on hinta, niin maksoin oman lainan pois ylläpitääkseni kassavirtaa järkevällä tasolla. Toki asuntoon on nyt sidottu 3x verran omaa pääomaa (velkavipu n. 30%). ROE on enää 3,9%, mutta nettokassavirta pysyy mukavasti plussalla.
Pidemmällä aikavälillä kämppä on tarkoitus myydä kunhan “kriisistä” päästään yli, jolloin “turvallisesti” asunnossa parkissa oleva pääoma vapautuu muihin sijoituksiin (lue osakkeisiin).
kollektiivisesti uskotaan asuntojen hintojen laskuun
Onko nyt oikea aika ostaa asuntoja hyvistä taloyhtiöistä? Mielestäni kyllä.
Asumisen tarve ei ole hävinnyt mihinkään ja samalla uudisrakentamisen jäätävä tilanne tulee aiheuttamaan epätasapainon kysynnän ja tarjonnan välillä seuraavan viiden vuoden aikana, joka vääjäämättä tulee nostamaan vuokria sekä asuntojen hintoja.
Kaupungista josta etsin asuntoja on tullut useita potentiaalisia kohteita myyntiin, jotka jäävät happamoitumaan Etuoveen. Näin ei tapahtunut vielä vuosi sitten. Näistä kun tarjoaa reilusti alle pyynnin on mahdollista saada edullisia kohteita nykyhetkessä mitattuna, saati viiden vuoden päästä taaksepäin katsottuna.
Ensimmäinen sijoitusasunto jäi käteen keväällä, nyt tavoitteena tehdä kaupat toisesta loppuvuoden aikana.
Lukekaa issareita ja tehkää hyviä asunto-osakepoimintoja
Tyypillisesti osakemarkkinoilla tällainen tilanne nähdään ostopaikkana, koska silloin saa hyvää tavaraa halvalla. Eli tunnuslukujen valossa osakkeet näyttävät edullisilta. Kuitenkin nyt asuntojen kohdalla riskit ovat nousseet pinnalle, sidosryhmät ovat hädässä, mutta hinnat eivät ole juurikaan liikahtaneet. Eli mielestäni paska on osunut tuulettimeen, mutta hinnoissa se ei vielä näy. Mieluusti kuulisin vasta-argumenttina, että millä tunnusluvulla katsottuna nyt olisi ne ostajan markkinat?
En tiedä millaisilla kriteereillä etsit kohteita, mutta omasta seurannastani korkojen noustua ainakin Tampereen kohteet näyttävät ihan jäätävän kalliilta. Kun korkopinna on lähellä vuokratuottoa, niin tuotto nojaa arvonnousuun mikä on omaan mieleen liian spekulatiivista. Jos tappiin vivutetusta sijoituskämpästä saa yksinumeroista opo-tuottoa, niin pistän mieluummin rahani pörssiin.
Asuntojen pyyntihinnoissa ei lasku tosiaan monilla paikkakunnilla näy, eli alle markkinahinnan ostaminen perustuu pitkälti onnistuneeseen tinkimiseen.
Vuosi sitten oli epätodennäköistä että myyjä antaisi 20% alen pyyntihinnasta, mutta nykyhetkessä huomattavasti todennäköisempää.
Tarjouksia kun on kuluneen vuoden aikana tehnyt niin usein saa olla ainut tarjoaja. Tämän myös myyjät ja välittäjät ovat varmasti huomanneet.
Tunnusluvuista itselle keskeisin on positiiviinen kassavirta 5% koroilla testattuna. Myös sopivan kaupungin, mikromarkkinan ja taloyhtiön löytäminen on äärimmäisen tärkeää.
Puuttellisella pohjatyöllä ja tunnepohjaisilla ostopäätöksillä tehdyt kaupat ovat edelleen tuhoisia vaurastumiselle, eli samoilla lainalaisuuksilla mennään kuin aiemmin. Nyt ne vaan ovat ihmisillä paremmin tiedossa kuin nollakorkoaikaan
Positiivinen kassavirta on riskienhallintaa eikä sinäänsä kerro asunnon tuottavuudesta mitään. Eli kassavirran saa helposti positiiviseksi ihan vaan vaikka 100% omarahoituksella. Toki kassavirran hallinta on tärkeää, mutta itseäni kiinnostaisi lähinnä sijoituksen tuottoon liittyvät tunnusluvut ja miten ne ovat paremmat nykypäivänä verrattuna nollakorkoaikaan.
Jos vaikka 4% vuokratuoton asunnon hinta laskee 20%, niin uusi vuokratuotto on 5%, ceteris paribus.
Itse ottaisin mieluummin 4% tuottavan kämpän nollakorkoaikana, kuin 5% tuottavan kämpän aikana jolloin korot ovat 4%. Tämä vertailu sillä oletuksella, että käytetään 70% vipua.
Edit. Toki arvonnousupotentiaali on sitten asia erikseen ja siitä voi olla montaa mieltä. Jos kuitenkin pysytään tällaisessa nenäliinamatikassa, niin en näe vuokratuottojen näkökulmasta nykyistä markkinaa kovin houkuttelevana. Onneksi kuitenkin asuntosijoittamisessa ei tarvitse ostaa markkinaa, vaan yksilöitä ja täten hyviä diilejä voi tehdä paskassakin markkinassa.
Vuosi sitten moni haki vielä sitä taloyhtiön ennätyshintaa kämpästään. Euriborit olivat parissa pinnassa, ja moni oletti korkohuippujen olevan jo käsillä.
Nykyhetken 20 %:n alennuksiin on paha ottaa kantaa, jos ei tiedä lähtöhintaa. Jos lähtöhinta on vieläkin yhtä kuin ne hintahuiput, ei 20 %:n “alennus” välttämättä ole vielä kauhean kiinnostava diili.
Ps. Pelottavan moni näyttää nyt olevan sitä mieltä, että euroalueen korkohuiput on saavutettu. En nyt yritä mitään vahvaa argumenttia kehitellä, etteikö noin olisi. Mutta silti kysyn, että mitä jos noin ei olekaan? Jo se seuraava prosenttiyksikkökin lisää euriboreihin voi saada melkoista vipinää markkinoille. Paljon suurempaa vipinää kuin korkojen nousu kolmesta prosenttiyksiköstä neljään prosenttiyksikköön.
Saahan nyt ihan eri tason vuokratuottoa ostettua esim Tampereelta kuin moneen vuoteen. Aika monessa kohteessa vuokratuotto on liikahtaneet suuruusluokasta 4% → 5%, tämä on tosi iso muutos, pitkässä juoksussa jopa dramaattinen.
Aika kattavasti yritin tuossa toisessa ketjussa sinulle vastata miksi tämän hetken tiedoilla laskettu vuokratuotto ei ole mielestäni oikein mitenkään relevantti tunnusluku yhtään pidemmän tähtäimen sijoittajalle, se tulee muuttumaan aika radikaalisti parissakin vuodessa kasvukeskuksissa, kun asuntojen ylitarjonta muuttuu alitarjonnaksi. Tai vaihtoehtoisesti myös korot voivat laskea. Minun mielestäni onkin kovin lyhytnäköistä ja yksinkertaistettua katsoa vain tämän hetken lukuja, ja todeta tuotto-odotukset perustuvan vain arvonnousuun.
Todella mielelläni kuulisin kommentteja mikä ajatusketjussani menee väärin, kun kommenttien perusteella näytät olevan siitä eri mieltä. Ihan aidosti arvostaisin sitä, että kertoisit mistä tarkalleen olet eri mieltä, haastaminen on aina arvokasta.
Jos korot jatkaa nousuaan romahtaa uusien asuntojen rakentaminen vieläkin voimakkaammin ja pitempään. Tämän voisi estää vain rakennuskustannusten äkillinen ja erittäin voimakas romahdus.
Mitä enemmän rakentaminen vähenee, sitä suurempi pula asunnoista on kasvukeskuksissa 2-5 vuoden tähtäimellä.
On täysin mahdollista, että vielä ei olla pohjissa, lyhyellä tähtäimellä voidaan aivan hyvin vielä lasketella lisää. Jos sijoitushorisontti on kuitenkin yli 1-2 vuotta, niin pohjien ajoittaminen ei välttämättä ole kovin järkevää. Jossain vaiheessa on vain todettava, että nyt ollaan tarpeeksi hyvissä hinnoissa, aivan kuten osakemarkkinoillakin toimiessa.
Juu se olikin oikein hyvää pohdintaa, mutta tosin sisältää aika kovaa spekulaatiota poiketen ‘‘normaalista’’ asuntosijoittamisesta. Aiemmin on hyvin pärjännyt nykyluvuilla ja vuokratuotto on ollut erittäin hyvä mittari, mutta ehkä this time is different . Voi siis olla, että sun teesisi osuu oikeaan ja nykyhinnat ovat siten matalia. Itse tykkään, että olisi kovaa maata jalkojen alla, eli vuokratuottoa nykyluvuilla.
Mun mielestä tää vaan ei oo tarpeeksi, kun korot liikkuu 0% → 4%, mikä on mielestäni dramaattisempi muutos.
. Voi siis olla, että sun teesisi osuu oikeaan ja nykyhinnat ovat siten matalia. Itse tykkään, että olisi kovaa maata jalkojen alla, eli vuokratuottoa nykyluvuilla.