Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen
1

Voiko tosiaan olla niin, että palstalla ei ole vielä omaa ketjua asuntosijoittamiselle? En ainakaan haulla löytänyt, joten avataan sellainen nyt.

Oma kiinnostus asuntosijoittamista kohtaan on alkanut jo vuosikausia sitten, mutta erinäisistä syistä asuntosijoittaminen on edelleen aloittamatta ja kaikki rahat on toistaiseksi työnnetty pörssiin. Nyt pääomaa alkaa kuitenkin olla sen verran, että jo ihan hajautusmielessäkin asuntosijoittamisen aloittaminen voisi olla perusteltua ja kohtalaisen helposti mahdollista ilman merkittävää lovea osakesijoittamisen harjoittamiseen.

En ole ihan viime vuosina kovin aktiivisesti seurannut asuntosijoitusmarkkinaa, mutta nyt kun kuuntelin tuoreen Rahapodin aiheesta, niin ajatus nousi taas mieleen.

Asuntosijoituskiimahan on ollut vuosikausia aika kova ja paras juna on varmasti tuottojen osalta jo mennyt. Jos ei siis ole ammattilainen, jolla on mainiot verkostot, tai saa asuntoja pilkkahintaan jostakin tutuilta mummoilta. Olenkin itse alkanut tulla siihen tulokseen, että ehkä kannattaisi aloittaa kohtalaisen turvallisella kohteella ja tinkiä vuokratuotoista.

Tässäkin podissa sanotaan lukemattomia kertoja, miten tärkeää on ostaa asunto alle markkinahinnan tai muuten koko yhtälö muuttuu heikoksi, ja juuri tästä syystä asuntosijoittamisen aloittaminen tuntuu aika epäkiinnostavalta. Miten on mahdollista kilpailla ammattimaisten sijoittajien kanssa alle markkinahinnan myytävistä kohteista? Podissa heitellään vinkeiksi oman tunnettuuden kasvattamista, verkostoitumista, kouluttautumista, rappukäytävien laputtamista ja tuttujen mummojen kosiskelua, mutta jotenkin tuntuu, että ei nämä nyt mitään oikoteitä onneen ole. Ja kun ajatuksena on hankkia esim. viisi sijoitusasuntoa ajallisesti hajauttaen muun sijoitustoiminnan ohessa, niin ei viitsisi ihan kokopäiväisesti alkaa kohdekartoituksiakaan tekemään.

Mitä ajatuksia muilla asuntosijoittajilla on tämän hetken markkinasta? Löytyykö ostettavaa jos on valmis tinkimään hieman tuottovaatimuksesta? Onko vinkkejä, joilla voisi etsiskellä kohteita alle markkinahinnan?

Entä millaisilla kohteilla olette itse aloittaneet ja onko ratkaisu ollut toimiva? Mitä neuvoja antaisitte aloittavalle asuntosijoittajalle, jonka ajatuksena on sijoittaa ei-ammattimaisesti muutamaan asuntoon pörssisijoitusten rinnalla?

13 tykkäystä
2

Toki eivät ole otsikoiltaan täysin vastaavia, mutta keskustelu on niin hidastempoista että en ehkä lähtisi avaamaan uutta ketjua.

3

Nämä minäkin kyllä löysin, mutta kumpikaan ei suoraan käsittele vain asuntosijoittamista. Ja näyttivät olevan alueen ainoat ketjut.

1 tykkäys
4

Olen myös itse tässä n. vuoden verran vähän vakavammalla silmällä harkinnut ensimmäisen sijoitusasuntoni ostamista ja alkuvuodesta olin jo lähellä sellaista hankkiakin, mutta sitten pistin tätä suunnitelmaa hieman jäihin kun en halunnut lähteä tekemään isoa sijoitusta koronaepävarmuudessa ja pörssi on nyt kesällä alkusyksystä tuottanut niin hyvin, että mielenkiinto tähän on toistaiseksi laantunut.

Oma haasteeni on se, että etsin sijoitusasuntoa pääkaupunkiseudulta, jossa asuntojen hinnat on tunnetusti korkeat, mikä tarkoittaa, että sijoitus vaatii kuitenkin melko merkittävän alkupääoman alkuun (usein edullisemmatkin yksiöiden hinnat pyörivt 150k€sta nurkilla). Olen kuitenkin itse vahva kaupungistumisen megatrendin jatkumiseen uskova, joten en näe mielekkääksi ostaa sijoitusasuntoa parilla kympillä sellaisesta paikasta, jossa en voi olla varma siitä että asunto säilyttää arvonsa (ja todennäköisesti kasvattaa sitä). Mielestäni arvon varma säilyttäminen on yksi asuntosijoittamisen kulmakiviä ja arvon nousu merkittävä osa tuotto-odotusta.

Olen myös itse hieman turhautuneena kuunnellut näitä “verkostoitumis” / “hanki ennen kuin tulee myyntiin” vinkkejä. Millä tahansahan sitä pystyy tekemään rahaa jos on sisäpiiritietoa ja/tai pystyy hankkimaan alle käyvän markkinahinnan. Tällaiseen tavallisella pulliaisella harvoin on mahdollisuutta. Itse olen katsellut ihan julkisesti myyntiin tulevia kohteita ja muutamia kiinnostavia on tullut vastaan ja seurailen markkinaa puoliaktiivisesti, mutta toistaiseksi ensisijoitus on vielä tekemättä.

Itse en kuvittelekaan, että asuntosijoittaminen olisi jokin kultakaivos vaan tavoitteena on ennemminkin varma ja tasainen tuotto eli tuottovaatimuksesta joutuu varmasti tinkimään. Suurin houkutin itselläni on edullinen velkavipu, jota asuntosijoittamisessa voi käyttää isosti (toisin kuin osakkeissa, joissa se on paljon hankalampaa ja kalliimpaa). Oma laskelma yksinkertaistettuna on, että vaikka vuokratuotoksi saisi vain 4-5%, niin jos omaa pääomaa on vain minimi (25%) niin karkeasti oman pääoman tuotto on nelinkertaisesti tuo eli 15-20%. Tämä on mielestäni vielä oikein hyvä sijoitus, mutta kun pörssi on tarjonnut viimeiset pari vuotta n. 30% tuottoa niin en ole malttanut vielä irroittaa isoa osaa salkustani asuntosijoitukseen. Kun oman pääoman määrä kasvaa lyhennyksien kautta niin tarkoituksena olisi käyttää vapautuvaa omaa pääomaa seuraavaan kohteeseen, jolloin velkavipu pysyisi korkeana ja oman pääoman tuotto isona. Haasteena tässä on nettokassavirran saaminen positiiviseksi, eli bruttona on selkeästi positiivinen, mutta verot heittävät tuon tyypillisesti hieman miinukselle (luokkaa -500€/vuosi). Yhden asunnon kanssa tämä ei ole vielä mikään ongelma, mutta useamman kanssa voisi olla.

12 tykkäystä
5

Mielestäni hyvä avaus!
Itselläni on kaksi sijoitusasuntoa Jyväskylässä.
Ensimmäinen ostettu 2014 ensiasunnoksi ja about 2 vuotta sitten pistetty vuokralle, kun alkoi perhettä tulemaan ja joutunut siirtymään suurempaan asuntoon. Tänä keväänä sitten ostettu puoliksi pieni yksiö jkl keskustasta.
Todella vaikeaa on löytää asuntoja alle markkinahinnan. Harri Huru tähän aina kehottaa ja kertoo juttuja, että ostelee 100K asuntoja 70K hintaan… Kaveri ammattilainen on, mutta onhan tuo melko mahdotonta ensinnäkin löytää ja ehtiä ostamaan tuollainen ennen muita.
Jkl Keskustan yksiön tuotto on about sen 5% ja kassavirta on negatiivinen.
Ydinkeskustoista vaikea löytää kassavirta positiivisia kohteita, mutta ollaan tämä hyväksytty, koska kaikki remontit on tehty ja vuokraaminen on helppoa.
Toinen asunto on 3km keskustasta, jossa kassavirta reilusti positiivinen, vuokralaisia löytyy sinnekin, mutta suurin osa on luottotietonsa menettäneitä hakijoita.
Mahdollinen seuraava asunto hankitaan keskustan ulkopuolelta, koska ei näillä palkoilla ole varaa moneen keskustan asuntoon.
Jos on vähän tressailia niinkuin itse, niin suosittelen pientä keskustan yksiötä, joka helpompi vuokrata ja nämähän on myös helppo myydä aikanaan pois. :grin:
Sori sekava teksti😅

Ps. Velkavipu keskustan yksiöön 100%.

9 tykkäystä
6

Lisävakuutena ilmeisesti oma asunto tms.? Tämä olisi kyllä ideaali tilanne itsekin, mutta edessä on lähitulevaisuudessa oman asunnon upgreidaaminen isompaan niin ei viitsi sitä laittaa vakuudeksi sijoitusasuntoon kun tulee tarvitsemaan kaikki siitä liikenevät varat uuteen omaan asuntoon.

Vai onko jotain muita hyväksi todettuja keinoja vähentää tuon tarvittavan oman pääoman määrää? Ainakin omissa kyselyissä se on ollut sen 25-30%, minkä edestä pitää olla omia lisävakuuksia.

2 tykkäystä
7

Joo eli oma kämppä vakuutena. Saatiin tämä rivarikolmio ostettua tuttuvalta ilmeisesti alle markkinahinnan kun välittäjä arvioi asunnon lähes 20K arvokkaammaksi mitä maksettiin.
8K olisi pitänyt laittaa omaa rahaa keskustan yksiöön, mutta yllättävän helpolla pankkivirkailija myöntyi ideaan, ettei omaa rahaa kuitenkaan tarvita😯 “onko tuo 8k aivan välttämätön”?
“Noo hyvä on. Voimme joustaa tuon verran” :rofl:
Tämä siis Osuuspankista.
Kannattaa kysyä myös sieltä lainaa, koska bonukset.
Edit. Ja kyllä kaikkialla vaaditaan tuo 20-30% omia vakuuksia.

4 tykkäystä
9

Oli vähän samanlainen tilanne itsellä ja kysyin sitten virkailijalta, että onko tuolla 8k mitään väliä tässä kokonaiskuvassa. Ja kun molemmat todettiin että ei ole niin pistettiin ilman omaa rahaa laskelmat. En tosin ole vielä ostanut sijoitusasuntoa mutta liipasimella on.

1 tykkäys
10

Kun laskette näitä OPOn tuottoja sinne 15-20% hujakoille, niin miten käsittelette laskuissanne sen että kassavirta menee suurelta osin lähes nollakorkoisen velan takaisinmaksuun, eli uuden sijoitetun OPOn tuotto on vähän päälle nolla?

11

Näin juuri, eli jos näin yksinkertaistettuna alussa OPOa on 25% niin tuotto on tuo n. 15-20%. Siinä vaiheessa kun lainaa on lyhennetty niin, että OPOa on jo 50% asunnon arvosta niin OPOn tuotto on enää 7-10% eli OPO laskee koko ajan sitä mukaa kun laina lyhenee. Sataprosenttisesti omistetussa sijoitusasunnossa ei mielestäni ole mitään järkeä, koska silloin tuotto jää tuohon 4-5%iin. Oma ajatukseni perustuu ainakin siis siihen, että OPOn osuus pidetään koko ajan <50% eli viimeistään siinä vaiheessa kun lainaa olisi lyhennetty tuohon 50% saakka niin vapautunutta OPOa käytettäisiin vakuutena taas seuraavaan sijoitusasuntoon, jotta OPOn osuus “asuntosalkussa” pysyy koko ajan tuolla 25-50% välillä ja tuotto näin ollen 7-20% välillä. Sitten jos ei enää olisi kiinnostusta lisätä uusia asuntoja niin vapautunutta OPOa voisi käyttää myös esim. sijoituslainan vakuutena ja sijoittaa näin saatu laina esim. osakkeisiin.

Kuten yllä totesinkin niin omasta mielestäni koko asuntosijoittamisen isoin houkutin on nimenomaan tämä vakaan tuoton ja velkavivulla saavutetun kohtalaisen hyvän tuoton yhdistelmä.

13 tykkäystä
12

Itselläni on kaksi sijoituskämppää. Ensimmäinen on oma ensiasuntoni, johon menee bruttona satku kuussa ja vielä verot päälle. Toisen hankin korona-kriisin lähtiessä käyntiin. Oman pääoman hankin oppikirjamaisesti myymällä orjallisesti kuukausisäästämisellä kartutetut super-rahastot - tappiollisina totta kai.

Kohde on kaukana keskustasta, mutta absoluuttinen eurohinta oli vähäinen. Vuokratuotto 6%, kassavirta nippanappa positiivinen. Tämä kohde oli kuukauden myynnissä, joten ehkä vain nähnyt jotain. Tai sitten muut pelkäävät syrjäistä sijaintia. Omaan silmään kohde oli järjettömän hyvä

Omaa pääomaa tarvittiin 15%, vaikka vakuutta muista asunnoista olisi ollut 100% vipuun. Ehkä Nordea katsoi kokonaisvelkaani, mikä alkaa olla melko massiivinen suhteessa nettotuloihini.

En tällä hetkellä harkitse uusien kohteiden hankintaa monista syistä. Yksi on velkataakka. Toinen järkevien kohteiden puute. Kolmas on mahdollinen ylitarjontaa: Tampereella tällä hetkellä listattuna etuoveen 645 yksiötä. Näistä uudiskohteita on 540! Hinnat ovat pääasiassa Hesamaisia ja kohteet vielä vuokratonteilla. En saa tuota matikkaa toimimaan mielekkäästi.

Hauskaa muuten, että Helsingissä myynnissä on vain 357 yksiötä. Näistä 141 ei ole uudiskohteita.

Olen seurannut markkinaa vuosia etuovi.comin kautta. Järkevän hintaisia kohteita näkee todella, todella harvoin. En myöskään ymmärrä mitä nämä “hanki ennen kuin tulee myyntiin” kanavat ovat. Ehkä jos olet Hurun portfolion omaava sijoittaja, sinulle tarjotaan kohteita pöydän alta. Myyjän insentiivi on tällaisessa casessa vissiin helppous kun ei halua markkinahintaan myydä? Kassavirtapositiivisuus tuntuu myöskin olevan lähinnä myytti. Oletuksena laskelmissa 15% opo, 20v laina-aika ja korko alle 1%.

Tuo sijoitussepon pointti tuotosta on validi ja ymmärrettävä. Se vaatii tietysti jatkuvaa portfolion kasvatusta, harmillista :slight_smile: Itselleni velaton tilanne on ainakin osittain päämäärä. Eläkkeellä tai oloneuvoksena vuokra olisi “palkkaa”. Voisihan siinä sivussa olla vivutettujakin kohteita, mutta näiden tulisi olla vähintään kassavirtaneutraaleja.

Nettovarallisuudestani puolet on kiinteistöissä. Kokonaisvipu yli 70%. Lainoista suojattu 20% kymmeneksi vuodeksi korkoputkella.

Edit: mainittakoon vielä, että mielestäni asuntosijoittamisen riskejä yleisesti vähätellään. Korkoriski on olemassa, vaikka se tällä hetkellä on pieni. Korkojen noustessa on varmasti asuntojen hinnoissa painetta alaspäin. Onko hinnoissa kuplaa? En näin maalaisena pysty käsittämään pk-seudulla asumista neliöhintoja katsellessani. Entä miten taloyhtiölainoilla pelaavat sijoittajat ja yksiöitä täynnä olevat kohteet mikäli vuokralaisia ei näy?

10 tykkäystä
13

Itsellä löytyy kokonaan maksettu kämppä melko lähellä keskustaa, joka nyt olisi tarkoitus laittaa vuokaralle ja ostaa sitten se takauksena lainalla uusi, johon muuttaa itse asumaan ja sama sitten toistaa tulevaisuudessa vielä kerran, kunhan vipua saanut maksettua pois. 2 sijoituskämppää on itselle aika sopiva määrä. Sain tällä viikolla pankista tarjouksen, joka oli ihan mukava, eli 0,4% + 12kk euribor + 2,3€ / kk käsittelymaksua. Ihan hyvät ajat asuntosijoittamisessa on ainakin niin pitkään, kun korot pysyttelevät alhaalla, kun kokonaiskorko pysyttelee tuolla 0 tuntumassa.

2 tykkäystä
14

Kannattaa muistaa, että osakkeiden myyntitappiot saat vähennettyä myös vuokratuotoista​:wink: Saat lisää puskuria mahdollisille osakkeiden myyntitappioille :+1:

2 tykkäystä
15

Oliko jollain tarkempaa tietoa asuntolainan korkojen vähennyksistä ja ulkomaan osinkojen hommasta? Muistelisin, että tässä oli jokin homma, eli jos tulee tarpeeksi osinkoja ulkomailta (verosopimuksen mukaan verotettuja ilmeisesti), niin oli jokin mahdollisuus, ettei sitten saa enää vähennettyä asuntolainan korkoja verotuksesta. Koskiko tämä vain ensiasunnon lainaa, vai ihan kaikkia?

2 tykkäystä
16

Kyllä, erittäin hyvä nosto ja tämä on myös sillä omien hyötyjen listalla, unohtui vain tuossa aiemmin mainita.

1 tykkäys
17

PK-seudulla ainakin asuntomarkkinat ovat olleet tulikuumia viime vuosina, varsinkin haluttujen yksiöiden kohdalla suosituilta postikoodialueilta. Oikotien/etuoven ulkopuolella myydään kuitenkin jonkin verran asuntoja, jotka eivät kerkeä julkiseen markkinointiin. Näiden etsimiseen menee vaan enemmän vaivaa. Näin kävi myös omalla kohdalla. Hävisin muistaakseni ainakin 3 tarjouskilpaa muutaman kuukauden sisällä ja tarjoamani hinta oli aina pyyntihintaa kovempi. Neljäs kerta nappasi ja sen löysin facebookin kautta. Laitoin myös aktiivisesti Toriin, faceen ostoilmoituksia, joissa kerroin että lainalupaus taskussa ja nopeat kaupat onnistuu sopivan löytyessä. Yllättävän monta yhteydenottoa tuli eritoten torin kautta vanhemmilta ihmisiltä, jotka olivat miettineet myyntiä, mutta eivät olleet viitsineet kauppamiesvälittäjille vielä asiasta kertoa. Puhuin myös avoimesti tutuille ja tuttujen tutuille miltä alueelta olen etsimässä ja minkälaisen haluan ja sitäkin kautta tuli jokunen tiedustelu.

Löysin lopulta unelmien sijoitusasunnon facebookin kautta kun jonkun isoäiti oli miettinyt oman sijoitusyksiön poismyyntiä. Kävin heti katsomassa, tsekkasin paperit, tarjosin mitä pyydettiin ja kaupat sovittiin nopeasti. Olin alkuun hyvin skeptinen tätä tapaa kohtaan, mutta se toimi kohdallani. Esim. facebookista löytyy useita asumiseen liittyviä ryhmiä, osa yksityisiä, jotta välittäjät eivät niihin pääse. Kannattaa etsiä ahkerasti ja liittyä näihin ryhmiin. Työläämpää tämä toki on kun markkinoilta jo löytyvien helmien bongaaminen.

4 tykkäystä
18

Itse löysin Facebookin kautta. Toki tuli omaan asumiseen, mutta markkinahintaa edullisemmin saatiin. Alueen ryhmään ilmoitus millaista etsitään ja parissa päivässä oli kaupat sovittu.

19

Itse olen opiskellut nyt aihetta useamman vuoden. Olen seurannut markkinaa laatinut sijoitussuunitelmaa ja kehitellyt osaprosesseja, jotta olisin mahdollisimman valmis, kun homma “alkaa”. Tarkoitus hankkia ensimmäinen sijoitusasunto 3 vuoden sisällä ja kymmenen vuoden tavoite on 10 sijoitusasuntoa. Aiheen opiskelua auttaa, kun saan sparrailla äitini omistamilla sijoitusasunnoilla. Isäni kuoli taannoin. Hän oli perehdynyt aiheeseen, äitini tietotaito aiheesta on vielä melko vähäiset.

Ostaminen vaatii kovaa työtä. Itse olen ajatellut, että yhden asunnon hankinta vaatii noin 1000 ilmoituksen selaamisen ja pintapuoleisen tarkastelun, 100 asuntoon ja yhtiöön tutustumisen, 10 asuntoon tarjoamisen ja niistä voi sitten yksi tarttua. Tarjoukset tarkoitus tehdä pelkän excelin avulla.

Motivoituneita myyjiä Herra Huru on käsitellyt kattavasti blogissaan ja youtubessa.

20

Tämä on kyllä ihan tervetullut avaus vaikka näin osakepainoitteisella forumilla pyöritäänkin. Toki onhan asuntosijoittamista harrastaneet myös tunnetut sijoittajat kuten Finanssikriisi-guru Oksaharju, MMT-aikakauden-guru Lepikkö sekä Some-guru Mähkä näin muutamia mainitakseni.

Aihe on niin laaja, että 18 viestilläkin on keretty poukkoilla melko laajalle. Omia nostoja käsiteltyihin aihepiireihin;

  • Kohteiden löytäminen. Vaikka aiheesta on häveliästä suomalaisella luonteella puhua, se kannattaa. Se ei maksa mitään, mutta voi tuoda joskus tarjouksen mitä et muuten saisi. Olen näin itse yhden kohteen löytänyt. Julkisesta markkinasta on mahdollista myös hyviä kohteita löytää, mutta vaatii nopeutta kilpailun ollessa erittäin kova. En itse suosi ns. piikkipaikan kohteita vaan rauhallisempia, tuntemiltani alueilta ja hieman tilavampia kohteita joissa voisin itse asua.

  • Kohteista maksettu hinta. Vaihtoehtoiskustannus. Vaikka kalkulaattorissa näyttäisiä hyvältä se -15% tai -30% on tälläisten kohteiden löytäminen varsin haastavaa. Yksi tälläinen on kohdalle osunut ja tietenkin se boostaa kovasti, kun 2vuoden jälkeen ollaan 70% vakuusarvosta maksettu, vaikka omaa rahaa oli 8%. En suosita ostamaan mitä tahansa vaan oman strategian mukaisesti muistaen kuitenkin sen, että jokainen vuosi etsiessä sitä täydellistä sisältää jonkin kustannuksen menetetyn tuoton muodossa.

  • OPO:n tuotto. En laske itse. Keskityn siihen, miten pystyn mahdollisimman nopeasti ostamaan seuraavan kohteen vakuuksien vapautuessa. Lisäksi kohteen on maksettava itse itsensä. Ja korkoriskin muodostaessa yhden selkeimmin nähtävistä riskeistä, on tuoton oltava vanhoissa yli 6% ja yhtiölainallisissa vähintään 5% jolloin korkojen isompikaan nousu ei heti tule silmille

4 tykkäystä
21

Mielenkiintoista, kun saman aiheen ympärillä voi olla niin erilaisia tulokulmia. Itse kummaksun tapaa, jossa asuntosijoittaminen ja erityisesti (ensimmäisen) kohteen hankinta pitää nähdä niin monimutkaisena ja ison kynnyksen asiana.

Oma tulokulma on erilainen. Nyt salkussa pari asuntoa ja pyrkimys lisätä asuntosalkkuun asuntoja 1-2 vuoden välein elämäntilanteen niin salliessa. Voin sanoa että ylivoimaisesti vaikeinta oli vain aloittaa. Tässäkin asiassa kannattaa siis mielestäni vain ryhtyä toimeen sen sijaan, että tutkii 1000 kohdetta joista vain marginaalinen osa täyttää tiukat kriteerit. Vaikka ei löytyisi erinomaista kohdetta, voi monta hyvää mennä sivu suun. Odotellessa vaurastumisen pyörä ei pyöri.

Itse sijoitan vain uudiskohteisiin kasvukeskuksissa. Uudiskohteisiin siksi, että ne ovat remonttivapaita. Asuntosijoittamisessa monesti pidetään uusia ja vanhoja asuntoja samanlaisina assetteina, joille sallitaan sama tuottovaatimus. Tämä toimii ehkä Helsingin kantakaupungissa, mutta uskon että hiipuvissa maakunnissa moni matalalla tuotolla vanhaan asuntoon lähtenyt tulee pettymään. Tätä perustelen sillä, että vuokralaisen näkökulmasta uusi asunto on ehdoton valtti verrattuna vanhaan.

Asuntosijoittamisessa korostuu mikrosijainnin merkitys. On tunnettava kohdealue ja arvioitava siellä vuokrien tulevaa kehitystä sekä muita ajureita. Itse arvioin kohteelle hyväksyttävän entry-yieldin, joka sisältää sopivasti turvamarginaalia. Jos saan esimerkiksi nopeasti kasvavasta kasvukeskuksesta ostettua 4,5 % tuotolla kohteen, jonka osalta ennakoin vuokriin maltillisesti nousevaa kehitystä ja jonka osalta näen vähintään 4,0 % exit-skenaarion lähivuosille mahdollisena, käyn kiinni.

Uudiskohteissa selkeinä etuina on maltillinen opon osuus. Hyvät rakennusliikkeet saavat kohteisiinsa n. 70 % yhtiölainaa eli opon vaade on 30 %. Tätä saa tarvittaessa alaskin päin lisärahoituksella. Oman pääoman tuoton saa 14-16 % tasoon yleensä ja kassavirrankin nollan tuntumaan. Tämä johtuu siitä, että uudiskohteissa yhtiölaina on yleensä 25-vuotinen. Aloittelevalle sijoittajalle uudiskohteissa on yksi etu, joka on lyhennysvapaajakso 2-3 vuotta valmistumisesta. Vaikka tuona ajanjaksona joutuu maksamaan enemmän veroa, kun vähennettävää rahoitusvastiketta ei ole, kertyy tuo 2-3 vuoden nettovuokratuotto käsirahapuskuriksi seuraavan asunnon hankintaa varten. Itse olen saanut oman yhtälöni toimimaan ilman 10 %-20 % alennuksia rakentajilta. Oma tavoitteeni: 4,5 % vuokratuotto ja asunto nopeasti kasvavassa kasvukeskuksessa riittää vallan mainiosti, kun huomioidaan matala korkotaso, asuntoassetin suhteellisen vakaa pääomaturva ja vaihtoehtoisten sijoituskohteiden tuotto-odotukset.

9 tykkäystä