Oman asunnon ostaminen on monelle elämän isoimpia sijoituksia ja päätöksenteko sen taustalla vaatii paljon miettimistä ja eri asioiden puntarointia. Asuntotyypin valinta, sijainti, kohteen tietojen tarkistaminen, asuntonäytöillä käyminen, asuntolainan hakeminen ja ostotarjouksen tekeminen. Kuinka siis onnistua oikean asunnon löytämisessä? Keskitytään siis tässä ketjussa keskustelemaan erityisesti ostoprosessiin liittyvistä asioista ihan alkeista alkaen.
26 tykkäystä
Laitan vielä tähän avausviestin jatkoksi muita aiheeseen liittyviä ketjuja:
Tässä myös muita hyödyllisiä linkkejä, joista etsiä tietoa:
18 tykkäystä
Itselläni ei vielä ole kokemusta asunnon ostamisesta, mutta toivon mukaan sekin tulee jossain vaiheessa ajankohtaiseksi. Voisin siis avata keskustelun esittämällä aloittelijan kysymyksen kokeneemmilta: mihin kannattaa erityisesti kiinnittää huomiota taloyhtiön taloudellista asemaa arvioitaessa?
17 tykkäystä
Valtaosassa taloyhtiöistä tuloslaskelma ja tase ovat aika yksinkertaisia, etenkin mikäli velkaa ei taloyhtiöllä ole. Kerätään vastikkeita, joilla rahoitetaan ylläpitokuluja. Tuloslaskelmassa varmasti kannattaa etenkin ymmärtää miten kustannukset jakautuu juokseviin kuluhin (lämmitys, sähkö,vesi,vakuutukset,kiinteistövero jne) vrt korjauskulut (jotka voivat elää enemmän vuodesta toiseen). Näistä voi arvioida miten vastikkeet mahdollisesti elää jatkossa. Tulopuolella hyvä ymmärtää onko muita tuloja kuin perusvastikkeet, esim vuokratuottoja liiketiloista ja onko näissä riskejä. Normaalisti tähdätään lähelle nollatulosta, jos tulos syystä tai toisesta on isosti voitollinen tai tappiollinen niin hyvä ymmärtää miksi näin.
Vanhoissa taloyhtiöissä voi tietenkin olla korjauslainaa joka sitten rahoitetaan rahoitusvastikkeilla, nämäkin näkyy omina riveinään tuloslaskelmassa ja taseessa, joten ovat aika helppo nähdä.
Vanhoissa yhtiöissä varmasti isoin tekijä on ymmärtää tulevat korjaustarpeet ja miten ne näkyy myyntihinnassa.
Siten oma luku on mahdollinen vuokratontti, jossa tärkeä ymmärtää milloin sopimus katkolla ja millainen hintakorotusmekanismi vuokralle on.
Uusissa yhtiöissä tietenkin uutena ilmiönä rakentamisvaiheen taloyhtiölainojen riskit etenkin sijoittajavaltaisissa yhtiöissä, mutta näistä nyt mediassa paljon onkin ollut esillä. Mutta varmasti tärkein tekijä missä riskit kannatta ymmärtää jos hankkii asuntoa uudesta yhtiöstä.
18 tykkäystä
Edellä tulikin jo se olennaisin. Yksi asia mihin itse kiinnitän huomiota, on ostettavan osakemäärän suhde asunnon kokoon. Jossain taloyhtiöissä osakemäärä suhteessa neliöihin on identtinen asuntokoosta riippumatta. Toisessa taas pienen kämpän osakemäärä on suhteessa todella merkittävästi suurempi kuin suuressa asunnossa. Tulevien taloyhiöremonttien rahoittamisen kannalta tuo on aika merkityksellinen asia.
Mulla on muuten erikoinen tapa kiinnittää taloyhtiön papereissa huomiota aika toisarvoiselta tuntuviin asioihin. Jossain yhtiössä esim. parkkipaikkojen vuokraamisessa omistusasujat voi olla aika räikeällä tavalla asetettu vuokralaisten edelle. Toisessa taas kerätään erilaisia lisämaksuja (vaikkapa laajakaistamaksu), vaikka yhtiöjärjestys ei niitä tunne. Tuollaiset pieniltä tuntuvat asiat ovat signaaleja siitä, että taloyhtiössä ei tunneta lainsäädäntöä, tai sitten siitä ei välitetä. Ja huono hallinto on asia, jota ei pidä koskaan väheksyä. Seuraavan kerran sen ongelmat voivatkin tulla sittten vastaan vaikka väitellessä taloyhtiön kanssa siitä, onko joku korjaus yhtiön vai osakkaan vastuulla.
20 tykkäystä
Laitetaan muutamia arkisempia pointteja:
- Käy tutustumassa alueeseen vaikkapa kävelylenkin lomassa. Mahdollisuuksien mukaan istuskele vaikka puiston penkillä ja kuulostele miltä elämä ja arki uudella alueella kuulostaa. Ratikan kolina, moottoritien humina tai viereinen kauppakeskus ja sen liikenne voi olla yllättävä asumismukavuuteen vaikuttava tekijä.
- Haastattele naapureita. Koputa oveen, esittele itsesi ja kerro pohtivasti muuttoa alueelle. Kysele talosta/taloyhtiöstä/alueesta. Remontti tai muu arvokas tieto voi tulla esiin tällä tapaa.
- Tutustu alueen kaavaan ja tuleviin kaavamuutoksiin.
- Soita isännöitsijälle ja taloyhtiön puheenjohtajalle. Juttele, kysele ja ole kiinnostunut. Soitto voi jännittää, mutta kyseessä on kuitenkin yleensä yksi elämän suurimpia kauppoja ja itse olen näistä soitoista aina saanut jotain arvokasta tietoa mikä papereista ja ilmoituksesta ilmi.
Ja viimeisimpänä, mutta ehdottomasti tärkein. Hoida lainalupaus kuntoon. Siinä vaiheessa kun se unelmien asunto tulee kohdalle, mutta lainaneuvotteluihin menee pahimmillaan viikkoja, voit menettää kohteen. Lisäksi välittäjät ja myyjät rakastavat ostajia joilla raha on ns. valmiina. Sitä ei toki omien neuvotteluasemien turvin kannata liikaa mainostaa, mutta kun oikea osuu kohdalle on hyvä että rahoituskuviot ovat täysin valmiina ja sovittu.
21 tykkäystä
Ja viimeisimpänä, mutta ehdottomasti tärkein. Hoida lainalupaus kuntoon. Siinä vaiheessa kun se unelmien asunto tulee kohdalle, mutta lainaneuvotteluihin menee pahimmillaan viikkoja, voit menettää kohteen. Lisäksi välittäjät ja myyjät rakastavat ostajia joilla raha on ns. valmiina. Sitä ei toki omien neuvotteluasemien turvin kannata liikaa mainostaa, mutta kun oikea osuu kohdalle on hyvä että rahoituskuviot ovat täysin valmiina ja sovittu.
Tämä on muuten huomionarvoinen nosto. Ainakin minulle pankit ovat todenneet, että heidän lainalupauksensa eivät varsinaisesti ole lupauksia vaan sen hetken arvioita. Pankin ohjeen mukaan tarjous asunnosta pitäisi antaa ehdollisena siten, että ehtona on asuntolainan saanti. Valppaan myyjän kannalta moinen tarjous taas on sitovuudeltaan yhtä tyhjän kanssa, sillä ostajahan voi vetäytyä milloin hyvänsä, kun ei sittenkään saanut lainaa. Olen itse kerran uskaltautunut tarjoamaan ilman ehtoja (jolloin tarjouksemme taisi juuri tästä syystä voittaa), muut kerrat olen aina tehnyt ehdollisen tarjouksen.
4 tykkäystä
Ihan aluksi kannattaa lukea Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa, vaurastu (Alma Talent 2016). Siinä on oikeastaan kaikki tarvittava tieto.
Käyn aina seuraavat asiat läpi asuntoa ostaessa:
-
Sijainti: Asunnon hankinnassa sanotaan olevan kolme keskeistä periaatetta: sijainti, sijainti, sijainti. Sijainnin on oltava keskeinen eli lähellä suuren kaupungin keskustaa tai vaihtoehtoisesti hyvien julkisten kulkuyhteyksien päässä siitä. Kaupungistuminen on nyt edennyt jo siihen pisteeseen, että suhteellisen pian keskisuuret kaupungit alkavat näivettyä. 30 minuutin (ajo)matka suuren kaupungin keskustaan on maksimi, minkä voin hyväksyä.
-
Asuinalue: Toiset asuinalueet ovat halutumpia kuin toiset - ja syystä. Kannattaa tosiaan käydä asuinalueella katsomassa ympärilleen ja fiilistelemässä. Onko tämä sellainen paikka, jossa haluan asua “lopun elämäni”? Onko alueella hiljaista ja rauhallista vai kuuluuko meteliä joka puolelta? Onko alue puistomainen? Kaduilla oleva meteli helposti kuuluu myös asuntoihin sisälle. Entä alueen kaavoitus, onko alueelle tulossa esimerkiksi asuntojen arvoa nostava raitiotie taikka arvoa laskeva järvinäköalan peittävä uusi kerrostalo?
-
Asunnon koko: Mitä suurempi asunto sitä korkeampi osuus taloyhtiön remonttikustannuksista yleensä kohdistuu asuntoon. Suuret remontit voivat siten tietää suurille asunnoille esimerkiksi 40 - 60 000€ maksettavaa! Toisaalta liian pieni koko karsii mahdollisia vuokralaisia tulevaisuudessa! Suuret yksiöt ja kompaktit kaksiot ovat syystä suosittuja.
-
Taloyhtiön remontit: Erityisesti putkiremontti, julkisivuremontti ja hissiremontti (etenkin jos vaatii kuilun laajentamista) ovat kalliita. Vanhoissa puutaloissa myös sähköjen uusiminen ja kattoremontti voivat maksaa paljon. 1970-luvun talossa nämä saattavat olla kaikki edessä heti. Kannattaa siis tarkasti lukea mitä on tehty ja mitä edessä. Putkiremontin osalta kannattaa kysyä, onko putkien sukittamista mietitty. Parhaan kuvan saa olemalla suoraan yhteydessä isännöitsijään tai hallituksen puheenjohtajaan. Erityinen huomio: Remontti harvoin, jos koskaan, nostaa asunnon arvoa siihen menneiden kustannusten verran!
-
Asunnossa tehdyt remontit: Keittiön ja kylpyhuoneen uusiminen ovat molemmat helposti sellaisia 15 - 20 000€ paukkuja, joten niiden kunto kannattaa tarkastaa huolellisesti. Sen sijaan pintojen laittaminen on suhteellisen pieni juttu. Parkettilattian voi yleensä hioa, jolloin kulut ovat maltilliset ja lattia näyttää kuin uudelta.
-
Tontti: En ole lähtökohtaisesti kiinnostunut muista kuin omatonttisista yhtiöistä tai sitten sellaisista, joissa tontti on mahdollista lunastaa omaksi. Tästä on nyt ollut karuja esimerkkejä Tampereella, kun kaupunki on korottanut tonttivuokraa jopa 10x. Eräästä osakeyhtiön omistamasta tontista puhumattakaan, jossa on nyt se tilanne, että tontin omistaja pakkolunastaa asunnot pian itselleen.
-
Asuntoesite: Onko asunnon pohja mieluinen? Siinä en tekisi kompromisseja, jos pohja ei muutettavissa. Läpitalon asunto on aina plussaa, kun voi tuulettaa hyvin. Onko taloyhtiössä hissi? Hissittömyys vähentää potentiaalisten ostajien määrää tulevaisuudessa, jos asunto ei ole ensimmäisessä kerroksessa! Onko asunnossa parveke? Se lisää asuinmukavuutta huomattavasti. Tarkistan myös aina asunnon rakennusmateriaalit: kivi tai tiili on pitkäikäinen ja helppohoitoinen.
-
Asuntonäytössä tarkastettavia asioita: Onko asunnossa pesukoneliitäntä ja sopiva paikka pesukoneelle? Todella tärkeä juttu. Kuuluvatko naapurien äänet / ulkoäänet asuntoon hyvin? Millainen on taloyhtiön yhteisten tilojen yleisilme, onko siistiä ja huolehditun näköistä? Kylpyhuoneen laattojen saumojen kunto (home) kannattaa tarkistaa. Vakiokysymyksiini kuuluu myös, miten paljon asunto lämpenee kesäisin eli mihin suuntaan asunto on, onko auringolta suojaavia puita jne. Huom! Jotkut vanhat kerrostaloasunnot lämpenevät sietämättömän kuumaksi kesäkelillä.
-
Taloyhtiön papereista: Kuinka monta asuinhuoneistoa taloyhtiöön kuuluu? Mitä enemmän sen suuremmalle porukalle remonttikustannukset jakautuvat. Itse en pienestä 10-20 asunnon taloyhtiöstä asuntoa ostaisi. Kuuluuko taloyhtiölle liikehuoneistoja, joista yhtiö saa tuloja ja ovatko ne vuokrattu vai myyty? Kuinka suuret ovat taloyhtiön ulkoalueiden hoitokustannukset, joiden ei pitäisi montaa tonnia olla. Paljonko taloyhtiöllä on ylijäämää eli onko yhtiö vakavarainen? Entä lainaa? Kuinka suuri on hoitovastike per neliö? Parhaissa hyvin hoidetuissa yhtiöissä vastike on pieni, mutta niin on huonoimissakin, joissa on remontit jätetty tekemättä.
-
Taloyhtiön asuinhuoneistojen tyyppi / ovatko asukkaat omistusasujia: Parhaissa taloyhtiöissä on erikokoisia asuntoja suurista perhekodeista lähtien ja yksiöiden määrä on pieni. Suuri yksiöiden määrä tyypillisesti tarkoittaa suurta asuntosijoittajien määrää, mikä lisää taloyhtiön riskiä ajautua maksukyvyttömyyteen ja siten vähentää pankkien halua myöntää taloyhtiölle lainaa. Lisäksi yksiöt lisäävät rauhattomuutta ja siten vähentävät asuinmukavuutta.
-
Tarjouksen tekeminen: Tarjouksen asunnosta kannattaa aina tehdä lainaehdollisena eli sillä edellytyksellä, että pankki myöntää asuntolainan, jos lainalupaus ei ole voimassa. Tarjouksen voi myös tehdä oman asunnon myyntiehdolla tai kuntotarkastuksen läpäisyehdolla (omakotitalot, rivarit). Tekisin nykytilanteessa rohkeasti tarjouksia 15-25% alle pyyntihinnan. Myyjä voi aina tehdä vastatarjouksen!
-
Lopuksi: Tunne alueen hintataso. Ei siis kannata sännätä suinpäin kaupoille tietämättä, mikä on asunnon markkinahinta. Yleensä tämä vaatii 1-2 vuoden seurantaa.
19 tykkäystä
Kaksi kertaa olen asuntolainan ottanut. Kumpikaan tapaus ei ollut tavanomainen vanhan asunnon kauppa (ensimmäinen oli asumisoikeusasunto ja toinen rs-kohde), joten tarjousta en päässyt jättämään.
Ensimmäisen asuntohaun aikaisia asiakirjoja en nyt nopeasti löytänyt. Muistini mukaan sain sieltä 3kk voimassa olevan kirjallisen lainalupauksen, jossa ehtona oli maksukyvyn säilyminen samana ja pankin hyväksyntä vakuudelle.
Jälkimmäisen asiakirjat löysin tallesta ja eipä siellä tosiaan mitään sitovia lupauksia annettu. Pankkiirilta sain jossain välissä suullisen kehoituksen, että nyt voi kauppasopimuksen allekirjoittaa.
(Heavy edit - kirjoitin aluksi ulkomuistista väärin.)
5 tykkäystä
Voi olla että näissä on eroja, itse olen aina pyytänyt ja saanut nimenomaan pankkia sitovan lainalupauksen. Ovat yleensä puolisen vuotta voimassa ja nimensä mukaisesti siinä pankki lupautuu antamaan lainan kun sovitun mukainen kohde sovitulta alueelta löytyy. Marginaali myös sovittu etukäteen. Todellinen korkohan määräytyy sitten kauppapäivän mukaan jolloin laina nostetaan ja tsekataan että mikäs sen hetkinen euribori onkaan.
5 tykkäystä
Maksumuurin takana, enkä tuota itsekään pääse lukemaan, mutta alkulauseista selviää jo olennainen:
Tuo Asuntosalkunrakentaja on muuten kohtuullisen mielenkiintoinen firma. Itse joskus pari vuotta sitten rekisteröidyin palveluun, ja samalla latailin jotain ekirjoja sieltä. Anteeksi, yritän välttää tällaista kielenkäyttöä, mutta ne olivat täyttä paskaa. Yhdessäkin opuksessa esim. seliteltiin tällaista: “Jos haaveilet yrittäjyydestä, voi verkostomarkkinointi olla sopiva ”välimalli” kohti yrittäjyyttä. Verkostomarkkinointia voi tehdä palkkatyön ohessa ja sen aloittaminen usein riskitöntä ja aloitusinvestoinnit todella matalat.” ja samalla joissain teskteissä vilisi vastaan eri verkostomarkkinointilafkojen linkkejä.
9 tykkäystä
Myös Talouselämässä oli juttu (ei maksumuuria) Espoon asunnoista.
Kerrotaan mm
-ennen 1,3 MEUR pyynti, kaupat 1,2 MEUR. Nyt <1 MEUR
-kysytyimmät rivarit ja OKT
-pienien ja uusien asuntojen kauppa jäissä
-yksiöidet ja kaksioiden myynti haastavaa, myös Espoossa
-kauppa vilkastunut kesäkuussa, “tuplaamme kesäkuussa sekä huhti/toukokuun myyntimme” / Sp-Kori Espoo
-kaupan tulppana myyntihintatoiveiden ja ostohintatoiveiden välinen iso ero
-12kk euribor noussut niin, että ennen reilu vuosi sitten 300.000 EUR annuiteettilainan sai 1200 EUR/kk, nyt tuolla 1200 EUR/kk saa 200.000 EUR lainan
7 tykkäystä
Asuntojuttuja lukiessa on hyvä myös miettiä asuntokaupan likviditeettiä, kuka nyt käy kauppaa?
Jos likviditeetti on hyvin matala, toteutuneista parista kaupasta saa hyvin otsikoita varsinkin kaikkia tavalla tai toisella liippaavalla alalla kuten asuminen.
Omistusasujalle kuten itselle, 90-luvun lopussa OKT:n ostaneelle ja sen jälkeen IT-kuplan. finanssikriisin, koronan, korkojen nousun jne kokeneelle kuukaustilastot ja vuosimuutokset ovat värähtelyä asunnon arvon nousujatkumossa (Espoo).
Uusia asuntoja on vielä rakennusputkessa, mutta uusia ei erityisesti aloiteta. Muuttovoittokunnissa (kuten Espoo) varanto purkaantuu aikaa myöden, kun
-uusia asuntoja ei tule
-korkokäyrä on saavuttanut huippunsa ja näkymä on laskeva korko tai ainakin stabiili taso
-inflatooriset ihmisen kustannuksia nostaneet asiat kuten energia ja ruoka ehkä laskevat, ja palkankorotukset nostavat tuloja
-rakentamisen kustannukset ehkä vähän laskevat, tai ainakin piikit höylätty pois. Tosin palkat vaan nousevat.
Juuri nyt, ns romahtaneeseen hintaan myyvät kenen on pakko
-muutot: tosin välirahan pitäisi olla entiseen tapaan ns jiirissä. Minkä nykyisen myydessä menettää, sen uuden ostossa hyötyy. Ainakin jos asunnon koko ei radikaalisti pienene
-erot: epäsopuisassa erossa voi olla kiire
-rakennusyhtiöt: yrityksen likviditeetti voi pakottaa myynteihin
-kustannusten nousut; rahat eivät riitä nousseisiin vastikkeisiin ja lainan lyhennyksiin. Tosin lyhennysvapaita pankit myöntävät. Kiinteässä tasaerälainassa jota olen kuvitellut yleiseksi lainaksi - kk erä ei muutu, vaan maksuaika pitenee korkojen roolin noustessa
Toisaalta, kuka ostaisi nyt asuntoa:
-opportunistinen tarjoaja näkee hyvän mahdollisuuden tehdä elämänsä kaupat, jos löytyy epätoivoinen myyjä
-asuntosijoittaja jolla on likviditeetti kunnossa voi tehdä hyviä kauppoja
-väliraha-asunnonvaihtajat, ja pakkotapaukset kuten erot
No, ainahan asuntomarkkinoilla kuten osakemarkkinoilla on huipulla hintatasoja jotka joissain kohteissa ovat kunnossa, ja joissain pielessä. Pielessä olevat hinnat oikeistaan laskumarkkinoilla.
Itsekin ihmettelin tuossa naapuritontilla paritaloja 6000 EUR/neliö vuokratontilla jo viimevuoden puolella. Toki hyvikseni laskin mitä oma asunto olisi tuolla hintatasolla, mutta tietenkin tiedostin että hintataso ei ole järkevä näillä nurkilla. Kohdetta ei ole aloitettu, mutta jos olisi, voisi otsikoida:
“Karmea romahdus, Espoonlaisen asunnon hinta alas 25%”
11 tykkäystä
Yksi asia mihin itse kiinnitän huomiota, on ostettavan osakemäärän suhde asunnon kokoon. Jossain taloyhtiöissä osakemäärä suhteessa neliöihin on identtinen asuntokoosta riippumatta. Toisessa taas pienen kämpän osakemäärä on suhteessa todella merkittävästi suurempi kuin suuressa asunnossa. Tulevien taloyhiöremonttien rahoittamisen kannalta tuo on aika merkityksellinen asia.
Eikö remontit yleensä jyvitetä yhtiöjärjestyksen mukaisten neliöiden mukaan, ei osakkeiden määrän? Noin ylipäätään remonttikulut eivät aina jakaudu arkijärjellä tasaisesti, sillä esim. parvekeremontteihin joutuvat osallistumaan myös ilman parveketta olevien asuntojen omistajat (jos yhtiöjärjestyksessä ei toisin ole sanottu tai jos kaikkien suostumuksella ei ole toisin päädytty), mutta tämä lienee jokaisella tiedossa.
Mulla on muuten erikoinen tapa kiinnittää taloyhtiön papereissa huomiota aika toisarvoiselta tuntuviin asioihin. Jossain yhtiössä esim. parkkipaikkojen vuokraamisessa omistusasujat voi olla aika räikeällä tavalla asetettu vuokralaisten edelle. Toisessa taas kerätään erilaisia lisämaksuja (vaikkapa laajakaistamaksu), vaikka yhtiöjärjestys ei niitä tunne. Tuollaiset pieniltä tuntuvat asiat ovat signaaleja siitä, että taloyhtiössä ei tunneta lainsäädäntöä, tai sitten siitä ei välitetä. Ja huono hallinto on asia, jota ei pidä koskaan väheksyä. Seuraavan kerran sen ongelmat voivatkin tulla sittten vastaan vaikka väitellessä taloyhtiön kanssa siitä, onko joku korjaus yhtiön vai osakkaan vastuulla.
Hyvä huomio tämä autopaikkakysymyskin. Tuolta osin lainsäädäntö taitaa edellyttää tasapuolisuutta, joten voi olla, ettei vuokralaisten eriävä kohtelu edes kestäisi oikeudellista tarkastelua. Mihinkään riitaiseen yhtiöön en ikinä haluaisi osakkaaksi.
2 tykkäystä
Melko kattavassa listassasi oli kieltämättä sijoittajafoorumille sopivalla tavalla lähdetty oman asunnon etsinnän kanssa liikkeelle samoista ajatuksista kuin sijoitusasunnonkin kanssa. Etenkin asunnon sijainnin suhteen omat tarpeet voivat kuitenkin olla vahvasti erilaiset kuin sijoitusasuntoa - siis sitä oman arvion mukaan parhaiten tuottavaa ja helpoiten hallinnoitavaa - ajatellen. En minä ainakaan perheeni kotipaikkaa ole valinnut sen perusteella, paljonko ajomatkaa keskustaan on. 
3 tykkäystä
Tämä onkin sitten ihan merkittävä huomio, että lainalupaus on syytä pyytää kirjallisena. Muistan yhden tuttavapariskunnan vuosia sitten kokeneen sen, että pankki muutti kesken kaiken mielensä. Saattoi osua finanssikriisin pahimpiin hetkiin tai johonkin muuhun erikoistilanteeseen, mutta yllättäviä ongelmia heille tuli, vaikka etukäteen olivatkin lainalupauksen hakeneet.
Pariin kertaan omia lainoja kilpailuttaessa niin sanottu oma pankki on antanut yhtä hyvän tarjouksen kuin kilpailijat, joten ei ole tullut muiden pankkien kanssa käytyä kuvioita läpi. Lainalupaus on kuitenkin ollut vain suullisesti kerrottu. Vaimon kanssa ensimmäistä yhteistä asuntoa ostaessa pankki jopa ohjeisti tekemään tarjouksen ehdollisena, mitä vasta jälkikäteen hämmästelin (kun kerran lainaa oli jo luvattu ja kohdekin oli etukäteen pankilla tiedossa).
5 tykkäystä
Kiitos kaikille erinomaisista vastauksista! Tässä tuli hyviä pointteja esille ja täytyy pitää nämä mielessä kun alkaa sopivaa asuntoa etsimään. 
Tämä on ehkä turhan yleistetty kysymys ja yhtä oikeaa vastausta on varmasti mahdoton antaa, mutta millä tavalla mielestänne tuleva putkiremontti pitäisi arvottaa asunnon myyntihinnassa? Jos ajatellaan esimerkiksi skenaario, jossa 70-luvun kerrostaloon on tulossa noin 6 vuoden päästä putkiremontti niin mitkä ovat tärkeimmät seikat, jotka tässä kannattaa ottaa huomioon ennen kuin edes harkitsee vanhan kerrostaloasunnon ostamista?
2 tykkäystä
Putkiremontin kustannus tulisi olla pois tarjottavasta hinnasta ja linjassa mielellään jo putkiremontoidun vastaavarakenteisen naapuritalon toteutuneisiin kauppoihin.
Esimerkin omaisesti: Naapuriin tehty PR ja siitä on myyty hintaan 300.000eur, niin silloin omatarjous 300.000 vähennettynä sillä putkiremontin hinnalla 500-1200eur/m2.
Kovin yleisesti tämäkin. Lisäksi tulisi vielä jotenkin saada tietoon, että saako As oy lainaa putkiremonttiin ja minkö verran ja onko talossa maksukykyistä asiakasta. Lisäksi katsoa myös muut remonttitarpeet ym eikä tuijottaa pelkkiä putkia.
Vielä yleisenä huomiona historiassa toteutuneisiin hintoihin pohjautuen, että ihmiset maksavat säännöllisesti liikaa putkiremonttia odottavasta talosta. Ei sieltä ole ollut pihviä ole saatavissa, kun joku on aina valmis maksamaan liikaa. Suhteessa saat siis asunnon halvemmalla, kun joku muu on omistanut asunnon putkiremontin ajan ja kaikki kustannukset ovat tiedossa.
10 tykkäystä
Helsingin Lauttasaaressa on paljon 70-luvun taloja. Moneen on juuri tehty, tekeillä tai tulossa putkiremontti. Hintaa näihin on tullut 1000-1100e/m2 kohteissa johon olen tutustunut. Monesti tehty samalla muutakin, kuten uusittu hissit, salaojotus tai uima-allas osasto.
5 tykkäystä
Yksi yksinkertainen vinkki ensiasunnon ostamiseen: lähde vain jostain liikkeelle. Ota tuntumaa, jotta osaat oikean eteen sattuessa selvittää olennaiset asiat nopeasti.
Ota tuntumaa käymällä asuntonäytöissä, vaikka kyseinen kohde ei kaikista kiinnostavin olisikaan. Kysele välittäjältä ja kuuntele mitä muut kysyvät. Näin alkaa nopeasti syntymään lista asioista, jota selvität jokaisen tulevan näytön yhteydessä.
Kysy näytöissä kaikki paperit asuntoon ja taloyhtöön liittyen. Lue ajatuksella läpi ja kysy välittäjältä tyhmiäkin, jos kaikki ei ole selkeää. Näitä ovat mm. tilinpäätökset, talousarviot, isännöitsijätodistus, mahdolliset kunto ja korjausselvitykset, kosteusmittaukset ja uudemmissa kohteissa (< 10v) tehdyt takuukorjaukset. Myös mahdolliset riidat rakennuttajan kanssa tarkuukorjauksista.
Talousarvioista yllä ei tainnut olla mainintaa? Niistä selviää hyvin selkeästi miten budjetoinnissa on onnistuttu. Miten hallitus ja/tai isännöitsijä on perillä kuluista ja niiden muutoksista. Kaikissa taloyhtiöissä on viime vuosina kustannukset nousseet, mutta on eri asia jos budjetti on jäänyt 5% kuin 30% vajaaksi (sellainenkin vastaan tullut).
Vuokratonttia pidetään monesti mörkönä, mutta minusta se ei sitä aina ole. Riippuu vuokran koosta, ehdoista sekä sopimuksen pituudesta. Vuokra on useimmissa ilmoituksissa sisällytetty hoitovastikkeeseen. Jos Helsingin HITAS asunnot kiinnostaa ovat ne aina vuokratontilla, mutta pääosin vuokra on kohtuullinen ja vuokra-aika todella pitkä. Helsingin Lehtisaaresta saa tällä hetkellä edukkaita asuntoja lähellä merta, johtuen massiivisista tonttivuokran korotuksista. Esimerkki siitä, miksi vuokratontti tulee miettiä tarkkaan. Valinnaisessa vuokratontissa saattaa olla vain tietty päivä tai päivät vuodessa, kun lunastus mahdollista tehdä.
Mitä kannattaa nyt korkeiden korkojen aikaan huomioida: koska asunto vapautuu? Nollakorko-aikaan on ollut no-brainer ottaa vaikka lyhennysvapaata pari kuukautta kunnes asunto kaupanteon jälkeen vapautuu. Nyt saatat joutua maksamaan toista tonnia/kk korkoja asunnosta, missä et pääse asumaan. Tähän voi yrittää ehdottaa hinnanalennusta xxxx€/kk tai härskisti ehdollisessa tarjouksessa ilmoittaa että asunto vapautuu viimeistään 30 päivää kaupanteosta. Myyjälle vaikka hetkeksi vuokralle meno ei ole kummoinen kustannus, vaikka vaivaa toki.
4 tykkäystä