Osakesijoittaminen

Asuntojen arvostustaso

Jotenkin vaikuttaa, että asuntojen hinnat on karanneet politiikalta suojassa olevien tuottovaatimusten yläpuolelle.

Vuonna 1980 Tapiolasta sai kaksion 36 suomalaisen keski-bruttopalkalla.
Vuonna 1995 Tapiolan kaksio maksoi 29 keskimääräisen bruttopalkan verran.
Vuonna 2019 Tapiolan kaksio maksaa yli 100 keskimääräistä suomalaisen keskipalkkaa.

Herääkö ajatuksia?

Oma ajatukseni on, että pks:n asunnoissa on vähintään 40% kupla, joka puhkeaa joskus. Rinne ainakin yrittää sohia neulalla…

10 tykkäystä

En tiiä tuosta tendenssistä, mutta sain just myytyä kämpän Olarista, Espoosta. Myin n. 20% alle lähihistorian, koska uumoilen että hinnat eivät ainakaan tule nousemaan lähivuosina.Aattelin, että ei kannata jäädä odottelemaan uutta noususuhdannetta tossa jutussa- vaikka kirvelikin tappio.

2 tykkäystä

Juu olen samaa mieltä, että asuntojen hinnat paikkakunnilla, joilla on kysyntä&kasvuta, ovat karanneet käsistä.
Siis kasvavassa pikkukaupungissa maksaa asunto 5000€ neliö.
Sitten ihmetellään kun nuorenparin aloittaa omakotitalolle kun se maksaa vain 300te.

Ja liikemiehet tehneet liian hyviä tilejä tonttikaupoilla yms. Onneksi edes Nuorisosäätiön juhlat ovat ohi ja menneitä poliisi tutkii. On ollut villiä menoa ja mukana ansaintaketjussa yllättäviäkin korkea profiilin toimijoita, tokihan se raha kelpaa isoillekkin.

Mutta olen siis samaa mieltä, että tulee aika kun hinnat laskee jyrkemmin ja laajemmin kuin nyt.

Toinen näkökulma asuntojen hintojen kehitykseen:

80 luvun lopun asuntojen hintakupla oli kyllä varsin ainutlaatuinen massiivisuudessaan.

Isäni myi vuonna 1989 maatilansa ja osti ”hyvän” sijoitusyksiön hämäläisen pikkukaupungin ydinkeskustasta.
4-5 vuotta myöhemmin samasta talosta myytiin samanlainen yksiö lähes 60% halvemmalla mitä isäni maksoi.

Inflaatiokorjattuna asunnon arvo ei ole koskaan saavuttanut lähellekään samaa tasoa mitä se maksoi kohtalokkaana kauppapäivänä vuonna 1989.

Jotta omaisuus olisi säilyttänyt arvonsa inflaatiota vastaan, asunnon arvon olisi vuonna 2013 pitänyt olla 90 000 euroa.
Ei ollut, myin sen hintaan 58 000 euroa, mikä oli kelpo hinta alueen verrokkeihin nähden. Siinä tuli yli 30 000 euroa ”takkiin” inflaatiolle.

Tänään samasta asunnosta pitäisi saada 93 tuhatta euroa, jotta se olisi säilyttänyt inflaatikorjatusti arvonsa tuolta kuplahuipuista. Eipä tietenkään saa. Hinnat pyörivät edelleen siellä 50-60 tuhannen euron välissä.

Jos olisi onnistunut vuonna 1994 ostamaan 2 yksiötä samasta talosta aivan lamarotkon pohjalta ja absoluuttisen pohjahinnoin, niiden arvo olisi kehittynyt suotuisasti. Ei paljoa, mutta kuitenkin.

Yhteisarvoltaan 320000 markan lama-asuntojen hinta olisi tänä päivänä noin 110000 euroa, mikä on 10 tuhatta euroa per asunto inflaatiokorjattua ostohintaa korkeampi.

Eli aivan pahimmasta laman pohjasta ostaen, on päässyt noin 0,3% inflaatiota korkeampaan arvonnousuun. Se ei ole kovin korkea arvonkasvu.

Summa summarum. Keskimäärin asuntojen hinnat ovat inflaatiokorjattuna laskeneet pikkukaupungeissa viimeiset 30 vuotta. Tämä on yksi syy, miksi en ole halunnut itse koskaan sitoa pääomiani asuntoihin.

Edes laman pohjilta ostaen, ei ole päässyt tekemään kunnon ”tiliä” arvonnousulla. Vuokraaminen on toki tuotoissa se oleellinen asia, mutta jos on kuvitellut asuntojen hintakehityksen olleen suotuisaa viimeiset 30 vuotta, niin ei ole ollut. Inflaatiolle on jääty ja kunnolla.

2 tykkäystä

Käsittääkseni pisin luotettava data asuntojen hintakehityksestä löytyy hollannista 1700-luvun alusta lähtien. Pitkällä tähtäimellä hintataso on noudattanut yleistä ansiotason kehitystä, mutta luottosyklien ollessa pitkiä tämä monesti unohtuu. Länsimaissa korot ovat tulleet alas 80-luvulta lähtien, joka on heijastunut asuntojen hintoihin

No korot eivät enää juurikaan laske. Tältä osalta lisäpontta markkinoille ei enää tule, vaan nyt pitää tulotason nousta tai laina-aikojen pidentyä

Vaikka korot eivät laskisikaan, niin keskuspankeilla on paljon mahdollisuuksia lisätä rahaa taloudessa. Korkotaso ei oo mitenkään rajottava asia tuossa. Esim. helikopterirahaa ei ole vielä käytetty. Se on ihan mahdollinen kun keskuspankit ovat näin elvytysorientoituneita. Se olisi jopa kaikista paras ja tasapuolisin elvytyksen toteuttamisessa. Lisäks se lois vähiten vääristymiä talouteen. Kaikki elvytys on näin pitkään jatkuessa ongelmallista, mutta helikopteriraha olisi vaihtoehdoista paras, jos elvyttää pitää.

Suurin syypää asuntojen hintojen nousuun on keskuspankit. Toinen merkittävä syy on kaupunkien kykenemättömyys kaavottaa tarvittavia määriä tontteja. Tonttien hinnat on ihan järkyttävissä hinnoissa osin keskuspankkien takia ja osin rajallisen tarjonnan takia. Lisäks asuntolainan korkovähennysoikeus on nostanut hintoja. Onneks siitä päästään nyt eroon.

Pk-seudulla saat asunnolle kuin asunnolle n. 700e/kk vuokratuoton ihan valtion takaamana. Tällasessa korkoympäristössä ei ole ihme, että asuntojen hinnat nousee, jos varma tuotto on tiedossa. Tähän kun vielä yhdistetään se, että asuntoja ei ole tarpeeksi hyvillä paikoilla kaavotuksen takia, niin yhtälö on valmis.

Lisäks vähän ihmettelen niitä väitteitä, että nyt muka rakennettaisiin liikaa. Nyt ei todellakkaan rakenneta liikaa asuntoja kasvukeskuksiin vaan jopa liian vähän. Ongelma vain on siinä, että tontimaan hinta ja rakennusmääräykset nostavat hintaa niin suureksi, ettei ihmisillä oo varaa niihin uusiin asuntoihin.

Rakennussektorin ylikuumentumista selittää osittain se, että rakentaminen oli pitkään alamaissa ja rakentamiskapasiteettia ei vain ole ollut tarpeeksi tällaseen määrään nähden. Alotettujen asuntojen määrä ei ole ollut mitenkään kestämättömän suuri.

Kaikki asiat ovat olleet siis asuntojen hintojen kallistumisen puolesta. Tähän tuskin on mitään nopeaa ratkaisua tulossa ja varmaan jatkaanousuaan, niin kauan kun keskuspankit ovat elvyttävällä linjalla. Ainiin, mutta koska inflaatio ei nouse, niin ei ongelmaa. Asuntojen hintojennousuahan ei luollisestikkaan sellaisenaan sisällytetä inflaatioon.

2 tykkäystä

Juu, toisin oli ennen, sedän aktiiviaikaan. Nuori, korkeakoulusta vastavalmistunut sai helposti oman pikkuasunnon ja lainaakin oli vain kohtuullisesti. Nyt sedän lähipiiristä 2v. sitten valmistunut uraraketti sai juuri ja juuri ASP-säästettyä oman pikkuyksiön melko kauaksi Helsingin keskustasta 60-luvun kerrostaloon ja velka pursuaa ylös hiusrajaan asti. Sääliksi käy nykynuoria …

Masse-setä, FA, insinööreillä on liian pienet palkat tai asunnot ovat liian kalliita

2 tykkäystä

Bloombergin aamukatsauksessa oli tänään juttu maista, joissa on suurin riski asuntokuplalle:
https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-07-12/canada-new-zealand-show-signs-of-housing-bubble-says-study

Jutussa oli seuraava taulukko

Suomessa asuntojen hintataso näyttää siis pysyneen samoilla tasoilla viimeiset vuodet (taulukossa vertailuvuotena 2015). Länsinaapuri pääsi hienosti korkealle sijalle vaikka siellä viime vuonna hinnat hieman ehtivät jo laskea :slightly_smiling_face:.

4 tykkäystä

Bongattiin 5 km päässä asuinkaupunkimme keskustasta aivan mahtavassa maalaismaisemassa sijaitseva kiinteistö upeilla näköaloilla ja taulumaisilla maisemilla. Hintalappu noin puolet nykyisen asuinkiinteistömme arvosta.
Tontti aikalailla tasan 10 kertaa nykyistä suurempi.

Ex-temporee meni okt myyntiin. Arvelen tosin, että ostajia ei ole jonoksi ja asuinpaikan vaihtaminen jää haaveeksi.
Talouden tilan huolestuttavat uutisoinnit hidastaa ymmärtääkseni nyt jo kiinteistökauppaa.

Valokuvaaja kävi maanantaina.

5 tykkäystä

Hyvä Inderes-podi aiheesta Kiitos @Sauli_Vilen ja @Jesse_Kinnunen Jäin vaan miettimään seuraavaa skenaariota. Negatiiviset korot nostaa samaan aikaan asuntojen arvoa ja vähentää vuokra-asujien määrää. Näistä ensimmäinen on positiivinen asia asuntorahastoille ja toinen negatiivinen. Tällä hetkellä kuitenkin elämme tilanteessa, jossa ensimmäisen vaikutus on merkittävästi suurempi kuin toisen joten nettovaikutus on positiivinen asuntorahastoille.

Kysymys: voisiko käydä niin että jälkimäinen asia kasvaisi ja vuokra-asunnot alkaisi jäädä tyhjilleen ja se aiheuttaisi negatiivisen kierteen?

1 tykkäys

Joo, näinhän se nykyään menee. 5km ratkaiseva! Ja kilometrien merkitys kasvaa expoon niiden lisääntyessä: Helsinki 30m2 yksiö vanhasta kerrostalosta 200k€; Jäminkipohja 24 x 30-50m2 kerrostaloasunnot (eli koko kerrostalo!) 150€ !!!

Masse-setä, FA, oi aikoja, oi tapoja. Ei naurata yhtään

2 tykkäystä

Tätä kaupungistumista ruokkii pitkälti tämä älytön asumistukijärjestelmä!
Yli 2 miljardia asumistukia vuodessa… podissa sanottiin, että ”meillä on miljoona asuntoa väärässä paikassa”.
Minun mielestäni meillä on lähes miljoona ihmistä väärässä paikassa (toisten piikkiin).

Asuntolainojen korkovähennystä ollaan asteittain poistamassa ja sama pitäisi tehdä asumistuille, pois lukien opiskelijat (ehtona opintojen suorittaminen aikataulussa).

8 tykkäystä

Juu, on se aika kumma, että iso osa ihmisiä (itse ansaitut tulot 0 eeroa/vuosi) voi asua Helsingin parhailla paikoilla (kävelymatka Stokkalle) ihan ilmaiseksi, mutta jos alat vähänkin tienata, niin tervemenoa 60-l. esikaupunkibunkkeriin a’ la DDR… Ja bonuksena 200k€ asuntovelat niskassa pelkästä hikisestä yksiöstä.

Masse-setä, FA, puoli Suomea mars Jäminkipohjaan :classical_building:

5 tykkäystä

Onhan se toki vähän niinkin, että osattomuus tuppaa kasautumaan. Asumistukijärjestelmä tukee osaltaan sitä, että Suomessa ei ole esim. ghettoja. Näin rikkaat ja köyhät asuu samoissa kaupunginosissa ja taloissa, mikä on vaan ja ainoastaan myönteinen asia.

1 tykkäys

Juu näinkin. Mutta rajansa kaikella. Kyllä Helsinkiin töihin tulevan sairaanhoitajan pitää pystyä asumaan vuokralla Helsingissä, vaikkei saa mitään tukia. Nyt ei aina pysty - paitsi jos heittäytyy osattomaksi ja jää kaupungin huomaan.

Masse-setä, FA, palkalla tultiin ennenkin toimeen ilman tukiaisia

1 tykkäys

Taulukko ei ota huomioon alueellisia eroja. Mutta kaupungistumisen myötä, ,mahtaako kasvukeskuksissakaan tai Hki 001x0:ssakaan olla kuplaa?

No työssäkäyvälle sairaanhoitajalle ei edes makseta asumistukia. Ainakin jos työsuhde on ihan TES:n mukainen. Tulokattohan noissa asumistuissakin on.

1 tykkäys

Niinpä! Palkka kuopassa ja vuokra katossa eikä mitään asumistukea. Sinne vaan DDR-betonilähiöön “omistusyksiöön” yövuoron päätteeksi. Syvä kumarrus heille työn raskaan raatajille.

Masse-setä,FA, helpotus odottaa vain jos heittäydyt kaupungin hoiviin

3 tykkäystä

Kiitos palautteestasi! Kyllä mielestäni on todennäköistä, että vuokra-asuntojen kysyntä Suomessa vähenisi, jos Suomessakin saataisiin asuntolainaa negatiivisella kokonaiskorolla (marginaali+viitekorko). Pitää kuitenkin muistaa, että Suomessa pankit ovat mm. historiallisten syiden takia suhteellisen varovaisia lainoittajia eivätkä he myönnä lainaa kenelle vain. Podissa mainittu Jyske Bankin asuntolaina negatiivisella marginaalilla toimii niin, että lainaa pitää yhä jatkuvasti lyhentää ja pankki perii yhä palvelumaksuja lainasta. Käytännössä velallinen ei siis saa jatkuvasti rahaa tililleen pankilta, vaan laina lyhenee hieman suuremmalla summalla kuukausittain kuin mitä asuntovelallinen oikeasti maksaa lyhennyksiä.

Vaikka Suomessa mentäisiin negatiivisten kokonaiskorkojen asuntolainoihin niin Suomessa pankit arvioisivat silti asiakkaiden lainanhoitokykyä tarkkaan (laina pitää yhä maksaa takaisin) ja lisäksi Suomessa on käytössä lainakatto, mikä rajoittaa lainojen myöntämistä. Erityisesti näiden takia vuokra-asuntojen kysyntä tuskin aivan radikaalisti romahtaisi tässä skenaariossa. Voitaisiin kuitenkin hyvin nähdä vuokratasojen laskua.

2 tykkäystä

Artikkeli aiheesta.

Jäi tänne kertomatta miten meidän oman talon kaupassa kävi:
Omakotikiinteistö ehti olla myynnissä 13 vuorokautta kun se ostettiin täyteen hintaan. Tuon 13 vuorokauden aikana meille toimitettiin 6 tarjousta, joiden perään vielä se viimeinen, eli täyden hinnan tarjous.

Aika vaivatonta ja helpohko kymppitonni myös välittäjälle.

Näin ne rattaat pyörii.

5 tykkäystä