Tahkola nyt oli yksi sivuhuomio. Kiinnitin siihen itse huomiota siksi, että kyse on pohjanmaalaisesta tietyn uskontokunnan suvusta, samoja taustoja ja kytkyjä kuin Toivon pääomistajilla ja Toivon hallituksessa istuu yksi Tahkola. En mielelläni tee kytkyä uskonnon ja bisneksen välillä, mutta varsinkin kiinteistöjen ja rakentamisen parissa kytky tapahtuu nimenomaan kulttuurin kautta.
Se olennainen: olisi kiva kuulla hyvästä hallinnosta ja esim. hankintatavasta, ruohonjuuri esimerkkinä vaikka siitä, että gryndikohteenkin isännöinti kilpailutetaan. Viime vuosina on kuullut paljon erilaista ja huolestuttavaa yksityiskohtaa. Hyvä hallintohan on olennaista ihan jo EIB:n lainojen vuoksi.
En tiedä mistä näitä tietoja ja käsityksiäsi revit. Löydät esim viime vuoden q1 esitysmateriaalista listan 2019-2022 kiinteistömyynneistä, josta näkyy että kauppahinnat ovat olleet kaikissa tasevaluaatioita korkeampia. Nämä ovat tietty historiaa ja nyt mennään ihan eri tuottovaateiden aikaa.
Samasta paikasta: katsauksista ja vuosikertomuksista. Paria vuotta tarkemmin ilmaistuna toista vuotta, hyvä että olet hereillä. Taulukkoon, mihin viittasit, olisi kiva saada jatkoa kun tuo 2022 jälkimmäinen puolisko ja tämä vuosi ovat ainakin minulle epäselviä. Vuoden alussa tästä oli toki keskustelua ja arvuuttelua foorumilla.
Aiempaan keskusteluun mittareista, yksi aika mielenkiintoinen voisi olla historiallisesti kumuloituva luku tai arvo joka kertoo, mikä osa taseesta on tullut läpi tästä “kolmivaiheisesta” liiketoimintamallista ja mikä jotain muuta.
Olisi mukava kuulla rakentamisen kuulumisia alan sisältä samalla, kun mediasta pitää huolta kuluttajan pelottelusta.
Miltä aloituspanokset ja niiden lyhyen aikavälin tuleva kehitys vaikuttaa? Joko omakustanne tasot alkaa miellyttämään, että pääsette H2 osalta käynnistämään hankkeita, kuten olette alkuvuodesta ohjeistusta annattaessa suunnitelleet ja arvioineet?
Vuokrausasteessa ihan havaittavaa laskua, jännä nähdä mihin tasaantuu pidemmällä aikavälillä.
Ihan mielenkiintoinen avaus tämä uusi Kiinteistöjen erikoistilanteet -yksikkö. Tavallaan tunnistan markkinaraon tällaisellekin toiminnalle, mutta ainakin ensifiilis on kyllä se, että puuhamiehillä on ollut liikaa ylimääräistä aikaa, kun perusliiketoimintaa ei voida takoa pää märkänä.
Hyviä diilejä voi erikoistilanteissa olla saatavissa, mutta vaikea nähdä tämän muodostuvan mitenkään merkittäväksi tekijäksi liiketoiminnan kannalta. Pahimmillaan strategian fokus hajautuu ja karkaa silmistä. Toivottavasti ei.
Nytkö niitä saneeraustaseisiin hyökkäyksiä alkaa tulemaan, kuten alkuvuodesta arvelin.
@Matias_Arola Koitahan udella tarkasti webcastissa tuosta uudesta Erikoistilanne liiketoiminnasta. Miten rahoitusrakenne muodostuu? Jos ennakkomyytyjä gryndejä, niin muodostuuko rahoitus 100% pankkirahoituksella ilman opoa? Millaista kehityskatetta Toivo tavoittelee näissä?
Itse en olisi vuokrausteen laskusta kovinkaan huolissani. Q2:lla valmistui kuitenkin melko iso määrä asuntoja suhteessa koko salkkuun.
Tyhjän talon vuokraaminen kerralla on aina haastavampi urakka etenkin tässä vuokramarkkinassa missä tarjontaa riittää. Talot kun on kerran saatu täyteen niin siitä eteenpäin korkean käyttöasteen ylläpitäminen helpottuu.
Tuo uuden liiketoiminnan avaaminen aiheuttaa kyllä hieman kaksijakoisia fiiliksiä. Toisaalta samanlaisia mitä nostit esille. Toki asiaa voidaan myös ajatella niin, että johto etsii aktiivisesti muuttuvassa markkinassa uusia mahdollisuuksia millä voi tulosta tehdä. Aktiivinen oma-aloitteinen ote on usein parempi kuin passiivinen odottelu missä odotellaan vain parempia aikoja tekemättä mitään. Riski on ehkä tuossa fokuksen hajautumisessa.
Tämänpäiväisissä materiaaleissa mainitaan, että pankkirahoituksen pituus on 5-10 vuotta ja pankkirahoituksen lyhennysohjelmat 15-20 vuotta.
Tämä hämmentää itseä Tarkoittaako tämä sitä, että rahoitusta nostetaan 5-10 vuoden aikana ja takaisinmaksu alkaa 15 vuotta lainan ensimmäisestä nostopäivämäärästä?
Eiköhän se tarkoita sitä, että lyhennysohjelma on laadittu 15-20 vuoden takaisinmaksuajalla, vaikka laina sitten erääntyykin (uudelleenjärjestettäväksi) n. puolivälissä maksuohjelmaa. Perinteinen kuvio kiinteistölainoituksessa.
@Matias_Arola on tehnyt uuden yhtiöraportin Toivosta.
Toivon Q2-tulos osui odotuksiimme. Laskimme kuitenkin ennusteitamme H2’23:n ja ensi vuoden osalta selvästi ja ennustelaskut selittyvät pääasiassa tekemällämme tuottovaatimustarkastelulla. Yhtiön ja koko asuntosektorin lyhyen aikavälin näkymät ovat edelleen epävarmat, mutta mielestämme matalalle painettu arvostus pitää tuotto/riski-suhteen positiivisena.
Kiitokset @Matias_Arola :lle hyvästä raportista ja etenkin edelleen rohkeudesta ennusteiden osalta olla niin eri linjoilla yhtiön oman ohjeistuksen kanssa.
Olemme tarkastelleet Toivon arvostusta SOTP-laskelman, lähimmän verrokkiyhtiö K-Fastigheterin arvostuskertoimien ja vuoden 2024 NAV-ennusteemme nykyarvon kautta.
Vaikka välillä oot sanonut, ettei Toivon liiketoimintamalli, niin uniikki ole ja kehittämis/rakennuttamis-toimintaa tekevät myös muut kiinteistösijoittajat, niin kyllähän tuo K-Fastin pitäminen lähimpänä verrokkiyhtiönä ehkä sitä liiketoimintamallin uniikkiuutta lopulta korostaa. Toisella kuitenkin tähän markkinasuhdanteeseen taakkana taseessa elementtitehdas ja toisella ei
Eilen on nähtävästi myös sovittu markkinatakaussopimus. Tavoitteena 4 % spreadi. En vastusta . Pikemminkin peukutan . Tämä palvelee piensijoittajaa… vaikka en toki mitään veivaamista osakkeella teekään…
Ehkä vähän turhan provosoivaa on puhua mikkihiirirahasta. Kyllä se ihan todellista rahaa on jos kohteet saa myytyä tasearvoihin, ja näinhän Toivo on historiassaan onnistunut tekemäänkin. Nykyinen markkinatilanne vaan ei mahdollista kovinkaan järkeviä myyntejä omasta taseesta, joten on selvää että lähiaikojen tuotot tulevat siltä puolelta olemaan vaatimattomia ja koostuvat lähinnä suoraan myyntiä varten rakennetuista kohteista ja tietenkin arvonlaskuja pitänee kirjata kuten Matiaskin ennustaa.
Yhtiö pyrkii paikkaamaan tilannetta korottamalla vuokria lähemmäs markkinahintoja joka tietenkin aiheittaa ylimääräistä vaihtuvuutta ja pakottaa antamaan määräaikaisia alennuksia vuokrasuhteen alkuun.
Tähän liittyen olisi oikeastaan kysymys @Markus_Myllymaki että miksi teidän omilla sivuilla kaikkien kohteiden osalta kerrotaan että vapaita kohteita ei ole?
ja silti niitä löytyy mm.
Näytätte myös kohteiden osalta kotijonon/kotilistan, joka vaihtelee 0-481 välillä. Onko tuo lukema kaikki kohteesta joskus kiinnostuksen esittäneet vai jokin aktiivinen jono jota ylläpidetään?
Kiitos kysymyksestä. Luonnollisesti vapaita kohteita ja vaihtuvuutta on. Parhaiten vapaata asuntomäärää pääsee seuraamaan esim. Vuokraoven tai oikotien kautta laittamalla vapaaseen hakuun Toivon. Silloin haulla löytää kaikki Toivon vuokralle tarjoamat kohteet. Toki asunnot saadaan yleensä vuokrattua ja ilmoitettua irtisanomisajan aikana. Vuokranantajat ovat yrittäneet taistella portaaleja vastaan ilman menestystä. Lähes kaikki vuokralaiset löytävät uuden vuokrakodin nimenomaan portaaleiden kautta. Pyrimme olemaan portaaleissa erinomaisia. Hyvät ilmoitukset, houkuttelevat kuvat ja nopea kohteiden lisääminen on ollut vahvuutemme. Tämän vuoksi nettisivuilla olevien vapaiden asuntojen päivittäminen ei ole tarjonnut oikeaa tuotto/panos suhdetta.
Osaisiko joku avata tätä vielä vähän tarkemmin, että mitä tää markkinatakaussopimus tarkoittaa? Hyödyt ja haitat yhtiölle sekä osakkeenomistajille.
Noi Erikoistilanteiden liiketoimintayksikön konkreettiset tavoitteet jäi vähän sumeiksi, eli millaisia taloudellisia tavoitteita Toivolla on yksikön osalta. Toivottavasti raportoivat yksiköstä jatkossa vähän tarkemmalla tasolla. Ymmärrän ja uskon, että erikoistilanteita tulee eteen, mutta sitten tulevaisuus näyttää, että miten erikoisia tilanteet on suhteessa strategiaan (investori86 puhui fokuksen hajautumisesta).
Positiivista tulosjulkkarissa oli kyllä aloitettujen asuntojen määrä. Ei helppoa saada aloituksia liikkeelle tällä hetkellä ja hyvä, että tuon määrän ovat saaneet käyntiin.
Portaalien mukaan ootte saanu tänä vuonna hyvin kaupaksi valmista gryndiä Kuinka hyvin esimerkiksi Piippuhyllyn ja Neliapilan kohteiden pyynnit ovat pitäneet vai oletteko joutuneet joustamaan paljon kauppahinnoissa?
Kiitos hyvästä kysymyksestä. Tiedot on saatavissa kiinteistövälittäjienkin käytössä olevasta kauppahintatyökalusta, niin pystyn vastaamaan kysymykseen.
Alennukset ovat hyvin projektikohtaisia ja vaihtelevat. Iso osa asunnoista on mennyt pyyntihinnalla ja korkeimmillaan alennuksissa on puhuttu noin. -5 % tasosta.
Yleisesti olemme tyytyväisiä siihen, että tavara kiertää hyvin. Myymättömiä valmiita asuntoja ei ole juurikaan. Olemme onnistuneet tekemään omistusasujille järkevän hintaisia asuntoja, ja pääsääntöisesti kohteet ovat perheasuntoja, joiden kysyntä on paras asuntotyypeistä.
Vaihto-omaisuudesta on nyt pidettävä hyvää huolta! Sinne ei saa kertyä tavaraa, mutta siitä on myös saatava katetta. Jos pääsee tyhjällä vaihto-omaisuudella suhdannemuutokseen kiinni, se voi myös tarjota mielenkiintoisen kasvualustan.
Tarkoittaako tämä sitä, että rahoitusta nostetaan 5-10 vuoden aikana ja takaisinmaksu alkaa 15 vuotta lainan ensimmäisestä nostopäivämäärästä?
. Tämä palvelee piensijoittajaa… vaikka en toki mitään veivaamista osakkeella teekään… 
