Niin olisihan se tietysti selvä peli siinä tilanteessa että nämä Salatut Elämän kodit omistaisi täysin ulkopuolinen investori, jolloin sopimukset Toivon ja Elämien välillä olisi markkinaehtoiset. Nythän intressi on vahvasti siihen, että hyöty kannattaa siirtää Elämiin.
1 tykkäys
Menee keskustelu täällä niin foliohattuiluksi etten malta olla kommentoimatta.
Juuri viestisi edeltävässä viestissä muistutettiin siitä, että nämä pääomistajat omistavat myös Toivosta yli 70%. Vaatii aikamoista mielikuvitusta, että näkisi tässä tilanteessa merkittävää eturistiriitaa siitä mihinkä yhtiöön sitä hyötyä kannattaa siirtää tai olla siirtämättä, kun huomioi pörssiyhtiöön liittyvän näkyvyyden ja mainevaikutukset.
Moneen kertaan monen tahon osalta on tuotu jo esille, että sille on oikein hyvät perusteet miksi näitä ARA-rahoitteisia kohteita ei ole Toivon kannalta järkevää omistaa niin paljon, että ne pitäisi konsolidoida konsernin taseeseen. Yhtiö, jonka pääpainopiste on vapaarahoitteissa kohteissa (joiden tuottoa ei ARA-säännöt rajoita), ei voi olla äärimmäisen velkaantunut ja markkina on aivan erityisesti nykyisessä markkinatilanteessa tosi tarkkana eri yhtiöiden taseista.
Jos/kun Toivo haluaa olla rahoittajien silmissä houkutteleva ja uskottava rahoitettava, mikä on Toivon bisneksessä yksi tärkeimmistä asioista, olisi tällaisten hyvin kovasti vivutettujen yhtiöiden konsolidoiminen tältä kantilta varsin haitallista kaikkien Toivon omistajien kannalta. Tämä ei toki tarkoita etteikö silti voisi olla järkevää olla ottamassa myös joistakin ARA-kohteista rakennuttajakatteita ja kassavirtaa sisään pienellä sitoutuneella pääomalla, vaikka tämä ei yhtiön ydintoimintaa olekaan, jos syystä tai toisesta vapaarahoitteisten kohteiden hoitamisen jälkeen yhtiöllä on joskus vapaita resursseja (esim nyt).
Jos oikein haluamalla haluaa ja kaivaa niin jokaisesta yhtiöstä löytyy näkökulmia jotka näyttävät epäilyttäviltä. Sinänsä ihan hyvin ymmärrän miksi tämä asia herättää nopeasti katsoen kysymyksiä, mutta yhtään tarkemmin katsottuna tästä on kyllä mielestäni tosi vaikea saada suhmuroivaa kuvaa jossa Toivon omistajia viilattaisiin linssiin.
En omista Toivoa, mutta nykyhinnoilla pikkaisen jo kiinnostelee.
15 tykkäystä
Viime vuoden tilinpäätösten perusteella eivät minkäänlaista ja näyttävät muutenkin sisällöltään enemmän teknisiltä hallinnointiyhtiöiltä kuin perinteisiltä liiketoimintayksiköiltä.
Samaa mieltä @ollikohan kanssa, että varsin lapasesta lähtenyt täällä ”intressiristiriita” -asia. Toisaalta ymmärrän tämän, koska konserni kokonaisuudessaan operoi aivan poikkeuksellisella liiketoimintamallilla ja sen sisäistäminen ei ole aivan yhtä yksinkertaisra kuin perinteisillä ”tylsillä” kiinteistösijoitusyhtiöillä tai rakennusliikkeillä.
Jos jotain saisi ketjulta toivoa, niin keskustelua/näkemyksiä/haastoa liittyen yhtiön liiketoimintamalliin ja arvostamiseen.
Kokeillaas alottaa vaikka näillä👇
Kuinka sykliseksi koette nykyisen liiketoimintamallin?
Mitä ajattelette liiketoimintamallin skaalautuvuudesta? (kehittämisen/rakentamisen/omistamisen -osien osalta)
Tulisiko taseen tuottovaatimuksissa hyväksyä jonkun tason preemio suhteessa markkinaan, kun se muodostuu uusista/energiatehokkaista kohteista?
Mitkä ovat mielestäsi parhaat tunnusluvut yhtiön arvon määrittelyssä? Ja miksi?
Onko yhtiön nykyisessä hinnottelussa mielestänne perusteltu hyvin yhtiön rakennuttamisliiketoiminta?
10 tykkäystä
Olen samaa mieltä siitä, että Toivon ei ole järkevää näitä omistaa.
Mutta itse tässä asiassa mietin sitä, että onko näiden ARA-rahoitteisten kohteiden hanke-hyödyt optimoitu Toivon näkökulmasta?
Eli olisiko ARA-rahoitettujen kohteiden päätyminen muiden kuin sisäpiirin omistukseen, tuonut enemmän hyötyjä Toivon omistajille?
Oletus taustalla: kun tehty lähipiiri-yhteistyötä, niin hyötyjä valunut molemmille osapuolille, joka ei puhtaasti Toivon näkökulmasta olisi optimaalinen ratkaisu.
Hyvä muistaa, että joillekin tahoillehan ne hyödyt noiden korttelikokonaisuuksien ARA-taloista valuu joka tapauksessa. Itse olen sitä mieltä, että tämä Toivo/Elämäni Kodit järjestely mahdollistaa sen, että Toivo pystyy optimoimaan juuri haluamallaan tavalla kaiken korttelin rakentamiseen liittyvän, eikä sen tarvitse sumplia esim asuntopohjia, pihasuunnitelmia, pyöräpaikkoja, rakennusaikatauluja ja -tapoja yms yhdessä jonkin ulkopuolisen ARA-toimijan kanssa. Ja samalla myös osa ARA talojen tuotoista tulee Toivolle ilman, että se aiheuttaa ikäviä vaikutuksia Toivon taseeseen.
En siis näe miten Toivon omistajat voisivat hyötyä enemmän jos ARA-talot toteuttaisi joku täysin ulkopuolinen taho. Nyt määräysvalta on yksissä käsissä, jolloin asiat ainakin teoriassa voidaan optimoida kaikkien kannalta parhaaksi mahdolliseksi. Aina kun toimitaan useiden erillisten toimijoiden kesken niin kullakin taholla on tapana osaoptimoida vain omasta näkökulmastaan, mikä voi johtaa esimerkiksi hyvin epäoptimaaliseen korttelin rakennusjärjestykseen (jos vaikka kaikilla on halu saada oma talo heti pystyyn eikä odotella 5 vuotta omaa vuoroaan) jolloin kaikilta tahoilta voi jäädä sinänsä helppoa tuottoa tekemättä kun rakennuskustannuksista jää säästöt saavuttamatta.
5 tykkäystä
Onhan tämä tosiaan erittäin kyseenalaista että pörssiyhtiön pääomistajilla on omat firmat joiden kanssa pörssiyhtiö muodostaa JV:t. Siinä voi hyvin äkkiä mennä puurot ja vellit sekaisin. Ainakin ulkopuolisen hankala hahmottaa mistä kyse. Mennäänkö tässä pörssiyhtiön omistajien etu edellä vai Salatut Elämän kodit omistajien ehdoilla? Hämmentävää että nämä Myllymäey ilmestyvät kerta toisensa jälkeen merkittäviin asemiin pörssiyhtiöhin ja kerta toisensa jälkeen on fiilis että Myllymäet kyllä huolehtivat rahoistaan, mutta tosiaan vain omista rahoistaan.
Itsekin mielellään sijoittaisin Toivon konseptilla toimivaan firmaan mutta taustalla pitäisi olla kokonaan toiset ihmiset ja pörssiyhtiöllä ei saisi olla mitään virityksiä pääomistajan muiden yritysten kanssa.
4 tykkäystä
Laskevassa markkinassa on tullut käytyä kaikki pörssin kiinteistöyhtiöt läpi, josko löytyisi vaihtoehto suoralle sijoituskämpän ostolle ja Toivo oli konseptiltaan itsellenikin erittäin mielenkiintoinen. Lisäksi syvä kurssilasku voisi tarjota paikan ostaa osaketta kohtuuhintaan.
Vuosikertomuksia ja tätä ketjua lukiessa silmille pomppasi nämä ARA-asunnot. Vastikään luin Keskustan entisen talouspäällikön Vähätiiton (& co.) kuvioinneista TA-yhtymän ja ympäröivien yritysten omistusjärjestelyistä. Väistämättä tämä tuli mieleen nyt myös Toivon osalta. Juoni tiivistettynä: yhteisestä hyvästä omaan taskuun.
ARA-tuotantoa tekeviä sosiaalisia asuttajia on Suomi pullollaan ja huomattavasti hygieenisempää olisi ollut hakea kumppani sieltä. PK-seudulle tai muihin kasvukeskuksiin tällaisen löytäminen tuskin olisi ollut mikään ongelma.
Toinen iso riski yrityksen kohdalla on valtavan keskittynyt omistus. Vain noin 4%:n verran rahasto-omistajia, joista toisena (Heikkilän jälkeinen) Mikro Markka. Pääomistajana toimii vielä yritys, jossa kolme pariskuntaa omistajina.
Kolmas on nyt tapahtuneet muutokset johtoryhmässä sekä osin näistä johtuvat TOP10-omistusten myynnit. Viime kuussa neljä kymmenestä suurimmasta omistajasta myi osakkeitaan.
Nyt korkojen noustessa olisi myös mukava tarkemmin tietää rahoitusten järjestelyistä. Onko mitään korkosuojattuja instrumentteja ja miten lainamäärät kehittyy? Jonkun verran oli lainojen maturiteetteja (useamman vuoden haarukoilla) ja mahdollisten korkojen nousujen vaikutuksia peilattu vuoden lopun lainamäärän suhteen, mutta miten lainamäärät kehittyy? Sitä on vaikea sivusta arvioida, jos samalla kiinteistökantaa koitetaan huimasti kasvattaa.
Jopa Cityconin viestintä alkaa vaikuttaa avoimelta tähän verrattuna.
3 tykkäystä
Hei @Matias_Arola, tässä olisi nyt ehkä hyvä analyytikon olla erityisen varpaillaan.
Ensisijainen vaihtoehtohan ARA-yhtiöiden lainakuormalle ei ole konsolidointi ja LTV-asteen väistäminen “uhrautumalla” itse omistajaksi vaan pysyminen yhteistyössä siihen erikoistuneiden yleishyödyllisten tahojen kanssa, joilla on omistuspohja selvä ja yleisesti hyväksyttävä. Aran yleishyödyllisyyden hyväksyntää ei tule käyttää valttikortin omaisesti, viime kädessä kyse on arvostelukyvystä.
Esittäisitkö nyt ihan puhtaasti esimerkin vuoksi edustavan esimerkin mainitsemistasi tavanomaisista osakkuus / yhteisyrityksistä? Aran selvitys 1/2021 Rakennusliikkeet ja omistajayhteisöt ARA-tuotannossa 2018-2020 on minusta hyvä lähtökohta. Löytyy googlaamalla.
Onko niin, että isoimmat urakoitsijat (taulukko selvityksessä) eivät ole vain hokanneet tätä bisnesmahdollisuutta? Vai olisiko tähän muu syy, kuten eettiset ohjeet ja tuo edellä mainittu arvostelukyky?
Edelleen: jos tämä on ihan business as usual-toimintaa Toivolle, eikö siitä voisi viestiä ihan normaalisti näiden 3 in 1-toistojen ohella?
@Putti hyvää keskustelunrakentamista, itse ehkä haen tällä hetkellä informaatiota siitä, eroaako Toivo todella muista toimijoista mitenkään merkittävästi. Tätä on hyvin vaikea nähdä kun arvopohjassakin on vakavia säröjä. Tylsyys on monella tapaa hyvästä. Kehityskatetta haluavat ja tavoittelevat kaikki toimijat. Toivon liiketoimintamallin osalta ajallisen riski laskenta on huomattava ongelma, ei korkojen nousu ja vaikutus tuottovaateisiin voi olla tällaisen arvomuodostuksen toimijalle aito yllätys. Ei vaan voi. Tästä ei voi Indereskään päästää toimijoita helpolla. Rakentamisen katteen osalta olisi hyvä ymmärtää rakentamiseen ja takuisiin liittyvät riskit. Toivollahan ei ole samanlaista rasvattua rakentamisen koneistoa kuin vakiintuneilla rakennusliikkeillä.
6 tykkäystä
Lehdon oikea aikaiset myynnit, ja heti sen jälkeen selvinnyt Lehdon oikea tilanne.
Sekä nyt hiukan kyseenalainen omistuskuvio joka tuli ilmi, selkeästi vastentahtoisesti.
Tekee minut varovaiseksi (vainoharhaiseksi, vielä tässä vaiheessa, kun en varmaksi tiedä).
1 tykkäys
Jossain haastattelussa tätä oli avattu, että myivät sen jälkeen kun eivät olleet tyytyväisiä suuntaan johon Lehtoa vietiin eikä heidän mielipidettään kuunneltu.
Korjatkaa toki jos olen väärässä.
3 tykkäystä
Hei,
Olisi pitänyt olla täsmällisempi kommentissani. Tarkoituksena oli @Johnnyboy:lle vain sanoa, että sen takia noita ARA-yhtiöitä ei oikein ole mahdollista 100 % omistaa, koska niissä on niin paljon velkaa sisällä. Ei ollut tarkoituksena väittää, että tämmöinen toimintamalli olisi ARA-tuotannossa yleinen. Tämä ei nyt kuitenkaan ole minulle ensimmäinen vastaantuleva case, missä listayhtiö on organisoinnut ARA-hankkeita JV:hen.
Relevantti kysymys tosiaan on, että onko tuo nykyinen hallintamuoto fiksu. Täällä on tuotu esiin argumentteja sekä puolesta että vastaan ja hygieniasyistä tuo olisi varmasti fiksuinta toteuttaa tosiaan yhteistyössä joidenkin asiaan erikoistuneiden tahojen kanssa. Olen kuitenkin samaa mieltä @Ollikohan kanssa siitä, että jokaisen yhtiön kohdalla pystyy halutessaan kaivamaan epäilyttäviä kulmia esiin. Lisäksi hyvä huomata, että pääomistajalla pitäisi +70 % omistuksella olla vahva intressi emon arvonkehityksen edistämiseen.
Sinulla on ollut ennustajanlahjat kohdillaan, jos/kun olet nähnyt, että korot tulevat yli puolen vuosikymmenen nollakorkojakson jälkeen nousemaan lyhyessä aikavälissä + 3 %-yksikköä. Kyllä tämä korkojen ja tuottovaatimusten nousu on kuitenkin monet alan toimijat yllättäneet. Katso nyt esimerkiksi vaikka YIT:n tilannetta.
En oikein tätä kommenttia ymmärrä, miten me ollaan yhtiö tämän suhteen päästetty helpolla? Ensimmäisen kerran ollaan yhtiötä asiasta (korkojen ja yieldien nousu) kuumoteltu Q1’22-tuloshaastattelussa. Lisäksi me suhtauduttiin viime vuonna hyvin skeptisesti siihen, kun yhtiö Q3’22-tuloksen yhteydessä toisti silloisen ohjeistuksensa. Me pidettiin negatiivista tulosvaroitusta tuolloin hyvin todennäköisenä yieldien noususta johtuen ja tässä yhteydessä käännyttiin tuolloin osakkeessa myös Myy-puolelle. Tulosvaroitus saatiin sitten muistaakseni lopulta reilun parin viikon sisään. Myös kuluvan vuoden ennusteemme on yhtiön guidancen alapuolella, sillä odotetaan, että käypiin arvoihin kohdistuu edelleen tänä vuonna laskupainetta.
18 tykkäystä
Kiitos @Matias_Arola täsmennyksistä. Erinäköisiä järjestelyjä ARA-hankkeiden ympärillä toki pyörii. Mutta kuten monissa kommenteissa täälläkin toistellaan, itse toivoisin yhtiöiltä ymmärrystä erityisesti hygienian suhteen, mikä tulee taas järjestelmän tarkoituksen ymmärtämisestä.
En halua esittää omaavani ennustajanlahjoja. Sanon kuitenkin tämän: me tiedämme yleisesti kaikissa suhdanteissa, että korkotaso ei ole pysyvä on se sitten ylhäällä tai alhaalla. Tämän tiedon lisäksi tarvitaan ainakin karkea ajoitus. Tältä osin olemme nähneet v. 2021 aikana inflaatiopiikin. Muita signaalejakin on toki ollut mutta tuossahan se nyt suurinpiirtien on. Tästä huolimatta meillä on paljon kiinteistöalan toimijoita, jotka edelleen toistelevat “täysin poikkeuksellinen aika”-tyyppistä viestiään. Myös Inden osalta tätä välillä tuntuu toistettavan, olisikohan Heikkilä&Vilenissä viimeksi.
YIT:n ja muiden isojen rakennusliikkeiden osalta on hyvä muistaa, että nämä tekevät jatkuvaa säätöä organisaation tai inventaarion puolella, nollakorkojenkin aikana. En itse ole näistä huolissani vaikka tilanne tällä hetkellä onkin heikompi. Rakennusliiketoiminnan etu on projektien ajallinen osastointi: ne alkaa ja päättyy. Kun tekeminen on kunnossa, on isonkin projektin jälkivastuut helppo laskea sisään. Tämä muuttuu täysin kun omistaminen lisätään arvoketjuun. Staattiset kannattavuuslaskelmat ovatkin yhtäkkiä ns. kelluvia, ajassa muuttuvia. Isot toimijat osaavat myös kaapata reilun siivun kehityskatteesta jos kyse on omakehitteisestä hankkeesta.
Viittasin yleisesti “toimijoihin” siksi, että viittasin yleisesti kaikkiin kiinteistöalan toimijoihin ja että kiinteistöjen segmentin osalta olisi hyvä raapia näitä liiketoimintamalleja ja yksityiskohtia pintaa syvemmältä ja vielä kriittisemmin. Jos tietoa ei ole niin sitä olisi hyvä vaatia vielä tiukemmin. Yleisesti olen pitänyt seurantaanne Toivon osalta hyvänä ja laadukkaana, eikä tätä ollut tarkoitus ainakaan ylenmääräisesti kritisoida.
Lopuksi vielä, tällä palstalla kun palataan usein Toivon pääomistajien Lehto-kauppoihin. Jälleen hygienian kannalta ja mitä tällä palstalla on kyllä aiemminkin toistettu, yksinkertaisin ratkaisu oli ollut laittaa erouutiset ulos ja myydä sitten sopivan hetken tullen. Yllättävin ja askarruttavin asia on minusta ollut se, että Lehdon sopimuspaperit ovat sallineet Toivon pääomistajien toiminnan melko haitallisessa järjestyksessä. Lopputulosta erimielisyydet yhtiön tulevaisuuden suunnasta eivät muuta: myyneet osapuolet ovat voittaneet ja osakkeenomistajat hävinneet.
3 tykkäystä
"Tällä hetkellä lunastushinta on noin 82.000 euroa. Myyjä on saanut maanomistajalta tarjouksen, että tontin voi lunastaa omaksi noin 75.000 euron hintaan, mikäli kauppa toteutetaan kesän 2023 aikana
Tontin vuokraaja: Toivo Maat Suomi Oy"
Osui tällainen silmään yhdessä myynti-ilmoituksessa Tampereella. Selvästi Toivo koittaa nopeuttaa kauppaa tarjoamalla alennusta lunastushintaan.
2 tykkäystä
Nykyinen liiketoimintamalli on väistämättä jossain määrin syklinen, vaikkakin juuri tämän hetken poikkeuksellinen markkinatilanne voi antaa liiankin syklisen kuvan. Joka tapauksessa kun iso osa voitoista perustuu kehityskatteeseen, niin ei yhtiö voi vaikuttaa siihen miten korot heiluvat ja vaikuttavat tuottovaatimuksiin, taikka siihen miten rakennuskustannukset yleisesti kehittyvät. Nämä molemmat vaikuttavat suoraan yhtiön saavuttamiin kehityskatteisiin, joissa siis välttämättä tullaan näkemään jonkinlaista syklisyyttä.
Ajan yli syklisyyden toki pitäisi laskea, kun alla oleva vuokrausliiketoiminta kasvaa jolloin kehityskatteen osuus tuloksesta pienenee vaikka se absoluuttisesti ei pienenisikään. Toisaalta syklisyyttä pienentää jossain määrin myös se, että yhtiö pystyy tilanteen mukaan ottamaan tuottoa ja kassavirtaa myös perus gryndistä ja projektinjohtohankkeista, kuten tällä hetkellä tekevät. Tältä osin Toivo eroaakin isosti muista listatuista asunto-/kiinteistösijoitusyhtiöistä, kun sillä on pienen kokonsa ja läpi asuntosijoittamisen koko arvoketjun menevän liiketoimintamallinsa ansiosta mahdollisuus tehdä aidosti merkityksellistä optimointia markkinatilanteen mukaan sen suhteen, mihin ja miten resurssejaan käyttävät eli mistä katetta ja kassavirtaa kulloikin repivät. Millään muulla listatulla sijoitus- tai rakennusyhtiöllä ei vastaavaa optimointimahdollisuutta ymmärtääkseni ole.
Itse en Toivoa juurikaan skaalautuvaksi näe. Vuokrausliiketoiminta ja siihen tarvittavat resurssit kasvaa hyvin lineaarisesti sitä mukaa kuin asuntoja saadaan rakennettua ja vuokralle. Toisaalta pyrkimys kehityskatteiden jatkuvasta kasvattamisesta olisi mielestäni ennemminkin riski kuin mahdollisuus, mitä isommaksi rakennusvolyymit kasvaa sitä suuremmaksi kasvaa myös todennäköisyys sille, että homma ei pysy lapasessa, kuten gryndipuolelta historia on osoittanut.
Itse siis toivon, että Toivo malttaa pitää rakentamisen volyymin tasaisena, jolloin yhtiön arvo kasvaisi tasaisen tappavasti vuosi vuodelta, kun taseeseen saadaan aina vain enemmän ja enemmän kassavirtaa tuottavaa assettia, joita voidaan rahoittaa mahdollisimman tasaisten ja ennalta-arvattavien kehityskatteiden avulla.
Tämä on hyvä kysymys, periaatteessa jokin preemio voisi olla ihan täysin perusteltua.
Tämäkin on hyvä kysymys, Toivo on tältä osin vähän hankala keissi, kun tuotot perustuvat kahteen tai tällä hetkellä jopa kolmeen hyvin erilailla arvostettavaan liiketoimintaan. Vuokrausliiketoiminnasta saatavalle nettotuotolle on hyväksyttävissä esim tosi korkeakin P/E, kehityskatteille varsin alhainen P/E, ja projektinjohtopalveluilla/perus gryndille jotain siltä väliltä. Toisaalta esim pääomantuottovaatimukset menee juurikin kääntäen. Sitten kun resursseja ja tekemistä tosiaan liikutellaan markkinatilanteen mukaan näiden komponenttien välillä, niin yritä siitä sitten arvioida joku validi tunnusluku 
Itse olen miettinyt tätä niin, että siinä vaiheessa kun kehityskatteista ei tarvitse maksaa suurta preemiota suhteessa NAViin niin sitten riski-/tuottosuhde alkaa houkuttamaan. Nythän tilanne on tämä, kun osakekurssi on varsin lähellä NAVia. Tokikaan tämä ei ole ihan näin yksinkertaista, vaan kyllähän Toivon osakkeessa on edelleen varsin mittava preemio NAViin kun sitä vertaa muiden kiinteistösijoitusyhtiöiden hinnoitteluun pörssissä (muissa yhtiöissä alennus NAViin on huomattava). Eli rakennuttamisliiketoiminnan kehityskatteille annetaan kyllä faktuaalisesti edelleen arvoa, vaikka pelkkä NAVin katsominen ei siltä vaikuttaisikaan.
Itseäni mietityttää tällä hetkellä eniten Toivon velkaantuneisuus. LTV on tähän ajanhetkeen epämiellyttävän korkea ja lainojen/korkosuojausten maturiteeteista ei ole tarkkaa tietoa annettu. Q1 lopussa lyhytaikaiset rahoituslaitoslainat olivat toki vain 2,589 m€ eli 31.3.2024 mennessä erääntyy vain noin vähän lainoja. Tilinpäätöksessä 2-5 vuoden aikana erääntyvien lainojen määrä oli 44,5 m€ ja tätä pidemmällä erääntymisellä oli +60 m€. Tosi pitkiä lainoja taseessa siis löytyy myös mikä on hyvä, mutta olisi kiva tietää erääntyykö tuo 2-5 vuoden 44,5 m€ vaikkapa tasaisesti näille vuosille vai hyppääkö se kokonaan silmille vuoden 2024 kesäkuussa (mikä olisi tässä tilanteessa ongelmallista). Yhtälailla olisi tosi hyvä tietää miten paljon korkoja on millekin vuodelle suojattu, muuten korkoriskin hahmottaminen on mahdotonta.
Mun on siis vaikea hahmottaa mikä on riski sille, että Toivo ajautuisi ongelmiin kassansa kanssa. Jos voisin luottaa siihen, että tässä kyllä sinnitellään vaikean markkinatilanteen yli ilman tarvetta oman pääoman keräämiselle tai muille tosi kalliille rahoitusjärjestelyille, niin näillä hinnoilla ostaisin jo ilomielin aika isollakin kädellä. Minä näen hyvänä asiana sen, että yhtiö konkreettisesti reagoi markkinaan ottamalla katetta tällä hetkellä projektinjohtopalveluista ja pienehköistä kuluttajagryndikohteista, se osoittaa että yhtiöllä tosiaan on kykyä mukautua markkinatilanteisiin ja optimoida liiketoimintaa. Mutta tällä ei ole oikein arvoa jos edessä on kassakriisi tai kattoon ampuvat korkokustannukset heti ensi vuodesta lähtien.
7 tykkäystä
Tämä mielestäni aika hyvin summeeraa viime päivien keskustelun Toivosta. Pääomistajien ja johdon luotettavuutta epäillään, vainoharhaisesti tai ei. Minun silmissäni tuo pääomistajien historia Lehdon kanssa on saanut jotenkin suoraan sanottuna kummallisen sävyn. Minä en osaa sijoittajana ja mahdollisena Toivon tulevana osakkeenomistajana nähdä huonona asiana sitä, että nämä kaverit ovat osanneet irroittaa Lehdosta hyvän sään vallitessa, etenkin jos taustalla tosiaan on ollut erimielisyyksiä yhtiön suunnasta kuten on annettu ymmärtää.
Mielestäni on tärkeä muistaa, että kaikilla muilla Lehdon (pien)omistajilla oli kaikki mahdollisuudet peesata myyntejä heti, mutta valitettavan harva niin teki. Myyntejä ei tehty salassa ja suhmuroiden, vaan niistä tiedotettiin asianmukaisesti heti pörssitiedotteella, ja myynnit toteutettiin nopeutetulla tarjousmenettelyllä eli ostajina olivat ammattimaiset suuret sijoittajat. Toisaalta näiden Toivon takana olevien henkilöiden vetämä asuntorakentamisbisnes on ainoa syy miksi Lehto ylipäätään on vielä tänä päivänä hengissä. Siinä missä lähes kaikki muut liiketoiminnot ovat tehneet kaikkensa tuhotakseen Lehdon, niin asuntorakentamisella se on ihan viime vuosiin asti tehnyt voittoa. Näiden henkilöiden perintö ei siis ole ainakaan minun ymmärtääkseni syy Lehdon ongelmiin.
Minä en siis vain näe mikä tässä Lehto-casessa oli niin epäilyttävää, että tämän takia näitä tahoja pitäisi pitää jotenkin epäluotettavina. Päinvastoin minä näen tämän niin, että kaverit ovat ymmärtäneet yltiöpäisen kasvun tuomat riskit eivätkä ole jääneet tuleen makaamaan toivoen ettei riskit realisoidu. Näin haluan kaikkien minun rahoja hoitavien ihmisten toimivan.
Mitä tulee sitten noihin Elämäni Koteihin, niin se on toki selvää että nämä omistusjärjestelyt ovat joko varsin ajattelemattomia, tai sitten harkittuja maineriskejä jotka on nähty Toivon kannalta kokonaisuudeltaan kannattaviksi ottaa. Ihan julkisista tilinpäätöstiedoista on nähtävissä, että Elämäni Kotien liiketoiminta on enemmän kuin kertaluokkaa pienempää kuin Toivon liiketoiminta. Lisäksi siinä missä Toivoon pääomistajat ovat pääoma- tai muina lainoina ja osakepääomana sijoittaneet kovaa oma rahaa noin 20m€, on Elämäni Koteihin syötetty omaa tai muuta kuin rahoituslaitoslainaa vain parin miljoonan luokkaa. Minun on siis tosi vaikea nähdä miten pääomistajien kannattaisi olla maksimoimatta nimenomaan Toivon tulosta ja arvoa, eli siis Elämäni Kotien olevan olemassa Toivon edun vuoksi eikä päinvastoin. Jos pikkurahasta heillä on puutetta, niin sitä he saisivat halutessaan Toivosta ulos paljon helpomminkin kun laittaisivat yhtiön maksamaan osinkoa.
Lyhyesti sanottuna homma kiteytyy siihen luottaako Toivon pääomistajiin ja johtoon vai ei. Heidän toimet voi nähdä joko suhmurointina, tai sitten liiketoimintojen kokonaisarvon maksimointina kangistumatta toimimaan niin kuin kaikki muutkin aina ovat toimineet. Minun mielestäni saatavilla olevat faktat tukevat jälkimmäistä, mutta eipä tähän tietysti mitään täysin yksiselitteistä lopputulemaa ole saatavissa, joten jokainen tehköön johtopäätöksensä oman fiiliksen perusteella 
14 tykkäystä
Henkilöriskeistä on ollut paljon juttua aiemminkin ja nyt firmassa on keväällä ollut liikettä avainhenkilöissäkin. Great place to work-sertifiointikin taitaa olla uusimatta tälle vuodelle (näistä voi olla toki perustellusti montaa mieltä).
Laskin kesälle luvut: 4 Myllymäkeä, 3 Lampelaa ja 2 Koivukoskea
Ilmeinen henkilöriski on HPJ ja TJ lähisukulaisuus. Suomalaista johtamiskirjallisuutta kun lukee, on toimitusjohtajan valinta ja erottaminen tärkeimpien päätösten kärjessä joka opuksessa. Miten muut näette tämän?
Ymmärtääkseni firmassa harrastetaan myös lähipiirissä keskinäisiä hankintoja vakiintuneelta pohjalta, urakointia ja muuta ja vähemmän yllättäen kartellisyytöksistä tuttu Tahkola näkyy kohteiden isännöitsijänä.
Mutta tuohon @Putti listaan vielä. Yksi suurimmista omista kysymysmerkeistä liittyy Toivon kiinteistöjen arvostukseen. Niitä tosiaan tekevät asiantuntijat ilmeisesti pääosin näkemättä kohteita. Mutta näiden päälle Toivolla on käsitykseni mukaan jäänyt toteutumatta markkinoille tarjottujen portfolioiden kauppoja. Tämä kertoo aika karua kieltä kiinteistöjen likviditeetistä, markkinalla ei saakaan irti taseeseen arvioitua valuaatiota kiinteistöstä.
Onko jollain näistä portfoliokaupoista parempaa tietoa?
2 tykkäystä
On edelleen hyvä bisnes toivon maille, kun on pohjola rakennukselta tontin ostanut alle satkun, siis koko oaritalon tontin ja tässähän myydään nyt siitä puolikasta 75k hintaan. Tuolla edullisella tontin ostohinnalla, törkeällä yli 4k (yhteensä molemmista asunnoista yli 8k) tontin vuokralla niin näilläkin koroilla tontti on kassavirtapositiivinen. Voi siis olla, että tällä pienellä alennuksella koitetaan saada vain vauhditettua lähisukulaisten asunnon myyntiä🤷🏼♂️
Hyviä nostoja👍
Mainitsinkin tuolla aiemmin, että huolettaa hieman tuo yhtäkkinen lähteminen johtoryhmän henkilöiltä, joiden olisi osakepottiensa koonsa puolesta luullut ainakin olevan sitoutuneita.
Ymmärrän pointin, että aikansa kutakin ja elämäntilanteet muuttuu, mutta firmahan on varsin nuori ja johdon mainitsema selkeä hankekehityssalkun päälle rakennettava kasvun kiitorata (arvonluonti) edessä…Miksi nyt kyllästyä?väistämättä tulee ajatuksia, että erimielisyyksiä tai näkemyseroja on tullut.
On selvää, että Toivon tyyppisessä yhtiössä, jossa operoidaan kapealla organisaatiorakenteella, ovat henkilöriskit, kuten myös alihankkijariskit erittäin olennaisia, kun arvioi keissin riskejä. Tuo sukunimileikki ”Myllymäistä”, jota vähän väliä on nostettu esille, on toisaalta hassua. Toivo on listattu perheyritys, that’s it.
Lähipiirin keskinäinistä hankinnoista en tiedä, mutta kokemuksen mukaan grynderit työntää rakennusaikaiset kohteet lähes aina tutulle isännöintifirmalleen. Näitä gryndikohteita varmaan meinasitkin, kun oman taseen kohteet ”isännöidään” itse.
Kerrotko tarkemmin noista markkinoille tarjotuista portfoliokaupoista, jotka jäänyt toteutumatta?
Yhtiö on maininnut kiinteistömyyntien osalta, ainakin jonkun osavuosikatsauksen yhteydessä, että keskimäärin kauppoja on toteutettu +7% tasearvo hintaan.
2 tykkäystä
En osaa nähdä tuossa lähisukulaisuudessa mitään ilmeistä riskiä. Pääomistajina ovat myös Toivossa yhteisen firmansa kautta (jossa mukana myös Koivukoski), eiköhän siellä osata tehdä yhdessä päätöksiä kaikkien yhteisen edun mukaisesti. Ei kait tässä nyt kuitenkaan ole mistään suojatyöpaikasta kyse, vaan yhteisestä yrityksestä alun alkaenkin…
Meneekö vähän väkisin vääntämisen puolelle jo sinun kritiikin etsiminen? Tahkola nyt sattuu olemaan Suomen toiseksi suurin isännöitsijä, niin eipä se ihme ole, jos heidän asiakkaitaan vastaan tulee. Toki Toivo olisi voinut valita isännöitsijäkseen sen suurimman, paitsi ainiin, se oli samassa kartelli jutussa mukana kuin Tahkolakiin. Tai kolmanneksi suurimman, ainiin, sekin oli samaisessa kartelli jutussa mukana kuin Tahkolakin. Pitäisikö sinun mielestäsi siis toimia vain joidenkin pienien isännöintifirmojen kanssa, jotka eivät kuulu edes isännöintiliittoon, koska sekin oli Tahkolan kanssa samassa kartellisa mukana?
5 tykkäystä
Minulla ei ole muuta tietoa kuin että portfolioita on ollut “tyrkyllä” yksi tai useampia. Monilla toimijoillahan näitä kiertää. Tuo mainitsemasi prosenttimäärä on käsittääkseni parin vuoden takaa. Transaktioista (toteutuneista ja toteutumattomista) viime ja tältä vuodelta olisi kiva kuulla kommentteja niin Toivolta kuin muiltakin toimijoilta.