Matias on tehnyt yhtiöraportin valmiiksi näin sunnuntai-illalla.
Toivo Groupin Q1-raportti oli pääpiirteissään odotettu, mutta haastava markkinatilanne on saanut meidät laskemaan ennusteitamme etenkin vuosien 2023-2024 osalta. Voimakkaasti laskenut arvostus on kääntänyt mielestämme osakkeen tuotto/riski-suhteen kuitenkin positiiviseksi, sillä nykykurssilla (2023e: P/NAV 1,0x) sijoittaja pääsee kiinni yhtiön kiinteistöportfolioon tasearvostuksin (2023e: nettotuottovaatimus 5,1 %) ja saa hankekannan pidemmän aikavälin kehityspotentiaalin käytännössä ilmaiseksi.
Toivoisin, että seuraavaan olennaiseen asiaan saisi kommenttia ja läpinäkyvyyttä.
Teidän kokoisen/tyyppisen firman kannalta korostuu ydintiimi eli johtoryhmän ja avainhenkilöiden merkitys niin tulevaisuuden potentiaalin kuin riskien näkökulmasta.
Nyt lyhyen ajan sisällä, on johdostanne irtautunut/irtautumassa kolmannes, jotka ovat 1. merkittäviä omistajia ja 2. olleet oletettavasti olennaisessa roolissa tähänastisessa kasvussa.
Onko tässä avainhenkilöriskit nyt realisoituneet vai mitä tästä pitäisi ajatella?
Kiitos erinomaisesta kysymyksestä. On totta, että meillä on ollut kaksi vaihdosta johtoryhmässä lyhyessä ajassa. Toivo aloitti liiketoimintansa 2019 alussa ja perustajatiimillä alkaa olla 4,5 vuotta takana kasvuyhtiön johtamista ja kasvattamista. On hyvin luonnollista, että ihmisten elämässä tulee muutoksia tai muita tarpeita.
Muutokset avainhenkilöstössä voivat olla hyvin voimaannuttavia ja energisoivia. Toisaalta ne voivat olla myös huonosti johdettuna lamaannuttavia. Mielestämme avainhenkilöriskit realisoituvat, jos yhtiö ei pysty rekrytoimaan, korvaamaan ja ajamaan sisään kyvykkäitä avainhenkilöitä. Eli jos suorituskyky laskee näiden myötä.
Toivon osalta vuoden 2023 tulokset suhteessa markkinakehitykseen tulee varmasti kertomaan tästä paljon.
Nyt kun aktivoiduit tänne meidän osakkeenomistajien itkumuurille, niin vastaisitko aiemmin @micke2 esittämään kysymykseen: Konserni omistaa Elämäni kodit 10 Oy:stä 25%, Elämäni Kodit 40 Oy:stä 25% ja Elämäni Kodit Oy:stä 20%. Kuka/ketkä näiden yhtiöiden pääomistajia ovat?
Jollet koe asiaksesi levittää muiden tahojen omistuksia pitkin foorumia, niin odottaisin läpinäkyvyyden vuoksi vastausta, onko näiden yhtiöiden pääomistajilla tällä hetkellä sidoksia yhtiöön tai yhtiön lähipiiriin tai onko näin ollut menneisyydessä?
Edit: Muokataan vielä sen verran, että kysymyksen sivuuttaminen jo aiemmin, kertoo, että tässä on jotain piiloteltavaa.
Pahoittelut @micke2 , kun kysymyksesi meni ohi, sillä siinä ei ollut minulle tägäystä.
Toivon perustajajäsenet omistavat Elämäni kodit yhtiöistä loput 75 % holding yhtiöidensä kautta.
Elämäni Kodit yhtiöiden harjoittama toiminta ei mahdollista niiden kuulumista Toivon konserniin, mutta mahdollistaa konsernille suuret hankkeet, monipuolisen hankekehityksen ja kassavirtaliiketoimintaa seuraavista syistä:
Toivo kehittää ja rakentaa vapaarahoitteisia rakennushankkeita ja -kortteleita pääasiassa kehä 3:sen sisäpuolella. Näillä sijainneilla 5 000–10 000 km2 ylittävissä hankkeissa tulee toteuttaa myös valtion sääntelemää asuntotuotantoa. Eli kyseeseen tulee vapaarahoitteisen asuntotuotannon lisäksi valtion sääntelemä tuotanto (ARAVA hallintamuodot).
Toivon tulee ottaa huomioon hankekehityksessä ARAVA-hallintamuotojen ominaispiirteet ja erityisvaatimukset. Näiden em. yhtiöiden 100 % omistaminen emoyhtiöllä on mahdottomuus mm. seuraavista syistä:
ARAVA hankkeiden lainoitusosuudet ovat huomattavasti vapaarahoitteisia hankkeita korkeampia. Lainoitusasteet ovat tyypillisesti yli 80 %. Mikäli yhtiöt olisivat osana Toivoa, Toivolla ei olisi mahdollisuuksia saada lainoituksia vapaarahoitteisiin vuokrahankkeisiin matalan omavaraisuusasteen vuoksi.
ARAVA yhtiöt toteuttavat kiinteistöhankkeet ARA:n sääntelyn alaisena (mm. kilpailutukset ja hintakatot)
Eilen tulikin lehdistötiedotetta aiheesta, jota viime osarin aikaan pohdiskeltiin muistaakseni vähintään inderesTV:n videolla, jos ei muualla (@Matias_Arola ). Vuokrausaste on noussut ennätykseen.
Tässä on omissa silmissäni kyllä yksi selkeä erottautumistekijä Toivolla. Vuokraustoiminta on kunnossa - ilmeisesti myös tuote, kun tällaisiin lukemiin päästään samaan aikaan kun isohkoja vuokrankorotuksia rullataan läpi.
Ei nyt pitäisi lähteä liiaksi tässä ketjussa rönsyilemään verrokkiyhtiöiden toimintaan, mutta en voi välttyä vertaamasta Ovaroon, jolla vuokrausaste laskee tasaisesti, nyt jo 93,6 %. Ja mikä on toimarin kommentti? Vapaasti suomennettuna: kyllä tämä tästä, olen luottavainen ja hyvältä näyttää taas. Ja prosessin hävikki on kuusinkertainen verrattuna esim. Toivoon!
(Asiasta tarkemmin kiinnostuneille voin suositella vertailemaan rinnakkain Ovaron ja Toivon vuokrailmoituksia, toisessa näistä on osaaminen tai kiinnostus tehdä kunnollinen ilmoitus loppunut jo ennen alkumetrejä. Ja mikä minua ko. yhtiön kulttuurissa ihmetyttää, että kukaan johdossa ei ole kaikkien näiden vuosien aikana vaatinut laittamaan asiaa kuntoon, vaan tuo 93% ja surkeat ilmoitukset on vaan kuin luonnonlaki.)
Mutta Toivossa siis näihin asioihin on selvästi laitettu ajatusta:
Vuokratuotto ei taida vastata ihan tuota ilmoitetun vuokrausasteen täyttä potentiaalia. Ainakin tampereen suunnalla on toivo markkinoinut reiluilla vuokra alennuksilla muutamalle ekalle kuukaudelle. Mutta kovaa tekemistä kuitenkin ja ilmoitukset ainakin laadukkaita, jos vertaa moneen muuhun toimijaan.
Onko syytä olettaa, että se potentiaali kasvaisi suuremmaksi? Nuo vuokrasuhteen alun alennukset näyttää olevan kohtuullisen usein käytössä monilla vuokranantajilla.
Mitä ilmoitusten laatuun tulee, niin pidän kohtuullisen vastenmielisenä tapaa, että vuokrataso mainitaan esim. Vuokraoven ilmoituksissa niiden alennuskuukausien hinnaston mukaan. Vaikkapa Joo Kodit infoaa vastaavissa tilanteissa sen oikean vuokratason, ja ilmoitustekstissä on sitten mainittuna vuokrasuhteen alun alennukset.
Hoivatilat oli aikoinaan hyvä sijoitus. Miten mielestänne Toivo vertautuu siihen yhtiöön. Hoivatilat teki tulosta kehityskatteella. Saivat myös myytyä kiinteistöjä hieman yli kirjanpitoarvon. Vuokraus aste oli aina 100%. Onko joku merkittävä seikka miksi Toivo/Hoivatilat olisi hyvin erilaisia? Toivon kasvu potentiaali taitaa kuitenkin olla nykyisen maasalkun avulla suurempi kuin Hoivatilolla oli milloinkaan.
Hoivatiloilla oli jo rakentamista aloittaessa valmiina vuokralainen ja hyvin pitkä vuokrasopimus. Siinä missä Toivon kaltaisilla kuluttajille vuokraajilla on 1kk (alkuun usein vuosi) varmuus vuokralaisesta, Hoivatilojen sopimuskannan keskimaturiteetti huiteli 15 vuoden tienoilla. Tyhjät kuukaudet ja uudelleenvuokrauksen markkinointi jne kulut puuttuu. Riski kohteen menekistä puuttuu. Toisaalta riippuvuus yksittäisistä asiakkaista on Hoivatiloilla suuri, mutta loppupeleissä toiminta on silti sen sorttista, että jopa asiakkaan kaatuessa toiminta jatkuisi julkisen puolen luotsaamana.
Vaikka äkkivilkaisulla samankaltaisuuksia löytyy, on toiminnassa merkittäviä eroja. Hoivatilat oli riskiprofiililtaan aivan harvinainen helmi pörssissä.
Kyllä se näin vaan on, että suomen vuokramarkkinoilla palvelun heikko taso näkyy jo useimmissa vuokrailmoituksissa.
Useimpia vuokranantajia ei näköjään kiinnosta edes yrittää saada tuotettaan houkuttelevan näköiseksi. Tarjolla kylmiä seiniä, ota tai jätä, thats it…
Markkinassa ei ole vaikea erottautua panostamalla oikeasti vuokralaisten tarpeisiin tarjoamalla heille fiksuja palveluita. Tätä jotkut yksityiset vuokranantajat ja Toivo asuntomestareineen toteuttaa hienosti. Toivo saa tietysti palvelun monipuolisuuteen enemmän muskeleita vs yksityiset, kun talot omia.
Samoilla linjoilla @Virtuaali - tässä on todella tietoisesti ohitettu suoria kysymyksiä muutaman kerran, aihepiiri ei vaikuta tältä pohjalta kovin mieluisalta yritykselle kommentoida.
Nyt kun @Markus_Myllymaki viimein vastasit, vastasit vain yhteen kysymykseen. Kysymyksiähän oli kaksi:
Toivon yritysryppääseen liittyvät yhtiöt, joissa yhtiöllä vain pieni omistus mutta pääomistajilla enemmistö
Näitä ovat siis esim. Elämäni Kodit Oy, Elämäni Kodit 10 Oy, Elämäni Kodit 40 Oy, Elämän Weston Koti JV Oy
Vastaus oli kovin yleispiirteinen. Menemättä siihen, miksi omavaraisuusaste ei taivu näiden omistamiseen, jota on ehkä vähän vaikea ymmärtää, sillä kyse on täysin erityyppisistä lainoista eri vakuusjärjestelyillä, on ehkä paikallaan esittää se yksinkertaisin kysymys. Miksi Toivo toimii strategiansa ja liiketoimintamallinsa ulkopuolella? Miksi näitä ei yksinkertaisesti toteuteta yhteistyömallilla, jossa aidosti yleishyödyllinen osapuoli hoitaa nämä tuetut?
Hyöty omistajille on ilmeinen: kerrytätte omaan käyttöönne kiinteistömassan joka ajan kanssa vapautuu realisoitavaksi.
Mikä on yhtiön saavuttama hyöty? Rakennuttamispalkkiot? Rakennusurakat? Eikö ne pitänyt kilpailuttaa? Miten on manageeraus, jonka Ara myös edellyttää kilpailutettavaksi?
Aihepiiri kiinnostaa, sillä meillä on maassa historian aikana jonkun verran yksityisestä omistuksesta tuetussa asumisessa mm. Kojamon kiinteistömassan syntytarina, TA-yhtymä jne. Yleisesti kysymys on yleisestä hyväksyttävyydestä. Jos firmalla on hyvä liiketoimintamalli, miksi häärätään sen sivussa?
ALV-vuokraus ja sen vaikutus vuokrausasteeseen ja toiminnan laajuus
Tämä on erityisen ajankohtainen kun laitoitte vielä pressiäkin ulos vuokrausasteesta.
Onko (Elämäni Kodit Oy, Elämäni Kodit 10 Oy, Elämäni Kodit 40 Oy, Elämän Weston Koti JV Oy) yhtiöiden toiminnan lähtökohta mahdollistaa Toivolle parempaa liiketoimintaa?
Vai onko Toivon toiminnan tarkoitus lähtökohtaisesti mahdollistaa (Elämäni Kodit Oy, Elämäni Kodit 10 Oy, Elämäni Kodit 40 Oy, Elämän Weston Koti JV Oy) yhtiöille parempaa liiketoimintaa?
LTV on aika tyypillinen kovenanttiehto. Jos esim Toivon omissa lainoissa kovenanttiehtona on LTV<65, nostaisi ARA-rahoitus lainoitusasetta, mikä vaikeuttaisi normaalin rahoituksen saamista/ huonoina aikoina nostaisi riskiä kovenanttien rikkoutumiselle.
Toisaalta jos ARA mahdollistaa hyvän projektin pienellä omalla pääomalla niin miksei vaikka omistus olisikin pieni
Putin kysymyksen asetteluun viitaten, edellä mainitulla ja keskustelussa pohdituilla järjestelyillä on ollut tavoitteena jo ennen listautumista mahdollistaa Toivolle parempaa liiketoimintaa ja sama pätee edelleen.
Emme kommentoi yksittäisiä asiakkaita tai vuokrasopimuksia vuokrausliiketoiminnan, asuntomyynnin tai ennakkoon myytyjen projektien osalta.
Hienoa, että yhtiö kiinnostaa ja yhtiöstä käydään täällä foorumilla aktiivista keskustelua, mutta varmasti ymmärrätte, että yhtiön ja minun toimitusjohtajana on noudatettava listatun yhtiön tiedotuslinjaa.
Hyvin tiivistetty @Putti, mielestäni näissä on olennaista nähdä “virallisen” eri välineissä toistetun tarinan lisäksi mitä päätoiminnan ohella tapahtuu ja miksi sitä tehdään.
Mutta olipahan oudosti väännetty vastaus @Markus_Myllymaki. Kysymykset eivät koske yksittäisiä asiakkaita tai mitään muutakaan viestissä listattua. Kyse on yleisen tason liiketoimintaa ja arvonluontia koskevista kysymyksistä.
Mikä on tarkemmin tämä tiedotuslinjanne?
Tässä on vähän sitä vaikutelmaa, että laitatte herkästi ulos pressiä mistä milloinkin positiivisesta mutta pieni liiketoiminnan pinnan raaputtelu jää vastaamatta.
Minä voisin sijoittaa “Elämäni Kodit Oy, Elämäni Kodit 10 Oy, Elämäni Kodit 40 Oy, Elämän Weston Koti JV Oy” näihin yhtiöihin kyllä, jos pääomistajat nämä omistaa. Paljon todennäköisemmin noista yhtiöistä pidetään priimaa huolta, kun niitä ei kukaan muu ilmeisesti edes omista, kuin pääomistajat?
Tuntuu, että Toivo on pörssiyhtiö jonka avulla saadaan pumpattua rahaa pörssistä (eläkevakuutusyhtiöt, rahastot, piensijoittajat) toiminnan pyörittämiseen sisänsä kannattavasti sillä tavoin, että Toivokin hyötyy, mutta vielä enemmän taustalla hyötyy nuo “Elämäni Kodit Oyt” jne.
Ei ole paljon sisäpiiri ostoksilla käynyt, vaikka ollaan pohjalukemissa.
Sinänsä olen varmaan väärässä.
Mutta selkeästi nämä Myllymäet on todella fiksuja ja tietää rahan tekemisen - ainakin itselleen. Toivon kohteet on ihan ok ja varmaanpa vuokralle menee jne. mutta onko kuitenkin niin, että tuottoa nostetaan noista muista firmoista “pikkuhiljaa huomaamatta” ja Toivossa vaan sellaista “perustuottoa”. Toivoa on kuitenkin rahoitettu osakeannilla jne.
Itsessään mukava silti seurailla ja mukava pohtia asiaa. Hienot asunnot, mutta taustayhtiöiden toiminta tulisi tietää yksityiskohtaisemmin, jotta ymmärtää mikä on pääbisness ja onko toivo “side hussle”.
Korjatkaa jos olen ihan hakoteillä, mutta eikö osakkuusyhtiöiden tarkoitus ole mahdollistaa vaikka rakennusyhtiöille korkeampi vivunkäyttö?
Nyt valtiontakaama korkeampi vipu saadaan otettua osakkuusyhtiön nimiin, kun taas suoraan toivon alla se laskisi omavaraisuusastetta ja muita tunnuslukuja oleellisesti ja hankaloittaisi toivon rahoitusasemaa.
Eli eikö tämä ole rakennusyhtiöillä varsin normaali käytäntö, mikä toki saattaa mahdollistaa jonkinmoista välistä vetoa - muttei välttämättä ole suora merkki siitä? @Matias_Arola
@Juha_Kinnunen sivusi muutama vuosi takaperin aihetta inderespodissa (josta olisi kiva joskus saada jatko-osakin) noin 34.40 kohdasta alkaen:
Tämä se peruslogiikka on, eikä ole lainkaan tavatonta, että Araa tehdään osakkuus/yhteisyritysten kautta. ARA-hankkeissa luototusasteet pyörivät käsittääkseni jossain 80-90 % paikkeilla. Koska noissa yhtiöissä on sisällä niin paljon velkaa, niin ei niitä oikein voida 100 % omistaa (jouduttaisiin konsolidoimaan konsernitaseelle).
Pääomistajat omistavat Toivosta 72% ja muu sisäpiiri vielä siihen päälle joitakin prosentteja. Olisi vaikea kuvitella, ettei tuolla omistusosuudella olisi intressejä pitää myös Toivosta priimaa huolta.
Toivo on pörssiyhtiö ja koska pääomistajat ja sisäpiiri omistavat Toivosta jo noin ison osuuden, niin veikkaisin, että siellä olisi intresseissä mielummin kasvattaa omistajapohjaa, kuin supistaa sitä entisestään.
