Toivo vuosikertomus julkaistiin tänään. ( https://mb.cision.com/Main/20566/3734042/1915221.pdf )
Noin 20 miljoonaa euroa projektijohtourakointituottoja vuodelle 2023? Haluaisitko avata hieman tätä @Markus_Myllymaki Kiitos
2 tykkäystä
Tässä pari linkkiä liittyen projektinjohtourakoitiin:
Tiedote (2022)
Webcast (h2/2022) noin kohdassa 19:50 yleisökysymys.
2 tykkäystä
Vuosikertomusta selailtu ja tässä muutama mieleen herännyt kysymys @Markus_Myllymaki :lle.
Kiitokset etukäteen, jos ehdit vastailemaan 
-
Vuosien 2021-2026 taloudelliset tavoitteet säilyi ennallaan. Haluaisin ymmärtää rakentamisen skaalaamisen potentiaalista enemmän. Teillä on hankekehityssalkussa hyvin kamaa, joita mahdollista käynnistää, kunhan haluatte. Jos spekuloidaan ja oletetaan, että markkinaolosuhteet jatkuu erityisen tiukkana pidempään kuin mitä ennakoitte ja kohteiden rakentaminen tulisi painottumaan pääasiassa strategiakauden jälkipuoliskolle; millaisiin rakennusvolyymeihin arvioitte kykenevänne vuositasolla? Eli kansankielellä, kuinka montaa asuntoa arvioitte kykenevänne rakentamaan samanaikaisesti tai kuinka paljon asuntoja valmistuu tyhjästä tontista valmiiksi 18kk aikana?
-
“Toivo vuokraa myös asuntokohteitaan toimijoille, jotka vuokraavat asunnot kalustettuina asuntoina edelleen.” Onko vuokraustoimintaa siis myös ulkoistettu jollain tasolla?
-
“Osalla Toivon henkilöstöä on tulospalkkausjärjestely.” Millä työntekijäryhmällänne on tulospalkkausta ja millaisia mittareita siinä/niissä työnkuvissa on, jotka vaikuttavat tulospalkkioiden määrään?
-
Arvostetaanko kaikki gryndikohteet vaihto-omaisuudessa hankintamenoon siihen asti kunnes kohde/kohteet luovutetaan ostajalle eikä siinä vaiheessa, kun kohde/kohteet on myyty? Mikäli näin, muuttuuko arvon määrä siirtyessään vaihto-omaisuudesta taseeseen ± kehitysmarginaalin verran?
-
Olette maininneet, että tulevien vuosien kasvun rahoittamista voidaan toteuttaa vieraalla pääomalla, kohteiden myynneillä ja omanpääoman ehtoisilla instrumenteilla. Kun vaihtoehdot viimeisimpään ovat lähtökohtaisesti annit tai pääomistajalta saadut pääomalainat, niin pystyykö pääomistaja kommentoimaan millaisia omia rahoitussuunnitelmia Toivon kasvusuunnitelman varalle on?
-
Konserni omistaa Elämäni kodit 10 Oy:stä 25%, Elämäni Kodit 40 Oy:stä 25% ja Elämäni Kodit Oy:stä 20%. Kuka/ketkä näiden yhtiöiden pääomistajia ovat? Vuosikertomuksessa mainitaan, että näille yhtiöille toteutetaan projektinjohtourakointia; Groupin sijottajalle voi herätä kysymys, onko tässä mahdollista intressiristiriita-riskiä projektinjohtourakointien hinnoittelussa. Jos ei ole, niin miksei?
-
Vuosikertomuksen mukaan avainhenkilöiden osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä lähivuosille ei huomioida liikevoittotavoitteissa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia. Toteutuuko tämä ehto liikevoiton osalta myös tilanteissa, joissa sijoituskiinteistöjä myydään? Eli voiko kannustinjärjestelmä ohjata pahimmillaan tekemään tarpeettomia kiinteistömyyntejä vai ohjaako se vahvaan operatiiviseen suorittamiseen, jossa kasvavan taseen tuomat kassavirtapohjaiset liikevoitot ja onnistuneet gryndihankkeiden läpiviennit maximoidaan?
Kiitos
11 tykkäystä
Vaikuttaapas hyvältä otsikon perusteella!
5 tykkäystä
Samaa mietin, loistavaa tekemistä @Markus_Myllymaki ja tiimi!
Projektin rahoitus tukee EIP:n puhtaan energian rahoituksen tavoitetta ja noudattaa Suomessa uusille asuinrakennuksille asetettuja energiatehokkuuden kriteerejä. Siten sopimus täyttää sataprosenttisesti climate action -projekteille asetetut edellytykset EIP:n tämänhetkisten uudisrakennuksille asetettujen climate mitigation -kriteereiden mukaisesti.
Jos tuon ylläolevan lainauksem ymmärsin oikein, niin tehdään jo nykyisten vaatimusten mukaisia, eli tavallisia uudisrakennuksia. 
Tähän EIB laina on loistava veto, kun ehdot näissä on yleensä tosi hyvät. Näitä voisi hieman avata, jos voi…
1 tykkäys
Merkittävä, huokea, myönteinen… Mutta ei vaikuta Inderesin ennusteisiin? Haluaisitko avata @Matias_Arola ajatuksianne, miksi tuolla ei ole vaikutusta ennusteisiinne eikä näkemykseenne? Oliko Teillä jo valmiiksi odotuksissa, että tuon tyyppinen rahoitus sieltä tullee ja tämä ei nyt sitten mahdollista mitään jo aiemmin odotettua enempää?
2 tykkäystä
Moi
Ei tietenkään minulla ennalta ole tiedossa mitään mahdollisia tulevia rahoitusjärjestelyitä. En näe, että tuo lyhyen aikavälin näkymiä (~12kk) muuttaa – hankkeiden aloittamista jarruttaa lyhyellä aikavälillä edelleen hyvin epävarma markkinatilanne. Meillä odotuksissa että 2024 alkaen yhtiön investointivolyymit palautuvat normaalimmalle tasolle ja tämä rahoitussopimus tukee osaltaan yhtiön investointikykyä. En ole ennusteissa aiemmin ottanut kantaa vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen saatavuuteen, vaan olen olettanut, että tämä järjestyy ja mahdollista tulevina vuosina investoinnit. Viime aikoina olen kuitenkin kuullut, että pankit ovat kiristäneet luotonantoaan selvästi. Mikäli olisin ennusteissani kyseenalaistanut vieraan pääoman rahoituksen saatavuutta, olisi eilisellä uutisella totta kai siinä tilanteessa ollut ennusteisiin positiivinen vaikutus.
Kannattaa myös huomata, että kehitysinvestointeja ei voida kokonaan velalla tehdä. Toivon nettovelan LTV on tuon rahoitussopimuksen hyödyntämisen jälkeen edelleen 59,3 %, kun tavoite on alle 60 % taso. LTV:n pitäminen mukavuusalueella vaatii näin ollen kiinteistöjen myyntejä/opon keräämistä.
3 tykkäystä
Okei, kiitos vastauksesta.
PS. Tuo LTV on käsittääkseni tällä hetkellä joitakin prosenttiyksikköjä matalampi kuin tuo 59,3%, koska vuoden vaihteen tilanteessa siellä huomioitiin myytyihin/vaihto-omaisuuskiinteistöissä oleviin kohteisiin kohdistuvia velkoja ja vuokravastuita? Tämä käytäntö tullaan ilmeisesti Q1 muuttamaan, niinkuin Tekin aiemmassa raportissanne kirjoititte.
1 tykkäys
Hei Putti, ja kiitos taas erinomaisista kysymyksistä. Pahoittelut hiukan myöhästyneestä vastauksesta. EIB:n paketti osaltaan on pitänyt kiireellisenä.
-
Volyymi mitä olemme tähän mennessä suurimmillaan tehneet on ollut noin 100 M € vuosi. Toki organisaatiossamme usealla johtajalla on kokemusta jopa vuosittaisen 400 M € volyymin johtamisesta. Panostamme kuitenkin aina siihen, että pystymme pitämään mahdollisimman korkean kehitysmarginaalin. Kehitysmarginaali voi laskea, kun volyymia nostetaan liikaa.
-
Perinteistä vuokraustoimintaa ei ole ulkoistettu, vaan sen tekee asuntomestarit kaikkien yhtiön kohteiden osalta.
-
Tämä on hyvin tavanomainen klausuuli vuosikertomuksessa ja en pysty avaamaan tätä sen enempää. Tulospalkkausjärjestelmät ovat yhtiössä tavanomaisia.
-
Gryndikohteet arvostetaan hankintamenoon luovutukseen saakka. Myydyt asunnot poistuvat vaihto-omaisuudesta liikevaihtoon, myymättömät jäävät vaihto-omaisuuteen, kunnes ne on myyty.
-
Ei pysty kommentoimaan.
-
Intressiristiriitaa ei ole, koska Elämäni Kodit yhtiöt rakennuttaa pääasiassa valtion rahoittamia / takaamia ARA-kohteita. Rahoituksen vuoksi yhtiöiden urakat pitää kilpailuttaa ja ARA tarkastaa kilpailutusprosessin ja kilpailutuksen tulokset.
-
Tällä on ollut tavoitteena ohjata tekemistä nimenomaan vahvaan operatiiviseen suorittamiseen. Markkinoiden tuottovaatimusmuutokset voivat heiluttaa yhtiön tulosta sekä alas, että ylös voimakkaasti ja johtaa pieniin tai suuriin kannustimiin, joka on operatiivisen suorittamisen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella.
Kiitos vielä kerran hyvistä kysymyksistä Putti!
Yt. Markus Myllymäki, CEO, Toivo Group Oyj
13 tykkäystä
Kiitos vastauksista 
Pystyttekö muuten kommentoimaan tarkemmin tuota EIB:n pakettia ehtojen osalta?
Hei Putti!
Ehtojen osalta on pitäydyttävä tiedotteen sisällössä. Yleisen markkinatiedon mukaan on yleisesti tiedossa, että prosessi on pitkä ja haastava. Jos rahoituksen hinta, ehdot tai pituus eivät olisi houkuttelevia, yritykset eivät lähtisi tähän prosessiin mukaan.
Yt. Markus Myllymäki, CEO, Toivo Group Oyj
5 tykkäystä
Kauppalehden juttu Markus Mylllymäestä. Maksumuurin takana valitettavasti, mutta sanottakoon vaikka että minun kuvani Markuksesta parani tämän jutun luettuani. Kaveri vaikuttaa lisäksi sen verran pihiltä, että voi olla sinällään hyvä mies vahtimaan omistajien rahoja.
"Vuonna 2017 hän sai ensimmäiset isommat osinkonsa Lehdosta. Sen kunniaksi hän tilasi Saksasta X5-sarjan BMW:n.
Sillä ajaminen ei tuntunutkaan mukavalta.
”Laskin koko ajan, paljonko ajaminen maksaa per kilometri, kun ottaa huomioon arvonlaskut ja muut. Euron kilometriltä! 180 kilometriä Tampereelle, 180 euroa. Aivan hirveä ahdistus!”
Vuoden jälkeen hän myi auton pois ja osti tilalle edullisemman hintaluokan perhe-Kian. Sillä hän ajaa nyt viidettä vuotta."
18 tykkäystä
Nyt alkaa Toivo Groupin arvostus olemaan sinänsä mielenkiintoinen. Minusta tuo idea on ihan ok heillä, eli maalämpöä ja “parempaa vuokra-asumista”. Jos kämppiä rakennetaan(kin) liikaa, niin vuokralle tulee menemään ne hyväkuntoiset ja nykyaikaisilla varusteilla olevat kämpät.
Mut on ne instuutiosijoittajat / alkuperäissijoittajat tässä ottaneet viimeaikoina takkiin… Tais olla joku anti eka jo jossain 2,8-3,2e kohdilla, ja sit oli tossa 1,95-2,2e kohdilla toinen. En tarkalleen muista, mutta tuli seurattua… Tais olla jotain S_pankin rahastoa ja oisko ollu jotain vakuutusyhtiötä siellä härväämässä.
1 tykkäys
Onko kellään mitään näkemyksiä Toivosta ja hyvää mutua?
Mihin päin liikutaan.
Nykykurssista ns. ATH lukemiin on 280% nousu. (en muista onko osakemäärä laimentunut).
Markkinassa tapahtunut: Ukraina (ei suoraa vaikutusta vuokraukseen Suomessa), toki rakentaminen kallistunut. Rakentamisen kustannusten kasvu (kehityskatteet pienemmät), korot nousseet.
Kai tässä riskisijoittajille tuottoakin olis jaossa; miksi firma ei kiinnosta “ketään”?
Onko sisäpiiri ollut ostoksilla?
2 tykkäystä
Itse käytin hieman aikaa tutustumiseen Kauppalehden viimeisimmän uutisen jälkeen. Luulen suurimmaksi syyksi, ettei firman todellisten lukujen hahmottaminen ole ihan helppoa. Kovaa maata lukujen arvostamiseen yrittäisi löytää vuokratuotoista ja toteutuneista kaupoista. Erilaiset arviot arvonmuutoksista yms yrittäisin saada rajattua pois. En kävelylenkin tulosraportin kuuntelulla ja Inderes-videoilla oikein vielä hahmottanut.
Toinen ihmisiin vaikuttava varmaan tulee Lehdon muistoista sinne sijoittaneilla.
Ehkä nämä luo potentiaalin saada edullisestikin?
Millaisiin laskelmiin itse @noviisi9 perustat kiinnostuksesi?
1 tykkäys
Hyviä kysymyksiä Putti,
myös näihin esittämiisi kysymyksiin olisi ollut hyvä saada vastaus:
“Toivo vuokraa myös asuntokohteitaan toimijoille, jotka vuokraavat asunnot kalustettuina asuntoina edelleen.” Onko vuokraustoimintaa siis myös ulkoistettu jollain tasolla?
Toimitusjohtajahan vastasi vain “perinteisen vuokraustoiminnan osalta”. Toivon kohteita löytyy eri operaattorien takaa “ulkoistettuna”. Eikö näistä voisi kertoa? Mikä on vaikutus vuokrausasteisiin jne? Mitä tällä perusliiketoimintamallin ulkopuolisella toiminnalla tavoitellaan? ALV-palautuksia?
Konserni omistaa Elämäni kodit 10 Oy:stä 25%, Elämäni Kodit 40 Oy:stä 25% ja Elämäni Kodit Oy:stä 20%. Kuka/ketkä näiden yhtiöiden pääomistajia ovat?
Toimitusjohtaja ei vastannut kysymykseen omistajuudesta. Eikö tätäkin voisi avata?
Kiitos.
3 tykkäystä
2 tykkäystä
Varmaan aika iso vaikutus on tuottovaatimusten nousulla = asuntojen käypien arvojen lasku. En ole seurannut Toivoa, joten en tiedä onko tulosta tehty käypien arvojen muutoksille, mutta tässä markkinassa se ei ainakaan enää kanna, vaan tapahtuu todennäköisesti toiseen suuntaan.
Rakentamisen ja rahoituksen kustannusten nousun lisäksi kaikki muutkin asumisen kustannukset ovat nousseet, joista ainakin lämmitys jää perinteisesti vuokranantajan vastuulle.
2 tykkäystä
Mitähän ihmettä nämä omistukset ovat? Aika hiljattain perustettuja (2019 kaksi jälkimmäistä ja 2020 ensimmäinen, jolla näytti olevan toimintaa vasta 2021, liikevoittoprosentti 40, liikevaihto reilu 200 000€). Kaikkien osoite on c/o Toivo Group Oyj Espoossa, mutta Toivo siis omistaa niistä vain pienen siivun?
3 tykkäystä
@Markus_Myllymaki ja @Matias_Arola keskustelivat mm. Q1:stä ja näkymistä. 
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:15 Q1:n kuulumiset
01:40 Markkinatilanne
04:00 Tuottovaade
05:45 Vuokrat
07:39 Kehitysnäkymät
11:03 Pääomien riittäminen
13:07 Velkarahoitus
14:55 Ohjeistus
3 tykkäystä