Tämä podcast taisi vielä puuttua ketjusta? Sijoituskästin kaverit haastattelivat lokakuussa Toivon toimitusjohtajaa:
Menen nyt itse pihalle lumikolan varteen kuuntelemaan tätä.
6 tykkäystä
Uusi tulosvaroitus. Ohjeistetun liikevoiton alarajaa nostettiin jonkin verran.
Hieman omituinen piirre on kuitenkin se, että uutta ohjeistusta perustellaan osittain sillä, että vastaanotettiin “ulkopuoliselta arvioitsijalta tiedot vuodenvaihteen 2022–2023 markkinoiden tuottovaatimuksista”. Silti sijoituskiinteistöiden arvioitu käyvän arvon haarukka leveni. 
6 tykkäystä
Tässä on Salkunrakentajan juttu Toivosta ja tarkennetuista luvuista.
Tulosennusteen alalaidan nosto ja kiinteistöjen myynnit olivat myönteinen uutinen markkinoille. Osake kipusi perjantaina Helsingin pörssissä 5,0 prosenttia. Toivo Groupin osake on laskenut vuodessa 52 prosenttia yhtiön kokemien tuloshaasteiden vuoksi.
Olen nyt koittanut pureskella ja ymmärtää tätä sijoituskiinteistöjen käypien arvojen “tarkentumista” 150–165 miljoonaan (aiempi 160-170). Onnistunut olen vain siinä pureskelussa.
En ole vielä keksinyt, millaisella mekaniikalla sijoituskiinteistöjen käyvän arvon haarukka voi kasvaa, mutta liikevoittohaarukka pienentyä. Olisiko jollain valistuneemmalla antaa vinkkiä, mistä tämä voi johtua? 
@Matias_Arola , muut?
Noin muutenkin tuntuu vähän kummalliselta, että käypien arvojen osalta on 15 miljoonan haarukka, mutta silti ihan mukavasti käypien arvojen muutokset sisältävä liikevoitto osataan ohjeistaa 5 miljoonan haarukalla. Loppuviimein kuitenkin oletan, että yhtiö jo tietää oman liikevoittonsa kohtuu hyvin - miksi muuten tehdä ohjeistushaarukan kavennus.
8 tykkäystä
Samaa täällä pähkäilty.
Ei tuu muuta logiikkaa mieleen kuin, että juuri vuodenvaihteeseen osunut joku/joitain kiinteistökauppa transaktio (se päiväkoti?), jonka lopulliseeen tulosvaikutukseen tai tase arvostukseen (sijoituskiinteistöksi, saamiseksi, käteiseksi) jaksotuksen osalta ei osata vielä sanoa miten menetellään 2022/2023 välillä?
3 tykkäystä
Siis juuri tätä samaa espoolaisen päiväkodin kauppaa mäkin funtsin, mutta ei silti avautunut. Tulosvaikutus luulisi olevan tosiaan tiedossa, ja ymmärrykseni mukaan pitäisi tuloutua kaupantekopäivälle maksuaikataulusta riippumatta. Mutta ehkä se vastaus tosiaan piilee siinä epätietoisuudessa, että missä kohtaa taseessa tämä kaupattu kohde on 31.12.
Kiitos mietteistäsi, Putti!
3 tykkäystä
Tuntuu se vähän oudolta, että käypien arvojen haarukka kasvaa tässä kohtaa vuotta noinkin paljon sekä absoluuttisesti että suhteellisesti. Eikö tuo 31.12. tasetilanne pitäisi olla suhteellisen selvillä, kun arvioitsija on toimittanut arvionsa ja myynnit ovat tiedossa?
1,5 kk sitten edellisen kerran annettua liikevoitto-ohjeistustahan ei olisi ollut mitään tarvetta tarkentaa, kun se pysyi vanhan ohjeistuksen sisällä. Keskiarvoilla laskettuna liikevoitto kasvoi 1,5 miljoonaa ja käyvät arvot laskivat 7,5 miljoonaa. Ehkä olen turhan pessimistinen, mutta herää pakostakin ajatus, että pakollinen tiedote käypien arvojen laskusta on haluttu vaan meikata nätiksi tuolla liikevoiton tarkentamisella. Aika positiivisesti tämä otettiin markkinalla mutta ehkä odotuksissa sitten oli vielä suurempi lasku näistä käypäarpajaisista. 
2 tykkäystä
Samaa mieltä kuin edeltävät kommentoijat, todella kummallista sijoittajaviestintää ja suhmurointia. Kiinteistömyynneistä pitäisi olla aika tarkkaan tiedossa tarkat speksit (mahdollisista jaksotuksista huolimatta) ja kiinteistöjen käyvät arvot on per 31.12.2022 ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan tekemiä absoluuttisia arvoja. On tämä melkoinen toiveiden tynnyri! Jatkoa odotellessa 
Tässä Matias Arolan kommentit Toivon perjantain tulosvaroitukseen.
3 tykkäystä
Morjesta foorumille,
Erikoista tosiaan, että tulosohjeistusta kavennettiin ja sijoituskiinteistöjen käypien arvojen osalta haarukkaa levennettiin. Kuten täällä muutkin totesivat niin Q4:n investoinnit/divestoinnit ovat luonnollisesti yhtiön tiedossa. Koska tulos osataan ohjeistaa muutaman miljoonan euron haarukkaan, niin käyvän arvon muutoksetkin (ja/tai luovutusvoitot/-tappiot) ovat suurin piirtein tiedossa.
Kysyin yhtiöltä asiasta, mutta enpä aivan hirveästi viisastunut. Sijoituskiinteistöjen leveää haarukkaa yhtiö yleisesti perusteli sillä, että halutaan säilyttää varmuusmarginaalia tilinpäätöstä silmällä pitäen ja sijoituskiinteistöjen ohjeistamista muutaman miljoonan euron vaihteluvälin sisään ei nähdä mielekkäänä.
Oma tulkinta on sama kuin @Putti:n, eli liittynee joidenkin kiinteistöjen myynteihin/myyntiaikeisiin ja siihen, että ei ole vielä varmuutta mille taseriville kyseiset kiinteistöt tullaan 31.12. tilanteessa sisällyttämään. Tuo Kinlandille myyty Espoon päiväkoti ei varmaan tuota haarukan leventämistä itsestään selitä, sillä kohde on käsitykseni mukaan suhteellisen pieni (Q3:lla valmistui 250 m2 päiväkoti Leppävaaraan ja oletan, että samasta kohteesta kyse).
Jos IFRS-kirjanpitoa lyhyesti mietitään, niin yhtiöthän kirjaavat vuokrauskäytössä olevat kiinteistöt Sijoituskiinteistöt -tase-erään (erä, jota Toivo ohjeistaa) ja vastaavasti myytävissä olevat kiinteistöt sisällytetään nimensä mukaisesti tase-erään Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt (erä, joka ei käsittääkseni sisälly ohjeistukseen). Molemmat erät arvostetaan konsernitaseessa käypään arvoon ja arvonmuutokset näkyvät tuloksessa. Myytävissä olevaksi sijoituskiinteistöksi kiinteistö luetaan, jos 1) yhtiö on aloittanut aktiivisen myyntiprosessin, 2) myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi ja 3) myynnin odotetaan toteutuvan 12kk sisään. Äkkiseltään tulee mieleen, että yksi mahdollinen selitys tuolle levälle haarukalle voisi liittyä esimerkiksi siihen, että yhtiöllä on myyntiprosessissa joitain kiinteistöjä ja vielä on epävarmaa, kumpaan kategoriaan tilintarkastaja näkee kyseisten kiinteistöjen 31.12. tilanteessa kuuluvan (eikä sen takia haluta ottaa riskiä, että ohjeistusta jouduttaisiin kvartaalien välillä vielä kolmatta kertaa rukkaamaan). Vaikea ulkopuolelta käsin eksaktia vastausta kuitenkin näillä tiedoilla antaa.
8 tykkäystä
Hyvin on saatu Q4 aikana valmistuneet asunnot täyteen.
ka. Pinta-ala säilynyt samana 42m2 ja vuokrat 825€ → 850€, eli n. 3% korotukset vuodenvaihteessa sisään.
Löytyisikö Siklan saneeraustaseesta tontteja 
3 tykkäystä
Ainakin toistamiseen henkilöstön sitouttamista suoraa pääomistajalta. Vaikkakin osakemäärään nähden pientä, niin kelpaa omistajille varmasti paremmin kuin perinteiset optio-ohjelmat.
3 tykkäystä
@Matias_Arola kiitokset ennakosta 
Siltä varalta muutama kyssäri huomiseksi, etten ehdi tulosinffoon kysymään;
-
Miten Toivo Studio -konsepti on otettu markkinoilla vastaan? Vuokrausate + todellinen nettotuottovuokra? Aikomuksia monistaa tätä?
-
Huomasin, että lyhyttä määräaikais-vuokraamista aloitettu myös Viikinmäessä, miksi näin?
-
Teitte ymmärtääkseni noin 3% vuokrakorotukset vuodenvaihteessa, Millainen vaikutus tällä ollut vuokralaisten vaihtuvuuteen/vuokrausasteeseen?
-
Minkä verran arvioitte tällä hetkellä uusia hankkeita käynnistyvän 2023 aikana? Miten arvioitte, millaisia investointivolyymeja tavoittelette esim 2023, 2024, 2025? Miltä aloituspanostusten kehitys nyt näyttää?
-
Onko mahdollista kommentoida näitä myytyjä projektinjohtopalveluhankkeita tarkemmin; kuka/ketkä ostaa, millä mallilla myytte, onko näitä tulossa tälle vuodelle lisää?
-
Onko pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet vielä validit?
7 tykkäystä
1 tykkäys
Paperirahaa (käypiä arvoaja laskettiin odotuksia vähemmän) tuli enemmän ja oikeaa rahaa (FFO) vähemmän kuin Matias ennusteli? Ohjeistus vahva mikä tuntuu yllättävältä viime aikaisten korkoliikkeiden (nousevat tuottovaateet) jälkeen. Nämä ajatukset pikaisen luvun jälkeen.
Näin se taitaa olla. Tosin FFO:n ennustamisessa taitaa olla aika kriittistä sekin, että miten tietyt kiinteistömyynnit osuvat tilinpäätösajankohtaan nähden, eli sen ajoittumiseen liittyy voi siitäkin tulla pientä heittoa. Vai onko sitten ulospäin myytäviä hankkeita myyty olennaisesti halvemmalla, se kai voisi olla teoriassa se toinen selitys, mutta en siihen erityisesti usko. Vuokratuottojen puolella kehitys on kuitenkin hyvää.
Omia pikahavaintoja ensilukemalta:
- Bruttovuokratuotot kasvaneet about odotetusti. Ihan pientä vuokrausasteen laskua on, mutta korkealta tasolta on helppo tulla alas, kun paljon kohteita valmistuu lyhyessä ajassa (ei kaikki 100% vuokrattuja 1. valmistumispäivästä alkaen…). Vuokrausaste on edelleen kuitenkin hyvä.
- Nettovuokratuotot kasvaneet sitäkin mukavammin, odotettua paremminkin.
- Rahoituskulut alittivat selvästi odotukset
- Arvonalentumisia tosiaan yllättävän vähän kirjattu Q4:lle, jopa hämmentävän vähän. Toisaalta luotan, ettei yhtiö pysty näihin ulkopuolisen tekijän arvonmäärityksiin ainakaan missään merkittävässä määrin vaikuttamaan - edes siinä tilanteessa, että niitä haluaisi manipuloida. (Minut saa herättää ruususen unestani vaikka yv:llä!)
Luulen, että @Markus_Myllymaki myös lukee tätä palstaa aika ajoin, joten pikkuasiaan liittyvä palaute tätä kautta tavoittanee kohteensa. Tiedotteen toimitusjohtajan katsaus alkaa virkkeellä:
Yhtiön vuoden 2022 liikevoitto oli 15,6 miljoonaa euroa, joka sisältää tilikauden aikana ilmoitetun tuottovaateiden muutoksesta johtuvan arvonaleneman yhtiön asuntovarallisuudessa.
Tämä nyt oli mielestäni aika kummallisesti spinnattu viesti, kun vuoden 2022 liikevoitosta leijonanosa (eli +12,4 miljoonaa euroa) on käypien arvojen muutoksista syntynyttä positiivista arvonnousua. Koko tilikaudelta siis iso arvonnousu, vaikka Q4:lla toki pieni arvonalenema onkin kirjattu.
Tietysti yhtiön toiminnasta on hyvä antaa aina myönteinen kuva, mutta yhtiön suoriutuminen tässä markkinassa on niin hyvää, ettei tällaiselle asioiden hämärtämiselle ole mitään tarvetta. Eihän? Nämä ovat tosi pieniä juttuja, mutta luottamusta rakennetaan pienillä jutuilla.
5 tykkäystä
Matiaskin on nähtävästi ehtinyt kynäillä aamarikommentin:
1 tykkäys
Hei ljkangas!
Kiitos erinomaisesta kysymyksestä. Yhtiö kirjasi vuokrankorotusten jälkeen (4,5 %), noin 6 miljoonaa euroa asuntovarallisuuden arvoa alaspäin Q4 aikana, liittyen 31.12.2022 päivättyihin arviokirjoihin. Pitänee täysin paikkaansa, että + 12,4 miljoonaa euroa yhtiön vuoden 2022 liikevoitosta muodostui kiinteistöjen käypien arvojen muutoksesta, mutta se koostui kokonaisuudessaan yhtiön rakenteilla olevien hankkeiden kehitysvoitoista. Yhtiön tasevarallisuuden keskimääräinen tuottovaade 31.12.2022 on noin 4,8 %. Tämä 12,4 miljoonaa euroa koostui siis 58 miljoonan euron sijoituskiinteistöjen lisäyksen hankekehityskatteista, yhtiön hankekehitä, rakenna ja omista liiketoimintamallilla. Eli sijoituskiinteistöjen arvot, jotka olivat taseessa valmiina vuoden alussa ja vuoden lopussa. Niiden arvot luonnollisesti laskivat, kun tuottovaade nousi n. 4,5 % => 4,8 %. Vastaavasti yhtiö teki kehityskatetta vuoden aikana rakennetuilla hankkeilla tappiot + 12,4 miljoonaa euroa, jotka raportoidaan samalla rivillä: sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutokset, sekä luovutusvoitot ja -tappiot.
7 tykkäystä
Nojuu, muotoilin itsekin ajatukseni hieman ylimalkaisesti (ja ennen tämän päivän videoiden kuuntelua).
Taisi webcastin yhteydessä CFO heittää luvun 6,5 miljoonaa arvonalennuksia Q4:llä, mutta saattoi samalla tarkoittaa kyllä koko tilikautta, mikäli arvonalennuksia ei muilla kvartaaleilla ole kirjattuna (?). Tämä alennus varmaan kohdistuu koko kiinteistömassaan, siis myös vielä rakenteilla oleviin kiinteistöihin? Mikäli näin, alennus tuntuu vielä kohtuullisen maltilliselta. Oli myös mukava, että videolta selvisi tarkemmin tuottovaatimuksen muutos 4,5 % → 4,83 % tilinpäätökseen, se antaa mukavasti eväitä tarkemmalle analyysille omaan exceliin!
Tietysti asiaa entisestään selkeyttäisi, jos raportoinnissa esim. hankekehityskate raportoitaisiin erikseen, valmiiden kiinteistöjen arvonmuutokset ja vielä luovutusvoitot-/tappiot erikseen. Ymmärrän, että menisi kyllä vähän nysväämiseksi raportoinnin kannalta.
Sehän on kyllä aivan mainio uutinen, että hankekehityskate olisi ollut sen ~ 18-19 miljoonaa euroa tilikaudelta! Enemmän kuin minun papereissani oleva 15 M€ (tainnut analyytikko Arola aikanaan käyttää samaa, jos muistan oikein). Täytyypä tosiaan tarkistaa näkemystäni osakkeen käyvästä arvosta… 
Mutta sitten takaisin tähän arvonmuutos-viestintään, mistä lähdettiin: Vaikka en sinänsä pidä hankekehitysmarginaalejanne spekulatiivisena, on minun analyysissäni niihin liittyvät arvonnousukirjaukset aika verrannolliset sijoituskiinteistöjen arvonalennuskirjauksiin. Molemmissa arvonmääritys on “vain” paras käytettävissä oleva näkemys käyvästä arvosta. Tarkoitan siis sitä, että yhtiön viestinnässä näistä joko molemmat tai ei kumpikaan ole ns. vain kirjanpidollisia eriä, vaan ne tulisi nähdä keskenään yhtä vahvoina elementteinä tuloksesta viestittäessä.
Makuasioista ei kannata jäädä tämän enempää perkaamaan minun näkemyksiä, mutta halunnette joka tapauksessa välttää sellaista mielikuvaa, että arvonmäärityksien kanssa kikkailtaisiin tulosriville jotain excel-rahaa, jota sitten joudutaan myöhemmin alaskirjaamaan. Tälle narratiiville kun ollaan historiallisista syistä aika sensitisoituneita. Tässä olettekin siis mielestäni onnistuneet hyvin - ilman muuta.
terveisin,
tyytyväinen osakas
7 tykkäystä
Kappas, mitähän tästä pitäisi ajatella. Rahoituksen ja riskienhallinnan osalta erimielisyyksiä johtoryhmässä? Lähtijä kuitenkin 8. suurin omistaja…