Lainauksena Myllymäen kommentti jutusta:
”Väite asemakaavan vastaisesta käyttötarkoituksesta sen sijaan oudoksuttaa häntä.
– En lähde kommentoimaan sen enempää tuota. Äkkiseltään kuulostaa, että aikamoisia asemakaavoituksen asiantuntijoita naapurustosta löytyy. Ajattelen, että on asuntopoliittisesti tärkeää, että erilaisessa elämän tilanteissa olevat ihmiset ja omaisuusluokat pystytään hajauttamaan samaan kortteliin.”
Legendaarista.
Melkoinen kommentti toimarilta. Naapuruston varsin valideille huolenaiheille voi noin vaan naureskella. Tunteekö Myllymäki itse asemakaavan ja sen tuomat velvoitteet. Luulisi että rakentamiseen erikoistuneen pörssiyhtiöin toimitusjohtaja olisi erityisen hyvin perillä asiasta. Omalta osaltani voin todeta että noin ylimielinen kommentti tarkoittaa että en tule ikinä sijoittamaan Toivoon enkä suosittele sitä muillekaan.
Oli kyseessä sitten vastaanottokeskus, nuorisokoti, päihdeyksikkö, vammaisten kuntoutusyksikkö, paikalliset vastustavat hanketta aina ja argumentit on aina samat. Nimby on oikea ilmiö ja se tuntuu korostuvan pientaloalueilla.
Hei @Vyolaukkumies .
Kerroin toimittajalle, että naapurustossa on löytynyt aikamoisia asemakaavoituksen asiantuntijoita historiassakin. Kohteen asemakaava, sekä rakennuslupa käytiin läpi hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa. Kommentoin asiaa, koska kyseessä suora sitaatti, joka on irrotettu kontekstista.
Yt. Markus Myllymäki, CEO, Toivo Group Oyj
Kiitos, hyvä lisäys. Tuollaisenaan kommentti Iltasanomien jutussa näyttää hieman ikävältä ilman taustoja.
Oliko kaavan käsittelyssä puhetta vastaanottokeskuksesta vai koskiko hallinto-oikeuksien käsittely vain vastapuolen näkemyksiä maa-alueen luontoarvoista?
Tuoreimman omistajalistauksen mukaan kyseinen entinen johtoryhmän jäsen (Imperial Invest/ Aleksi Kallio) on nyt saanut myytä positionsa.
Toivollahan on kaksi liiketilaa, jotka toki kokonaisuudessa näyttelevät todella pientä roolia vuokratuloissa, etenkin tulevaisuudessa. Puhos 290te arvoinen listautumisesitteessä ja sen arvo hankekehityksen mahdollistajana on oma tarinansa.
Tuosta toisesta eli Raahen liiketilasta omistus ilmeisesti 51%, tuo *:n perässä oleva teksti ei ihan aukene tuon toisen omistajan roolista (konserniyhtiö) tässä.
Rakennuksen vuokralaisista Puuilo ja Masku ovat vielä paikoillaan, mutta Kamux lähti toukokuun lopussa:
Nyt tuota Kamuxin vanhaa tilaa tarjotaan vuokrattavaksi matkailuautojen ym. talvisäilytykseen. Ei varmaankaan ole kovin helppoa löytää uutta vuokralaista Raahen tapaiseen kaupunkiin. On kuitenkin hyvä että jotain yritetään, mutta kyllähän tämä vuokratuloissa ja kohteen tuottoperusteisessa arvostuksessa näkyy väkisinkin.
Nämä muuvit herättää aina kysymyksiä, kun joku kesken kauden hallituksesta eroa pyytää.
Ylipäänsä suht tiuhaan on tänä vuonna Toivossa ovi käynyt yhtiön kokoon ja henkilöstömäärään nähden ja ent. rahoitus- ja riskienhallintajohtaja dumppannut lähdön jälkeen markkinaan vajaan miljoona osaketta. Mietityttää…
Sama täällä.
Toivo ollut ostojen longlistillä, mutta poikkeava avainhenkilöiden lähtö, uusimpana hallituksen jäsenen lähtö ilman selvää syytä, herättää huolta ulos näkymättömistä ongelmista.
Mitä muuten on yleisesti suurimmat syyt lähteä hallituksesta kesken kauden? Covernance erimielisyyksiä…?
Niin. Valtaa yhtiössä käyttää pääomistajat. Heidän historia ja toiminta Lehdossa ovat tiedossa. Ja nyt sitten sijoittaisi tähän yhtiöön?
Tuota pääomistaja-aihetta on käsitelty aiemmin ketjussa ja myös ROASTissa.
???
Totesin että keskustelua on käyty tuosta jo aiemmin. Voihan sitä nostella välillä esiin mutta kommenteissa olisi hyvä tuoda jotain uutta vanhan toistamisen sijaan.
Kuten Cato aina muistutti miten Carthago on tuhottava mutta käsittääkseni ensin puhui jotain substanssipitoista.
Hei asioista tietävät ja @Markus_Myllymaki
Kysymys koskien Toivon kiinteistöjen arvonmääritystä. Yhtiön julkaisuissa, esimerkiksi vuosikertomuksessa 2022 (sivu 36) kerrotaan seuraavasti
Toivo arvostaa sijoituskiinteistöt alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Konsernin sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määritetään kohdekohtaisesti ulkopuolisen riippumattoman arvioitsijan toimesta. Vuosina 2022 ja 2021 arviot laati Catella Property Oy. Arvioitsija on käyttänyt sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisessä 10 vuoden kassavirta-analyyseihin pohjautuvaa mallia.
ja toisessa kohtaa
Konsernin johto käyttää harkintaa arvioidessaan kuvaavatko sijoituskiinteistöistä esitetyt käyvät arvot mahdollisimman luotettavalla tavalla niiden todellisia käypiä arvoja. Catella Property Oy toimittaa vuosittain arviokirjat Toivo Group Oyj:n omistamista sijoituskiinteistöistä. Konsernin johto tarkastelee sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin vaikuttavia tekijoita vuosineljänneksittäin ja pyytää ulkopuoliselta arvioitsijalta tarvittaessa uuden arvion, mikäli se katsoo sijoituskiinteistöjen käypien arvojen päivittämisen aiheelliseksi, jotta ne kuvastavat kohteen todellista markkina-arvoa. Myös ulkopuolinen arvioitsija esittää vuosineljänneksittäin näkemyksensä tarpeesta muuttaa sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja.
Kolme kysymystä aiheesta:
Kiitos jo etukäteen
Hei @micke2 .
Kiitos kysymyksistä. Vastaan niiden osalta miten pystyn.
Yt. Markus Myllymäki, CEO, Toivo Group
Kiitos @Markus_Myllymaki mutta nyt jäi vähän vajaaksi!
Kysyn yksinkertaisemmin:
Onko ulkopuolinen arvioitsija (Catella tai joku muu) esittänyt julkaisussanne esittämällänne tavalla vuosineljänneksittäin (tai muuten vuoden aikana) näkemyksensä?
Tehdään pieni faktantarkistus: Mistä datanne näiden kolmen yhtiön asuntokannasta on peräisin? Onko kyse peruskorjausvuodesta tai vastaavasta vai rakennusten alkuperäisestä rakentamisvuodesta?
Raahessa on kyllä liiketiloja vuokralla.Tuo paikka on varmaan parhaasta päästä.Mutta tulijoita vähän.
Toivo on saanut työukoille hommia, ettei ihan pelkkänä kuluna pyöri toimistolla. Ensi viikolla kuulemme miten odotetut vuokrankorotukset on saatu maaliin 
Nopea nenäliinalaskelma:
13 kpl rivi tai paritaloasuntoja Itä-Helsingissä, pyöreästi 3M€ kokonaisuus (plus miinus jotain).
Valmiusaste 55% (1,65M€)
Loppuun saattaminen 45% (1,35M€)
Oletan, että tuon konkurssiin menneen firman keskeneräisen projektin Toivo on ostanut pyöreästi muutamalla sadalla tonnilla. Riskit ja tämäntyyppisten projektien epävarmuudet huomioiden tuskin kovin paljon enempää kannattaa maksaa.
Näin ollen Toivon kustannus projektista saatettuna loppuun voisi olla vajaa 2M€, jolloin tuo 3M€ valuaatiolla jättäisi 35-45% kehtityskatteen, jos siis kaikki menee putkeen.
Laskelmaan liittyy luonnollisesti huomattava määrä epävarmuutta. Kustannusylitykset ja ikävät yllätykset ovat hyvinkin mahdollisia.
Kiitos @Frans-Mikael_Rostedt ennakkokommenteista👍
Mitä mielestäsi tuosta tuottovaatimusasiasta pitäisi ajatella/mitä sinä ajattelet?
Jos Toivon käyttämä tuottovaade sijoituskiinteistöille on 4,85% ja esim Kojamon Q3 yhteydessä PK-seudun kohteille tuottovaatimustaso ulkopuoliselta arvioitsijalta 3,66% ja koko portfoliolle ~4%.
Tästä herää kaksi kysymystä liittyen ennustamaanne alaskirjaukseen:
Mikäli tuottovaatimuksia ei koroteta reilusti q3 niin miksi sitten q4? (Olettaen ettei korkotaso muutu)
Miksi Toivon uusille kohteille tuottovaatimuksen tulisi mielestänne olla selvästi Kojamoa korkeampi?
Eiköhän tuo tuottovaatimusten korotus Q4 johdu siitä, että Toivo päivittää arviokirjat vain tilinpäätöksiin. Tulevassa osarissa tiedot pohjautuisivat siten 31.12.2022 arvoihin.
